Xem mẫu

  1. Tæng quan vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Người thực hiện: TS . TrÇn Quang Huy Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ Néi
  2. I. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm B§S vμ thÞ tr−êng B§S 1.1. Kh¸i niÖm B§S Muèn hiÓu vÒ B§S th× tr−íc hÕt cÇn ph¶i biÕt thÕ nμo lμ tμi s¶n? Theo ĐiÒu 163 BLDS n¨m 2005 th× tμi s¶n gåm: “VËt cã thùc, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyÒn tμi s¶n”. VËy, vËt cã thùc lμ g×? VËt cã thùc cã thÓ hiÓu lμ: Hoa lîi, lîi tøc; VËt chÝnh vμ vËt phô; vËt chia ®−îc vμ vËt kh«ng chia ®−îc; VËt tiªu hao vμ vËt kh«ng tiªu hao; vËt cïng lo¹i vμ vËt ®Æc ®Þnh; VËt ®ång bé. Song, trong c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh c¸c lo¹i kh¸c nhau, bÊt ®éng s¶n vμ ®éng s¶n lμ nh÷ng kh¸i niÖm phæ biÕn vμ ®−îc ph¸p luËt trªn thÕ giíi ®Ò cËp.
  3. Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n Theo ®iÒu 174 BLDS n¨m 2005 th× bÊt ®éng s¶n ®−îc hiÓu lμ “ c¸c tμi s¶n kh«ng di dêi ®−îc” bao gåm: 1. §Êt ®ai 2. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã 3. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai 4. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
  4. §Êt ®ai + Ph¶i lμ ®Êt kh«ng di dêi ®−îc hoÆc di dêi ®−îc nh−ng kh«ng ®¸ng kÓ ( nh÷ng §§ cã thÓ di dêi nh− ®Êt trång c©y c¶nh, ®Êt lμm vËt liÖu x©y dùng kh«ng ph¶i lμ B§S ). + Ph¶i lμ ®Êt ®ai ®· ®−îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn; + §Êt ®ai ®ã ph¶i ®−îc ®o l−êng b»ng gi¸ trÞ ( c¨n cø vμo sè l−îng vμ chÊt l−îng ®Êt ®ai như dt và phân hạng đất) + C¨n cø vμo môc ®Ých sö dông chñ yÕu, ®Êt ®ai ®−îc ph©n lo¹i thμnh c¸c nhãm kh¸c nhau.
  5. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng + Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ: Chung c− t¹i c¸c khu ®« thÞ míi, trung t©m th−¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho thuª… + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng; + C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ t¸ch rêi víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng; + C¸c c«ng tr×nh ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l−êng vμ l−îng ho¸ thμnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l−êng nhÊt ®Þnh.
  6. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai + V−ên c©y l©u n¨m bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång muèi; + C¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao; + C¸c c«ng tr×nh liªn quan ®Õn khai th¸c tμi nguyªn trong lßng ®Êt
  7. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh • LuËt ph¸p ViÖt Nam vμ c¸c n−íc trªn thÕ giíi ®Òu ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thÓ di dêi song vÉn ®−îc coi lμ bÊt ®éng s¶n: + M¸y bay + TÇu biÓn + TÇu ho¶ T¹i sao l¹i nh− vËy?
  8. §Æc ®iÓm cña B§S Thø nhÊt, B§S lμ hμng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vμ kh«ng thÓ di dêi ®−îc. + C¸c bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi §§, mμ §§ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ kh«ng gian vμ diÖn tÝch; + VÞ trÝ cña B§S v« cïng quan träng liªn quan ®Õn gi¸ trÞ vμ gi¸ c¶ B§S, kh¶ n¨ng sinh lîi vμ m«i tr−êng ®Çu t− lμm ¨n.
  9. §Æc ®iÓm cña B§S Thø hai, B§S lμ hμng ho¸ cã tÝnh bÒn v÷ng, l©u dμi + B§S g¾n liÒn víi sù tr−êng tån cña ®Êt ®ai + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng, c«ng tr×nh kiÕn tróc, c«ng tr×nh v¨n ho¸, c¸c toμ nhμ cã ®é tuæi rÊt cao, hμng tr¨m, hoÆc thËm chÝ hμng ngμn n¨m ®· qua.
  10. Thø ba, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vμ khan hiÕm éng Thø t− , hμng ho¸ bÊt ® tËp s¶n m ang nÆng yÕu tè lý qu¸n, thÞ hiÕu vμ t©m x· héi Thø n¨m, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h−ëng lÉn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá
  11. Thø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NN ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt luËt vÒ ®Êt ®ai vÒ Doanh nghiÖp, ®Çu t−. ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ luËt vÒ KDB§S nhμ ë, x©y dùng æn ®Þnh chÝnh trÞ M«i tr−êng Ph¸t triÓn kinh tÕ ®Çu t− vÜ m«
  12. 2. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S 2.1. KN ThÞ Kh¸c biÖt gi÷a B§S tr−êng B§S vμ c¸c hμng ho¸ kh¸c ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Ng−êi b¸n Ng−êi mua Ng−êi CN Ng−êi nhËn CN Ng−êi CT Ng−êi thuª Ng−êi TC Ng−êi nhËn TC Bªn BL Bªn ®−îc BL
  13. 2.2. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hμng ho¸ víi ®Þa ®iÓm giao dÞch: ( n¬i giao dÞch cã thÓ lμ chî ®Þa èc, chî hμng hãa B§S ¶o, kh«ng cã sù cè ®Þnh…) ViÖc hoμn thμnh mét giao dÞch vÒ B§S th−êng diÔn ra nhiÒu kh©u nh−: + §μm ph¸n t¹i n¬i giao dÞch, cung cÊp th«ng tin cho nhau + KiÓm tra thùc ®Þa, x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vμ ®é chÝnh x¸c cña th«ng tin + §¨ng ký ph¸p lý ®èi víi B§S + Quan hÖ giao dÞch kh«ng thÓ tiÕn hμnh trong mét thêi gian ng¾n, thËm chÝ cã thÓ rÊt dμi.
  14. §Æc ®iÓm cña ThÞ tr−êng B§S Thø hai, ThÞ tr−êng B§S thùc chÊt lμ thÞ tr−êng giao dÞch c¸c quyÒn vμ lîi Ých chøa ®ùng trong B§S * §Æc ®iÓm nμy do ®Æc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt ®ai quyÕt ®Þnh: + §Êt ®ai kh«ng mÊt ®i, kh«ng hao mßn + Ng−êi tham gia giao dÞch quan t©m ®Õn c¸c quyÒn vμ lîi Ých hîp ph¸p tõ b¶n th©n B§S * Quan träng lμ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vμ bÊt ®éng s¶n
  15. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø ba, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vμ khu vùc s©u s¾c – Do ®Æc ®iÓm lμ kh«ng thÓ di dêi, cho nªn B§S g¾n liÒn víi mét khu vùc cô thÓ ( cã thÓ khu vùc ph¸t triÓn hoÆc kÐm ph¸t triÓn, s«i ®éng hoÆc kÐm s«i ®éng ) – Mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn phô thuéc vμo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu Thø t−, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng kh«ng hoμn h¶o – Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ vμ chÝnh x¸c nh− c¸c lo¹i hμng ho¸ kh¸c; – B§S mang tÝnh khu vùc vμ vïng s©u s¾c, nªn kh«ng thÓ so s¸nh mét c¸ch phiÕn diÖn – Trong nhiÒu tr−êng hîp gi¸ c¶ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh, thÓ hiÖn sù ®éc quyÒn cña ng−êi b¸n khi nguån cung h¹n chÕ vμ khi thÞ tr−êng sèt gi¸, gi¸ B§S bÞ ®Èy cao ( gi¸ ¶o). – Khi thÞ tr−êng ®ãng b¨ng, nhμ ®Çu t− b¸n th¸o hμng ho¸ nh»m tr¸nh tr¶ l·i ng©n hμng, gi¸ B§S trë vÒ víi gi¸ trÞ thùc vμ lμ c¬ héi cho ng−êi cã nhu cÇu thùc vÒ B§S
  16. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø n¨m, cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n so víi biÕn ®éng vÒ cÇu vμ gi¸ c¶ B§S + Thêi gian t¹o ra hμng ho¸ th−êng l©u h¬n c¸c hμng ho¸ kh¸c ( th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, dù ¸n ®Çu t−, thñ tôc xin phÐp x©y dùng, thñ tôc chuyÓn nh−îng, thiÕt kÕ thi c«ng c«ng tr×nh… + ChÝnh s¸ch cña Nhμ n−íc cã t¸c ®éng rÊt m¹nh mÏ ®Õn sù b×nh æn cña thÞ tr−êng vÝ dô NghÞ ®Þnh 181/N§-CP, siÕt chÆt cho vay B§S, quy ®Þnh vÒ huy ®éng vèn theo kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhμ ë.
  17. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø s¸u, lμ thÞ tr−êng khã th©m nhËp + Hμng ho¸ B§S th−êng cã gi¸ trÞ lín; + Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiÖm; + Qu¸ tr×nh mua b¸n gåm nhiÒu thñ tôc phøc t¹p vμ kh«ng ph¶i ai còng n¾m v÷ng; + TÝnh minh b¹ch cña thÞ tr−êng kh«ng cao dÉn tíi nhiÒu rñi ro vÒ ph¸p lý. + Ch−a h×nh thμnh nh÷ng tæ chøc m«i giíi, t− vÊn chuyªn nghiÖp trong kinh doanh B§S.
  18. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø b¶y, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña ph¸p luËt + V× cã gi¸ trÞ lín, nªn viÖc mua b¸n, chuyÓn nh−îng B§S ph¶i n»m trong sù qu¶n lý, gi¸m s¸t cña Nhμ n−íc. + C¸c hîp ®ång vÒ mua b¸n, CN, CT, cho thuª mua ph¶i tu©n thñ c¸c thñ tôc vÒ ®¨ng ký giao dÞch. + Nhμ n−íc b¶o hé c¸c quyÒn vμ l¬Þ Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn th«ng qua cÊp c¸c giÊy tê vÒ së h÷u, sö dông. + KiÓm so¸t tèt thÞ tr−êng còng gãp phÇn t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhμ n−íc tõ thuÕ vμ lÖ phÝ.
  19. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø t¸m, ThÞ tr−êng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr−êng vèn. Thø chÝn, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng mμ viÖc tham gia hoÆc rót ra khái thÞ tr−êng lμ vÊn ®Ò khã kh¨n vμ phøc t¹p
  20. II. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 1. Ph©n lo¹i dùa vμo hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr−êng ( dùa vμo lo¹i hμng ho¸ B§S ): + ThÞ tr−êng ®Êt ®ai + ThÞ tr−êng nhμ ë + ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n dïng trong dÞch vô + ThÞ tr−êng B§S dïng cho v¨n phßng, cho thuª; + ThÞ tr−êng B§S c«ng nghiÖp + ThÞ tr−êng B§S du lÞch.