Xem mẫu
- PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ
(Phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nhập)
- 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai
thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và
giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng
năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể
được tìm ra.
Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập
được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
- 2. Các nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc Cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc ngoại ứng
- 3. Các lợi ích cần định giá
Các lợi ích trong BĐS:
Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê
Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình,
chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh.
Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư
Các loại ích tương lai:
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động
Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ
Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế
Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)
- 4. Tỷ lệ vốn hoá
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị
vốn tương ứng của BĐS.
Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ
kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị
của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá
trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá BĐS
Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng
về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hoá luồng
tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có. Re = EBT / VTC
=> Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao
hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và
thanh toán tiền vay dự kiến.
- 4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi
hàng năm.
Tỷ lệ chiếu khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản
thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại.
Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn
đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.
Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được tính toán
trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ suất theo bình quân
trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay.
Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có, đó là IRRe,
chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye có thể lớn hơn Yo.
- 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá:
Mức rủi ro đi kèm
Lạm phát trong tương lai
Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế
Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ
Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp
Thuế
Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và
hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành.
- 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá:
Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.
Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và sự
không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS.
Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ
lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi
ích tương lai sẽ nhận được.
Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến
dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá.
Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản
ánh ảnh hưởng này.
- 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ
lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo
gía cố định.
Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng
giá trị của BĐS.
+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng
kết quả làm giảm sức mua.
+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá
BĐS.
Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong
tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá.
Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát
(Danh nghĩa)
- 5. Các phương pháp vốn hoá
5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ
vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp.
Công thức:
Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro
hoặc V = NOI x YP
100/Ro = YP (số nhân)
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan
hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua
phân tích các cuộc bán so sánh được.
Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán
- 5. Các phương pháp vốn hoá
5.2. Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền
Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai
thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc
bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập
của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
Công thức:
V = CF1 /(1 + r )1 + CF2 /(1 + r ) 2 + ... + CFn /(1 + r )b
Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền.
Vốn hoá lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường
- 5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•Tiền có giá trị về mặt thời gian
Ví dụ: Nếu hôm nay có 1 tr. đ được gửi vào ngân hàng với lãi suất
10%/năm.
Sau 1 năm: lv1=1tr x(1+0,1)=1,1tr
Sau 2năm: lv2=1,1tr x(1+0,1)=1tr x (1+0,1)2
= 1 tr x 1,21=1,21tr
Sau n năm: lvn = 1tr x (1+0,1)n
Công thức chung:
lvn = lvo (1+r)=Fv =>Phép tính kép
lv0=lvn/(1+r)n=PV => phép chiết khấu
- 5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•Các ứng dụng:
(1) Chuyển các dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm, A trong tương lai về hiện
tại
Công thức tổng quát: Pv = Ax { 1 + r ) n − 1} / { (1 + r ) n x r}
Ví dụ:1 BĐS có mức tiền thuê ròng là 5tr. đ/tháng và hợp đồng cho thuê là 10
năm. Vậy tổng giá trị tiền thuê của hợp đồng là bao nhiêu? Biết rằng tỷ lệ tích
luỹ hiện tại là 8%/năm.
Giải: giá trị tiền thuê 1 năm:
5tr. đ x 12 tháng = 60 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng cho thuê 10 năm:
PV = 60tr. Đ/(1+0,08) + 60tr. Đ /(1+0,08)2+
60tr. đ/(1+0,08)3 + ...+60tr. đ/(1 + 0,08)10
= 60tr. đ x {(1+0,08)10 1}/ {(1+0,08)10 x 0,08 }
= 60 tr. đx6,72=402,6 tr. đ
- 5.3. cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
(2) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau hơn (kém) năm
trước một tỷ lệ phần trăm không đổi i,j
[1-(1+j) n /(1 + r ) n ]
Công thức tổng quát: Pv = A
r− j
⇒Khi J# r
A là khoản tiền không đổi hàng năm
r là tỷ lệ chiết khấu
J là tỷ lệ tăng của khoản tiền hàng năm
=> Khi J = r
Pv=A/(1+r)xn
- 5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
(3) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau hơn
(kém) năm trước 1 số lượng không đổi, G
Công thức tổng quát:
(1 + r ) n −1 G [(1 + r ) n − 1 n
PV = A. + − ]
r (1 + r ) n
r r (1 + r ) n
(1 + r ) n
- 5.4. So sánh 2 phương pháp vốn hoá
Vốn hoá trực tiếp Vốn hoá lợi tức
Thông tin thị trường Th«ng tin thÞ trêng ® tÝnh c¸c
Ó
chØ tiªu, dù b¸o con sè
Tỷ lệ vốn hoá chung chỉ áp dụng Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để
cho 1 đặc tính của BĐS chiết khấu cho nhiều đặc tính của
BĐS
¸p dông: gi¶ thiÕt c¸c luång TN, CP ¸p dông: víi quyÒn së h÷ quyÒn sö
u,
trong suèt ® lµ kh«ng ® AD víi
êi æi. dông cã thêi h¹n x¸c ® Þnh gi¸ trÞ
B§S lµ toµn quyÒn së h÷ u. hîp ®ång, cho thuª, cho thuª l¹i.
§é chÝnh x¸c thÊp. Độ chính xác cao
- 6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán
Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế
Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên
mức tiền thuê trên thị trường.
Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị
trường tự do.
Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu
biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích.
Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp do kích
thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh.
Các đơn vị so sánh: m2, m, mặt, lô đất.
- 6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xác định mức tiền
cho thuê. Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đây có bề mặt 5m và chiều sâu
cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr. đ mỗi năm.
Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê.
Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m2:
10tr.đ: (5m x 13m) = 0,153 tr. đ/m2
Giá cho thuê BĐS mục tiêu.
(6mx 13m)x0,153tr. đ/m2=12tr. đ/năm
Cách 2: Theo m mặt của ngôi nhà
10 triệu đ: 5m = 2tr. đ/m
Giá BĐS mục tiêu
6mx2tr. đ/m = 12tr. đ/năm
Lưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn vị so sánh
- 7. Các bước thực hiện
Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến
tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập.
Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi
thu nhập hàng năm như thuế, các chi phí bảo dưỡng, sửa chữa,
phí quản lý và chi phí các tiện tích.
Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng việc phân tích doanh số của các BĐS
tương tự.
Áp dụng tỷ lệ vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị
của BĐS.
- 8. Các ứng dụng
8.1. Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức tiền thuê
đầy đủ
Ví dụ 3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn quyền sở
hữu có diện tích 20m2. Mức tiền cho thuê theo giá thị trường hiện
hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí là 5tr. đ/tháng. Các chứng cứ
thị trường cho biết tỷ lệ lợi nhuận của loại cửa hàng này là
5%/năm.
Lời giải:Giá tiền thuê thực hàng năm
5tr. đ x 12 tháng = 60tr. đ
Giá trị thị trường của cửa hàng
60tr. đ: 5% = 60 tr. đ x 20 = 1200tr. đ
nguon tai.lieu . vn
