Bài giảng môn học Giao dịch bất động sản

MÔN HỌC:
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

GV: ThS.Nguyễn Tiến Dũng
Luật gia, Giảng viên ĐH Marketing
E mail: dung.legal@gmail.com

Mục tiêu và nội dung môn học

Mục tiêu
 Cung cấp cho sinh viên những kiến chung về
pháp luật dân sự trong giao dịch bất động sản;
giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ
bản về những quy định của pháp luật hiện
hành điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan
đến bất động sản ở nước ta.

Đối tượng nghiên cứu của môn học
 Hệ thống các quy phạm và chế định pháp luật
điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến
bất động sản

Nội dung môn học
 Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự, giao dịch
bất động sản;
 Giao dịch về quyền sử dụng đất;
 Giao dịch về nhà ở;
 Hợp đồng kinh doanh bất động sản;
 Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản
Các luật và văn bản pháp luật
 Hiến pháp 1992
 Bộ luật dân sự 2005
 Luật tố tụng dân sự
 Luật đất đai và các VB hướng dẫn thi hành
 Luật nhà ở và các VB hướng dẫn thi hành
 Luật kinh doanh BĐS và các VB hướng dẫn thi hành

1
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Bố cục nội dung
•

Moân hoïc goàm 5 chöông trong ñoù:

• Chöông 1: Nhöõng khaùi nieäm cô baûn veà giao dòch daân söï vaø giao
dòch lieân quan baát ñoäng saûn: giải thích và tiếp cận một số khái

niệm về giao dich dân sự, hợp đồng dân sự và giao dịch dân sự
liên quan đến bất động sản;
• Chöông 2: Giao dịch về quyền sử dụng đất: khái niệm và đặc
điểm về giao dịch quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng dân sự
trong giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất;
• Chương 3: Giao dịch về nhà ở: khái niệm và đặc điểm về giao
dịch về nhà ở, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch về nhà ở,
thừa kế nhà ở;
• Chương 4: Hợp đồng kinh doanh về bất động sản: bao gồm nội
dung về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản : Hợp
đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản;
• Chương 5: Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động
sản: bao gồm các quy định hiện nay về trình tự, thủ tục giải quyết
tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch
nhà ở và giao dịch trong kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG 1
NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Giao dịch dân sự
1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản

Giao dịch dân sự
• Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương
hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các
chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS).
Hành vi pháp lý
đơn phương

GDDS =
Hợp đồng dân
sự
ý chí của chủ thể

Phát sinh
Thay đổi hoặc chấm
dứt

mục đích - động cơ

Quyền
nghĩa
vụ
dân
sự

Đáp ứng điều
kiện có hiệu lực

Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác….
Nhà nước

chủ thể đặc biệt

2
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Hành vi pháp lý đơn phương?
Hợp đồng dân sự?
Hành vi PL đơn phương:
• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của một
bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự

Hợp đồng dân sự:
• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của 2
hay nhiều bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự

Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự?

•
•
•
•

Quyền dân sự:
Là cách xử sự được
phép của người có
quyền
Quyền nhân thân
Quyền sở hữu, quyền
đối với tài sản
Quyền thừa kế
Quyền tham gia vào
quan hệ dân sự…

Nghĩa vụ dân sự:
Là việc mà theo đó
bên có nghĩa vụ phải
chuyển giao tài sản,
quyền, trả tiền, thực
hiện hoặc không thực
hiện một công việc
nhất định vì lợi ích
của bên có quyền.

• Mục đích của giao dịch dân sự:
Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn
đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS).
• Động cơ xác lập giao dịch dân sự:
Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia
giao dịch.
• Phân biệt mục đích và động cơ:
Mục đích không đạt

Giao dịch vô hiệu

Động cơ không đạt

Không ảnh hưởng
(Ngoại trừ trở thành điều
khoản của giao dịch)

3
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Hình thức của giao dịch dân sự
Hình thức của GDDS: Là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài
dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia giao
dịch
Là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại
giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có
hành vi vi phạm xảy ra

Lời nói
Hình thức của
giao dịch dân sự

Hành vi cụ thể

Văn bản

Thường
Thông điệp dữ liệu :
phương tiện điện tử
Công chứng,
chứng thực,
đăng ký

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch
• Người giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
• Mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật,
trái đạo đức xã hội;
• Người giao dịch hoàn toàn tự nguyện,
• Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của PL.

Giao dịch dân sự vô hiệu
• Không làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của
các bên bên kể từ thời
điểm giao kết.
• Không hợp pháp.
• Không được Nhà nước
thừa nhận.
Do không tuân thủ một
trong 4 ĐK có hiệu lực

Tuyên bố một giao dịch
dân sự vô hiệu
 Thẩm quyền thuộc về
Tòa án
 Thông qua một bản án
hoặc một quyết định
tuyên bố một giao dịch
dân sự là vô hiệu cùng
với những hậu quả
pháp lý của giao dịch vô
hiệu đó

4
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Giao dịch dân sự vô hiệu

Các
loại
giao
dịch
dân
sự
vô
hiệu

1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội
2. Vô hiệu do vi phạm hình thức
3. Vô hiệu do không có sự tự nguyện của
người tham gia giao dịch
4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không
đủ năng lực hành vi dân sự
5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự vô hiệu
Hậu
quả
pháp
lý
của
giao
dịch
dân
sự
vô
hiệu

Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm xác lập
Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự
Hợp đồng dân sự?
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Hình thức của Hợp đồng dân sự?
Hình thức miệng

Bằng lời nói

Hình thức viết

Bằng văn bản

Hình thức có công
chứng, chứng thực

Pháp luật quy định cho một số giao dịch

Có giá trị chứng cứ cao nhất

Hành vi cụ thể

5
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)