Xem mẫu
- Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và
chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề.
Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh
nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu
chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau:
1/ Tiêu chuẩn đạo đức:
- Độc lập;
- Chính trực;
- Khách quan;
- Bí mật;
- Công khai, minh bạch.
2/ Trình độ chuyên môn
- Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;
- Tư cách nghề nghiệp;
- Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
3/ Độc lập
- Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và
thẩm định viên.
-Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và
thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi
ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan
của việc thẩm định giá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá
nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần,
cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc
có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có
cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản
trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng
doanh nghiệp, có tài sản cần thẩm định giá.
4/ Chính trực
- Phải thẳng thắn,
- Trung thực,
- Có chứng kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện
hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
5/Khách quan
- Phải công bằng,
- - Tôn trọng sự thật,
- Không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài
liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
6/Công khai, minh bạch
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những
điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thoả thuận với khách hàng
trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
-Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện rằng buộc về
công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.
- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả
thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm
định giá.
Những phẩm chất cần thiết của một nhà định giá
Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề định giá.
Nói chung, nhà định giá phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng:
a/ Họ đã có bằng đại học thích hợp, hoặc có bằng chuyên môn sau đại học và ít
nhất có kinh nghiệm tích luỹ qua 2 năm công tác. Đồng thời họ cũng phải chứng
minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường
xuyên theo các chương trình đào tạo.
b/ Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và
phân loại tài sản.
- c/Họ phải đáp ứng những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp
đồng có liên quan đến công việc.
d/ Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải
gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và
đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ và học vấn cần thiết cho nghề định giá.
Nhà định giá phải có phẩm chất sau:
• Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình
• Tinh thông nghiệp vụ
• Có năng lưc, theo kịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ
thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới.
• Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần
trách nhiệm cao đối với khách hàng.
Ở Việt Nam, Điều 16 của Pháp lệnh giá năm 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm
định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn sau:
Là công dân Việt Nam
Có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm
định giá
Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá
do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được
đào tạo.
VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị
thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao
đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế
chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn.
Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như
đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện
một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh
nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của
các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức
thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần
hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.
- Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn
của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn
cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất
đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà
cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà
nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v...).
-Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai vè giá và có thể
nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai
khi không có sự thống nhất giữa các bên.
- - Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân
bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác,
đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả
nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi
đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽđược sử dụng
theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước được"bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến
đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở
những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân
chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở
những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này
không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá
đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên
tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo.
- Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho
ngân sách
- Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước
ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp
đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và
chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đa ày đủ và thiếu
chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh
đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải quyết
nguon tai.lieu . vn
