Xem mẫu
Häc viÖn ng©n hµnG nghiÖ B é m«n tµi chÝnh doanh nghiÖp Khoa viÖ Ng© tµi chÝnh - Häc viÖn Ng©n hµng M«n häc:
MÔN ð NH GIÁ TÀI S N
Chương 1: T ng quan v ñ nh giá tài s n . giá Chương 2: Các phương pháp ñ nh giá phá giá b t ñ ng s n. Chương 3: Các phương pháp ñ nh giá phá giá máy móc thi t b .
1 2
Chương 4: ð nh giá giá doanh nghi p .
Chương 5: Tiêu chu n ñ nh giá . giá
§Þnh gi¸ tµi s¶n
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Chương 1 T NG QUAN V ð NH GIÁ TÀI S N GIÁ
N I DUNG NGHIÊN C U
1. ð i tư ng ñ nh giá tài s n giá
2. ð nh giá tài s n và s c n thi t ph i ñ nh giá giá giá tài s n 3. Các khái ni m liên quan ñ n giá tr tài s n khá giá 4. Phương pháp ñ nh giá tài s n phá giá
3 4
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1. ð I TƯ NG ð NH GIÁ T ÀI S N GIÁ
Khái ni m:
ð i tư ng ñ nh giá tài s n giá Phân lo i ñ i tư ng ñ nh giá tài giá s n
T ÀI S N
• Theo Vi n Ngôn ng h c • Theo ñi u 163 c a B lu t dân s Nam năm 2005 • Theo m t s tài li u nư c ngoài • Theo chu n m c k toán qu c t
5 6
Vi t
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
K T LU N
Th nh t : tài s n có th t n t i dư i d ng v t ch t ho c phi v t ch t, h u hình ho c vô hình Th hai: khái ni m tài s n xác ñ nh cho m t ch th nh t ñ nh - ñ t dư i s ki m soát c a m t ch th nào ñó Th ba: khái ni m v tài s n hàm ch a nh ng l i ích mà nó có th mang l i cho ch th s h u ho c s d ng chúng
7
PHÂN LO I TÀI S N TÀ
Theo hình thái bi u hi n: bao g m tài s n h u hình và tài s n vô hình Theo tính ch t s h u có: tài s n công c ng và tài s n cá nhân Theo kh năng trao ñ i có: tài s n là hàng hóa và tài s n không ph i là hàng hóa
8
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
PHÂN LO I TÀI S N TÀ
Theo công d ng và giá tr c a tài s n ñư c chia thành tài s n c ñ nh và tài s n lưu ñ ng Theo kh năng di d i thì tài s n ñư c phân thành ñ ng s n và b t ñ ng s n → Trong chuyên ngành th m ñ nh giá thì ñ i tư ng c a ñ nh giá tài s n ñư c nh c ñ n nhi u nh t b t ñ ng s n và ñ ng s n
9
2. ð NH GIÁ T ÀI S N VÀ S GIÁ VÀ C N THI T PH I ðGTS
Giá Giá tr tài s n ð nh giá tà i s n giá S c n thi t ph i ñ nh giá tài s n
10
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
ð NH GIÁ T ÀI S N GIÁ
ð nh giá tài s n là gì
• Các c p ñ v ñ nh giá • M t s cách hi u v ñ nh giá tài s n • Th ng nh t cách hi u ñ nh giá tài s n
Quy trình chung ñ nh giá tài s n
Xác ñ nh các v n ñ Lên k ho ch ñ nh giá giá Kh o sát hi n trư ng và thu th p tài li u Phân tích tài li u Xác ñ nh giá tr tài s n c n ñ nh giá giá giá Báo cáo ñ nh giá giá
11 12
Quy trình chung ñ nh giá tài s n
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
S c n thi t ph i ñ nh giá giá tài s n
Xu t phát t nhu c u ngày càng l n v ñ nh giá tài s n trong n n kinh t th trư ng nư c ta . ð nh giá tài s n là 1 ngh , s n ph m c a n n kinh t th trư ng gi ng như ngh k toán và ki m toán. Xu th toàn c u hóa khu v c và th gi i ñ c bi t là vi c gia nh p WTO ñòi h i.
