Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

24 c) Nghiên cứu và báo cáo Chính phủ để thể chế hóa khái niệm Quyền 1 PHẦNI: MỞ ĐẦU phát triển không gian tại đô thị, tiến đến xây dựng thị trường chuyển nhượng quyềnphát triển không gian. 2) Kiến nghị thành phố Hà Nội: Xây dựngcáccơchếưu đãi chỉtiêu sử dụng đất cho KĐTMR quận HàĐông, thông qua Hội đồngnhân dân thành phố và báo cáo Chính Phủ để cho phép thực hiện thí điểm Cơ chế chuyển nhượng quyềnphát triển không gian và cơchế ưu đãi HSSDĐphùhợpvới định hướngphát triểnthành phố. 3) Kiến nghị UBND quận Hà Đông: Xây dựng kế hoạch cụ thể thực hiện QLXDtheo quy hoạch KĐTMR quận HàĐông dựatrên cácnội dung đổi mớiGPQH, GPXDgắn vớicác chươngtrình ưu đãi. 4) Kiến nghị cácđơn vị tư vấn và cơquan quản lýtrực tiếp: Có cácquy định cụ thể về chỉ tiêu HSSDĐ (brutto và netto) trong các đồ án quy hoạch, tránh gây nhầm lẫn trong quản lý chỉtiêu sử dụng đất trong cấp GPXDvà GPQH, đồngthời đề xuất một số cơ chế ưu đãihệ số sử dụng đất phùhợp (nếu có). 5) Kiến nghị cácnhà đầu tư: Đầutưvà chia sẻhàihòa lợi ích vớicộng đồng trongphát triển đô thị, phùhợp với định hướngpháttriển đôthịvàtiếp tục kiến nghị cáccơquan chứcnănghoànthiện cáccơchếưu đãiHSSDĐ. 6) Kiến nghị cộng đồng dân cư: Tham gia tích cực trong QLXD theo quy hoạch các KGCC. Hiểu rõ quyền lợivàtrách nhiệm củacộng đồng trong việctạo dựng bản sắcriêngcho khuvực đôthị. 1. Tính cấp thiết của đề tài Hà Nội và quận Hà Đông nói riêng đang phải đốimặt với quá trình gia tăng dân số, tăng mật độ xây dựng(MĐXD), chia nhỏ đất đaivà bất cập trong quản lý xây dựng(QLXD) nói chung, trong đó có quản lý chỉtiêu sử dụng đất, quản lý giấy phép quy hoạch (GPQH), giấy phép xây dựng (GPXD) và thiếu vắng sựtham giacủacộng đồngtrong côngtác QLXDtheo quy hoạch... Yêu cầuhoàn thiện thể chế, nội dung QLXDtheo quy hoạch saukhi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực. Mặt khác, yêu cầu cấp thiết trong quản lý không gian đô thị (phíatrên vàphía dướimặt đất) đòihỏiviệctáilập chỉtiêuhệ số sử dụng đất (HSSDĐ) trong quy hoạch vàQLXDtheo quy hoạch. Theo quy hoạch chung thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 xác định khu đô thị mở rộng (KĐTMR) quận Hà Đông nằm trong quy hoạch phân khu S4 (QHPK S4). Đây làmột khuvựcphát triển mới đượcxác định là khunội đô mởrộng với cácyêucầu đô thịhóa cao nên rất cần có những cơchế khuyến khích đầutưxây dựng phùhợp. Đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông, thành phốHà Nội” được lựa chọn vớimụctiêu đềxuất đổimớinội dung côngtác QLXDtheo quy hoạch gắn quản lý không gian đô thị bao gồm phíatrên, phía dướimặt đất vớicáccơchếkhuyến khích đầutư. 