Tài liệu miễn phí Quy hoạch - Đô thị
Download Tài liệu học tập miễn phí Quy hoạch - Đô thị
Quản lý các khoản thu từ đất: Bài học kinh nghiệm từ Nam Định và Hải Dương
Trong bối cảnh quản lý các khoản thu từ đất có nhiều thay đổi về chế độ, chính sách, có tác động trực tiếp đếncông tác nghiệp vụ như: Triển khai thực hiện Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, xoá bỏ thuế nhà đất, về quy trình thủ tục có những điều chỉnh thay đổi. Các chính sách được đề ra đều rất chú trọng đến tính tổng thể, có tầm nhìn dài hạn và toàn cục. Vì vậy, một số bài học kinh nghiệm được rút ra từ 2 địa phương này là cơ sở để phân tích tìm hiểu và đề ra ra những phương hướng trong việc nâng cao công tác quản lý các khoản thu từ đất. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:37:34 PM +00:00
Đánh giá hiệu quả kinh tế, môi trường, và xã hội của một số mô hình canh tác trên đất sau dồn điền đổi thửa hướng tới cải thiện sinh kế nông dân tại huyện Hải Hậu, Nam Định
Bài viết này đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, và môi trường của một số mô hình canh tác trên đất sau dồn điền đổi thửa hướng tới cải thiện sinh kế nông dân tại Huyện Hải Hậu. Kết quả cho thấy, sau dồn điền đổi thửa tại Hải Hậu có 3 loại hình canh tác sử dụng đất (LHCT) phổ biến được người dân sử dụng là LHCT 2 lúa, LHCT 2 lúa – màu, LHCT 2 màu – lúa. Hiện tại, các hộ dân sử dụng LHCT 2 lúa chiếm tỷ lệ lớn (66,67% tổng số hộ điều tra) còn lại là hộ dân trồng lúa và màu. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:36:57 PM +00:00
Quy hoạch sử dụng đất và tích hợp quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh theo Luật quy hoạch
Luật Quy hoạch và Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch ra đời, các quy định về quy hoạch sử dụng đất có những sự điều chỉnh nhất định trong đó có nội dung tích hợp nội dung quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Vậy những thay đổi, điều chỉnh đó như thế nào, việc tích hợp nội dung quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh ra sao sẽ là nội dung chính của bài viết này. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:36:42 PM +00:00
Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
Bài viết nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện trên địa bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy: Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất quy định. Hệ số so sánh của của các vị trí trên các tuyến đường thuộc nhóm I giao động từ 1,86 đến 2,38 lần; Các tuyến đường thuộc nhóm II: Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:36:28 PM +00:00
Nông nghiệp công nghệ cao ở Việt Nam giải pháp quan trọng để gia tăng giá trị sử dụng đất
Việt nam là một trong các quốc gia có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên Việt nam lại là quốc gia đất chật người đông, vì vậy để đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, Việt nam phải tăng năng suất cây trồng, vật nuôi, tăng giá trị sử dụng đất. Tuy nhiên để có thể làm được điều đó không có con đường nào khác là phải ứng dụng công nghệ cao trong nông nghiệp, muốn vậy cần có nhiều chính sách và giải pháp đồng bộ , phù hợp với điều kiện tự nhiên và kinh tế cụ thể của từng vùng, từng loại đất, từng địa phương. Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo bài viết!
4/3/2023 1:36:04 PM +00:00
Suy ngẫm về thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai ở Việt Nam hiện nay
Ngoài việc tác động đến các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp, thuế thu nhập còn tác động đến các nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS, họ dè dặt hơn, cân nhắc hơn khi quyết định đầu tư. Có thể nói một trong những lý do khiến TTBĐS trì trệ là do chính sách thuế hiện nay vẫn còn chắp vá, thay đổi không theo lộ trình, mất lòng tin đối với nhà đầu tư, chưa đáp ứng yêu cầu công bằng, hợp lý. Vậy thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai hiện nay ở Việt Nam như thế nào? Giải pháp để khắc phục những bất cập? Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo bài viết!