13
3. CÁC KHÁI NI M LIÊN QUAN CÁ KHÁ ð N GIÁ TR TÀI S N GIÁ
Phân bi t giá c và giá tr . giá giá
Giá tr th trư ng và giá tr phi th trư ng
Các y u t
nh hư ng ñ n giá tr tài s n
14
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Giá tr th trư ng và Giá phi th trư ng
Th trư ng và phân lo i th trư ng
Giá tr th trư ng Giá
Giá Giá tr th trư ng là s ti n trao ñ i ư c tính v tài s n vào th i ñi m th m ñ nh giá, gi a m t giá bên là ngư i bán, s n sàng bán v i m t bên là ngư i mua s n sàng mua, sau m t quá tr ình mua, quá trì ti p th công khai, mà t i ñó các bên hành khai, ñ ng m t cách khách quan, hi u bi t và không khá quan, b ép bu c.
15 16
Giá tr th trư ng
Giá tr phi th trư ng
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Giá tr phi th trư ng Giá
Giá Giá tr phi th trư ng là s ti n ư c tính c a m t tài s n d a trên vi c ñánh giá y u t ch giá quan c a giá tr nhi u hơn là d a vào kh năng giá có th mua bán tài s n trên th trư ng
Các y u t nh hư ng ñ n giá tr tài s n giá
M c ñích ñ nh giá tà i s n giá Các y u t khách quan khá
17
18
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Môc ®Ých ®Þnh gi¸ tµi s¶n gi¸
ð nh giá tài s n chuy n giao quy n s h u giá ð nh giá tài s n cho m c ñích tín d ng giá ð nh giá tài s n cho m c ñích ñ u tư giá ð nh giá tài s n trong doanh nghi p giá ð nh giá tài s n nh m ñáp ng các yêu c u giá có tính pháp lý phá
19
Các y u t khách quan khá
Các y u t mang tính v t ch t Các y u t v tình tr ng pháp lý Các y u t mang tính kinh t Các y u t khác
20
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4. PHƯƠNG PHÁP ð NH GIÁ PHÁ GIÁ TÀI S N
Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n
Nguyên t c ñ nh giá tài s n
Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t Nguyên t c thay th Nguyên t c d ki n các kho n l i ích tương lai Nguyên t c ñóng góp Nguyên t c cung c u
21 22
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Chương 2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ð NH GIÁ PHÁ GIÁ B T ð NG S N
N I DUNG NGHIÊN C U
1. T ng quan v b t ñ ng s n
2. Các phương pháp ñ nh giá b t ñ ng phá giá s n
23
24
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1. T NG QUAN V B T ð NG S N
Hi u v b t ñ ng s n
B t ñ ng s n là các tài s n bao g m( theo ñi u 174 Lu t Dân s 2005):
Hi u, ñ c ñi m, phân lo i và quy n l i ñ i v i b t ñ ng s n Th trư ng b t ñ ng s n
• ð t ñai • Nh à, công trình xây d ng g n li n v i ñ t, c c ác Nhà trì tài s n g n li n v i nhà, công trì nh xây d ng ñ ó nhà trì • Các tài s n kh ác g n li n v i ñ t ñai khá • Các tài s n kh ác do phá p lu t quy ñ nh khá phá
Theo IVSC:
• B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và t t c m i th g n v ng ch c và lâu dài v i n ó.
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
25
26
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
ð c ñi m b t ñ ng s n
Tí nh c ñ nh v v trí trí Tí nh b n v ng Tí nh khác bi t khá Tí nh khan hi m Có giá tr l n giá Tí nh nh hư ng l n nhau
27
Phân lo i b t ñ ng s n
Theo ñ c tính v t ch t:
• • • ð t ñai: ñ t ñai t nhiên ñai: Công trì nh ki n trúc và các tài s n g n li n v i trì trú công trì nh ki n tr úc trì trú Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai khá
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
28
Quy n l i ñ i v i b t ñ ng s n
ð i v i ñ t ñai
• • • S h u vĩnh vi n Thuê theo h p ñ ng Quy n s d ng ñ t
Th trư ng b t ñ ng s n
Hi u v th trư ng b t ñ ng s n. ð c trưng c a th trư ng b t ñ ng s n
ð i v i các công trình
• • S h u vĩnh vi n Thuê theo h p ñ ng
29 30
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
nguon tai.lieu . vn
MÔN ð NH GIÁ TÀI S N
Chương 1: T ng quan v ñ nh giá tài s n . giá Chương 2: Các phương pháp ñ nh giá phá giá b t ñ ng s n. Chương 3: Các phương pháp ñ nh giá phá giá máy móc thi t b .