2. Mụcđíchnghiêncứu - Đề xuất đổimới đồng bộ thể chếtrong QLXD theo quy hoạch gắn với cácchính sách ưuđãi đầutư. - Đềxuất đổimớicácnội dungtrongQLXDtheo quy hoạch đểhàihòalợi ích của các bên liên quan với cơchế khuyến khích thích hợp trong đầu tư xây dựngphát triển đô thị. 2 3. Đối tượng và phạm vinghiêncứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLXD theo quy hoạch nói chung và KĐTMR quận HàĐôngnóiriêng. - Phạm vinghiên cứu:KĐTMRquận HàĐông. - Giai đoạn nghiên cứu: đến năm 2030, tầm nhìn 2050 4. Phương phápnghiên cứu: Đềtài sử dụng cácphươngpháp nghiên cứu nhưTiếp cận hệthống;Phân tíchtổnghợp;Chuyên gia;Điềutraxãhộihọc; Dự báo; 5. Ýnghĩakhoahọc và thựctiễn của đề tài - Ý nghĩa vềmặt lý luận: Góp phần cụ thểhóa, bổ sung các lý luận khoa họcvàkháiniệm QLXDtheo quy hoạch khu đô thịmớinóichungvà KĐTMR nói riêng. - Ýnghĩa vềmặt thực tiễn: Góp phần hoàn thiện thể chếtrongQLXDtheo quy hoạch, hoàn thiện GPXDvà GPQH;Đổimới quản lý chỉtiêu sử dụng đất. 6. Những đóng gópmới củaluận án - Bổ sung, đềxuất nội dung QLXDtheo quy hoạch KĐTMR gắn với các chương trình ưu đãi gồm:(1)Quản lý địa điểm theo quy hoạch;(2)Quản lý đầu 23 tích sàn xâydựng theo quy hoạch; (4)Đổimới nội dung giấy phép trong QLXD theo quy hoạch; (5)Thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian; (6)Tăng cường bộmáyquản lýKĐTMR quận Hà Đông. 5) Đề xuất bổ sung và điều chỉnh các nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận HàĐông gắn với định hướngkhuyến khích đầu tư, cụthể gồm 07 nội dung:(1)Quản lýđịa điểm theo quyhoạch; (2)Quản lýđầu tư xây dựng theo quy hoạch; (3)Quản lý hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất; (4)Quản lý nộidung điều chỉnh quy hoạch; (5)Quản lý các chương trình ưu đãi; (6)Quản lý sự tham gia cộng đồng; (7)Thanh tra, kiểm tra. 6) Việc đề xuất về QLXDtheo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông gắn với mụctiêu quản lý đầutưphát triển đô thị, đổimới quan điểm quản lý, đổi mới công cụ giấy phép, xây dựng các cơ chế ưu đãi chỉ tiêu sử dụng đất…làcóthểkiểm soát được, minh bạch vàtiếp cận vớitrình độ quản lý củathế giới, khuvựcvàphùhợp vớiđặcthùpháttriển đôthịở Việt Nam. Cáckết quả đềxuất cho Hà Nộicóthể áp dụng đượccho các KĐTMR có các đặc điểmtương đồngtạicác đôthịkháctrên cảnước. tưxây dựngtheo quy hoạch;(3)Quản lý hệthống chỉtiêu sử dụng đất;(4)Quản Kiếnnghị: lý nội dung điềuchỉnh quy hoạch;(5)Quản lý các chươngtrình ưuđãi;(6)Quản lý sựtham giacộng đồng;(7)Thanh trakiểm tra. - Đề xuất đổi mới nội dung GPQH, GPXDtrong QLXD theo quy hoạch KĐTMR gắn với các chương trình ưu đãi như cơ chế ưu đãi HSSDĐ, cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian, cơchếtham gia cộng đồng. - Đềxuất hoànthiện Bộ máy quản lý KĐTMR; - Đềxuất tái lập chỉtiêu HSSDĐ trong QCVN01:2008 làm cơ sở quản lý đồng bộ, xây dựng Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định vềtínhtoántổng diện tích sàn xây dựng. 1) Kiến nghịBộ Xây Dựng a) Điều chỉnh nội dung QCXDVN01:2008 trong đó tái lập chỉ tiêu HSSDĐ để tạo căn cứ khoa học thống nhất kiểm soát không gian và hạ tầng đô thịtrong nộidung lập Quyhoạch vàQLXDtheo quy hoạch. b) Xây dựng“Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có tính đến quy định “Tổng diện tích sàn xây dựng”và quy định về“Tổng diện tích sàn xây dựngtheo quy hoạch” 22 chứcnăngngoài côngtrình. Nội dung đổimớilàcácKGCCthuộcdiện tích của cácnhà đầutưtưnhân, đượcchia sẻ cho cáchoạt độngcủa cộng đồngtheo các cơ chế ưu đãi, hàihòa lợi ích giữa Cộng đồng– Nhà quản lý – Nhàđầutư. PHẦNIII: KẾTLUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 3 - Đề xuất kiểm soát chỉtiêu“HSSDĐ - Tầng cao” trong QLXDtheo quy hoạch gắn vớicác chươngtrình ưu đãitrong quản lý không gian KĐTMRquận HàĐông 7. Kết cấu củaluận án Ngoàiphần Mở đầuvàKết luận, nộidung củaluận án gồm có bachương: - Chương 1:Tổng quan vềcôngtác QLXDtheo quy hoạch thành phố Hà 1) Quận HàĐông làmột khu vực đặcthù, chịunhiềutác động của quátrình đô thị hóa, làhình ảnh củakhu vực đô thị lịch sửHàNội cách đây không xa với cấu trúc đô thị - làng xóm đô thị hóa và các khoảng đất nông nghiệp bao quanh đô thị hiện hữu. Do vậy việc đề xuất các giải pháp QLXDtheo quy hoạch KĐTMR làhết sứccần thiết. 2) Công tác QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông với mục tiêu khuyến khích đầutưxây dựng đô thịtheo quy hoạch, sử dụngthốngnhất quản lý chỉtiêu HSSDĐ nhằmtạo tiền đềxây dựng cáccơchế ưu đãi, hài hòa lợi ích giữaChủ đầutư- Cộng đồng- Nhà quản lý. 3) Xây dựng cơ sở đổi mới nội dung và cơ chế QLXD theo quy hoạch KĐTMRvới ba mụctiêu chính: (1) Hoàn thiện nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông gắn vớimục tiêu khuyến khíchđầu tưphát triển; (2) Đổimới quan điểm về quản lý không gian đô thị, khôi phục và pháthuyvai trò chỉtiêu HSSDĐ trong QLXD theo quyhoạch (3) Sửdụng các chương trình ưu đãi, khuyến khích phát triển và hoàn thiện cấu trúc đô thịphùhợp vớiđịnh hướng quyhoạch. 4) Nghiên cứu, đề xuất đồng bộ thể chế trong QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông là một nội dung thựctiễn, cụ thể hóa tinh thần đổi mới với 06 nội dung gồm: (1)Đổi mới nội dung QLXD theo quy hoạch; (2)Đổimới chính sách ưu đãi; (3)Đổimới quy định về tổng diện NộivàKĐTMRquận HàĐông, gồm45trang. - Chương 2: Cơ sởkhoahọcvềQLXDtheo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông, gồm 30 trang - Chương 3: Giải pháp QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông, gồm 56trang PHẦN2: NỘIDUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QLXD THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ HÀNỘIVÀKĐTMRQUẬNHÀĐÔNG 1.1. Tổng quan về quy hoạch và QLXD theo quy hoạch tại một số thành phố trênthế giới và Việt Nam. Luận án xem xét cơ sở thực hiện và công cụ QLXD theo quy hoạch tại một số thành phố London,Thượng Hải, BăngCốcvàthành phố Hồ ChíMinh 1.2. Khái quát quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Nội * Kháiquáthệ thống pháp lý trong quyhoạch xâydựng: từ sauĐỔI MỚI đến nay có thể chia thành 3 giai đoạn: Từ năm 1993-2003, thực hiện theo Quyết định 322-BXD/ĐT;Từnăm 2003-2009 theo Luật Xây Dựng 2003; Từ năm 2003 đến nay:thựchiện theo Luật Xây DựngvàLuật Quy hoạch đô thị. * Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội trước khi mở rộng năm 2008: Trong giai đoạn từ 1954-2008, Quy hoạch chungthủ đô Hà Nội đãtiến hành 8 lần lập và điều chỉnh quy hoạch. 