Xem mẫu
- Tæng quan vÒ thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n
Người thực hiện: TS . TrÇn Quang Huy
Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ Néi
- I. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm B§S vμ thÞ tr−êng
B§S
1.1. Kh¸i niÖm B§S
Muèn hiÓu vÒ B§S th× tr−íc hÕt cÇn ph¶i
biÕt thÕ nμo lμ tμi s¶n?
Theo ĐiÒu 163 BLDS n¨m 2005 th× tμi s¶n gåm: “VËt
cã thùc, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyÒn tμi s¶n”. VËy, vËt
cã thùc lμ g×?
VËt cã thùc cã thÓ hiÓu lμ: Hoa lîi, lîi tøc; VËt chÝnh vμ
vËt phô; vËt chia ®−îc vμ vËt kh«ng chia ®−îc; VËt tiªu hao
vμ vËt kh«ng tiªu hao; vËt cïng lo¹i vμ vËt ®Æc ®Þnh; VËt
®ång bé. Song, trong c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh c¸c
lo¹i kh¸c nhau, bÊt ®éng s¶n vμ ®éng s¶n lμ nh÷ng kh¸i
niÖm phæ biÕn vμ ®−îc ph¸p luËt trªn thÕ giíi ®Ò cËp.
- Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n
Theo ®iÒu 174 BLDS n¨m 2005 th× bÊt ®éng
s¶n ®−îc hiÓu lμ “ c¸c tμi s¶n kh«ng di dêi
®−îc” bao gåm:
1. §Êt ®ai
2. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ
c¶ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y
dùng ®ã
3. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
4. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
- §Êt ®ai
+ Ph¶i lμ ®Êt kh«ng di dêi ®−îc hoÆc di dêi ®−îc
nh−ng kh«ng ®¸ng kÓ ( nh÷ng §§ cã thÓ di dêi nh−
®Êt trång c©y c¶nh, ®Êt lμm vËt liÖu x©y dùng kh«ng
ph¶i lμ B§S ).
+ Ph¶i lμ ®Êt ®ai ®· ®−îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn;
+ §Êt ®ai ®ã ph¶i ®−îc ®o l−êng b»ng gi¸ trÞ ( c¨n cø
vμo sè l−îng vμ chÊt l−îng ®Êt ®ai như dt và phân
hạng đất)
+ C¨n cø vμo môc ®Ých sö dông chñ yÕu, ®Êt ®ai ®−îc
ph©n lo¹i thμnh c¸c nhãm kh¸c nhau.
- Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng
+ Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng thÓ di dêi hoÆc di
dêi kh«ng ®¸ng kÓ: Chung c− t¹i c¸c khu ®« thÞ míi,
trung t©m th−¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho
thuª…
+ C¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng;
+ C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ t¸ch rêi víi nhμ
ë, c«ng tr×nh x©y dùng;
+ C¸c c«ng tr×nh ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l−êng vμ
l−îng ho¸ thμnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l−êng
nhÊt ®Þnh.
- C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
+ V−ên c©y l©u n¨m bao gồm cả cây trồng và đất
trồng cây;
+ C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång
muèi;
+ C¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao;
+ C¸c c«ng tr×nh liªn quan ®Õn khai th¸c tμi nguyªn
trong lßng ®Êt
- C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
• LuËt ph¸p ViÖt Nam vμ c¸c n−íc trªn thÕ giíi ®Òu
ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thÓ di dêi song vÉn ®−îc
coi lμ bÊt ®éng s¶n:
+ M¸y bay
+ TÇu biÓn
+ TÇu ho¶
T¹i sao l¹i nh− vËy?
- §Æc ®iÓm cña B§S
Thø nhÊt, B§S lμ hμng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ ®Þa
lý, vÒ ®Þa ®iÓm vμ kh«ng thÓ di dêi ®−îc.
+ C¸c bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi §§, mμ §§ cè
®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ kh«ng gian vμ diÖn tÝch;
+ VÞ trÝ cña B§S v« cïng quan träng liªn quan ®Õn
gi¸ trÞ vμ gi¸ c¶ B§S, kh¶ n¨ng sinh lîi vμ m«i
tr−êng ®Çu t− lμm ¨n.
- §Æc ®iÓm cña B§S
Thø hai, B§S lμ hμng ho¸ cã tÝnh bÒn v÷ng, l©u
dμi
+ B§S g¾n liÒn víi sù tr−êng tån cña ®Êt ®ai
+ C¸c c«ng tr×nh x©y dùng, c«ng tr×nh kiÕn tróc,
c«ng tr×nh v¨n ho¸, c¸c toμ nhμ cã ®é tuæi rÊt
cao, hμng tr¨m, hoÆc thËm chÝ hμng ngμn n¨m
®· qua.