1 2
Chương 4: ð nh giá giá doanh nghi p .
Chương 5: Tiêu chu n ñ nh giá . giá
§Þnh gi¸ tµi s¶n
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Chương 1 T NG QUAN V ð NH GIÁ TÀI S N GIÁ
N I DUNG NGHIÊN C U
1. ð i tư ng ñ nh giá tài s n giá
2. ð nh giá tài s n và s c n thi t ph i ñ nh giá giá giá tài s n 3. Các khái ni m liên quan ñ n giá tr tài s n khá giá 4. Phương pháp ñ nh giá tài s n phá giá
3 4
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1. ð I TƯ NG ð NH GIÁ T ÀI S N GIÁ
Khái ni m:
ð i tư ng ñ nh giá tài s n giá Phân lo i ñ i tư ng ñ nh giá tài giá s n
T ÀI S N
• Theo Vi n Ngôn ng h c • Theo ñi u 163 c a B lu t dân s Nam năm 2005 • Theo m t s tài li u nư c ngoài • Theo chu n m c k toán qu c t
5 6
Vi t
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
K T LU N
Th nh t : tài s n có th t n t i dư i d ng v t ch t ho c phi v t ch t, h u hình ho c vô hình Th hai: khái ni m tài s n xác ñ nh cho m t ch th nh t ñ nh - ñ t dư i s ki m soát c a m t ch th nào ñó Th ba: khái ni m v tài s n hàm ch a nh ng l i ích mà nó có th mang l i cho ch th s h u ho c s d ng chúng
7
PHÂN LO I TÀI S N TÀ
Theo hình thái bi u hi n: bao g m tài s n h u hình và tài s n vô hình Theo tính ch t s h u có: tài s n công c ng và tài s n cá nhân Theo kh năng trao ñ i có: tài s n là hàng hóa và tài s n không ph i là hàng hóa
8
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
PHÂN LO I TÀI S N TÀ
Theo công d ng và giá tr c a tài s n ñư c chia thành tài s n c ñ nh và tài s n lưu ñ ng Theo kh năng di d i thì tài s n ñư c phân thành ñ ng s n và b t ñ ng s n → Trong chuyên ngành th m ñ nh giá thì ñ i tư ng c a ñ nh giá tài s n ñư c nh c ñ n nhi u nh t b t ñ ng s n và ñ ng s n
9
2. ð NH GIÁ T ÀI S N VÀ S GIÁ VÀ C N THI T PH I ðGTS
Giá Giá tr tài s n ð nh giá tà i s n giá S c n thi t ph i ñ nh giá tài s n
10
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
ð NH GIÁ T ÀI S N GIÁ
ð nh giá tài s n là gì
• Các c p ñ v ñ nh giá • M t s cách hi u v ñ nh giá tài s n • Th ng nh t cách hi u ñ nh giá tài s n
Quy trình chung ñ nh giá tài s n
Xác ñ nh các v n ñ Lên k ho ch ñ nh giá giá Kh o sát hi n trư ng và thu th p tài li u Phân tích tài li u Xác ñ nh giá tr tài s n c n ñ nh giá giá giá Báo cáo ñ nh giá giá
11 12
Quy trình chung ñ nh giá tài s n
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
S c n thi t ph i ñ nh giá giá tài s n
Xu t phát t nhu c u ngày càng l n v ñ nh giá tài s n trong n n kinh t th trư ng nư c ta . ð nh giá tài s n là 1 ngh , s n ph m c a n n kinh t th trư ng gi ng như ngh k toán và ki m toán. Xu th toàn c u hóa khu v c và th gi i ñ c bi t là vi c gia nh p WTO ñòi h i.