4 * Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 (QHCHN2020-2030): theo mô hình chùm đô thị, gồm:01 đô thị trung tâm, 05 đô thịvệ tinh, cácđô thịsinh thái, thị trấn và vùng nông thôn; 1.3. Thựctrạng quảnlý xây dựng theo quy hoạch tại Hà Nội. * Thực trạng quản lý xâydựng theo quyhoạch tạiHà Nội: Cơ sởpháp lý gồm Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây Dựng 2014. GPQH được phân biệt GPQHcấp cho khuvực đôthịvà GPQH Xây Dựngcấp cho khuvựcchứcnăng đặc thù (trong hoặc ngoài đô thị); GPXD cấp cho khu vực dân cư hiện hữu -làng xóm đô thị hóa chủ yếu dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2014, chỉtiêu Mật độ và HSSDĐ được ghi chú“nếu có”trong GPXDsẽtạo khó khăn trongcôngtácthanhtra. Sơ đồ1.1 - Quá trình hoàn thiện thể chế pháplý trong công tác QLXD ở Việt Nam - Nội dung và bộ máy thanh tra Hà Nội được quy định tại Nghị định số 26/2013/NĐ-CP vàquyết định số 09/2014/QĐ-UBND. Bộ máy quản lý khu vựcphát triển đô thịthựchiệntheoThôngtư20/2013/TTLT-BXD-BNV. - Mô hình QLXDtheo quy hoạch Hà Nội gồm 04 đơn vịchịutrách nhiệm chính là(1) Sở Quy hoạch Kiến trúc: quản lý về quy hoạch vàcấp GPQH; (2) Sở Xây Dựng: quản lý về xây dựng và cấp GPXD; (3) Sở Tài Nguyên Môi trường: quản lý về đất đai, giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng 21 khu vực cần xem xét đến các yêu cầu của cộng đồng về xây dựng các chức năngmớivàxây dựng Ban đại diện cộngđồngthựchiện quyền giám sát. 3.5.Bànluận về cáckết quảnghiêncứu * Bàn luận về yêu cầu hoàn thiện thể chế QLXD theo quy hoạch KĐTMR quậnHà Đông: Phù hợp vớithời điểm vàyêu cầu đổimới của Luật Xây Dựng 2014 gắn mục tiêu khuyến khích đầu tưtheo kế hoạch dựa trên cơ chế ưu đãi, thay thế cơ chế điều chỉnh quy hoạch, cung cấp công cụ mới về QLXDtheo quy hoạch. * Bàn luận về nộidung đổimới công tác quản lý chỉ tiêu sử dụng đất: Đổi mới, thống nhất kiểm soát chỉ số HSSDĐ, tổng diện tích sàn xây dựng nhằm hạn chếnhược điểm của quản lý theo MĐXDtrong quản lý không gian đô thị, tái lập quản lý chỉ tiêu HSSDĐ. Đây là cơ sở đổi mới nội dung giấy phép, xây dựng các chươngtrình ưu đãi, thí điểm cơchế chuyển nhượng quyền phát triển không gian, “Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định tính toán tổng diện tích sàn xây dựng” góp phần bổ sung các nội dungnghiên cứu điều chỉnh cácQuy chuẩn – Tiêuchuẩn hiệnhành. * Bàn về các đề xuất áp dụng ưu đãi trong QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông: Là cơ chếưu đãi HSSDĐ, khuyến khích sựtham gia của nhà đầu tư trong phát triển đô thị.. gắn với đổi mới nội dung GPQH và GPXD. Đề xuất thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian dựa trên kháiniệm về Quyền sởhữu không gian vàQuyền chuyển nhượng đối với các loạitài sản trên đất theo Luật Đất Đai 2013 và có thểhiểu nhưQuyền được sởhữuvàmua bán chuyển nhượngnhàởtheo Luật Nhàở2014. * Bàn luận về tầm quan trọng của sự tham gia cộng đồng trong QLXD theo quy hoạch các KGCC: Yếu tố thực tế được giới hạn về địa điểm, nội dung, cách thứcvận hành và sựtác động của côngtác QLXD đều đượcngười dân, cộng đồng dân cưhiểu rõ. Trongđó, sựtham gia cộng đồng chủyếu là các 20 tácthanh tratập trung vào cácnội dung QLXDtheo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông gồm Quy trình quản lý và Nội dung quản lý và quản lý chỉ tiêu sử dụng đất, cáccơchếưu đãitrong QPQHvà GPXD. 5 đất; (4) Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội quản lý cấp Chỉ giới đường đỏ và một số nội dung liên quan. Sơ đồ1.2.Phân cấp thực hiệnQLXD theo quy hoạchthành phố Hà Nội 3.4. Ápdụng quảnlý xây dựng theo quy hoạch KĐTMR phường La Khê. * Chỉ tiêu sửdụng đấtKĐTMR phường La Khê Khu 9 với phần lớn diện tích thuộcphường La Khê được chiathành 03 ô quy hoạch, trong đó ô 9-1 và 9.3 làkhu vực đô thịhiện hữuvà làngxóm đô thị hóa;ô 9-2 làcác dựán phát triển khu đôthịmới. * Đổimớiquản lýchỉtiêu sửdụng đất Quy đổi sang quản lý theo HSSDĐ vàtầngcao trên quan điểm hạn chế gia tăngmật độ dân số theo quyhoạch. Đốivớikhuvực chưa có QHCT thìcần vận Nội dung Q LXD theo quy hoạch trênđịa bàn Hà Nội 1. Giới thiệuđịa điểm 2. Giấy phép quy hoạch 3. Q uản lý phát triểnđô thị mới, khu đô thị mới 3.1 Chỉ giới đường đỏ 3.2. Lập Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, Thiết kế đô thị, Tổng mặt bằng… 3.3. Dự án khu đô thị mới 4. Q uản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch 4.1 Chỉ giới đường đỏ Sở Sở QHKT XD (1)(4) (1) (1)(3) (4) (0) (1) Sở Viện TNMT QHXD (2) (0) (1) (4) (4) (0) (0) (1) Sở ngành khác (4) (0) Q uận, UBND Huyện TPHN (3) (5) (2) (2) (5) (0) (2) dụng đổimớikhi cấp GPXDtrên cơsởáp dụngQCVN01:2008 * Đổimớinộidung cấp GPXD - Đốivớicáccông trình nhà ởbiệt thự, liên kế, nhà vườn chiều cao dưới9 tầng do UBND quận cấp GPXD: đảm bảo chỉ tiêu mật độ cưtrú và HSSDĐ không đổikhi cấp GPXDvới lô đất đượcchiatách từlô đất 75-200m2. - Đối với các công trình nhà ở biệt thự, liên kế, nhà vườn có chiều cao trên 9 tầng và nhà ở chung cư, nhà ở cao tầng hỗn hợp do Sở Xây Dựng cấp giấyphép xâydựng. gồm các dựán phát triển nhàở có quy mô lớn, cáckhu đô thịmới, khu giãn dân, tái định cư... đượcthực hiệntheo các quy hoạch chitiết, dự án đã đượcphêduyệtvàcácquy định liên quan về cấp GPXD. - Đối vớicác dựán nhà ởđơn lẻ, công trình hỗn hợp, chung cưcao tầng xin cấp GPXD cần được đảm bảo HSSDĐ theo quy hoạch và cho phép diện tích sàn ưu đãi (nếu có) không quá10%tổng diện tích sàn quyhoạch. * Đổimớiquảnlýcó sự tham gia cộngđồng PhườngLaKhêlàkhu vựccó ditích đình chùa Bia Bàđượcxếp hạng. Do vậy, việc đầu tư phát triển các công trình, không gian công cộng xung quanh 4.2 Giấy phép xây dựng công trình (2) (4) (1) (3) (5) 4.3 Giấy phé p xây dựng nhà ở riêng lẻ (1) (2) (3) 4.4 Giấy phép xây dựng cáccông (0) (3) (1) (0) (0) (2) (4) * Ghi chú: (0): có thể thamvấn; (1)(2)…các bướcthựchiện; -----: Các bước thựchiện DAđầu tư XD khu đô thịmới 1.4. Thựctrạng khu vựcđô thị mở rộng quận Hà Đông. * Khu đô thị mở rộng quận Hà Khu vựccảitạo, Đông: là ranh giới hành chính quận Hà A chỉnh trang Đông trong QHPK S4, gồm Khu vực đô B thị mới và Khu vực đô thị hiện hữu (khu vực đô thịhiện hữu cảitạo chỉnh trang và Khu vựchạn chếphát D triển đô thị khuvực làngxóm đô thịhóa), có thểphân (thuộchành langxanh) chia thành 04 phân khu chính: A, B, C, D (Hình 1.1) để quản lý theo QHPK S4. Ranh giới hành 1.5. Thực trạng QLXD theo quy hoạch Ranh giới KĐTMR KĐTMR quậnHà Đông. Ranh giới Hình 1.1. Phạm viphân khu quản lý KĐTMR quận Hà Đông - thuộc QHPKS4 (HUPI) ... - tailieumienphi.vn