Xem mẫu
- Bài 5
PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG
MẠI
Phan Thị Thu Hương
1
- Nội dung
Các loại BĐS
Các động cơ đầu tư
Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại
Phân tích rủi ro
Phan Thị Thu Hương
2
- BĐS thương mại là gì?
Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những
tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ
gồm một phòng khám nha khoa
Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng
Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm
mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa
phương
Khách sạn và nhà hàng
Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…)
Phan Thị Thu Hương
3
- Các cơ hội đầu tư tổng thể
Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập
BĐS đầu tư
REITS
Các tài khoản tiết kiệm
Các trái phiếu công ty
Trái phiếu chính phủ
Chứng khoán thường/ưu đãi
Các tài sản phi tài chính
Hàng hóa
Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures)
Hàng hóa xa xỉ (Luxury Items)
Phan Thị Thu Hương
4
- Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS
Ngân lưu định kỳ
-
- Khả năng thanh khoản
- Sự tăng giá
- Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc
giảm khoản vay thế chấp
- Lá chắn thuế
- Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao
- Tác dụng của đòn bẩy tài chính
- Sở hữu cao ốc
- Bảo hiểm lạm phát
- Các yếu tố tâm lý
Phan Thị Thu Hương
5
- Mục đích của phân tích đầu tư
Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý
kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể
Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu
hướng)
Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư
và dự án
Phan Thị Thu Hương
6
- Các Báo cáo hoạt động, Thu
nhập và Giá trị dự kiến
Phan Thị Thu Hương
7
- Các khoản mục thu nhập
Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh
Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh
tranh
Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa
trên các tài sản cạnh tranh
Phan Thị Thu Hương
8
- Các khoản mục chi phí
Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý
Biến phí so với định phí
Xem xét các nghĩa vụ nợ
Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ
Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ khấu
hao
Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc
khấu hao
Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện
vốn
Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới
Phan hạn Hương khoản trợ cấp/chiết khấu
Thị Thu các
9
- Thu nhập ròng từ hoạt động
Thu nhập gộp tiềm năng (PGI)
Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền
Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI)
Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý
Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI)
Phan Thị Thu Hương
10
- Phân tích ngân lưu và giá trị hiện
tại
Phan Thị Thu Hương
11
- Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu chí
quyết định đầu tư
Hiện giá thu nhập thuần (NPV)
Được sử dụng phổ biến
Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn
Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích
Suất sinh lời nội bộ (IRR)
Chứa đựng những điểm yếu mà không tìm th ấy
trong những chỉ số đánh giá
Phan Thị Thu Hương
12
- Đánh giá kết quả thực hiện
đầu tư trong tương lai
HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH :
1. Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)
Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm
Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể
Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt hơn
(Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế
thực sự tốt hơn)
2. Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa
Phan Thị Thu Hương
13
- Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu
nhập
1. Ngân lưu định kỳ (Kỳ vọng)
2. Giá trị chấp nhận của thị trường
Được xem xét ở cuối giai đoạn nắm giữ
(vào lúc bán tài sản)
Phan Thị Thu Hương
14
- Suất chiết khấu và suất vốn
hóa
Suất chiết khấu
“Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên
lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian”
Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của
Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích
Suất vốn hóa
Chuyển một ngân lưu thành một giá trị xác định
Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận th ức của nhà đ ầu
tư về ngân lưu tương lai từ đầu tư
Có thể được xác định theo xu hướng lịch sử của các tỷ
lệ vốn hóa, đặc biệt đối với các thị trường theo thời gian,
loại tài sản và vị trí thị trường
Phan Thị Thu Hương
15
- Ước lượng giá trị thị trường của tài
sản tạo ra thu nhập
1. Ngân lưu định kỳ (kỳ vọng)
Sử dụng suất chiết khấu
1. Giá thị trường (Market Appreciation)
Sử dụng suất vốn hóa
Phan Thị Thu Hương
16
- Khoản thu hồi của vốn CSH
(Equity Reversion)
Phan Thị Thu Hương
17
- Phân tích ngân lưu đã chiết khấu
(Thu nhập kỳ vọng)
Công thức tính hệ số chiết khấu:
PV = 1 / (1 + i)n
i = Lãi suất
n = Thời gian năm giữ
Phan Thị Thu Hương
18
- Vốn hóa thu nhập
(Giá trị thị trường)
Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc
của thời gian nắm giữ tài sản)
Chia cho: suất vốn hóa
Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán
Phan Thị Thu Hương
19
- Khoản thu hồi của vốn CSH
1. Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị
(giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản
Công thức: NOI đối với năm liền sau thời gian
nắm giữ tài sản
2. Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí kết thúc
(hoa hồng cho người môi giới, các khoản tiền phạt
trả trước, v.v.)
3. Tính toán cân đối khoản vay còn lại (Xác định
“tiền thu được ròng từ doanh thu”)
Phan Thị Thu Hương
20
nguon tai.lieu . vn