13
3. CÁC KHÁI NI M LIÊN QUAN CÁ KHÁ ð N GIÁ TR TÀI S N GIÁ
Phân bi t giá c và giá tr . giá giá
Giá tr th trư ng và giá tr phi th trư ng
Các y u t
nh hư ng ñ n giá tr tài s n
14
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Giá tr th trư ng và Giá phi th trư ng
Th trư ng và phân lo i th trư ng
Giá tr th trư ng Giá
Giá Giá tr th trư ng là s ti n trao ñ i ư c tính v tài s n vào th i ñi m th m ñ nh giá, gi a m t giá bên là ngư i bán, s n sàng bán v i m t bên là ngư i mua s n sàng mua, sau m t quá tr ình mua, quá trì ti p th công khai, mà t i ñó các bên hành khai, ñ ng m t cách khách quan, hi u bi t và không khá quan, b ép bu c.
15 16
Giá tr th trư ng
Giá tr phi th trư ng
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Giá tr phi th trư ng Giá
Giá Giá tr phi th trư ng là s ti n ư c tính c a m t tài s n d a trên vi c ñánh giá y u t ch giá quan c a giá tr nhi u hơn là d a vào kh năng giá có th mua bán tài s n trên th trư ng
Các y u t nh hư ng ñ n giá tr tài s n giá
M c ñích ñ nh giá tà i s n giá Các y u t khách quan khá
17
18
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Môc ®Ých ®Þnh gi¸ tµi s¶n gi¸
ð nh giá tài s n chuy n giao quy n s h u giá ð nh giá tài s n cho m c ñích tín d ng giá ð nh giá tài s n cho m c ñích ñ u tư giá ð nh giá tài s n trong doanh nghi p giá ð nh giá tài s n nh m ñáp ng các yêu c u giá có tính pháp lý phá
19
Các y u t khách quan khá
Các y u t mang tính v t ch t Các y u t v tình tr ng pháp lý Các y u t mang tính kinh t Các y u t khác
20
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4. PHƯƠNG PHÁP ð NH GIÁ PHÁ GIÁ TÀI S N
Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n
Nguyên t c ñ nh giá tài s n
Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t Nguyên t c thay th Nguyên t c d ki n các kho n l i ích tương lai Nguyên t c ñóng góp Nguyên t c cung c u
21 22
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Chương 2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ð NH GIÁ PHÁ GIÁ B T ð NG S N
N I DUNG NGHIÊN C U
1. T ng quan v b t ñ ng s n
2. Các phương pháp ñ nh giá b t ñ ng phá giá s n
23
24
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
1. T NG QUAN V B T ð NG S N
Hi u v b t ñ ng s n
B t ñ ng s n là các tài s n bao g m( theo ñi u 174 Lu t Dân s 2005):
Hi u, ñ c ñi m, phân lo i và quy n l i ñ i v i b t ñ ng s n Th trư ng b t ñ ng s n
• ð t ñai • Nh à, công trình xây d ng g n li n v i ñ t, c c ác Nhà trì tài s n g n li n v i nhà, công trì nh xây d ng ñ ó nhà trì • Các tài s n kh ác g n li n v i ñ t ñai khá • Các tài s n kh ác do phá p lu t quy ñ nh khá phá
Theo IVSC:
• B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và t t c m i th g n v ng ch c và lâu dài v i n ó.
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
25
26
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
ð c ñi m b t ñ ng s n
Tí nh c ñ nh v v trí trí Tí nh b n v ng Tí nh khác bi t khá Tí nh khan hi m Có giá tr l n giá Tí nh nh hư ng l n nhau
27
Phân lo i b t ñ ng s n
Theo ñ c tính v t ch t:
• • • ð t ñai: ñ t ñai t nhiên ñai: Công trì nh ki n trúc và các tài s n g n li n v i trì trú công trì nh ki n tr úc trì trú Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai khá
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
28
Quy n l i ñ i v i b t ñ ng s n
ð i v i ñ t ñai
• • • S h u vĩnh vi n Thuê theo h p ñ ng Quy n s d ng ñ t
Th trư ng b t ñ ng s n
Hi u v th trư ng b t ñ ng s n. ð c trưng c a th trư ng b t ñ ng s n
ð i v i các công trình
• • S h u vĩnh vi n Thuê theo h p ñ ng
29 30
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Copyright B môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH