Xem mẫu
- nghiªn cøu - trao ®æi
ThS. NguyÔn ThÞ Nga *
1. Quá trình hình thành và phát tri n s bao c p c a Nhà nư c. M i hành vi mua
c a pháp lu t th trư ng b t ng s n bán, chuy n d ch t ai dư i b t kì hình
Nghiên c u quá trình hình thành và phát th c nào u b nghiêm c m. Chính s c m
tri n c a th trư ng b t ng s n và s i u oán này ã t o i u ki n cho th trư ng
ch nh c a pháp lu t i v i th trư ng này có “ng m” v t ai tha h ho t ng, tình
th t m chia thành các giai o n sau ây: tr ng mua bán t ai trá hình ra s c hoành
1.1. Giai o n trư c khi ban hành Lu t hành. ây là lí do chính x y ra cơn s t nhà
t ai năm 1993 t nh ng năm u c a th p k th 9 th k
Cơ s cho vi c hình thành và t n t i th XX, có nh ng th i i m giá nhà t th ô
trư ng b t ng s n ư c b t u t khi có Hà N i và thành ph H Chí Minh cao hơn
ng l n th VI (năm g p 7- 8 l n giá t Băng C c - Thái Lan
Ngh quy t i h i
và b ng v i giá t Tokyo - Nh t B n.(1)
1986) v phát tri n n n kinh t hàng hóa
Th c tr ng pháp lu t v th trư ng b t
nhi u thành ph n. Theo ó, hàng lo t các
lo i th trư ng ư c hình thành và phát tri n ng s n trong giai o n này cho th y s
như: Th trư ng s c lao ng, th trư ng tài thi u v ng r t nhi u nh ng n n t ng pháp lí
chính ti n t , th trư ng hàng hoá d ch v , th c n thi t cho vi c t o môi trư ng và hành
trư ng b t ng s n… th trư ng b t ng s n ho t
lang pháp lí
Các văn b n c a ng và Nhà nư c v ng. Các giao d ch nhà t ch u s iu
th trư ng b t ng s n trong giai o n này ch nh c a pháp lu t có t n t i nhưng v i
n như: Lu t t ai năm 1987;
có th k ph m vi và quy mô nh bé, ch y u là các
giao d ch nhà thu c s h u tư nhân g n v i
Ngh nh s 30/H BT/1989 c a H i ng
b trư ng v hư ng d n thi hành Lu t t và sang như ng nhà
khuôn viên t
ai năm 1987; Ngh quy t 10 c a B chính thu c s h u nhà nư c theo phương th c
tr ngày 5/4/1988 v i m i qu n lí kinh t hoa h ng (chuy n quy n cho thuê). Các giao
d ch khác tr ng thái “ óng băng” không
trong nông nghi p; Pháp l nh nhà ngày
31/12/1991… Tuy nhiên, các văn b n này v n ng, không phát tri n như ng ch cho
mang n ng d u n c a cơ ch cũ - cơ ch k th trư ng t do bùng phát.
1.2. Giai o n t năm 1993 n trư c
ho ch hóa t p trung quan liêu, bao c p. Các
quan h nhà t n ng v cơ ch “c p phát”, th i i m ban hành Lu t t ai năm 2003
t ai không ư c coi là hàng
“xin cho”. Th trư ng b t ng s n ch th c s
hóa c bi t có giá tr , quy n s d ng t
không là i tư ng trong các giao d ch dân * Gi ng viên Khoa pháp lu t kinh t
s . Quan h c a các tài s n trên t th hi n Trư ng i h c Lu t Hà N i
t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 25
- nghiªn cøu - trao ®æi
chuy n mình và ư c nh hư ng trong m t nhà t ô th , v mua bán và kinh doanh
tr t t pháp lí k t khi Hi n pháp năm 1992 ư c quy nh như: Ngh
nhà nh s
ra i trên cơ s ghi nh n quy n s h u toàn 60/1994/CP; Ngh nh s 61/1994/CP.
dân v t ai ( i u 17) và th a nh n quy n Các giao d ch nhà t có i u ki n
s d ng t là tài s n ư c phép chuy n d ch. giao d ch b o m và an toàn hơn khi B
i u 18 Hi n pháp năm 1992 quy nh: Các lu t dân s năm 1995 ( ư c Qu c h i thông
h gia ình, cá nhân ư c Nhà nư c giao t qua ngày 28/5/1995 và có hi u l c k t
s d ng n nh, lâu dài và ư c th c hi n ngày 1/7/1996) ra i trên cơ s c th hóa
quy n chuy n quy n s d ng t cho nhau”. các giao d ch b t ng s n t i u ki n ch
th , i tư ng hàng hóa giao d ch, các giao
C th hóa tinh th n ó c a Hi n pháp,
Lu t t ai năm 1993 ã ra i ( ư c Qu c d ch c th cũng như các quy n và trách
h i thông qua ngày 14/7/1993 và có hi u l c nhi m pháp lí c a các ch th tham gia th
trư ng b t ng s n.
k t ngày 15/10/1993). Theo ó, l n u
tiên t i i u 3 Lu t t ai năm 1993 quy Các văn b n pháp lí nêu trên là nh ng cơ
nh: “H gia ình, cá nhân ư c Nhà nư c s n n t ng ban u cho vi c khai thông th
trư ng b t ng s n và chúng ư c phát tri n
giao t có quy n chuy n i, chuy n
như ng, cho thuê, th a k , th ch p quy n trong s v n ng ng b v i các th trư ng
khác trong n n kinh t th trư ng. Tuy nhiên,
s d ng t”. V i quy nh này cho th y t
ai b t u ư c xác nh là tài s n có giá và ây là lo i th trư ng h t s c nh y c m,
giá ó ư c xác nh thông qua các giao thư ng xuyên có s bi n ng và thay i khi
d ch v chuy n quy n s d ng t. â y có s thay i c a các i u ki n kinh t -
chính là cơ s pháp lí quan tr ng, t o ti n chính tr - xã h i và các y u t tâm lí. Các
cho th trư ng quy n s d ng t nói riêng quan h di n ra trên th trư ng h t s c phong
và th trư ng b t ng s n nói chung v n phú và a d ng. Nhu c u giao d ch c a các
ch th tham gia th trư ng b t ng s n ã
ng trong hành lang, khung pháp lí c a Nhà
nư c. úng như nh n nh c a PGS.TS. vư t ra kh i ph m vi nh bé là các h gia
ình, cá nhân, phong phú hơn th là các t
Ph m H u Ngh : “Vi c chính th c th a nh n
t có giá và m r ng các quy n c a ngư i ch c, các doanh nghi p thu c m i thành ph n
kinh t cũng có nhu c u l n trong lĩnh v c
s d ng t ã phôi thai các ti n pháp lí
cho th trư ng quy n s d ng t Vi t Nam c bi t hơn, m t th m nh không th
này.
hình thành và phát tri n”.(2) không k n, có óng góp quan tr ng, to l n
Th trư ng quy n s d ng t phát tri n cho s phát tri n năng ng c a th trư ng b t
t t y u kéo theo s phát tri n th trư ng c a ng s n là s tham gia c a các ch th là t
ch c, các nhân nư c ngoài, ngư i Vi t Nam
các tài s n g n li n v i t. Trên tinh th n c
nh cư nư c ngoài u tư vào Vi t Nam.
th hóa các quy nh t i i u 27, 62 và i u
100 Hi n pháp năm 1992 v các giao d ch N m b t ư c các nhu c u và t c phát
nhà , hàng lo t các văn b n v giao d ch tri n nhanh chóng c a th trư ng b t ng
26 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007
- nghiªn cøu - trao ®æi
trên th trư ng a d ng hơn; quy n s d ng
s n trong giai o n này, m t h th ng các
t có ngu n g c t giao và cho thuê ho c
văn b n pháp lu t ư c ra i k p th i
ư c Nhà nư c công nh n u có th tr
i u ch nh. Lu t t ai năm 1993 qua hai
thành hàng hoá cung c p trên th trư ng. Các
l n s a i năm 1998 và 2001; Ngh quy t
tài s n g n li n v i t ã hi n h u ho c
s 58/1998/NQ c a UBTVQH và hàng lo t
d ng “ti m năng” u có th tr
ang
các ngh nh v khung giá t, v c i cách
thành hàng hoá trên th trư ng.
các th t c hành chính, v b i thư ng… ã
- Th tư, i v i các giao d ch b t ng
ra i i u ch nh tr c ti p i v i th
s n trên t, Nhà nư c ã t ng bư c xóa b
trư ng b t ng s n.
cơ ch bao c p v nhà t trư c ây, xúc ti n
H th ng văn b n này ã t o ra nh ng
vi c thanh lí, hoá giá nhà thu c s h u nhà
khung pháp lí tương i y và c th cho
nư c; ho t ng kinh doanh nhà và các d ch
các ch th tham gia th trư ng b t ng s n,
v văn phòng, khách s n, d ch v thương
t i u ki n tham gia quan h , n cách th c
m i; th trư ng v nhà theo d án… không
th c hi n các giao d ch và các m b o pháp
ng ng ư c y m nh và phát tri n.
lí c n thi t cho các ch th . Nh ng ưu th
- Th năm, các ch th tham gia giao
n i b t c a pháp lu t th trư ng b t ng s n
d ch trên th trư ng không ch ư c m r ng
ư c bi u hi n c th qua nh ng i m i,
i v i các thành ph n kinh t trong nư c
ti n b sau ây:
mà b t u quan tâm và m r ng n khách
- Th nh t, c u trúc c a h th ng pháp
hàng y ti m năng là i tác nư c ngoài,
lu t i u ch nh th trư ng b t ng s n ã
c bi t i tư ng là ngư i Vi t Nam nh
tương i mang tính h th ng c v pháp
cư nư c ngoài.
lu t n i dung và pháp lu t hình th c. Theo
- Th sáu, c i cách th t c hành chính
ó, pháp lu t th trư ng b t ng s n xác l p
trong lĩnh v c b t ng s n trên cơ s rút
c th các nguyên t c, các căn c , các i u
ng n th i gian, th t c và “n i l ng”các i u
ki n cho t ng ch th tham gia vào th
ki n c a các giao d ch cũng là m t trong
trư ng b t ng s n. Xác nh rõ các quy n
nh ng nét ti n b quan tr ng c a pháp lu t
l i ư c hư ng và các trách nhi m, nghĩa v v th trư ng b t ng s n th i kì này.
c a các ch th khi tham gia giao d ch trên Tuy nhiên, xem xét toàn b h th ng
cơ s các m b o pháp lí t phía Nhà nư c. pháp lu t i u ch nh th trư ng b t ng s n
- Th hai, pháp lu t th trư ng b t ng trong giai o n này có th kh ng nh r ng
s n trong giai o n này ã m r ng t i a chúng ta không thi u pháp lu t n u không
các quy n năng cho các ch th tham gia mu n nói là ã có quá nhi u pháp lu t i u
giao d ch b t ng s n. Bên c nh ó, quy ch nh th trư ng b t ng s n. M t h th ng
nh và cho phép a d ng các phương th c pháp lu t tương i y như v y l ra
các ch th có cơ h i l a ch n
giao d ch hoàn toàn cho phép chúng ta tin tư ng vào
nhi u hơn khi quy t nh u tư. m t th trư ng b t ng s n chính quy và
- Th ba, i tư ng hàng hoá giao d ch hi n i s ư c phát tri n. Song ngh ch lí
t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 27
- nghiªn cøu - trao ®æi
di n ra trên th c t là s lư ng các giao d ch trong nư c, pháp lu t còn th hi n s “ưu ái”
phi chính quy v n chi m t l l n - kho ng quá l n i v i các thành ph n kinh t qu c
hơn 60% lư ng các giao d ch trên th trư ng doanh và h n ch i v i thành ph n kinh t
(báo cáo t ng k t ngành a chính năm ngoài qu c doanh t i u ki n kinh doanh,
2002).(3) Tình tr ng u cơ t ai, kích c u n vi c ti p c n v n c a Nhà nư c trong
o làm cho giá t tăng quá cao và h u qu lĩnh v c kinh doanh này.
là “s t t” ti p t c bùng phát tr l i. Nh n xét v th c tr ng c a pháp lu t v
th trư ng b t ng s n trong th i gian này,
Tìm hi u nguyên nhân c a th c tr ng
TS. Nguy n Sĩ Dũng cho r ng th trư ng b t
này cho th y, v i h th ng pháp lu t khá “
s ” như v y nhưng v n không kho l p ư c ng s n hi n nay ang thi u m t bàn tay vô
nh ng b t c p trên th c t và nh ng nhu c u, hình song l i th a quá nhi u bàn tay h u
nh ng òi h i khách quan c a th trư ng t hình. Xét v s can thi p quá sâu c a cơ
quan công quy n i v i th trư ng, t th
ra. Tình tr ng v a “th a lu t” v a “thi u
lu t”, s t n m n, mâu thu n và ch ng chéo, t c hành chính cho n giá c b t ng s n,
cơ ch hành chính xin - cho, c p - phát ã và
nhi u t ng n c là i u khá d nh n th y c a
pháp lu t v th trư ng b t ng s n trong ang di n ra… tôi hoàn toàn chia s v i tác
giai o n này. Th c tr ng ó cũng t ra gi v quan i m trên.
nhi m v m i cho công tác xây d ng pháp Có th kh ng nh r ng h th ng pháp
lu t trong th i gian ti p sau trên cơ s kh c lu t v th trư ng b t ng s n th i kì này còn
xa r i th c ti n, chưa xu t phát t ti ng nói và
ph c t n t i này. Chúng tôi hoàn toàn nh t
trí v i quan i m c a TS. Bùi Ng c Cư ng khát v ng c a ngư i dân. Vì v y, pháp lu t ra
i chưa ư c ông o ngư i dân ón nh n.
