Xem mẫu
- Câu 4: Xu hướng phát triển của thị trường bất động
sản Việt Nam trong thời gian tới ?
I.Tình hình thị trường BDS trong thời gian gần đây
1.Văn phòng cho thuê
Nhìn chung, phân khúc thị trường văn phòng trong 3 tháng đầu năm không
có nhiều biến động. Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55%
so với quý trước, đạt 42,16USD/m2. Giá thuê tại các toà nhà hạng B đang
đi vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Nếu tính cả toà nhà Capital Tower
với giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường thì giá thuê hạng B
trung bình tăng khoảng 3,5% so với trước đạt mức 26,77USD/ m2 . Tỷ lệ
trống trong các toà văn phòng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2% trong
khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại tăng khoảng 3,52% lên mức
21,56%. Đối với thị trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê mới đạt
5.984m2 trong khi diện tích cho thuê mới đối với văn phòng hạng A đạt
2.027m2. Hiện có tổng số 80.000m2 trống trên toàn thị trường. Dự kiến
cuối năm 2010, tổng số diện tích trống sẽ là 150.000m2. “Đây là thời điểm
tốt nhất để thuê diện tích lớn ở khu vực trung tâm do khu vực này đang có
một số tòa nhà đang có tỷ lệ trống cao”
Trong quý 1/2010, thị trường văn phòng TP.HCM có thêm một văn phòng
hạng B và 7 văn phòng hạng C với tổng diện tích mới 42.000m2. Tổng
nguồn cung tăng 5% so với quý 4/2009. Có tới 54% thị phần cung thuộc
về địa bàn Quận 1. Quận Tân Bình đứng vị trí thứ hai song chỉ khiêm tốn
đạt mức 17%
Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các
hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2. Giá thuê trung bình
khoảng 30 USD/m2/tháng, giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với
cùng kỳ năm ngoái. Công suất thuê trung bình cho tất cả các hạng và các
quận đạt 89% và giữ ổn định so với quý 4/2009 mặc dù có thêm 42.000 m2
diện tích mới trong QI 2010
Nhu cầu thuê văn phòng tại TPHCM trong 3 tháng đầu năm nay vẫn duy
trì ở mức tương đối cao. Đa số lượng giao dịch văn phòng tập trung vào
diện tích nhỏ dưới 100 m2. Văn phòng hạng B vẫn được ưu tiên lựa chọn
bởi khách thuê mới và khách thuê hiện hữu.Nhìn nhận một cách khách
quan thì gần đây, lượng đầu tư nước ngoài mới tại TPHCM đã cải thiện.
Trong hai tháng đầu năm, 35 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài mới đã
được cấp phép với tổng vốn đầu tư là 325 triệu USD. Trong đó, lĩnh vực
bất động sản chiếm gần 60% tổng lượng vốn đăng ký này.Trong quý
2/2010, ước tính sẽ thêm có 11 văn phòng mới đi vào hoạt động với tổng
diện tích gộp khoảng 98.000 m2
- 2.Căn hộ để bán
Quý 1/2010 có khoảng 9.000 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp
TP.HCM, giảm nhẹ khoảng 6% so với quý 4/2009.Đã có 11 dự án mới với
khoảng 2.900 căn hộ được tung bán trên thị trường sơ cấp trong quý
1/2010. Bình Tân, Quận 7 và Thủ Đức là 3 quận dẫn đầu về nguồn cung
sơ cấp với thị phần trong phân khúc này lần lượt là 23%, 13% và 12%.
Về nguồn cung thứ cấp, trong 3 tháng đầu năm nay, đã có khoảng 47.000
căn hộ được rao bán trên thị trường TPHCM, tăng 7% so với quý 4/2009.
Quận 7, Quận Bình Thạnh, Quận 2 vẫn là 3 quận dẫn đầu về số lượng
căn hộ trên thị trường thứ cấp với tỷ lệ thị phần lần lượt là 25%, 11% và
10%.
Giá trung bình của toàn thị trường trong quý này vào khoảng 980 USD/
m2, thay đổi nhẹ so với giá 963 USD/m2 của quý 4/2009. Nguyên nhân
chính là do số lượng căn hộ hạng C với mức giá thấp chiếm đa số trên thị
trường với hơn 73% tổng nguồn cung sơ cấp. Khoảng 1.800 căn hộ được
tiêu thụ trên thị trường vào quý 1/2010, sụt giảm khoảng 48% so với quý
trước.
Nhìn chung, giá trung bình thứ cấp bằng VND trong quý 1/2010 vẫn
không đổi so với quý 4/2009 nhưng do tỷ giá hối đoái mới (19.000
VND/USD) được áp dụng nên giá trung bình trên thị trường thứ cấp giảm
nhẹ ở hầu hết các quận được khảo sát.