4/3/2023 1:35:48 PM +00:00
Nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất góp phần tăng nguồn thu từ đất
Bài viết Nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất góp phần tăng nguồn thu từ đất trình bày quan điểm đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất; xây dựng định hướng đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất; đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất, gồm: Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất quốc gia; đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp tỉnh; đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp huyện. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:35:35 PM +00:00
Thu gom và điều chỉnh đất - Một công cụ hiệu quả để tạo nguồn thu từ đất đai
Trong bối cảnh thiếu hụt ngân sách như hiện nay, nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng dựa vào ngân sách ngày càng hạn hẹp. Bài viết Thu gom và điều chỉnh đất - Một công cụ hiệu quả để tạo nguồn thu từ đất đai đưa ra hai tình huống dưới đây được nghiên cứu để đưa ra các bài học cho dự án thu gom và điều chỉnh đất đai quy mô nhỏ tại các vùng ven đô đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:35:19 PM +00:00
Công cụ huy động nguồn lực tài chính đất đai phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị: Kinh nghiệm của Nhật Bản và bài học cho Việt Nam
Nội dung bài viết Công cụ huy động nguồn lực tài chính đất đai phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị: Kinh nghiệm của Nhật Bản và bài học cho Việt Nam đề cập một số vấn đề lý thuyết về huy động nguồn lực tài chính từ đất đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị thông qua các công cụ thu hồi giá trị đất đai; đồng thời tập trung tìm hiểu thực tiễn triển khai các công cụ thu hồi giá trị đất đai tại Nhật Bản. Trên cơ sở đó, bài viết rút ra một số định hướng và bài học kinh nghiệm có thể vận dụng vào điều kiện cụ thể của các đô thị tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:35:02 PM +00:00
Cơ chế khai thác huy động nguồn lực cho cải tạo chỉnh trang đô thị - Trường hợp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Bài viết Cơ chế khai thác huy động nguồn lực cho cải tạo chỉnh trang đô thị - Trường hợp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đề xuất cơ chế khai thác, huy động nguồn lực ngoài ngân sách để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị, vận dụng cho các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bài viết tập trung trình bày phương hướng và cơ chế huy động, khai thác nguồn lực để cải tạo chỉnh trang đô thị - trường hợp cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:34:46 PM +00:00
Ổn định, nuôi dưỡng nguồn thu ngân sách từ đất đai và khuyến khích phát triển đô thị: Kinh nghiệm của Bang Pennsylvania Hoa Kỳ với chính sách thuế tài sản hai bậc
Bài viết được thực hiện với mục tiêu nhằm nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm ban hành sắc thuế này vào quá trình xây dựng Luật Thuế tài sản cũng như trong quá trình bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, để đảm bảo mục tiêu ổn định, nuôi dương nguồn thu từ đất đai gắn với khuyến khích phát triển kinh tế, phát triển đô thị và đảm bảo công bằng xã hội... ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:34:31 PM +00:00
Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam
Để thẩm định giá trị đất đai có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp được sử dụng khá phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua. Khi sử dụng phương pháp này để định giá đất đai, bên cạnh tính ưu việt vốn có của nó thì phương pháp này đã bộc lộ một số vướng mắc. Vậy những khó khăn, vướng mắc đó là gì? Và giải pháp khắc phục? Để giải đáp các vấn đề trên, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:34:18 PM +00:00
Tăng cường các khoản thu tài chính từ đất đai theo cơ chế thị trường tại Việt Nam
Bài viết Tăng cường các khoản thu tài chính từ đất đai theo cơ chế thị trường tại Việt Nam trình bày một số vấn đề lý luận liên quan đến các khoản thu tài chính từ đất đai và thực trạng thực hiện thu ngân sách nhà nước từ đất đai tại Việt Nam nhằm chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân làm cơ sở đề xuất giải pháp tăng thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:34:03 PM +00:00
Khuyến nghị về quy định chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch (Condotel)
