- Trang Chủ
- Quản trị kinh doanh
- Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Dự án An Cựu City
Xem mẫu
- Khóa luận tốt nghiệp
ĐẠI HỌC HUẾ
ế
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
Hu
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
tế
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
inh
cK
NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
họ
ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY
ại
Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện:
gĐ
Th.S PHẠM PHƯƠNG TRUNG NGUYỄN VĂN PHỐ
Lớp: K49D-QTKD
ờn
Trư
Huế, 05/2019
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN!
ế
Hu
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự
hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại
trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy
Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy
tế
trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại
inh
trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo
của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện
được.
cK
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh
Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo
cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương
họ
Trung đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập.
Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh
Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công ty đã tận tình hướng dẫn em trong
ại
suốt thời gian thực tập tại Công ty.
gĐ
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực
tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Thầy,
Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
ờn
nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và
sẽ hoàn thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp.
Trư
Em xin chân thành cảm ơn!
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... 1
ế
1.Lý do chọn đề tài.................................................................................................. 1
Hu
2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................ 2
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 2
tế
3.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
inh
4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu ................................................................ 2
4.1. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 2
4.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 4
cK
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu........................................................................ 5
4.2.2. Thang đo........................................................................................................ 6
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu............................................................................ 6
4.2.3.1. Kiểm định thang đo................................................................................... 6
họ
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA.............................................................. 8
4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy................................................................ 8
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 10
ại
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG ........................................................... 10
1.1.1. Khái niệm về BĐS....................................................................................... 10
gĐ
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.......................................................................... 10
1.1.3. Hàng hóa BĐS............................................................................................. 12
1.1.4. Phân loại bất động sản................................................................................. 13
ờn
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS ..................................................................... 13
1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản ............................................................. 16
1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản........................................................... 17
Trư
1.4.1. Khái niệm đầu tư ......................................................................................... 20
1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản .................................................................... 21
1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS............................................................................ 21
1.4.3.1 Căn hộ chung cư........................................................................................ 21
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
1.4.3.2 Nhà phố ..................................................................................................... 22
1.4.3.3 Đất nền ...................................................................................................... 23
ế
1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng .......................................................................... 24
Hu
1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang ................................................................................. 24
1.4.3.6 Shophouse và Officetel ............................................................................. 25
1.4.3.7 Phòng trọ cho thuê .................................................................................... 26
1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng...................................................................................... 27
tế
1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS ............................................ 28
1.6.1. Yếu tố văn hóa............................................................................................. 35
inh
1.6.2. Yếu tố xã hội ............................................................................................... 36
1.6.3. Yếu tố cá nhân ............................................................................................. 37
1.6.4. Yếu tố tâm lý ............................................................................................... 37
cK
1.6.5. Yếu tố sinh lời ............................................................................................. 39
1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng ................................................... 40
1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong ........... 41
1.7.3. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách
họ
hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) ............................................................ 46
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU
ại
CITY ................................................................................................................. 53
2.1. Giới thệu Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung................................. 53
gĐ
2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty: ........................................................... 54
2.1.1.1. Hội đồng quản trị ..................................................................................... 54
2.1.1.2. Tổng giám đốc.......................................................................................... 54
ờn
2.1.1.3. Phòng Marketing...................................................................................... 55
2.1.1.4. Phòng kinh doanh..................................................................................... 56
2.1.1.5. Phòng HCNS............................................................................................ 57
Trư
2.1.1.6. Phòng TCKT ............................................................................................ 58
2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án ................................................................ 58
2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự:.......................................................................... 59
2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City: ...................................................................... 61
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
2.2.1. Chất lượng công trình:................................................................................. 61
2.2.1.1. Thiết kế: ................................................................................................... 63
ế
2.2.1.2. Kết cấu công trình: ................................................................................... 63
Hu
2.2.1.3. Thi công công trình .................................................................................. 63
2.2.1.4. Giám sát công trình .................................................................................. 63
2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công: ............................................................. 63
2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường:......................................................... 63
tế
2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng: .................................................................. 64
2.2.2. Các tiện ích xung quanh dự án: ................................................................... 64
inh
2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
cá nhân tại dự án An Cựu City.............................................................................. 66
2.3.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu ........................................................... 66
cK
2.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ................................................................ 68
2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư............................. 73
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các
biến độc lập ........................................................................................................... 73
họ
2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến
phụ thuộc. .............................................................................................................. 78
2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ..... 79
ại
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 89
1.Kết luận .............................................................................................................. 89
gĐ
2.Kiến nghị............................................................................................................ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 94
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 97
ờn
Trư
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra ................................................................................ 66
ế
Bảng 2. Hệ số Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo............................... 69
Hu
Bảng 3. Đánh giá độ tin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầu tư BĐS” ...... 72
Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tố biến độc lập . 74
Bảng 5. Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố................. 77
Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” ............. 78
tế
Bảng 7. Hệ số tải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS” ......................................... 79
Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến ................................................... 82
inh
Bảng 9. Hệ số tương quan ........................................................................................ 83
Bảng 10. Kết quả phân tích hồi quy sau khi loại biến.............................................. 84
cK
họ
ại
gĐ
ờn
Trư
SV: Nguyễn Văn Phố
- Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu .................................................................................. 4
ế
Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng ................................................. 41
Hu
Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS................................. 46
Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo
P. Kotler 2001........................................................................................................... 48
Hình 1: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu
tế
tư/tiêu dùng BĐS ...................................................................................................... 51
Hình 2: Mô hình nghiên cứu đề xuất........................................................................ 52
inh
Hình 3: Cơ cấu tổ chức Công ty ............................................................................... 54
Hình 4: Mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án
An Cựu City của khách hàng cá nhân ...................................................................... 87
cK
họ
ại
gĐ
ờn
Trư
SV: Nguyễn Văn Phố
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
ế
1. Lý do chọn đề tài
Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng
Hu
có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại
hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút
mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước.