cho r ng: “T t c các quy ph m pháp lu t,
dù ư c ban hành trong các văn b n khác ây cũng là m t trong nh ng v n cn
ư c chú tr ng trong quá trình xây d ng và
nhau ph i t o thành m t h th ng, t c là m t
ch nh th có m i liên h n i t i h u cơ, hoàn thi n pháp lu t v th trư ng b t ng
s n giai o n sau này. Chúng tôi hoàn toàn
không mâu thu n, ch ng chéo, lo i b hay
vô hi u hoá l n nhau”.(4) tán ng v i quan i m c a PGS.TS. Ph m
Duy Nghĩa ưa ra: “C n ph i xác nh
Bên c nh ó, các th t c pháp lí c n thi t
liên quan n các giao d ch còn quá rư m rà, nguyên t c gì ang ư c dân chúng ch p
nh n như là l , t nh ng l ó xem xét
ph i qua nhi u khâu, nhi u công o n, nhi u
nâng lên thành lu t”.(5) Thi t nghĩ, các
u m i gây không ít ph c t p và phi n hà
cho ngư i dân. c bi t, pháp lu t còn t ra chuyên gia xây d ng pháp lu t trong lĩnh v c
khá “dè d t” khi thi t l p cơ ch pháp lí cho b t ng s n cũng c n chia s quan i m này.
các giao d ch b t ng s n i v i nhà u tư 1.3. Th trư ng b t ng s n t khi có
nư c ngoài, th m chí còn th hi n s phân Ngh quy t H i ngh l n th 7 Ban ch p
bi t i x khá rõ nét gi a nhà u tư trong hành trung ương ng và Lu t t ai năm
nư c v i nhà u tư nư c ngoài trong lĩnh 2003 ra i
v c này. i v i các thành ph n kinh t M t th c t không th ph nh n là khi th
28 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007
- nghiªn cøu - trao ®æi
trư ng b t ng s n không chính th c phát giá t lên cao… t o ra nh ng c quy n,
c l i, d n n tiêu c c và tham nhũng c a
tri n thì có nhi u tác ng tiêu c c n i
m t s cán b và t ch c”.(7)
s ng xã h i. Các giao d ch b t ng s n th c
hi n th trư ng không chính th c có m c Nh ng n i dung nêu trên cũng chính là
r i ro cao, thi u s tin c y và không an toàn nh ng quan i m ch o xuyên su t trong
quá trình xây d ng Lu t t ai năm 2003 -
vì không có s m b o nào t phía Nhà
nư c, quy n và l i ích c a các bên có th b Lu t có ý nghĩa quan tr ng, n n t ng quy t
nh s phát tri n th trư ng h t nhân trong
xâm h i b t kì lúc nào là nguyên nhân x y
th trư ng b t ng s n - th trư ng quy n s
ra các tranh ch p, khi u ki n. Vì v y, yêu c u
c p bách ư c t ra cho vi c xây d ng và d ng t (Lu t này ư c Qu c h i thông qua
hoàn thi n pháp lu t th trư ng b t ng s n ngày 26/11/2003 và có hi u l c k t ngày
là làm sao ph i ưa th trư ng này ho t ng 1/7/2004). Lu t t ai năm 2003 quy nh rõ
m t cách có t ch c, dư i s ki m soát ch t quy n s d ng t, i u ki n quy n s d ng
ch c a Nhà nư c, ti n t i xoá b s t n t i t ư c tham gia th trư ng b t ng s n, cơ
c a th trư ng “ng m”, th trư ng “t phát”. ch qu n lí th trư ng b t ng s n. Lu t này
c bi t quan tâm hơn n vi c c i cách các
V i yêu c u khách quan nêu trên, quán tri t
tinh th n c a Ngh quy t i h i i bi u th t c hành chính trong qu n lí và s d ng t
toàn qu c l n th IX c a ng, Ngh quy t ai, thông qua ó góp ph n quan tr ng trong
vi c khai thông th trư ng b t ng s n.
