Xem mẫu
- nghiªn cøu - trao ®æi
TS. NGuyÔn Quang TuyÕn *
thì « n năm 2003 s hoàn thành trên
T h ch p quy n s d ng t (QSD ) ra
i khi Lu t t ai năm 1993 ư c
ban hành. Theo ó, ngư i s d ng t
ph m vi c nư c vi c c p GCNQSD
nhưng trên th c t , ti n th c hi n r t
ư c th ch p QSD vay v n s n xu t, ch m so v i k ho ch. Sáu tháng u năm
kinh doanh. ây là bư c ti n quan tr ng 2000, Hà N i ch c p ư c s GCNQSD
trong qu n lí và s d ng t ai, m ra kh b ng 6% k ho ch năm. M t s chuyên gia
năng m i ngư i s d ng t có th "ti p d báo, thành ph H Chí Minh ph i m t
c n" v i các ngu n v n cho vay, giúp h có 75 năm và Hà N i ph i m t 19 năm
i u ki n u tư phát tri n s n xu t, làm hoàn thành vi c c p GCNQSD ".(1)
tăng giá tr c a t ai và góp ph n m r ng Nguyên nhân là do các quy nh v th
th trư ng v n nư c ta. Bên c nh nh ng t c hành chính trong c p GCNQSD còn
ưu i m không th ph nh n, pháp lu t v r t rư m rà, ph c t p. Ví d : M t s a
th ch p QSD còn b c l nh ng h n ch , phương t quy nh i u ki n ngư i s
gây khó khăn cho ngư i s d ng t trong d ng t ư c c p GCNQSD là ph i có
vi c th c hi n quy n th ch p QSD . h kh u thư ng trú nơi có t; ho c bu c
1. H n ch c a pháp lu t v th ch p QSD các ch h trong khu v c chưa có b n
Qua m t th i gian tri n khai thi hành, a chính ph i thuê vi c o v ho c l y xác
pháp lu t v th ch p QSD ãb cl m t nh n c a các h li n k v tình tr ng không
s b t c p so v i yêu c u c a th c ti n. có tranh ch p; hay bu c ngư i s d ng t
Nh ng h n ch này ư c bi u hi n trên các ph i n p m t kho n ti n s d ng t (v i
khía c nh ch y u sau ây: các m c n p là 20%; 40% và 100%) khi
Th nh t, m t trong nh ng i u ki n ư c c p GCNQSD ... i u này ã gây
c n thi t th c hi n vi c th ch p QSD khó khăn r t l n cho ngư i s d ng t nói
là ngư i s d ng t ph i có gi y ch ng chung và các doanh nghi p nói riêng trong
nh n quy n s d ng t (GCNQSD ) do vi c th c hi n th ch p QSD .
cơ quan nhà nư c có th m quy n c p. Tuy Th hai, hi n nay, nư c ta chưa hình
nhiên, trên th c t vi c c p GCNQSD , thành th trư ng b t ng s n (B S) có t
c bi t là i v i t t i ô th ti n hành
r t ch m. Theo k ho ch c a T ng c c a * Gi ng viên chính Khoa pháp lu t kinh t
chính (nay là B tài nguyên và môi trư ng) Trư ng i h c lu t Hà N i
50 T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004
- nghiªn cøu - trao ®æi
ch c nên các ngân hàng g p r t nhi u khó hi n nay vi c xác nh giá tr QSD em
khăn, lúng túng trong vi c xác nh giá tr th ch p, b o lãnh v n áp d ng theo ki u
B S th ch p cho vay v n. B i l : "m i bên ưa m t giá, sau ó th a thu n
- N u ngân hàng d a vào khung giá t m c hai bên cùng ch p nh n ư c", giá
do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung chuy n như ng th c t ch có tính tham
ương ban hành thì th c t cho th y, khung kh o mà thôi
giá t này thư ng th p hơn r t nhi u so Th ba, h n ch trong vi c xác nh i
v i giá tr th c t c a B S trên th tư ng ư c th ch p QSD . Theo quy
trư ng, "có trư ng h p m t B S mà giá nh hi n hành, ngư i s d ng t ư c
chuy n như ng lên t i 4 t ng, nhưng quy n th ch p QSD ho c tài s n g n li n
em th ch p ngân hàng ch ư c tính v i t bao g m: 1) H gia ình, cá nhân
m c 800 tri u ng".(2) i u này ã khi n ư c Nhà nư c giao t ho c cho thuê t;
s v n khách hàng vay ư c r t th p so v i 2) Các t ch c kinh t ư c Nhà nư c giao
giá tr tài s n th ch p, gây ph n ng r t t, cho thuê t; 3) T ch c, cá nhân nư c
nhi u t khách hàng, c bi t là các doanh ngoài và ngư i Vi t Nam nh cư nư c
