Xem mẫu
- Phương pháp thu nhập
Nguyễn duy Thiện
Trưởng phòng CSTH
Cục QLG-Bộ Tài chính
- Phương pháp (vốn hóa) thu
nhập
Là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng
cách chuyển đổi/quy đổi dòng thu nhập định kỳ
trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định
vào hôm nay (nghĩa là giá trị thị trường).
Thời gian khác nhau sẽ làm cho giá trị đồng tiền
khác nhau đáng kể. Đồng tiền trong tay hôm nay
có giá trị hơn nhiều so với cũng số tiền đó có
vào tương lai vì có thể đầu tư số tiền đó vào
đâu đó để kiếm lời.
- Phương pháp (vốn hóa) thu
nhập
Có hai phương pháp quy đổi dòng thu
nhập định kỳ trong tương lai thành một số
tiền vốn nhất định vào hôm nay là:
1. Vốn hóa trực tíếp (quy đổi thu nhập
trong 01 năm)
2. Chiết khấu dòng thu nhập (quy đổi
dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều
năm trong tương lai).
- Ph/Ph thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết
rằng bất động sản có giá trị vì nó tạo ra
thu nhập cho người chủ sở hữu.
Giữa giá cả BĐS và thu nhập từ BĐS có
mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố
khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất
động sản cho người chủ càng lớn thì giá
trị của bất động sản càng cao.
- Dòng tiền (ròng) từ cho thuê bất động sản
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
- Giá cả BĐS = PV lợi ích thu từ BĐS trong
tương lai
Nhà đầu tư mua bất động sản, thực chất là họ
mua dòng thu nhập từ tương lai.
Họ bỏ tiền ra hôm nay để mua quyền có được
dòng thu nhập trong tương lai.
Sẵn sàng trả bao nhiêu tiền hôm nay để có
được quyền nhận những đồng tiền thu nhập
trong tương lai.
Giá trị bất động sản, trong một số trường hợp
được định nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi
ích trong tương lai có được từ sở hữu bất động
sản đó.
- Các nguyên lý kinh tế chi phối
1. Nguyên lý kỳ vọng: giá trị được tạo ra
bởi những kỳ vọng về những lợi ích sẽ
nhận được trong tương lai.
2. Nguyên lý thay đổi: tương lai là một
điều gì đó không chắc chắn = những rủi
ro thu nhập, chi phí và giá trị tài sản có
thể thay đổi (không vững chắc).
3. Vì vậy nhà đầu tư phải quy đổi giá trị
tương lai về giá trị hiện tại.
- Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp)
4. Cung - cầu: tiền thuê bất động sản
được quyết định bởi số lượng bất động
sản cho thuê và số khách tìm thuê. Khi
nhu cầu cần thuê nhà cao, cung về cho
thuê thấp thì tiền thuê tăng và ngược
lại.
5. Nguyên lý thay thế: Khách thuê bất
động sản sẽ không trả cho một bất
động sản mức giá lớn hơn số tiền mà
anh ta có thể thuê được một bất động
sản tương tương.
- Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp)
6. Nguyên lý cân bằng: sự cân bằng hợp lý giữa
các loại hình bất động sản và vị trí bất động
sản tạo ra thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị
bất động sản.
7. Nguyên lý tác động từ bên ngoài: có thể có tác
động tích cực (dương) hoặc tiêu cực (âm).
Những tiện ích của hệ thống vận tải công
cộng, trường học, cửa hàng, siêu thị … sẽ góp
phần làm tăng giá trị bất động sản; tỷ lệ tội
phạm cao, ô nhiễm, môi trường cảnh quan
xung quanh thiếu hấp dẫn… sẽ làm giảm giá
trị bất động sản.
- Hợp đồng thuê tài sản
(trích Bộ luật dân sự Việt nam)
(14/6/2005)
Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một
thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.
Điều 481. Giá thuê
Giá thuê tài sản do các bên thoả thuận.
Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì các bên
chỉ được thoả thuận về giá thuê trong phạm vi khung giá đó.
Điều 482. Thời hạn thuê
Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì
được xác định theo mục đích thuê.
Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc
thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp
đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
- Bộ luật dân sự Việt nam trích
Điều 489. Trả tiền thuê
Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã
thoả thuận; nếu không có thoả thuận vềthời
hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được
xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không
thể xác định được thời hạn theo tập quán thì
bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả
tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu
bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác.
- III- HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN
Điều 501. Hợp đồng thuê khoán tài sản: là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê
khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ
tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê.