H i ngh l n th 7 Ban ch p hành trung
ương Th trư ng b t ng s n như ư c ti p
ng ã nh n m nh: “Ch ng phát
tri n v ng ch c th trư ng b t s c hơn nhi u khi có s ra i c a B lu t
ng s n
dân s m i ( ư c Qu c h i khoá IX, kì h p
(tr ng tâm là t i các ô th ) có s qu n lí và
i u ti t c a Nhà nư c, v i s tham gia c a th 7 thông qua ngày 14/6/2005 và có hi u
l c k t ngày 1/1/2006. Nó là ngu n lu t
nhi u thành ph n kinh t , trong ó kinh t
nhà nư c gi vai trò ch quan tr ng trong các giao d ch dân s v t
o, không tách r i
th trư ng quy n s d ng t và các tài s n ai, nhà thông qua vi c quy nh c th các
g n li n v i t, ch ng u cơ t ai”.(6) h p ng mua bán nhà , h p ng thuê nhà
Ngh quy t H i ngh l n th 7 Ban ch p và các h p ng chuy n quy n s d ng
hành trung ương ng cũng ã nghiêm túc c bi t, th trư ng b t ng s n phát
t.
tri n lành m nh và minh b ch hơn, n nh
nhìn nh n nh ng t n t i và y u kém c a th
trư ng b t ng s n trong th i gian qua và hơn khi cùng v i nh ng văn b n quan tr ng
ch rõ: “Ti m năng t ai chưa ư c phát ưc
nêu trên là s ra i c a Lu t nhà
huy t t, t ai chưa ư c chuy n d ch h p Qu c h i thông qua ngày 09/12/2005 và có
hi u l c k t ngày 01/7/2006; g n ây nh t
lí, hi u qu s d ng còn th p… Ho t ng
c a th trư ng b t Qu c h i thông qua Lu t kinh doanh b t
ng s n không lành
m nh, tình tr ng u cơ t ai và b t ng ng s n (có hi u l c k t ngày 01/01/2007).
Các lu t này ra i ã quy nh m t cách chi
s n g n li n v i t r t nghiêm tr ng, y
t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 29
- nghiªn cøu - trao ®æi
ti t ph m vi, i tư ng, nguyên t c, căn c , trư ng b t ng s n ang d n ư c khơi
các quy n và nghĩa v , các trách nhi m pháp thông tr l i; giá c nhà t không ti p t c
lí c a các ch th cũng như c a Nhà nư c leo thang; tr t t cho các giao d ch b t ng
s n ang d n ư c xác l p l i... ây là
khi tham gia kinh doanh b t ng s n.
nh ng tín hi u t t cho m t th trư ng b t
Cùng v i các lu t nêu trên, các ngh nh
trong lĩnh v c giá t, ti n s d ng t, giá ng s n lành m nh trong tương lai.
t cho thuê, chính sách b i thư ng khi Nhà Th hai, m r ng ph m vi ch th giao
nư c thu h i t, các pháp l nh c a y ban d ch trên th trư ng trong pháp lu t th
thư ng v Qu c h i gi i quy t các giao d ch trư ng b t ng s n hi n hành là m t nh
hư ng úng n, phù h p v i xu th h i
dân s v nhà nói chung và giao d ch dân
s v nhà c a ngư i Vi t Nam nh cư nh p và toàn c u hoá hi n nay. Theo ó, xóa
nư c ngoài… l n lư t ư c ban hành. ây b s cách bi t gi a doanh nghi p nhà nư c
th c s là nh ng cơ s pháp lí quan tr ng, v i doanh nghi p dân doanh, gi a các ch
th trong nư c v i ch th u tư nư c ngoài
n n t ng, có tác ng tr c ti p n ho t ng
c a th trư ng b t ng s n trên th c t ; c trong quan h t ai và quan h b t ng
bi t có ý nghĩa to l n trong vi c ki m ch s n. c bi t, pháp lu t khuy n khích các
nh ng cơn s t nhà t, u cơ t ai di n ra nhà u tư nư c ngoài kinh doanh b t ng
sôi ng trong th i gian này. Theo ó, ho t s n trong các khu công nghi p, khu kinh t ,
ng c a th trư ng b t ng s n b t u i khu công ngh cao; ư c quy n u tư trong
vào n nh và lành m nh hơn. S kh i s c lĩnh v c nhà và kinh doanh k t c u h t ng
c a pháp lu t v th trư ng b t bán, chuy n như ng ho c cho thuê…
ng s n
trong giai o n hi n nay có th ư c nhìn Th ba, bư c c i cách v chính sách giá,
v chính sách thu cũng ư c th hi n rõ nét
nh n qua nh ng thay i quan tr ng sau ây:
trong pháp lu t v th trư ng b t ng s n
Th nh t, v n pháp i n hoá h th ng
pháp lu t i u ch nh th trư ng b t ng s n hi n nay. Vi c áp d ng cơ ch “m t giá” khi
ư c quán tri t rõ nét trong quá trình so n cho thuê t i v i nhà u tư trong nư c
và nhà u tư nư c ngoài là m t trong nh ng
th o và ban hành pháp lu t. Thay vì m t h
bư c c i ti n l n thu hút u tư. Bên c nh
th ng pháp lu t s , nhi u t ng n c, mâu
thu n và thi u tính th ng nh t trong giai o n ó, vi c áp d ng thu thu nh p t chuy n
trư c ây thì hi n nay v i h th ng pháp lu t quy n s d ng t ki m soát các giao
khá y , toàn di n và ng b ư c ban d ch t ai cũng là m t trong nh ng bi n
hành i u ch nh m i giao d ch có liên quan pháp i u ti t thu nh p, h n ch tình tr ng
n b t ng s n trên th trư ng. H th ng u cơ. ây cũng là cơ h i t t sàng l c,
lo i ra kh i “cu c chơi” nh ng ch th kinh
pháp lu t này ã và ang có tác ng và làm
thay i theo chi u hư ng tích c c i v i th doanh không hi u qu ; t o à cho s c nh
trư ng b t ng s n trong th i gian qua. S tranh bình ng, lành m nh gi a các ch th
tham gia th trư ng b t ng s n.
“tr m l ng” trong m t th i gian dài c a th
30 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007
- nghiªn cøu - trao ®æi
Th tư, i v i th trư ng c a các tài s n ch nh trong m i giai o n cho phù h p.
trên t ã và ang ư c lành m nh hóa. V i Xuyên su t h th ng pháp lu t v th trư ng
vi c n i l ng nghĩa v tài chính và c i cách b t ng s n trong 20 năm qua cho th y pháp
lu t th trư ng b t ng s n ã không ng ng
các i u ki n, các th t c i v i các ch th
mua và thuê nhà, Nhà nư c ã và ang th c ư c s a i, b sung và ban hành m i
hi n m t cách có hi u qu ch trương bán áp ng v i nh ng nhu c u và òi h i c a
nhà thu c s h u nhà nư c; qu n lí tài s n th c t cu c s ng. S thay i ó ang cho
c a Nhà nư c ã u tư trên t t i các chúng ta nh ng k t qu kh i s c. Th trư ng
doanh nghi p nhà nư c trư c ây ư c ch t b t ng s n hi n nay ang d n i vào qu
ch hơn thông qua cơ ch ki m soát nghiêm o chung, cơn s t nhà t ã b t u l ng
minh vi c nh giá tài s n khi doanh nghi p ng; giá c theo ó không còn ti p t c leo
c ph n hoá. Th trư ng nhà tư nhân, nhà thang; gi i kinh doanh b t ng s n và h
chung cư, kinh doanh văn phòng, khách s n, th ng ngân hàng cũng b t u th n tr ng hơn
d ch v thương m i… thông qua các hình trư c các quy t nh u tư c a mình . Cơ h i
th c bán, chuy n như ng, cho thuê phát cho nh ng ngư i dân có thu nh p trung bình
tri n sôi ng, phong phú và a d ng chưa và thu nh p th p có i u ki n c i thi n nhà
t ng th y so v i trư c ây. ch còn trong nay mai. Cơ s h t ng ngày
Th năm, th t c hành chính v thi t l p càng ư c ch nh trang và hoàn thi n; di n
và th c hi n các giao d ch b t ng s n ư c m o ô th khang trang hơn; b m t nông
c i cách m t bư c áng k . c bi t, v i s thôn như ư c “khoác chi c áo m i”. T t c
k t qu ó là xu t phát t nh ng ch trương
ra i c a m t s t ch c d ch v hành chính
công ã giúp ngư i dân cũng như các ch và nh ng nh hư ng úng n c a ng và
u tư th c hi n các quy n và l i ích c a Nhà nư c ư c th hi n rõ nét trong h th ng
th
mình m t cách thu n l i, d dàng. V i cơ pháp lu t v th trư ng b t ng s n hi n
ch “m t c a”, “m t u m i” s là cơ h i hành. Chúng ta hoàn toàn có th tin tư ng và
kh quan v m t th trư ng b t ng s n minh
t t cho các ch th kinh doanh b t ng s n
có môi trư ng giao d ch thông thoáng; m b ch và hi n i trong tương lai.
b o các cơ s pháp lí các giao d ch ư c Tuy nhiên, như ã cp trên, th
trư ng b t ng s n là m t th trư ng vô cùng
th c hi n an toàn; h n ch r i ro.
2. M t s nh hư ng nh m thúc y nh y c m và thư ng xuyên có s bi n ng.
th trư ng b t ng s n trong th i gian t i M t khác, h u qu t nh ng “cơn s t” t
Tuỳ thu c vào i u ki n kinh t xã h i trong giai o n trư c ây không ph i ngày
c a m i giai o n khác nhau, trên cơ s n m m t ngày hai có th kh c ph c. c bi t, Vi t
b t các yêu c u c a th trư ng, các di n bi n, Nam tr thành thành viên chính th c c a T
th c tr ng c a th trư ng b t ng s n trên ch c thương m i th gi i… l i t ra cho
chúng ta bi t bao trăn tr phía trư c như:
th c t và yêu c u c a xu th h i nh p, các
nhà làm lu t ã xây d ng pháp lu t i u Làm th nào h n ch m t cách h u hi u
t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 31
- nghiªn cøu - trao ®æi
tình tr ng u cơ? Gi i pháp nào có tác ng c a th trư ng này r t th p, ch y u v n là s
tr c ti p n vi c ki m ch nh ng cơn s t sôi ng c a th trư ng mua bán trao tay.
t? Vai trò c a Nhà nư c trong vi c t o i u kh c ph c tình tr ng này, trong th i gian t i
ki n cho nh ng ngư i nghèo có cơ h i c i c n nhanh chóng ban hành Lu t ăng kí b t
thi n nhà li u có tr thành hi n th c? Bi n ng s n và xúc ti n thành l p sàn giao d ch
pháp t i ưu b t ng s n. ây s là cơ h i t t
phát tri n lành m nh và chính công
quy hóa th trư ng này là gì? Pháp lu t th khai hoá các giao d ch b t ng s n.
trư ng b t ng s n c n ph i s a i, b sung Th tư, y m nh và tăng cư ng hơn n a
như th nào cho phù h p v i xu th h i nh p? ho t ng c p gi y ch ng nh n quy n s
d ng t, quy n s h u nhà cũng là nhi m
T t c nh ng v n ó ang t ra cho
v quan tr ng, có ý nghĩa quy t nh cho
chúng ta nh ng nhu c u m i c a vi c ti p
t c xây d ng và hoàn thi n pháp lu t, cũng m t th trư ng chính quy và công khai hóa.
như công tác t ch c th c hi n pháp lu t trên Làm ư c i u này thì yêu c u c a vi c ti p
hơn.
th c t tri t có nh ng câu tr l i t c n i l ng các i u ki n khi c p gi y, c i
cho nh ng v n t ra, theo thi n ý c a tôi cách tri t các th t c hành chính là nh ng
trong th i gian t i c n ph i th c hi n m t s vn m u ch t c a vi c hoàn thi n pháp
công vi c sau ây: lu t trong th i gian t i.
Th năm, m c dù ã có tín hi u t t cho
Th nh t, c n ti n hành rà soát, h th ng
hoá các văn b n pháp lu t i u ch nh th th y giá c nhà t không ti p t c leo thang,
trư ng b t ng s n. ây là cơ s cho chúng ta song so v i th gi i và các nư c trong khu
ánh giá m t cách sát th c h th ng pháp lu t v c thì giá nhà t Vi t Nam v n còn
m c khá cao. V i giá như hi n nay thì ngư i
hi n hành v i m c ích tìm ra nh ng quy nh
mâu thu n, ch ng chéo và không còn phù có thu nh p v a và th p khó có th tham gia
vào th trư ng b t ng s n cho dù h r t có
h p. Qua ó, k p th i s a i, b sung nh m
t o ra h th ng pháp lu t v th trư ng b t nhu c u. Vì v y, vi c tách b ch rõ chính sách
ng s n th ng nh t, ng b và hoàn ch nh. xã h i và chính sách kinh t trong quá trình
thi t l p quan h gi a Nhà nư c v i các ch
Th hai, Lu t nhà và Lu t kinh doanh
b t ng s n m i ư c ban hành là nh ng u tư kinh doanh b t ng s n; c i cách tri t
lu t có vai trò c bi t quan tr ng, quy t th t c hành chính, xóa b t quan liêu,
nh n s phát tri n c a th trư ng b t c a quy n, tham nhũng… là nh ng công vi c
ng s n trong th i gian t i. t ch c tri n c n thi t khách quan ph i th c hi n.
khai th c hi n các lu t này ư c t t, c n Th sáu, vi c nâng cao ch t lư ng c a
nhanh chóng ban hành các ngh nh hư ng các công trình xây d ng, ng b hoá các y u
t cơ s h t ng có liên quan là m t trong
d n c th i v i các lu t nói trên.