tế
Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia
nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, kèm với những biến động liên tục
về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu
inh
tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm
chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục,
thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao,
cK
đồng tiền thì bị mất giá... Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn,
theo đám đông xảy ra ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân
tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian
họ
gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông
qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng
trong một thời gian dài, mặc dù các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau
ại
nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng không có chuyển biến nào
nổi bật. Đến hai năm trở lại đây, thị trường BĐS mới có những bước chuyển mình
gĐ
đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Huế làm chủ
đầu tư. Dự án thật sự đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến
nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng.
Nhưng đó chỉ là một lượng khách hàng rất nhỏ để có thể làm cho thị trường BĐS phát
ờn
triển và sôi nổi hơn nữa. Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân
tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu
City” làm đề tài nghiên cứu của mình.
Trư
Khóa Luận Tốt Nghiệp 1
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
2. Mục tiêu nghiên cứu
ế
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của
Hu
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu
của khách hàng một cách tốt nhất.
tế
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu thêm và hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư
BĐS.
inh
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá
nhân tại dự án An Cựu City.
- Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân tố ảnh
cK
hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City.
- Căn cứ vào kết quả nghiên cứu kiến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và
thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dự của công ty nói chung và dự án An Cựu
họ
City nói riêng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
ại
Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huế với mục đích kinh doanh chênh
lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàng đã và đang mua bất động sản tại dự án An
gĐ
Cựu City
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại dự án An Cựu City
- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng
ờn
thực tập tại Công ty, từ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019
4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu
4.1. Quy trình nghiên cứu
Trư
Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và
nghiên cứu chính thức.
Khóa Luận Tốt Nghiệp 2
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp
ế
các thông tin trên internet, báo chí, phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. Mục đích
của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu
Hu
tư BĐS của khách hàng cá nhân.
Từ số liệu qua các báo cáo nhanh, báo cáo tài chính, báo cáo của phòng khách
hàng theo quý, năm tiến hành xử lý số liệu, sử dụng phương pháp phân tích và so sánh
tế
để đưa ra nhận xét về thực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An
Cựu City.
Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng
inh
phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua thực tế quan sát để hiểu rõ hơn
về thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng
cá nhân tại dự án An Cựu City.
cK
Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng: Tiến
hành nghiên cứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có sử dụng bảng
hỏi điều tra các khách hàng tại dự án An Cựu City.
họ
ại
gĐ
ờn
Trư
Khóa Luận Tốt Nghiệp 3
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Xác định
ế
vấn đề
nghiên cứu
Hu
Tìm hiểu cơ sở lý thuyết và
mô hình nghiên cứu liên
quan
tế
Thiết kế nghiên cứu
inh
Dữ liệu thứ cấp Dữ liệu sơ cấp
Xác định thông tin và nguồn Xác định thông tin cần thu
thông tin cần thu thập thập và phương pháp thu thập
cK
Thu thập dữ liệu Điều tra định tính
Tổng hợp và phân tích dữ liệu Điều tra định lượng thử
họ
nghiệm và chính thức
Kết quả Thu thập, xử lý và phân tích
nghiên cứu dữ liệu bằng SPSS
ại
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu
gĐ
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là nghiên cứu định tính
kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên cứu trong và ngoài nước.
Nghiên cứu với mục đích phân tích dữ liệu thứ cấp từ các nguồn khác nhau và từ kết
ờn
quả khảo sát, đồng thời tiến hành ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu.
Trư
Khóa Luận Tốt Nghiệp 4
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
ế
Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
- Thu thập dữ liệu từ sách, báo, tạp chí, internet, các đề tài nghiên cứu, luận
Hu
văn trước đó có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các tài liệu, số liệu, báo cáo về nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo
cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các bộ phận chức năng của
tế
cung cấp.
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
- Phương pháp quan sát: quan sát thực tế về công tác bán hàng để nắm bắt quy
inh
trình, chính sách và các nghiệp vụ cơ bản về môi giới bất động sản.
