Xem mẫu
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
BỘ GIAO DUC VÀ ĐAO TAO
́ ̣ ̀ ̣
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ...
KHOA ...
BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM
1
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh t ế Vi ệt Nam
ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam
cũng xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu c ầu
phát triển đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển
ngày càng đầy đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nh ập kinh t ế
quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều
yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nh ịp
theo kịpsự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần
đây chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây
dựng thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng
sâurộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính
trongnước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất
động sảnlà một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính th ế
giới. Vì vậy,dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất
động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác
động củacuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như
thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế
giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển cho loại thị trường v ốn nh ạy
cảm này là một vấnđề cần thiết.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính th ế
giớiđến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài
này chỉtập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của
thịtrường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai
vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến
thịtrường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường
này.
2
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
ChươngI
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH
HIỆN NAY.
1.Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay.
1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính.
Khái niệm khủng hoảng tài chính:
Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các
mối quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuy ển
các luồng vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ ti ền c ủa t ất c ả
các chủ thể trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng
lẫn nhau tạo nên một hệ thống tài chính.
Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng
có thể dẫn đến
sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng
tiền vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ.
Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm
trọng giữa tài sản
có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đó là hiện
tượng
Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị
trường của cáctài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch
3
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
chuyển cơ cấu đầu tư, sự sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài chính và cần thiết
phải có sự can thiệp của nhà nước.
Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các
ngân hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả
nợ.
.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng
tất cả mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân
hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một s ố NH sụp đ ổ
và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài s ản n ổ tung:
sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài s ản và
làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa. Các kho ản tín d ụng hình thành
trong thời điểm bùng nổ được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng nh ư các bi ến đ ộng
từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền
kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì
trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên th ế giới, trong
đó có Việt Nam (VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính l ần
này là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người
dân khi mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi l ẫn vốn trong một th ời
gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi suất và
tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và d ễ vay m ượnthì
người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường
giậm chân,người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.
Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị
trường bất động
sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ.
Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động
sản ở Mỹ.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự
trữ liên bang Mỹ
4
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
(Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất
cho vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay ti ền mua
nhà do các ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhi ều so v ới lãi
suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của
chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì lãi
suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi su ất này liên t ục đ ược c ắt
giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉcòn 1%.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc
bấy giờlà khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu
được vay tiền dễ dànghơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông
qua hai công ty được bảo trợ bởi chínhphủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai
công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sảnbằng cách mua lại các
khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loạichứng
từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities –
MBS –chứng khoán bất động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall,
đặc biệt là các ngân hàngđầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sựbiến đổi các khoản cho vay thành
các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ chothị trường bất
động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc
cáccông ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sân
chơi mới cho các nhàđầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ
vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc.
Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và b ảo hi ểm MBS là
vô cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông
thường của chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và
tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên c ạnh đó, b ởi vì có th ể
bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng thànhMBS, các
ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất ch ấp
khả năngtrả nợ của người vay
Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường b ất động s ản tr ở nên r ất
nhộn nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô
đi muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này ngày
càng tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các khoản cho
vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều h ơn từcác công ty
khác. Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho
tớitrước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong
bóng. Hơn nữa họđược trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo
hiểm và đầu tư khác. Việc này khiếncho các công ty bán bảo hi ểm ngày càng
mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường, bấtchấp kh ả năng đ ảm
bảo của mình.
5
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động
sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% ch ỉ trong vòng b ốn năm t ừ 2001
(năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu
cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn sàng mua nhà với
giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán
lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, m ột bong bóng đã thành hình
trongthị trường bất động sản.
Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất
động sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở
Mỹ là do việc các ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến
lúc người đi vay không trả được nợ, các ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ, một
số lượng lớn nhà cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dâychuyền của
hệ thống ngân hàng, và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường vốn khác nh ư
thịtrường chứng khoán, thị trường tài chính khác… dẫn đến tình trạng kh ủng
hoảng tài chính hiệnnay. Nguyên nhân trực tiếp của khủng hoảng là bắt nguồn
từ sự phát triển tín dụng quá nóng, vớisự hỗ trợ của nghiệp vụ chứng khoán
hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất leo thang và cáckho ản tín d ụng r ủi ro
cao. Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và chứng khoán s ụt gi ảm d ẫn đ ếnkh ủng
hoảng tín dụng.
