1. Trang Chủ
  2. Đầu tư Bất động sản
  3. Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 4 - Lưu Trường Văn

Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 4 - Lưu Trường Văn

Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát về thị trường địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư lan cận ( xem bang 2 ) chỉ đe cập đến lân đề đen cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải là lượng cầu là lương cầu vì vậy dư liệu nói trên không khẳng định mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết.... Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu t

Thể loại Tài liệu miễn phí Đầu tư Bất động sản

Số trang 10

Ngày tạo 8/29/2018 10:04:51 PM +00:00

Loại tệp PDF

Kích thước

Tên tệp

Tải Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất độn... (.pdf)

Xem mẫu

  1. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn ch chung cö lan caän ( xem bang 2 ) chæ ñeà caäp ñeán cö laân caä ñe caä ñen û caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi la löôïng cau vì vaä dö lieä noi tren khong laø löông caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm. 31 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  2. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay ) 80 TP hi Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 300 – 450 trieäu ñong à Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä Thiet ke phu hôïp sinh hoat cuûa ngöôi Vieä Thieát keá phuø hôp sinh hoaït cua ngöôøi Vieät Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Chaát löôïng cong trình ñaït löô â Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao 32 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  3. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Can cö vao cac ban ve kien truc ñöôïc cung cap to nghien cöu Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôc cung caáp, toå nghieân cöùu coù nhaän xeùt nhö sau: Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc phoøng giaët khoâng coù, beáp khoâng thoâng thoaùng, vò trí moät soá kh kh th th veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái thieåu 2 maët giaùp khí trôøi töï nhieân”, caàu thang khoâng coù maët hi khí kh naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy). Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän), heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%. 33 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  4. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu ki ñöô coù nhaän xeùt nhö sau: Soá löông caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. ï Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, …) ña chöng minh cac can hoä co dieä tích nho hôn hoaë baèng ñaõ chöùng minh caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc bang 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao 34 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  5. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Giaû ñònh veà thò tröôøng: Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn = 10%/naêm. Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn. hi Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi cac ñaëc ñiem töông tö chung cö ...................trong ù ñi å töô tö thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï an aù n 35 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  6. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính kh thi dö Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû döï aùn naøy raát hieäu quaû veà taøi chính. Ñieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå thi coâng”, do ñoù chuû ñaàu tö thöïc teá boû ra ít hôn so vôùi hi tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán. Them vao ño dö Theâm vaøo ñoù döï aùn chæ phai chi ra moät khoaûn ñeàn buø chæ phaûi chi ra moä khoan ñen bu raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø rat cao raát cao. 36 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  7. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (10) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính kh thi dö Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoaïch baùn haøng dö kieán se thu tieàn moä phan hoach ban hang döï kien seõ thu tien moät phaàn trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán. Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan trong ñeå ñaûm baûo hieäu quaû taøi chính cua döï aùn. troïng ñe ñam bao hieä qua tai chính cuûa dö Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoâng ñuùng nhö tieán ñoä ñaõ döï kieán seõ ñöôc ñu ñoä ña dö se ñöôïc phaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro 37 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  8. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (11) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caùc bien ruûi ro : ac bieán rui ro Döï aùn chung cö ...................coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây thay ñoåi. STT Bieán ruûi ro Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh 1 Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng 3.600.000 ñoàng/m2 2 Tyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng 15% giaù mua caên hoä 3 Laõi suaát vay ngaân haøng 13%/naêm 4 Thôi gian vay (naêm) Thôøi gian vay (nam) 3 5 Tyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%) 50% treân giaù trò ñaát 6 Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán 100% Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn 38 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  9. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (12) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Xac suaát xay ra baùn hang ñung nhö dö kieán bien so co nh Xaùc suat xaûy ra ban haøng ñuùng nhö döï kien laø bieán soá coù aûnh höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay. Ñôn gia 1m2 san xay döng cung la bien so co nh höôûng rat Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng cuõng laø bieán soá coù aûnh höông raát maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø ................... traû chaäm Tyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn 39 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
  10. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (13) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Can cö vao baûng DANH MUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAC ÑOÄ Caên cöù vaøo bang “DANH MUÏC CAC BIEN RUI RO TAÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu giaûm raát maïnh khi xaùc suaát baùn haøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty ................... caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höu hieä ñe ñam baûo so löôïng caên hoä baùn ra toi thieu 70% dö kieán höõu hieäu ñeå ñaûm bao soá löông can hoä ban ra toái thieåu = 70% döï kien Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lôïi nhuaän) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lôïi nhuaän) 10% 9% 5% 5% 2% Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö 7. 2 5. 9 3. 2 3. 1 1. 7 thöïc chi Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 ñaàu tö ban ñaàu 40 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
nguon tai.lieu . vn
Ngân hàng - Tín dụng Kế toán - Kiểm toán Đầu tư Bất động sản Quỹ đầu tư Đầu tư Chứng khoán Tài chính doanh nghiệp Bảo hiểm Tiêu chuẩn - Qui chuẩn Giáo dục học Kinh tế học Quản trị kinh doanh