nghi p ngoài qu c doanh; ngoài u tư vào Vi t Nam theo Lu t u
- Ngư c l i, n u ngân hàng d a vào giá tư nư c ngoài t i Vi t Nam. Tuy nhiên,
chuy n như ng B S th c t theo quy nh pháp lu t l i "b sót" m t i tư ng s
c a Ngh nh s 85/2002/N -CP c a d ng t quan tr ng và không cho h ư c
(3)
Chính ph thì cũng không th xác nh quy n th ch p QSD , ó là các h gia
ư c giá tr th c c a B S trong i u ki n ình nông, lâm trư ng viên nh n khoán t
giá c trên th trư ng luôn bi n ng, hôm c a các nông trư ng, lâm trư ng s
trư c m t giá, hôm sau m t giá: "M t d ng vào m c ích s n xu t nông nghi p,
m nh t th ch p hôm cho vay ư c xác lâm nghi p. Trong trư ng h p này, QSD
nh là 10 t ng nhưng ch tu n sau do c a h b ràng bu c b i h p ng nh n
tác ng nào ó ch còn 5 t ng, khách khoán t i v i nông trư ng, lâm trư ng.
hàng mà không tr ư c n , ngân hàng ôm H không ư c c p GCNQSD . Do v y,
mi ng t vào thì l to. Trong khi ho t h không ư c th c hi n quy n th ch p
ng tín d ng hi n t i ã theo cơ ch "t QSD m c dù trên th c t h là ngư i tr c
quy t nh, t ch u trách nhi m v i quy t ti p lao ng s n xu t nông nghi p, lâm
nh c a mình" n u r i ro x y ra không thu nghi p. Hi n nay, trong n n s n xu t nông
ư c v n ã cho vay thì ai ch u?".(4) Như nghi p hàng hóa nư c ta, nh ng ngư i
v y, vi c yêu c u xác nh giá tr QSD s d ng t nh n khoán trong các nông
theo giá th c t ch có tính kh thi khi trư ng, lâm trư ng ang r t c n v n u
nư c ta có th trư ng B S hoàn ch nh. Còn tư m r ng s n xu t, tuy nhiên vi c cho
T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 51
- nghiªn cøu - trao ®æi
vay v n c a các t ch c tín d ng l i không nhi u trong vi c giao t, thuê t. Chính
n ư c v i h . i u này góp ph n kìm vì v y, th c t ang t n t i ngh ch lí là các
hãm s hình thành và phát tri n mô hình doanh nghi p tư nhân ph i i thuê l i t
kinh t trang tr i nư c ta. c a doanh nghi p nhà nư c không s d ng
Th tư, hi n nay pháp lu t m i cho h t ho c b hoang xây d ng nhà xư ng.
phép các t ch c kinh t s d ng t th Ph n l n các trư ng h p thuê l i t này là
ch p QSD t i các t ch c tín d ng ư c thuê ng n h n v i h p ng thuê t hàng
phép ho t ng t i Vi t Nam mà chưa cho năm. Do không ư c giao t ho c thuê t
phép các t ch c này ư c th ch p QSD s d ng n nh, lâu dài nên các doanh
t i các t ch c tín d ng nư c ngoài vay nghi p tư nhân không ư c c p GCNQSD .
v n u tư phát tri n s n xu t, kinh doanh. H u qu là các doanh nghi p tư nhân ã
i u này ã góp ph n h n ch kh năng g p r t nhi u khó khăn trong vi c th ch p
c nh tranh và năng l c s n xu t c a các QSD vay v n s n xu t. Theo k t qu
doanh nghi p trong nư c trong xu th h i nghiên c u v ho t ng c a các doanh
nh p kinh t ; b i l , các t ch c tín d ng nghi p tư nhân sau khi ăng kí thành l p
nư c ngoài có ưu th và kh năng vư t tr i do Ngân hàng th gi i t i Hà N i ti n hành
v ngu n v n cho vay so v i các t ch c cho th y: " n nay, ch có 15% trong s
tín d ng trong nư c. Trong khi các doanh nh ng doanh nghi p c n v n b sung có
nghi p này l i r t c n b sung ngu n v n vay ư c v n t ngân hàng. Quy mô kho n
vay phát tri n và m r ng ho t ng s n vay dao ng t 5 tri u n 14 t ng
xu t - kinh doanh. Ngh ch lí này t n t i (trung bình là 837 tri u). Khó khăn l n
thách th c các nhà xây d ng, ho ch nh nh t thư ng g p trong vi c vay v n ngân
chính sách và các nhà qu n lí kinh t hàng là do doanh nghi p không có (ho c
nư c ta. không ) tài s n th ch p chi m 59%.
Th năm, hi n nay môi trư ng kinh ây là m t th c t hi n nhiên i v i
doanh nói chung và h th ng pháp lu t nh ng doanh nghi p nh m i ăng kí
kinh doanh nói riêng nư c ta v n chưa thành l p".(5)
t o ư c "sân chơi" th c s bình ng cho Th sáu, Thông tư s 07/2003/TT-
các doanh nghi p ( c bi t là các doanh NHNN c a Ngân hàng nhà nư c hư ng
nghi p tư nhân). Các doanh nghi p tư nhân d n v vi c cho vay v n thông qua hình
sau khi ăng kí kinh doanh ã không th th c th ch p QSD quy nh: Tài s n th
thuê ư c t ho c g p r t nhi u khó khăn ch p bao g m c tài s n hình thành trong
khi xin giao t xây d ng nhà xư ng, cơ tương lai là B S hình thành sau th i i m
s s n xu t do v p ph i rào c n là các th kí k t giao d ch th ch p; hoa l i, l i t c
t c hành chính phi n hà, quan liêu, sách và các quy n phát sinh t tài s n th ch p
52 T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004
- nghiªn cøu - trao ®æi
n u các bên tho thu n ho c do pháp lu t m i ngư i s d ng t ng th i phát hi n
quy nh. Song hi n nay l i chưa có quy k p th i và x lí nghiêm minh các cán b ,
nh, hư ng d n c th v cách th c xác công ch c có hành vi vi ph m pháp lu t v
nh giá tr tài s n hình thành trong tương c p GCNQSD như c tình làm sai các
lai là B S; hoa l i, l i t c và các quy n quy nh v th t c hành chính trong c p
phát sinh t tài s n th ch p nên các t GCNQSD ; c tình kéo dài th i h n c p
ch c tín d ng g p r t nhi u khó khăn, lúng GNQSD nh m m c ích v l i... Bên
túng trong vi c xác nh giá tr là các l i c nh ó, c n có ch tài x lí thích áng v
th c a tài s n - B S th ch p khi cho trách nhi m c a ngư i ng u các a
khách hàng vay v n. phương trong vi c không th c hi n úng
Ngoài ra, ho t ng th ch p QSD th i gian và ti n c p GCNQSD ;
nư c ta còn g p nhi u tr ng i do thi u các Th hai, Nhà nư c c n kh n trương
bi n pháp m b o c a Nhà nư c cho vi c xây d ng và ưa vào ho t ng th trư ng
th c hi n các ho t ng này. Ví d : Chưa B S có t ch c (trong ó có th trư ng
có cơ quan ăng kí th ch p phù h p; chưa QSD ) nh m "chính th c hoá" các giao
có h th ng d li u thông tin t ai y d ch t ai, t o i u ki n thúc y giao
; chưa có cơ quan môi gi i B S; cơ d ch v th ch p QSD phát tri n. C th :
quan b o hi m th ch p v B S; chưa thi t - C n y nhanh vi c so n th o Lu t
l p ư c m i quan h liên thông khăng kinh doanh v B S và các văn b n pháp
khít, ch t ch gi a h th ng ngân hàng v i lu t có liên quan nh m t o l p khung
cơ quan ăng kí giao d ch b o m, gi a pháp lí ng b cho s ra i c a th
h th ng ngân hàng v i các co quan môi trư ng B S;
gi i, nh giá B S và các cơ quan qu n lí - S m thành l p t ch c nh giá t; t
nhà nư c v t ai... ch c môi gi i B S và t ch c b o hi m v
2. M t s ki n ngh góp ph n hoàn ho t ng th ch p B S; c ng c h th ng
thi n pháp lu t v th ch p QSD d li u thông tin v t ai; thi t l p m i
kh c ph c nh ng h n ch trên ây, quan h liên thông gi a các ngân hàng v i
pháp lu t v th ch p QSD c n ư c b cơ quan qu n lí nhà nư c v t ai, cơ
sung, hoàn thi n theo m t s gi i pháp cơ quan ăng kí giao d ch có b o m… trong
b n sau: vi c th c hi n vi c th ch p QSD . Trư c
Th nh t, Nhà nư c c n t p trung cao m t, t ch c thí i m các sàn giao d ch v
ngu n nhân l c, kinh phí, trang thi t b B S m t s các ô th l n...