1.2 Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN).
Tình hình thế giới:
Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và ch ịu
nhiều tổn thất nhất.Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động
sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷUSD, trong đó 3 đ ến 4 ngàn t ỷ USD là
dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trảnợ cũng được cho vay.
Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành
chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế ch ấp
này để bán ratrên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này m ất giá
thảm hại, thị trường không cóngười mua, nên các ngân hàng, công ty b ảo hi ểm,
các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USDchứng khoán đó không bán được,
mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đếngục ngã hoặc phá
sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễmđộc
đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ ph ần
của các ngân hàng...
Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên
khoáng sản (than đá,quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân hàng,
bảo hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn c ầu bùng n ổ và giá
hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu. Chính điều
6
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh
gần bằng USD vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng di ễn ra v ới nhu c ầu tiêu
thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa cơ bản giảm nhanh chóng.
Đồng AUD đã mất giá30% trong 2 tháng gần đây so v ới USD. M ột nguyên nhân
nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch
lãi suất (carry trade). Úc thu hút lượng tiền thông minh lớn t ừ Nh ật và một s ố
quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi suất cao. Khi nền kinh t ế suy thoái
dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền này quay ngược ra rất nhanh chóng,
khiến AUD giảm sâu hơn. Giá chứng khoán trên thị trường ASX cũng giảm
mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư ch ứng khoán
cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng. Giá bất động sản hiện cũng đang trong
chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống tài chính Úc không bị đe dọa trực tiếp song Chính
phủ Úc cũng đã có những hành động mạnh và kịp th ời nh ư cắt gi ảm lãi su ất
cơbản 100 bps (1%) xuống 6% và cam kết bơm hàng t ỷ đô vào h ệ th ống tài
chính cũng như camkết bảo đảm thanh toán cho các ngân hàng. Và nh ư v ậy tình
hình tài chính nước Úc cũng đang lâm vào suy thoái.
Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay th ế ch ấp nh ư Northern Rock,
Bradford &Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và ph ải được can thi ệp. Đ ối
với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính ch ất gián ti ếp h ơn, ch ủ
yếu do sự liên thông chặt chẽ giữa các thịtrường tài chính lớn. Do sự phát tán
rủi ro tín dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bấtđộng sản của Mỹ và
Anh Quốc nên các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu cũng b ị ảnh
hưởngnặng nề. Phản ứng domino xảy ra khi thị trường tín dụng liên ngân hàng
bị khủng hoảng và lànsóng bán tháo chứng khoán toàn cầu. Ngân hàng Fortis c ủa
Bỉ bị quốc hữu hóa không phải docho vay dưới chuẩn mà do bị thương nặng sau
khi bỏ ra số tiền quá lớn cùng mua ABN AMROBank. Khi không thể huy động
vốn trên thị trường và cũng không thể bán tài sản thì ngân hàngnày bị tê liệt.
Tình hình VN:
Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai
chiều, song chủ yếulà tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của
Việt Nam. Do sự hội nhập ngày càngsâu và rộng của nền kinh t ế Vi ệt Nam vào
thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định,tuy không trực tiếp.
Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các th ị
trường như Mỹvà châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu).
Khủng hoảng kinh tế hiện đang lansang châu Á. Quỹ Tiền tệ Quốc t ế (IMF) d ự
báo tăng trưởng GDP toàn cầu sụt từ 5% năm 2007 xuống 3,9% năm 2008 và 3%
năm 2009. Suy thoái kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu tiêu th ụ s ụt gi ảm trên ph ạm vi
7
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
toàn cầu. Về phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt
Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia
mua bán chứng khoán phái sinh này.
Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín d ụng
cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer rate,
Singapore Inter Bank Offer rate,thường được dùng làm lãi suất c ơ sở đ ể cho các
xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay). Ngoài ra đầu tư trực tiếp (FDI) của Việt
Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là vốn vay chứ không
phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp được khoản vay s ẽ khó
giải ngân được. Đối với thị trường chứng khoán, có khả năng nhà đầu tư nước
ngoài phải thu hồi nguồn vốn và bán chứng khoán. Điều này tác động đến d ự
trữ ngoại hối và giá cả trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu t ư nước ngoài bán
ra nhiều hơn mua vào sẽ làm giảm giá chứng khoán của Việt Nam.
Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng
đến xuất khẩu
của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh
hưởng.
Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua
có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước
khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra.
Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu,
người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới
thế nào. Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ
vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng do thiếu tiền
đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay
chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sáchcủa nhà nước chưa ra nhưng bài
học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã
nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất. Khi thị trường
không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa. Giới
đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như năm
trước. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là
thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết
đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là trong ngắn hạn.
8
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là
chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty
nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo
hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản.
Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất
động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy
thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín
dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế
nào của khủng hoảng nhà đất.
Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có
những dấu hiệu củasự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo
khó khăn trong hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh
hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất
động sản sẽ cũng giảm sút. Nhưng thị trường bất động s ản gi ảm sút là k ếtqu ả
tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hi ệu tích
cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp
muốn mua nhà giờ có thể mua được.
2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác
động
của khủng hoảng tài chính thế giới.
Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, n ền kinh t ế c ủa
VN ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo cáo của
tất cả các ngân hàng đều cho thấy tình hình tài chính của VN hi ện nay không b ị
ảnh hưởng. Thống đốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu khẳng
định : “Tính thanh khoản và dự trữ ngoại tệ đều an toàn” .Th ống đ ốc nêu rõ,
trước những diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ, NHNN đã theo
dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại
(NHTM) và tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để bảo đ ảm an toàn
thanh khoản cho toàn hệ thống ngân hàng cũng nh ư nền kinh t ế. Th ống đ ốc cho
biết dự trữ ngoại hối của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng và hi ện nay đã tăng 1,6 t ỉ
USD so với đầu năm 2007. Khoản dự trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân
hàng thuộc các quốc gia mà chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn.
Hiện nay,82% số tiền dự trữ ngoại hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân
hàng trung ương của các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài
chính quốc tế; 18% còn lại gửi đầu tư các ngân hàng thương mại nước ngoài
9
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
cũng là các tổ chức có mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc
nhấn mạnh: Chúng ta không có quan hệ với những ngân hàng đầu tư, tập đoàn
đổ vỡ vừa qua tại Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ
không tác động đến hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang nằm
trong tầm kiểm
soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.
Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ l ệ tăng b ội chi
ngân sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động. Một
trong các yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng trong
năm 2008-2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất kh ẩu chính c ủa VN, đang có xu
hướng giảm trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối mặt với các vấn
đề về lạm phát, giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm sút.
Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá b ất động s ản
đã xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây khó khăn
cho hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá bất động sản ở
VN đã bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi vàmức độ giảm cũng mạnh hơn ở
Mỹ, nhưng tác động của nó đối với hệ th ống tài chính thì nh ẹ h ơn ở M ỹ ở ch ỗ
là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là
chothế chấp bấy nhiêu. Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng có quy đ ịnh tức là giá
thị trường là 100 thì ngân hàng định giá còn 50% của giá đó mà thôi. Và v ới 50%
của giá đó thì ngân hàng chỉ chovay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất
động sản đó là 100 đồng chẳng hạn thì ngân hang chỉ cho vay có 35 đồng thôi.
Và như vậy thì khi giá thị trường bất động sản giảm xuống 40%ch ẳng h ạn thì
vẫn chưa tới mức 35 đồng mà các ngân hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó
không lớn như là ở Mỹ. Hai nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn
mực báo cáo tài chính quốc tế để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, b ởi vì
vậy cho nên là có thể nó có những rủi ro ti ềm ẩn nh ưng mà không tác đ ộng
mạnh tới tâm lý.
Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng
ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay với
mức 35% giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghi ệm
đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn.
Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không ph ải là
do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật t ất y ếu
của thị trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng
đến tâm lý của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào.
10
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Chương II
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG
HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN.
1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường
bất
động sản.
Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình
sụt giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp
đổ của các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của th ị trường
chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đ ổi,
vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một cách chóng
mặt, tác động thể hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia th ị trường b ất đ ộng s ản.
Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở h ữu một bất động sản phù
hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi gái leo thang. Một số
người có khả năng tài chính nhanh chân thự chiện giao dịch để đầu cơ, chờ giá
lên để kiếm lời. Và như thế cho thấy, sự tác động qua lại giữa các th ị trường
với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm của thị trường này và gia tăng của thị
trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng.
11
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Các tác động có khi cùng chiều, có khi ngược chiều do ch ịu nhi ều tác đ ộng c ủa
yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng khoán rơi vào trạng thái gi ảm sâu nh ư th ời
gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy
giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng
đầu tư VN.
Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với
nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại rõ ràng
không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này . Ngay trong năm 2007, nhiều
chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank,
ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng
đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình th ực hiện tín dụng bất
động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Kh ả
năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các
ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của70% giá trị thị trường bất động
sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đ ầu t ư b ất
động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là
động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường
xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường h ợp hi
hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đam ch ắc ch ắn
̉
nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp.
Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá s ản c ủa
hệ thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá s ản v ới
hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản.
Chính vì thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động s ản đ ến kh ủng
hoảng tài chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế nào là phụ
thuộc vào chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó mà thôi.
Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng của
các ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được nh ững
món hời lớn nhưng các ngân hang thương mại đều phải tuân thủ chặt chẽ quy
định của ngân hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị trường ở VN chỉ
mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản.
Nói cách khác, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo l ại tính thanh kho ản cho h ệ
thốn gtài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong ph ạm vi gi ữa số
ít đối tượng tham gia giao dịch. Vithê, thanh khoản ở VN ch ỉ bảo đam đ ược, khi
̀́ ̉
giá bất động sản tăng. Ngược lại khi giảm thì hoàn toàn không co ́ tinh thanh
́
khoản cao, do đó cũng không có mức cân bằng giá mới.Nên hiện tượng dễ thấy
là giá thì vẫn đứng ở mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm
lắng, mức cao “kẹt giao dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường
12
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động s ản
VN có khi còn cao hơn những đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng”
tự tồn tại do không “xì” được.
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan
trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bât ́
đông san để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, kh ả năng cho ng ười
̣ ̉
vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất gi ảm.Trong quan h ệ gi ữa thị
trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò c ủa ngân hàng là
trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước th ực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng
vốn của nền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi ch ặt ch ẽ di ễn bi ến trên
thị trường tài chính tiền tệ thế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh c ủa
các ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp trên th ị trường ngoại h ối đ ể đ ảm
bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và cho nền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh
các quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất
động sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động s ản hi ện đ ược quy đ ịnh ở nhi ều
văn bản khác nhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003,
Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006,
Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướng dẫn thi hành khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình kh ủng hoảng tài chính đ ến th ị
trường bất động sản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy đ ịnh c ủa
pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Nh ư vậy mới
thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau.
2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài
quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thu ế b ất
động sản. Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy th ị trường b ất động s ản
phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan của thị trường,
ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị
trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ d ẫn
đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà
13
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung
đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mở rộng hơn nguồn "cung" cho thị
trường bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có
sự mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quy ền
lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở
nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam đ ịnh
cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê
hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và đ ược th ực hiện các
quyền củan gười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một
số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, để tạo sự ch ủ
động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật
Đấ tđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh t ế trong
trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch
thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án
100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh
phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không th ực hiện thủ
tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan
trọng: Cung cấp côngcụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bât ́
đông san để phòng rủi ro lãi suất tăng;Cung cấp cơ hội, khả năng cho ng ười vay
̣ ̉
tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất gi ảm.Trong quan h ệ gi ữa thị trường
bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngânhàng là trung
tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn
củanền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi chặt ch ẽ diễn biến trên th ị
trường tài chính tiền tệthế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các
ngân hàng thương mại, tiếp tục canthiệp trên thị trường ngoại hối để đảm b ảo
an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và chonền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.