Th ba, th c tr ng c a th trư ng b t nh ng n i dung c n ư c chú tr ng trong th i
ng s n c a Vi t Nam trong nh ng năm gian t i. Theo ó, th m nh ch t ch kh
năng tài chính c a các ch th u tư; giám
qua cho th y, tính minh b ch và công khai
32 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007
- nghiªn cøu - trao ®æi
PHÁP LU T ƯU ÃI XÃ H I... (ti p
sát, qu n lí ch t ch ch t lư ng c a các công
trình; x lí kiên quy t, d t i m và nghiêm theo trang 14)
minh nh ng công trình không t ch t lư ng, i tư ng ư c
Th t c xác nh n
tiêu chu n là v n thi t th c c n ti n hành. hư ng ch ưu ãi tuy ã ư c ơn gi n
Vi c khơi thông và lành m nh hoá th hoá cho phù h p v i hoàn c nh chi n
trư ng b t ng s n trong th i gian t i òi tranh th i ó song chúng ta l i chưa có s
h i ph i ư c th c hi n m t cách t ng th và qu n lí ch t ch nên ã d n n s l m
ng b , t vi c hoàn thi n h th ng pháp d ng, khai man h sơ ư c hư ng ch
lu t n vi c t ch c tri n khai pháp lu t trên ưu ãi này. Chính vì v y, bên c nh vi c
th c t . Có l , các c p, các ngành và c bi t ơn gi n hoá các th t c xác nh n i
hơn là ông o qu n chúng nhân dân ang tư ng ngư i có công nh m m b o quy n
“trông ngóng” và “kì v ng” vào m t chính l i cho nh ng ngư i ã có nh ng c ng
sách pháp lu t ti p t c ư c hoàn thi n, m t hi n hi sinh cho cách m ng, chúng ta c n
tinh th n y trách nhi m c a nh ng ngư i ph i có nh ng bi n pháp tránh vi c
“c m cân n y m c” trong vi c t ch c th c công nh n nh m i tư ng.
thi pháp lu t và thái nghiêm ch nh ch p Bên c nh ó, các văn b n pháp lu t v
hành pháp lu t c a nh ng ngư i dân./. ưu ãi xã h i hi n nay còn quá nhi u và
i v i ngư i có
r i rác. Ch ãi ng
(1).Xem: Th i báo tài chính s ra ngày 18/10/2000.
công ư c quy nh r t nhi u các văn
(2).Xem: Ph m H u Ngh , “V th c tr ng chính sách
b n khác nhau. Tuy ã có Pháp l nh song
t ai Vi t Nam”, T p chí nhà nư c và pháp lu t,
còn r t nhi u văn b n và công văn hư ng
s 8/2002.
d n thi hành nên vi c áp d ng r t ph c t p
(3).Xem: T ng c c a chính (2002), Báo cáo ngành
a chính năm 2001 - nhi m v công tác năm 2002, và g p nhi u khó khăn. Vì v y, c n ph i
tháng 3/2002.
có văn b n có hi u l c pháp lí cao hơn
(4).Xem: Bùi Ng c Cư ng, “Xây d ng và hoàn thi n
m b o tính h th ng cũng như th ng
pháp lu t kinh t nh m m b o quy n t do kinh
nh t c a các văn b n pháp lu t v ưu ãi
doanh”, Lu n án ti n sĩ lu t h c, Trư ng ihc
xã h i. Do ó, Nhà nư c c n s m ban
Lu t Hà N i, 2001.
(5).Xem: Ph m Duy Nghĩa, “Vai trò c a th trư ng hành Lu t v ưu ãi xã h i. Lu t ưu ãi xã
nhà t trong vi c ki m ch nh ng cơn s t t”, H i
h i ư c ban hành s không ch là s pháp
th o: “Xây d ng cơ s pháp lí v th trư ng quy n s
ưu ãi xã h i
i n hoá ch ivi
d ng t Vi t Nam”, B môn pháp lu t kinh doanh
ngư i có công m c cao hơn mà còn là
- Khoa lu t, i h c qu c gia t ch c ngày 26/5/2002.
ngu n c vũ, ng viên l n i v i các i
(6).Xem: ng c ng s n Vi t Nam, “Ngh quy t H i
ngh l n th 7 Ban ch p hành trung ươ ng ng tư ng ang hư ng ch này. ng th i
khoá IX v ti p t c i m i chính sách, pháp lu t v
nó còn khích l nh ng công dân khác s n
t ai trong th i kì y m nh công nghi p hoá,
sàng x thân vì t nư c, vì nhân dân b i
hi n i hoá t nư c”, Nxb. Chính tr qu c gia, H.
h cũng như gia ình h ã ư c Nhà
2003, tr. 58-62.
nư c và xã h i b o m./.
(7).Xem: S d, tr. 58.
t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 33
nguon tai.lieu . vn