Bài viết Khuyến nghị về quy định chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch (Condotel) bàn về loại hình bất động sản mới là căn hộ du lịch (condotel) được một số địa phương cấp phép xây dựng theo hình thức căn hộ lưu trú và phát triển rất nhanh chóng được quản lý, vận hành cho khách du lịch thuê. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:33:33 PM +00:00
Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đối với nguồn thu ngân sách từ đất
Trong quá trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ở nước ta còn có nhiều hạn chế, bất cập dẫn đến nhiều tiêu cực, nhất là làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất. Bài viết Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đối với nguồn thu ngân sách từ đất luận giải những vấn đề cơ bản về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; đồng thời đề xuất vài ý kiến về tiếp tục hoàn thiện chúng trong giai đoạn tới. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:32:50 PM +00:00
Thực trạng và một số khuyến nghị về định giá đất đai
Việc định giá và áp dụng bảng giá đất có quan hệ chặt chẽ với công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách từ đất và một số vấn đề xã hội khác. Việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cả nước hiện nay nhìn chung chưa thực hiện đầy đủ nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:32:33 PM +00:00
Vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam
Trong thời gian ngắn sự phát triển từ trạng thái nóng, bong bóng chuyển sang trầm lắng, đóng băng đã gây nhiều hệ lụy đến nền kinh tế nói chung, nhiều nhà kinh doanh BĐS nói riêng. Trong hàng loạt nguyên nhân, việc vận dụng các nguyên lý của kinh tế thị trường vào quản lý và sử dụng đất đai là một trong các nguyên nhân khiến thị trường BĐS phát triển thiếu bền vững, hiệu quả thấp. Bài viết đi sâu vào phân tích sự vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và kinh doanh BĐS nói chung, đất đai nói riêng để là rõ nhận định đó. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:32:19 PM +00:00
Hệ thống thông tin kinh tế đất trong quản lý đất đai ở Việt Nam
Hệ thống thông tin kinh tế đất là một bộ phận cấu thành nên hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin kinh tế đất cung cấp các thông tin liên quan đến hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai quốc gia, các nguyên lý điều chỉnh nhà nước về mối quan hệ đất đai, các vấn đề về giá trị và đề xuất phương pháp đánh giá giá trị kinh tế đất đai, mối quan hệ giữa giá trị và giá trị sử dụng đất đai, giữa giá trị và đầu tư phát triển quỹ đất đai. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:32:05 PM +00:00
Bàn về lợi ích giữa nhà đầu tư và nhà nước, người dân trong các dự án đầu tư bất động sản
Bài viết Bàn về lợi ích giữa nhà đầu tư và nhà nước, người dân trong các dự án đầu tư bất động sản đưa ra các cơ sở lý luận về lợi ích, điều tiết và cân bằng lợi ích trong các Dự án đầu tư bất động sản; điều tiết và cân bằng lợi ích trong các Dự án đầu tư Bất động sản theo quy định của pháp luật – hiện trạng và một số kiến nghị;... Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:31:32 PM +00:00
Tồn tại, bất cập trong định giá đất, định hướng hoàn thiện
Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi. Tuy Luật đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật đất đai 2003, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; đồng thời phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để tìm hiểu thêm về các bất cập trong định giá đất, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:31:19 PM +00:00
Tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về giá đất - Kinh nghiệm Hàn Quốc và vận dụng vào Việt Nam
Cuộc cách mạng công nghệ 4.0 sẽ làm thay đổi lớn trong sản xuất, tiêu dùng, mọi mặt đời sống con người và các tổ chức khác trong xã hội. Dựa trên các mô hình lý thuyết về kinh tế và toán học, bài viết đã chứng minh và chỉ rõ ảnh hưởng của ứng dụng công nghệ 4.0 tới sản xuất của doanh nghiệp (trang trại), ngành nông nghiệp, ảnh hưởng tới phân phối nguồn lực đất đai, và ảnh hưởng tới phúc lợi xã hội của mọi người trong xã hội. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:31:00 PM +00:00
Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam
Những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất ở nước ta hiện nay, bài viết sẽ trình bày 4 vấn đề chủ yếu sau: bản chất của giá đất do Nhà nước quy định; khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta; thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay; tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:30:15 PM +00:00