- Phương pháp trao đổi: trao đổi với nhân viên Công ty để thu thập thông tin
về sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi với các bạn cùng thực tập để hiểu thêm vấn
cK
đề.
- Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư
họ
nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mô hình
nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại
dự án An Cựu City.
ại
- Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên
cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu
gĐ
dùng trong phân tích nhân tố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến quan sát để kết quả điều
tra là có ý nghĩa, vì vậy cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ,
2011). Tiến hành thu thập dữ liệu với mẫu dự kiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin
cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót hoặc không thu thập được đầy đủ.
ờn
- Phương pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách
hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình
thực tế nhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là
Trư
hình thức chọn mẫu phi xác suất.
Khóa Luận Tốt Nghiệp 5
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
ế
Hu
4.2.2. Thang đo
Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sở lý thuyết về hành vi khách hàng,
hoạt động phát triển dự án của Công ty và quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá
nhân. Một tập biến quan sát (các phát biểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm
tế
ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có sự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạ tầng kinh
tế, cho nên có thể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo
được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mô hình
inh
nghiên cứu chưa phù hợp và thích ứng với thị trường Việt Nam. Thông qua việc hỏi ý
kiến chuyên gia, nghiên cứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các biến quan sát
đã được chỉnh sửa cho phù hợp đặc điểm của đối tượng nghiên cứu. Các tập biến quan
cK
sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không
đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Trung lập, 4 = Đồng ý, 5 = Rất đồng ý.
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu
họ
Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp
nhằm thu thập thông tin từ khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City.
Thông tin thu thập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xử lý bằng
ại
phần mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi
được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố
gĐ
khám phá EFA, phân tích hồi quy bội được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu.
4.2.3.1. Kiểm định thang đo
Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự
chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng
ờn
trước nhằm loại các biến không phù hợp. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với nguyên tắc
kết luận thì những biến quan sát có hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng:
0.8- 1.0: Thang đo lường tốt.
Trư
0.7- 0.8: Thang đo lường sử dụng được.
0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người
được phỏng vấn.
Khóa Luận Tốt Nghiệp 6
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và hệ
ế
số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally &
Burnstein, 1994).
Hu
tế
inh
cK
họ
ại
gĐ
ờn
Trư
Khóa Luận Tốt Nghiệp 7
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
ế
Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng
hệ số Cronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tố là tên chung của
Hu
một nhóm các thủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. (Hoàng
Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Theo các nghiên cứu thì thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích được
tế
bằng hoặc lớn hơn 50%.
Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một
số tiêu chuẩn như sau:
inh
Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý
nghĩa của kiểm định Bartlett 0,5.
Hệ số tải nhân tố (factor loading) 0,3
cK
Tổng phương sai trích 50%.
Hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn 1.
Khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố 0,3 để
họ
đảm bảo giá trị phân biệt giữa các nhân tố.
4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy
Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mô hình hoá mối quan hệ nhân
ại
quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và
các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô tả hình thức
gĐ
của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân tích
hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS.
Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
ờn
cá nhân tại dự án An Cựu City, mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City có dạng tổng quát như sau:
Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε
Trư
Trong đó:
Y: là biến phụ thuộc phản ánh quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân
Khóa Luận Tốt Nghiệp 8
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết
ế
định đầu tư của khách hàng cá nhân
βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy
Hu
Hằng số ε: Sai số
Mức độ phù hợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị
R2 điều chỉnh không phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù
tế
hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.
inh
cK
họ
ại
gĐ
ờn
Trư
Khóa Luận Tốt Nghiệp 9
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
ế
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
Hu
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về BĐS
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình
tế
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
inh
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
cK
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ, … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
họ
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
ại
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
gĐ
thoả mãn sở thích cá nhân.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
ờn
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Trư
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
Khóa Luận Tốt Nghiệp 10
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
ế
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
Hu
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
tế
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
inh
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
cK
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm, … Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
họ
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao
giờ cạn.
Các tính chất khác:
ại
- Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
gĐ
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
ờn
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Trư
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
Khóa Luận Tốt Nghiệp 11
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
ế
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, … chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS.
Hu
1.1.3. Hàng hóa BĐS
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến
tế
trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các
công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán.
Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá
inh
trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hóa đặc
biệt.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
cK
- Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các
hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng
hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được, chủ nhân của
họ
nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị
trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu
thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
ại
Tính cố định còn tạo hàng hoá bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa
phương” rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì
gĐ
có giá trị khác nhau.
- Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động
sản khác: Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng
hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
ờn
năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy
hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công
Trư
tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung
và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
Khóa Luận Tốt Nghiệp 12
- SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
1.1.4. Phân loại bất động sản
ế
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Hu
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
tế
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
inh
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.
cK
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
họ
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
ại
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện
gĐ
kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có
ờn
sự quản lý của Nhà nước.
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS
Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch
Trư
- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thông tin
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS
Khóa Luận Tốt Nghiệp 13
nguon tai.lieu . vn