14
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh
các quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất
động sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động s ản hi ện đ ược quy đ ịnh ở nhi ều
văn bản khácnhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật
Doanh nghiệp 2005, Luật đầutư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật
xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướngdẫn thi hành khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình kh ủng hoảng tài chính đ ến th ị
trường bất độngsản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của
pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Nh ư vậy mới
thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau.
2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài
quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thu ế b ất
động sản. Những chính sáchpháp luật mới sẽ thúc đẩy th ị trường b ất đ ộng s ản
phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thựctế khách quan của th ị trường,
ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị
trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ d ẫn
đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà
còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung
đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mởrộng hơn nguồn "cung" cho thị trường
bất động
sản thông qua:
Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự
mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn
hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đ ất tr ảti ền thuê hàng năm
hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được th ực hiện các quyền
củangười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy đ ịnh m ột s ố
trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, đểtạo sự ch ủ động cho
nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đấtđai
2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, qu ốc
phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường h ợp
15
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
sử dụng đất để đầu tư xâydựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A,
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư
nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp vớiquy
hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối
với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật
Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sảnphẩm
''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu"
trong quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các
loại đất (giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đ ất,thu ế thu nh ập t ừ vi ệc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác đ ộng tr ực ti ếp đ ến
thị trường bất động sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng
nhiều bởi chính sách tài chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày
01 tháng 01 hàng năm. Khi giá đất áp dụng tính thu ế h ợp lý, các kho ản nghĩa v ụ
tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê
đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp với khả năng thanh toán của''cầu''. Đối với các
nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên,
chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ hợp lý, theo đó giá thành s ản ph ẩm làm ra
phù hợp vàsản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường, sản xuất phát triển.
Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật
Đất đai và các chính sách tài chính có nh ững biểu hi ện tích c ực, giá đ ất đã gi ảm
nhiều. Bên cạnh những tác động tích cực từ các quy định của pháp luật đến thị
trường bất động sản thì còn có những mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đ ến s ự
phát triển của thị trường.
Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá
thị trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đ ất tăng lên
nhanh chóng. Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết
định giá các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính ph ủ quy
định. Nghị định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng,
như vậy giá đất cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2. Giá cả BĐS
ở nước ta đã tăng lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá
bán của căn hộ cao cấp đầu năm 2008 đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007,
từ 1.200 USD lên 4.500USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ
30-50% so với đầu năm 2007. TP.HCM,Hà nội nằm trong Top 10 thành ph ố trên
16
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
thế giới có mức giá nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn
cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng,Hoàng Anh-
Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất
đai địa ốc ở VN luôn cao hơn Thái Lan trên 10-15%. Các nhà đ ầu t ư d ựa vào lợi
nhuận thấy các thị trường khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã
lao vào kinh doanh bất động sản.Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như
Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan và đến nay cả Nhật…cùng với các doanh nghiệp
trong nước tăng cường đầu tư vào BĐS. Riêng thị trường BĐSTP.HCM thực sự
sôi động đã thu hút nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng của
cácdoanh nghiệp, công ty kinh doanh địa ốc. Ngoài ra năm 2007 thị trường nhà
đất TP cũng đã thu hút 85% trong tổng số 2,5 tỷ USD vốn đầu t ư n ước ngoài
của TP. Tình trạng này cũng tương tự như Thái Lan trước đây, giá đất đã đ ạt
mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ
3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu t ư trong hai lo ại c ổ
phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng hoảng kinh tế
tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên giá cả tăng
và lạm phát phi mã, chỉ số giátiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%, trong khi ch ỉ
số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao h ơn nhi ều.
Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta đẩy
mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở
TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của
hệ thống ngân hàng trên địa bàn.Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhi ều
ngân hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm
2006. Theo các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với t ốc đ ộ
tăng GDP khoảng 8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự
án kinh doanh BĐS, nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn
vay đầu tư bất động sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật ,
Hàn quốc, Hồng Kông, Thái Lan …cũng đã từng lâm vào tình trạng h ết s ức khó
khăn khi cho vay vốn quá lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc
khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đã gây tác động xấu đ ến th ị tr ường tài chính
tiền tệ không những của Mỹ mà cả toàn cầu.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh
nghiệp, chongười sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy t ờ, th ủ
tục về đất đai, nhà ở và cácbất động sản khác. Một trong những vấn đề được
quan tâm lớn hiện nay là làm sao để đơn giảnhóa trình tự, thủ tục về bất động
sản cho người dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất,quy ền s ở
hữu nhà đã có tới sự tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong
việcthực hiện quyền của doanh nghiệp, của người dân.
17
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nh ưng chậm đ ưa vào sử dụng,
sử dụng đấtlãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao
đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...Vi ệc thu h ồi
đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn làmột trong những vấn đ ề n ổi
cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiềudự án đầu
tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi th ường h ỗ
trợgiải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn
giữa đô thị và nông thôn.Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuy ển đổi t ừ
đất nông nghiệp sang đất đô thị là mộttrong những nguyên nhân chính gây cản
trở việc giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tănglà do Nhà n ước b ỏ ti ền
làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên ngườicó
đất bị thu hồi mới khiếu nại. Và việc giải quyết khiếu nại, tranh ch ấp đ ất đai
cũng còn nhiềubất cập ảnh hưởng đến phát triển của thị trường. Một th ực tế
gây cản trở cho nhà đầu tư và ngườisử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không
rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuy ển đổi m ục đích s ử
dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và
Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc
giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để
thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất... Theo các quy
định áp dụng ở VN tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục đích s ử
dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất cũng
như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất trong xã hội như sau: khoảng 70% các doanh nghiệp nh ỏ và v ừa có
được đất để sử dụng là thông qua cácgiao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có
một phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh
nghiệp nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Ngoài ra còn tình
trạng xem xét, phê duyệt dự án thông qua mối quan h ệ quen bi ết, doanh nghi ệp
là “sân sau” của người ra quyết định.
Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo
tính minh bạch,thiếu lành mạnh. Việc không th ực hiện được quyền của mình
để cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng
không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN.
3.Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động s ản VN.
(đánh
giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính
hiện
nay).
18
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các n ước
châu Á, thì sựtác động của bên ngoài đến thị trường VN là đi ều không th ể tránh
khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và th ị trường bất động s ản
thì tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích
quan trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi lien hệ với s ự sụp
đổ của thị trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với
ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong
những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng
hơn.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn t ỷ
đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng
9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay th ế ch ấp bằng
bất động sản ở Việt Nam.Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là
cả chục ngàn tỷ đồng
Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng nh ư là kh ả năng can
thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng nh ư quy
trình cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động s ản. Khi cho vay, các
ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa.Thông thường, với một miếng
đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉđịnh giá 50 và cho vay 70% c ủa 50%
đó nên mức độ rủi ro rất thấp. Theo thông lệ quốc tế, cho vay th ế ch ấp b ất
động sản chiếm tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng
55% do khách hànglớn là các doanh nghiệp Nhà nước chủ y ếu vay tín ch ấp. R ủi
ro sẽ trở nên lớn trong trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay
các dự án “sân sau” của các thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ.
Nhưng cho đến nay nguy cơ này chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất
giá không đều, chủ yếu xuống ở các dự án thuộc ph ạm vi ngo ại thành và d ự án
lớn. Songcũng có một nguyên nhân khác là Việt Nam không ch ứng khoán hoá n ợ
bất động sản nên tác động của thị trường bất động sản vào khu vực đầu tư và
từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại, là không có.
Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay vẫn “ổn”, nhưng việc các ngân hàng
đồng loạt ngừng cho vay bất động sản khiến cho th ị trường này không
“tanbăng” được và kéo theo những hệ lụy sau đó. Đó là nh ững dự án đã hoàn
thành 80%-90% nhưngkhông triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn.