Phát huy hiệu quả tài nguyên đất đai phục vụ phát triển bền vững
Bài viết bàn về việc khai thác được nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí; khắc phục tình trạng việc xác định giá đất cụ thể còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án; Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo tính khách quan; quy định về áp dụng bảng giá đất chưa tạo điều kiện để hình thành cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy,... Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:29:33 PM +00:00
Đất đai - Nguồn lực chính để phát triển
Bài viết Đất đai - Nguồn lực chính để phát triển bàn về 4 vấn đề về nguồn thu từ đất tại Việt Nam cần xem xét để tiếp tục đổi mới bao gồm: (1) hoàn thiện hệ thống định giá đất; (2) phân loại và cụ thể hóa các cơ chế thu giá trị đất công khi đưa vào thị trường; (3) đổi mới hệ thống thuế và phí liên quan đến đất đai; (4) xác định rõ cơ chế thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo nên. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:29:26 PM +00:00
Đánh giá chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo ở Việt Nam
Bài viết Đánh giá chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo ở Việt Nam dưới đây, sẽ nhìn nhận lại một số chính sách hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp và đánh giá thực trạng thực hiện chính sách này thời gian qua nhằm xây dựng một hệ sinh thái khởi nghiệp đổi mới, sáng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh và tăng trưởng kinh tế của quốc gia. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
4/3/2023 1:29:09 PM +00:00
Hệ thống giao thông công cộng thông minh và khả năng ứng dụng tại thành phố Hải Phòng
Tại Việt Nam, một số thành phố lớn đã bước đầu ứng dụng hệ thống giao thông thông minh (ITS) để quản lý mạng lưới giao thông đô thị, đặc biệt là quản lý giao thông công cộng (GTCC). Tuy nhiên, sự đầu tư thiếu đồng bộ và thiếu cơ chế quản lý khiến cho các hệ thống này chưa phát huy được hiệu quả. Bài báo trình bày một nghiên cứu điển hình về thực trạng GTCC tại thành phố Hải Phòng và những thách thức, cơ hội ứng dụng ITS trong quản lý GTCC.
4/3/2023 10:24:25 AM +00:00
Phân tích ảnh hưởng của một số yếu tố kinh tế xã hội đến nhu cầu vận tải hành khách công cộng bằng xe buýt tại thành phố Hải Phòng
Trong nghiên cứu này, tác giả tiến hành nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu vận tải hành khách công cộng,thông qua phân tích định lượng, xác định mối quan hệ giữa một số chỉ tiêu kinh tế xã hội chủ yếu có liên quan đến vận tải hành khách công cộng, bằng xe buýt tại TP. Hải Phòng. Trên cơ sở đó tác giả khuyến nghị một số biện pháp để thúc đẩy nhu cầu vận tải hành khách công cộng, phù hợp với mục tiêu phát triển chung của thành phố.
4/3/2023 10:24:18 AM +00:00
Phát triển mô hình cơ quan quản lý giao thông công cộng tại thành phố Hải Phòng
Bài viết trình bày tổng quan về một số mô hình quản lý giao thông công cộng trên thế giới; Thực trạng mô hình quản lý giao thông công cộng tại thành phố Hải Phòng; Phát triển mô hình cơ quan quản lý giao thông công cộng tại thành phố Hải Phòng.
4/3/2023 10:24:11 AM +00:00
Phát triển vận tải hành khách công cộng bằng xe buýt ở các đô thị hiện đại – nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội
Ùn tắc giao thông đang ngày càng nghiêm trọng ở TP Hà Nội, mà nguyên nhân chính là do sự hạn chế trong cung ứng của dịch vụ vận tải hành khách công cộng (VTHKCC) nói chung và VTHKCC bằng xe buýt nói riêng. Với mục tiêu tỷ lệ đáp ứng của VTHKCC đạt mức 20%-25% vào năm 2025, cần thiết phải xem xét lại vai trò cung ứng của từng loại hình cũng như các quan điểm rõ ràng cho sự phát triển của chúng. Xuất phát từ phân tích nhu cầu đi lại và sự cung ứng của VTHKCC ở TP Hà Nội, tác giả sẽ đánh giá thị phần mà xe buýt phải đảm nhận cũng như đề xuất các quan điểm để phát triển bền vững VTHKCC bằng xe buýt tại TP Hà Nội.
4/3/2023 10:22:39 AM +00:00
Nghiên cứu nhu cầu sử dụng xe đạp công cộng tại Hà Nội và một số đề xuất để phát triển xe đạp công cộng tại các đô thị Việt Nam
Bài viết này nghiên cứu tính khả thi của việc xây dựng hệ thống xe đạp công cộng tại Hà Nội. Để thực hiện, các khảo sát phỏng vấn đã được tiến hành với đối tượng tham gia là khách du lịch và người dân địa phương. Ngoài việc phân tích thống kê mô tả các kết quả phỏng vấn, tác giả còn xây dựng mô hình hồi quy logistic để xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng xe đạp công cộng.
4/3/2023 10:22:26 AM +00:00