Điều 502. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán:
là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc
vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản
xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Giá thuê khoán tài sản
Điều 504. Giá thuê khoán
Giá thuê khoán do các bên thoả thuận;
nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá
thuê khoán là giá được xác định khi đấu
thầu.
- Các loại hợp đồng thuê
Loại hợp đồng Đặc điểm
Hợp đồng thuê Bên thuê trả một số tiền ổn định và có
theo giá ổn quyền sử dụng tài sản trong một thời
định kỳ nhất định. Vào cuối kỳ thuê, tài sản
trả lại cho chủ sở hữu.
Hợp đồng thuê Loại hình này phổ biến đối với hợp
theo giá thay đồng thuê dài hạn và điều chỉnh tăng
đổi tiền thuê căn cứ vào chỉ số giá tiêu
dùng.
Hợp đồng thuê Giá thuê tăng dần do lạm phát hoặc
theo giá tăng giảm dần (bên cho thuê thanh tóan cho
dần hoặc giảm bên thuê chi phí xây dựng, sửa chữa bên
dần thuê đã bỏ ra
- Các loại hợp đồng thuê
Loại hợp đồng Đặc điểm
Hợp đồng Loại hợp đồng này đòi hỏi giá trị
thuê theo giá của bất động sản được đánh giá
đánh giá lại lại theo giá thị trường và nhân với
từng thời kỳ hệ số điều chỉnh để tính giá thuê
BĐS
Hợp đồng áp dụng thuê căn hộ chung cư, bất
thuê theo giá động sản thương mại nhỏ lẻ;
thuê tăng không áp dụng cho BĐS công
từng năm nghiệp
- Phân loại hợp đồng: ai chịu chi phí gì
Hợp đồng thuê trọn gói: bên đi thuê BĐS trả tiền thuê;
bên cho thuê trả các chi phí phát sinh
Hợp đồng thuê trọn gói biến đổi: bên đi thuê và bên cho
thuê BĐS chia nhau trả chi phí phát sinh theo thỏa thuận
Hợp đồng thuê ròng đơn: bên đi thuê BĐS trả tiền điện,
điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả
các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản,
thuế tài sản và bảo hiểm
Hợp đồng thuê ròng đôi: bên đi thuê BĐS trả tiền điện,
điện thoại, nước, … thuế và bảo hiểm; bên cho thuê trả
các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản.
Hợp đồng thuê ròng ba: bên đi thuê BĐS trả tiền tất cả
mọi khoản chi phí phát sinh trừ chi phí sửa chữa BĐS do
bên cho thuê chịu.
- Ai chịu chi phí gì
Ai trả khoản chi phí nào
Điện, Thuế tài Bảo Duy tu Sửa
điện sản hiểm tài tài sản chữa tài
thoại, sản sản
nước
…
Hợp đồng Bên Bên cho Bên cho Bên cho Bên cho
thuê trọn cho thuê thuê thuê thuê
gói thuê
Hợp đồng Bên đi thuê và bên cho thuê thỏa thuận
thuê trọn
gói biến
đổi
- ai chịu chi phí nào
Ai trả khoản chi phí nào
Điện, điện Thuế Bảo Duy tu Sửa
thoại, tài hiểm tài sản chữa tài
nước… sản tài sản sản
Hợp đồng Bên đi thuê Bên cho thuê Bên cho Bên cho
thuê ròng hoặc bên thuê thuê thuê
đơn
Hợp đồng Bên đi thuê Bên Bên đi Bên đi Bên đi
thuê ròng đi thuê thuê thuê
đôi thuê
- Ai trả khoản chi phí nào
Ai trả khoản chi phí nào
Điện, điện Thuế Bảo Duy tu Sửa
thoại, tài hiểm tài sản chữa tài
nước… sản tài sản sản
Hợp đồng Bên đi Bên đi thuê Bên đi Bên đi
thuê ròng thuê thuê thuê
ba
- Giá thuê tài sản
1. Giá thuê theo thị trường (market rent): là thu
nhập từ tiền thuê của tài sản có khả năng
được cho thuê trên thị trường công khai. Đó có
thể là mức giá thuê hiện hành đã được ký kết
(giao dịch thành công) hoặc đang được dạm
hỏi tại thời điểm định giá. Giá thuê thị trường
còn được gọi là giá thuê kinh tế.
Giá thuê theo thị trường khác với giá thuê hợp
đồng vì giá thị trường thể hiện số tiền mà tài
sản đòi hỏi, không cần biết đến hợp đồng
thuê.
nguon tai.lieu . vn