Có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất
xây dựng trong một vài năm tới. 26 dự án tương lai với ước tính khoảng
6.900 căn hộ sẽ được tung bán vào cho đến cuối năm 2010. Quận 7 dự
tính sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất, chiếm khoảng 25%
nguồn cung tương lai.
3.Khách sạn
Quý 1 đã chứng kiến sự tăng trưởng của du lịch nội địa với tỷ lệ tăng
3,8% đạt trên 2,15 triệu lượt khác. Giá phòng bình quân cơ bản đều giảm
ở tất cả các phân khúc (3 – 4 – 5 sao) so với quý 4/2009.
Tại phân khúc 5 sao, giá phòng bình quân giảm trên 18% so với cùng kỳ
năm trước, xuống còn 118USD. Giá phòng trung bình của phân khúc 3 sao
và 4 sao lần lượt là 39USD (tăng 8% so với cùng kỳ) và 64USD (giảm
3,5% so với cùng kỳ).
Theo chỉ số doanh su phòng trung bình (RevPAR), các khách sạn 5 sao đã
giảm 8,6% so với quý 1/2009, với doanh thu trung bình đạt 73,33USD. Các
khách sạn 3 sao có tăng trưởng cao nhất với tỷ lệ tăng 26%, lên
28,81USD, trong khi phân khúc khách sạn 4 sao tăng nhẹ lên 32,52USD. Nguồn cung khách sạn trong 3 tháng đầu năm 2010 không có thay đổi so
với quý trước. Không có khách sạn 4 sao và 5 sao mới nào đi vào họat
- động trong quý này. Tổng số phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao tại
TP.HCM có khoảng 8.800 phòng. Có 13 khách sạn 5 sao với khoảng 4.100
phòng, 8 khách sạn 4 sao với 1.300 phòng và 39 khách sạn 3 sao với 3.400
phòng. Nằm ở trung tâm thành phố, Quận 1 có tổng số phòng khách sạn
lớn nhất thị trường chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung các khách sạn từ
3 sao đến 5 sao.Một điểm đáng lưu ý là công suất hoạt động của các
khách sạn từ 3 sao đến 5 sao đã tăng từ 65% trong quý 4/2009 lên đến 72%
trong quý 1/2010 do đây là mùa cao điểm. Giá thuê phòng cho tất cả các
hạng đạt mức 90 USD/phòng/đêm.Trong quý 1/2010, số lượng du khách
quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,35 triệu người, tăng 36,2% so với cùng
kỳ năm trước. Dự kiến trong cả năm 2010 lượng khách du lịch nội địa sẽ
đạt khoảng 28 triệu người. Và khối thị trường nội địa này dự kiến sẽ tăng
trưởng trong dài hạn.Trong vài năm tới sẽ có hơn 2.800 phòng khách sạn
từ 3 sao đến 5 sao gia nhập thị trường.Nguồn cung phòng khách sạn trong
tương lai sẽ tiếp tục tập trung ở Quận 1, chiếm khoảng 77% tổng nguồn
cung tương lai. Một khi cơ sở hạ tầng ở TP.HCM được phát triển đồng
bộ, nguồn cung khách sạn sẽ mở rộng phát triển sang các quận lân cận
như Quận 2, Quận 7, Tân Bình, Phú Nhuận, v.v. Những khách sạn cao
cấp 4 và 5 sao dự kiến sẽ phát triển ở khu vực Phú Mỹ Hưng và Thủ
Thiêm. Với nguồn cung tương lai này, thị trường khách sạn ở TP.HCM
vẫn còn rất nhỏ so với thị trường các thành phố có thể so sánh trong khu
vực
3.Mặt bằng bán lẻ
Khảo sát của CBRE cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tại
Hà Nội trong quý 1 đã tăng mạnh, đạt mức 26,5%, thể hiện sức mua và
nhu cầu tiêu dùng lớn.Tuy nhiên, không có thêm nguồn cung mặt bằng bán
lẻ mới nào được đưa vào thị trường trong 3 tháng đầu năm.
Đã có chút thay đổi về giá thuê trung bình, giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng
trệt tại các dự án có vị trí tốt đạt mức cao, và tại khu vực trung tâm thành
phố, giá thuê cũng tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, thế nhưng ở các
dự án ngoài khu vực trung tâm thành phố thì lại có diễn biến trái chiều bởi
nguồn cung gia tăng mạnh.Cụ thể, tại khu vực ngoài trung tâm thành phố,
giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm 2,25% so với quý 4/2009, ở mức khoảng
35USD/m2/tháng. Với hàng loạt sự kiện trong năm 2010, đặc biệt là đại lễ
kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhu cầu về phòng cho ngành du
lịch cũng như thị trường bán lẻ được mong đợi sẽ tăng cao.