Các doanh nghiệp bất động sản muốnngân hàng tái cấu trúc l ại kho ản nợ đ ể h ọ
có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đómới có th ể chuy ển cho nhà
đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiềnvà ngân
hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có th ể sôi đ ộng trở l ại
được.Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang
rất muốn tranh thủthời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống th ấp nh ư
hiện nay để đầu tư tại Việt Namnhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của
19
- Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trịdự án nh ưng hiện t ại ngân hàng
chỉ bảo lãnh 30%.
Trước đây,các chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ sở
hữu làm chi phí đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm
mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất th ấp. Gi ờ đây, th ị tr ường
biến động mạnh, nguồn tín dụng bị siết chặt nh ằm ch ống l ạm phát nên m ột s ố
chủ đầu tư đang đứng bên bờ vực phá sản. Nếu lạm phát tiếp tục tăngcao thì
nguy cơ phá sản nhiều dự án sẽ xảy ra. Tất cả s ự th ắt ch ặt tín d ụng t ừ h ệ
thống ngân hang hẳn nhiên là do tâm lý bị tác đ ộng t ừ cuộc kh ủng ho ảng tài
chính thế giới đang diễn ra. Và hàn hđộng của các ngân hàng hiện nay là có lý do
chính đáng, để bảo vệ họ, bảo vệ nền kinh tế.
Tác động đến thị trường bất động sản này cũng xuất phát từ các quy định của
pháp luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản hiện còn gây nhiều trở ngại
cho nhà đầu tư. Một trong nhữngtrở ngại gây ra tình hình trên đó là Lu ật đ ất đai
và Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ nhà đầu t ư ph ải xây d ựng xong h ạ
tầng mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế mà khi dự án đang dở dang mà
thiếu vốn đầu tư, trong khi ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho các công trình,
dự án bịng ưng trệ một cách đáng tiếc.
Một tác động tích cực từ khủng hoảng là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
(FDI) sẽ khôngđược giải ngân toàn bộ như đã cấp phép. Xét riêng về lĩnh
vực xây dựng văn phòng, căn hộ vàkhu đô thị mới, tính sơ bộ trong 8 tháng đ ầu
năm 2008, số vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếmgần 30% tổng số vốn FDI.
Việc chậm giải ngân để triển khai các dự án sẽ tạm thời không làm giatăng
mức cung về nhà ở và văn phòng. Trong tình hình thị trường đóng băng, vi ệc
tạm ngưngcung có thể được coi là tích cực trong ngắn hạn. Nhất là trong trường
hợp lượng cung có thể tăngvọt do người đi vay bán hoặc ngân hàng phải thanh
lý tài sản thế chấp để thu nợ khi các khoảncho vay b ất động s ản đáo h ạn trong
thời gian sắp tới, giả định rằng lãi suất cho vay vẫn không h ạnhi ệt và nguồn tín
dụng vẫn bị kiềm chế do lạm phát chưa trở về mức mong đợi. Về mặt
sốlượng, mức cung (tăng vọt) này sẽ được giải quyết thông qua kích cầu từ quy
định mới cho Việtkiều và người nước ngoài mua nhà. Về mặt giá cả, th ị trường
bất động sản sẽ được tiếp tục điềuchỉnh khi nhiều sàn giao dịch bất động sản
đi vào hoạt động từ tháng 1 năm 2009. Hai yếu tố trêncó th ể góp phần làm ổn
định thị trường bất động sản trước khi tiếp nhận một làn sóng đầu tưmới. Thêm
vào đó, việc chưa triển khai các dự án FDI có thể cũng sẽ góp phần làm giảm
nhập
siêu vì kim ngạch nhập khẩu vật liệu xây dựng (nh ư thép) và hàng tiêu dùng
(như xe hơi) cũng sẽgiảm. Điều này ít nhiều giúp cải thiện cán cân thanh toán
và duy trì nguồn dự trữ ngoại tệ. Đồngthời việc đáo hạn các khoản cho vay b ất
20
nguon tai.lieu . vn