và phương ti n nh m y nhanh vi c c p Th ba, s a i, b sung và hoàn thi n
GCNQSD ph n u n h t năm 2005 cơ h th ng pháp lu t t ai liên quan n
b n hoàn thành vi c c p GCNQSD cho th ch p, b o lãnh QSD và B S theo
T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 53
- nghiªn cøu - trao ®æi
hư ng như sau: l i, l i t c và các quy n phát sinh t tài
- Cho phép ngư i nh n khoán s d ng s n th ch p, nh m t o i u ki n thu n l i
t c a các nông, lâm trư ng ư c c p cho các t ch c tín d ng trong vi c th c
GCNQSD th ch p vay v n; hi n cho vay v n thông qua hình th c th
- Cho phép t ch c kinh t trong nư c ch p QSD . Chúng tôi cho r ng vi c xác
ư c th ch p QSD t i các t ch c tín nh giá tr tài s n hình thành trong tương
d ng nư c ngoài vay v n, v i s qu n lí lai; hoa l i, l i t c và các quy n phát sinh
ch t ch c a Nhà nư c và có các quy nh t tài s n th ch p c n d a trên m t s tiêu
c th v trình t , th t c x lí QSD th chí như:
ch p trong trư ng h p này; - Nh ng tài s n hoa l i, l i t c và các
- Th t c v ăng kí th ch p QSD và quy n phát sinh này ph i phát sinh tr c
B S nên chuy n giao cho cơ quan ăng kí
ti p và g n li n v i tài s n th ch p;
c a B tư pháp th ng nh t th c hi n,
- Nh ng tài s n hoa l i, l i t c và các
không nên ngành a chính th c hi n
quy n phát sinh này có th xác nh ư c
như hi n nay;
giá tr ho c ư c lư ng ư c giá tr căn c
- S a i, b sung các quy nh v
vào giá tr c a B S th ch p;
chuy n QSD trong B lu t dân s cho
- Nh ng tài s n hình thành trong tương
phù h p v i các quy nh m i c a pháp
lai ph i là nh ng tài s n ư c hình thành
lu t t ai; ng th i, b các quy nh v
trên cơ s B S có th c ang t n t i… ./.
trình t , th t c và i u ki n ư c th ch p
QSD quy nh trong B lu t dân s năm (1).Xem: Tr n Thành Hưng, "Gi i pháp tài chính
1995 vì ây là nh ng quy nh mang tính thúc y s phát tri n th trư ng b t ng s n
ch t qu n lí hành chính v t ai; Vi t Nam", T p chí tài chính, s 11/2001, tr. 16-17.
Th tư, s a i các quy nh v th t c (2).Xem: Tu n Khanh, "Giá nào là giá chuy n
như ng th c t khi th ch p vay v n", Báo u tư,
hành chính v giao t, cho thuê t theo
s 23 (976), ngày 21/2/2003, tr.7.
hư ng ơn gi n, rõ ràng, minh b ch và
(3).Xem: Ngh nh s 85/2002/N -CP c a Chính
thu n ti n nh m t o i u ki n thu n l i cho ph ban hành ngày 25/10/2002 v s a i, b sung
các doanh nghi p tư nhân có th d dàng Ngh nh s 178/1999/N -CP ngày 29/12/1999 v
có ư c QSD , t ó, giúp h nhanh b o m ti n vay c a các t ch c tín d ng.
chóng ti p c n ư c các ngu n v n vay (4). “Giá nào là giá chuy n như ng th c t khi th
thông qua hình th c th ch p, b o lãnh ch p vay v n”, S d, tr.7.
(5). Chương trình Phát tri n D án Mêkông (Ngân
b ng QSD ;
hàng Th gi i) - Chuyên Nghiên c u kinh t tư
Th năm, c n có các quy nh hư ng
nhân: Kinh doanh dư i Lu t doanh nghi p m i -
d n c th v cách th c xác nh giá tr tài Kh o sát v các doanh nghi p m i ăng kí, s 12.
s n hình thành trong tương lai là B S; hoa H. 2001, tr. 16.
54 T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004
- nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 55
nguon tai.lieu . vn