Không có nguồn cung mới trong quý 1/2010, hiện tại, TP.HCM có 6 trung
tâm bách hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, 6 khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị
và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng 493.000 m2. Thị trường bán
lẻ tại TPHCM vẫn còn khá nhỏ so với thị trường tại các thành phố có thể
- so sánh trong khu vực.Khu vực trung tâm vẫn được xem là khu vực được
lựa chọn hàng đầu bởi các nhà đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù khu vực
ngoại ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn hơn – Savills nhận định.Công
suất thuê trong quý này của toàn thị trường bán lẻ là 95%, giảm nhẹ 1%
so với quý 4/2009. Giá thuê trung bình ở quý 1/2010 vẫn giữ ổn định so
với quý trước, khoảng 85 USD/m2/tháng.
II.Nhận định xu hướng phát triển thị trường BDS
trong thời gian tới
1.Sự gia tăng cả cung và cầu BDS
Bước sang giai đoạn phục hồi kinh tế năm 2010 chắc chắn sẽ tăng
nhanh cả về cung về cầu BSD. Nhà nước đã nới lỏng các quy định có liên
quan đên vay vốn đầu tư BDS, mặt khác các dự án chung cư, đô thị mới
đang được đẩy nhanh tiến độ. Sự tin tưởng của người tiêu dùng vào thị
trường đang được phục hồi, thu nhập tăng cùng với nhu cầu thật về nhà ở
đang làm gia tăng cầu về nhà ở. Sụ mở rộng hoạt động của các công ty
sau giai đoạn khủng hoảng đã thu hút rất mạnh về cầu đầu tư cũng như
về văn phòng cho thuê
Dự báo năm 2010 nhu cầu về nhà ở dô thị khoảng 62,5 triệu m2, văn
phòng cho thuê khoảng 300.000 m2 tăng gấp đôi so với năm 2009.Nguồn
cung cho thị trường BDS năm nay cũng được dự báo là dồi dào, sẽ có
khoảng 90.000 căn hộ được chào bán và 80.000 căn hoàn thành.
Riêng nguồn cung về nhà ở tại phía Nam sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc
biệt là vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Tại Hà Nội, sau
khi quy hoặch được thông qua sẽ có nhiều dự án phát triển đô thị quy mô
lớn được khởi động góp phần cung và ổn định thị trường. Cùng với hàng
trăm dự án đô thị khu vực phía Tây đang được triển khai trên địa bàn phía
Đông, phía Bắc như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự
án đô thi, nhà ở tiếp tục được bổ sung
2.Thị trường nhà đất có thể hồi phục vào cuối năm nay
Trong năm nay sẽ có một lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang
bất động sản do tháng 3 tới sàn vàng ngừng hoạt động. Theo thời gian, thị
trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư đã
chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dài hạn. Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt
sóng đã thất bại do tâm lý a dua, đồn thổi, bước sang năm nay, họ sẽ rút
kinh nghiệm, bỏ qua tâm lý "ăn xổi ở thì
Theo một số nhận định, năm nay địa ốc cả hai miền có nhiều tín hiệu vui
hơn năm 2009. Trước hết, nguồn cung năm 2010 được đánh giá sẽ dồi dào
hơn năm qua, bởi cuối năm 2009, hàng loạt dự án bất động sản đã khởi
- động. Chỉ tính riêng tháng 12, thị trường địa ốc Hà Nội chứng kiến đến
chục dự án trình làng. Tiêu biểu phải kể đến Green House gồm 6 tòa nhà
chung cư ở Việt Hưng (Long Biên), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tổ
hợp khu nghỉ dưỡng The Grand Arena Hill (Ba Vì), chung cư cao cấp
Cleve thuộc khu đô thị Văn Phú, Hà Đông... Tại TP HCM, cơ hội mở ra
cũng không kém khi nguồn cung dồi dào lên đến 25.000-30.000 căn phân
bổ ở nhiều phân khúc khác nhau.
Thêm vào đó, việc TP HCM triển khai và hoàn thiện nhiều công trình hạ
tầng như: đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Đông
Tây, cảng Hiệp Phước... sẽ khiến cho nhà đất các khu vực này nóng lên.
Hà Nội cũng sẽ quy hoạch xây dựng các thành phố vệ tinh như Sóc Sơn,
Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai - Miếu Môn và chuỗi đô thị nằm giữa
đường vành đai 3, 4. Theo nhiều chuyên gia nhận định, chuỗi vệ tinh này
sẽ tạo thành đô thị, kéo dân cư nội đô ra vùng ven nhằm giảm tải áp lực
về dân số đất đai cho thủ đô
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, địa ốc Hà Nội dù xuất hiện tín hiệu
vui, vẫn rơi vào tình trạng nóng - lạnh thất thường và giá cả sẽ còn tiếp
tục tăng, cơn sốt cục bộ năm 2009 chủ yếu rơi vào các bất động sản có
giá trị vừa phải, hợp với túi tiền của người dân. Trong khi đó nguồn cung
Hà Nội vẫn thiếu những căn hộ có giá trị phù hợp với khả năng chi trả
của khách hàng và dư thừa các căn hộ cao cấp.
Thống kê của UBND TP HN cho thấy, thu nhập bình quân đầu người Hà
Nội khoảng 32 triệu đồng mỗi năm. Gia đình có 4 người thì 1 năm tổng
thu nhập vào khoảng 128 triệu đồng mỗi năm. Theo ông Quang, nếu mua
nhà trả góp trong khoảng 6 năm, các căn hộ có giá khoảng trên dưới 1 tỷ
đồng sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, trên thị
trường Hà Nội chủ yếu đưa ra những sản phẩm, dự án với giá căn hộ vào
khoảng 2-3 tỷ đồng dẫn đến người mua khó tiếp cận.
Trong lúc càng nhiều dự án mọc lên, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư
càng lớn bởi khách hàng sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm kỹ càng hơn.
Khách hàng sẽ quan tâm đến chất lượng dự án, hạ tầng, điều kiện sống
và đặc biệt là giá cả. Thị trường sẽ vẫn xuất hiện những đợt sốt nóng
nhưng không kéo dài lâu và giá cả sẽ còn tăng. Theo xu hướng chung, bất
động sản sẽ còn tăng giá. Mặt bằng giá mới quá cao sẽ khiến người mua
khó tiếp cận
- Tại TP HCM, xu hướng đầu tư ra ngoại tỉnh của người Sài Gòn sẽ còn
tiếp diễn trong nhiều năm nữa vì các đô thị vệ tinh quanh TP HCM đang
thi nhau mọc lên. Nhiều chuyên gia cho rằng, khoảng trống của thị trường
TP HCM vẫn là các sản phẩm trung cấp, bình dân. Tuy nhiên, do quỹ đất
thành phố hạn hẹp, chi phí đầu vào cao nên các dự án bất động sản cao
cấp có vị trí tốt vẫn giữ được độ "hot" với khách hàng trong năm 2010.
Theo lý giải, 80% nguồn vốn đầu tư trong đó có bất động sản trải dài từ
Đà Nẵng đến Cần Thơ đều có nguồn gốc từ TP HCM. Mục đích mua để
đầu tư chiếm 70%, khoảng 30% còn lại mua với mục đích để ở, an cư
hoặc để dành. Với các con số này, ông Sơn cho rằng, xu hướng đầu tư
ngoại tỉnh của người Sài Gòn sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm nữa.
Thị trường bất động sản ở hai miền vẫn chưa thực sự vượt qua giai đoạn
khó khăn và cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng dẫn đến
khuyết điểm cố hữu là thiếu tính ổn định. Năm 2010, chỉ khi "bà đỡ" của
bất động sản là kênh tín dụng, ngân hàng có những chính sách thoáng và
hợp lý thì thị trường sẽ phát triển theo chiều hướng bền vững. Theo
chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc định hướng và vận dụng chứng
khoán hóa bất động sản là cực kỳ cần thiết để khơi thông nguồn vốn.
Song, ông Hiển nhận định, sẽ khó thực hiện chứng khoán hóa bất động
sản trong năm 2010 vì hành lang pháp lý còn "mỏng".
Năm 2010, nguồn vốn dành cho bất động sản vẫn còn ở dạng khan hiếm.
Nhà đầu tư sẽ còn vất vả trong việc tìm kiếm nguồn đầu tư tài chính khi
tín dụng cho vay bất động sản vẫn bị thắt chặt. Ông Đặng Hùng Võ, cố
vấn cấp cao của Bộ Tài Nguyên Môi trường, nhận định, khủng hoảng
kinh tế toàn cầu chưa hồi phục dẫn đến nhiều nhà đầu tư còn e dè khi đổ
vốn vào bất động sản. Mặt khác, theo ông Võ, qua những biến động trong
năm 2009, nguồn tiền nhàn rỗi của dân không thể phát huy tác dụng bởi
khách hàng còn đang nghe ngóng chờ thị trường khởi sắc. "Phải đến cuối
năm 2010, đầu năm 2011, tình hình bất động sản mới có thể khởi sắc"
nguon tai.lieu . vn