- Thø ba, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n
mang tÝnh c¸ biÖt vμ khan hiÕm
éng
Thø t− , hμng ho¸ bÊt ®
tËp
s¶n m ang nÆng yÕu tè
lý
qu¸n, thÞ hiÕu vμ t©m
x· héi
Thø n¨m, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n
chÞu ¶nh h−ëng lÉn nhau đặc biệt là
quá trình đô thị hoá
- Thø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh
mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NN
ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt
luËt vÒ ®Êt ®ai vÒ Doanh nghiÖp, ®Çu t−.
ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ
luËt vÒ KDB§S
nhμ ë, x©y dùng
æn ®Þnh chÝnh trÞ
M«i tr−êng Ph¸t triÓn kinh tÕ
®Çu t− vÜ m«
- 2. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
2.1. KN ThÞ Kh¸c biÖt gi÷a B§S
tr−êng B§S vμ c¸c hμng ho¸ kh¸c
ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
Ng−êi b¸n Ng−êi mua
Ng−êi CN Ng−êi nhËn CN
Ng−êi CT Ng−êi thuª
Ng−êi TC Ng−êi nhËn TC
Bªn BL Bªn ®−îc BL
- 2.2. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hμng ho¸ víi ®Þa ®iÓm
giao dÞch:
( n¬i giao dÞch cã thÓ lμ chî ®Þa èc, chî hμng hãa B§S ¶o,
kh«ng cã sù cè ®Þnh…)
ViÖc hoμn thμnh mét giao dÞch vÒ B§S th−êng diÔn ra nhiÒu
kh©u nh−:
+ §μm ph¸n t¹i n¬i giao dÞch, cung cÊp th«ng tin cho nhau
+ KiÓm tra thùc ®Þa, x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vμ ®é chÝnh x¸c cña
th«ng tin
+ §¨ng ký ph¸p lý ®èi víi B§S
+ Quan hÖ giao dÞch kh«ng thÓ tiÕn hμnh trong mét thêi gian
ng¾n, thËm chÝ cã thÓ rÊt dμi.
- §Æc ®iÓm cña ThÞ tr−êng B§S
Thø hai, ThÞ tr−êng B§S thùc chÊt lμ thÞ
tr−êng giao dÞch c¸c quyÒn vμ lîi Ých
chøa ®ùng trong B§S
* §Æc ®iÓm nμy do ®Æc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt ®ai quyÕt
®Þnh:
+ §Êt ®ai kh«ng mÊt ®i, kh«ng hao mßn
+ Ng−êi tham gia giao dÞch quan t©m ®Õn c¸c quyÒn vμ
lîi Ých hîp ph¸p tõ b¶n th©n B§S
* Quan träng lμ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vμ bÊt
®éng s¶n
- §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø ba, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vμ khu vùc
s©u s¾c
– Do ®Æc ®iÓm lμ kh«ng thÓ di dêi, cho nªn B§S g¾n liÒn víi mét khu vùc
cô thÓ ( cã thÓ khu vùc ph¸t triÓn hoÆc kÐm ph¸t triÓn, s«i ®éng hoÆc
kÐm s«i ®éng )
– Mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn phô thuéc vμo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu
Thø t−, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng kh«ng hoμn h¶o
– Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ vμ chÝnh x¸c nh− c¸c lo¹i hμng ho¸ kh¸c;
– B§S mang tÝnh khu vùc vμ vïng s©u s¾c, nªn kh«ng thÓ so s¸nh mét
c¸ch phiÕn diÖn
– Trong nhiÒu tr−êng hîp gi¸ c¶ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh, thÓ hiÖn sù ®éc
quyÒn cña ng−êi b¸n khi nguån cung h¹n chÕ vμ khi thÞ tr−êng sèt gi¸,
gi¸ B§S bÞ ®Èy cao ( gi¸ ¶o).
– Khi thÞ tr−êng ®ãng b¨ng, nhμ ®Çu t− b¸n th¸o hμng ho¸ nh»m tr¸nh tr¶
l·i ng©n hμng, gi¸ B§S trë vÒ víi gi¸ trÞ thùc vμ lμ c¬ héi cho ng−êi cã
nhu cÇu thùc vÒ B§S
- §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø n¨m, cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n so víi
biÕn ®éng vÒ cÇu vμ gi¸ c¶ B§S
+ Thêi gian t¹o ra hμng ho¸ th−êng l©u h¬n c¸c hμng
ho¸ kh¸c ( th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, dù ¸n ®Çu t−, thñ tôc
xin phÐp x©y dùng, thñ tôc chuyÓn nh−îng, thiÕt kÕ
thi c«ng c«ng tr×nh…
+ ChÝnh s¸ch cña Nhμ n−íc cã t¸c ®éng rÊt m¹nh mÏ
®Õn sù b×nh æn cña thÞ tr−êng vÝ dô NghÞ ®Þnh
181/N§-CP, siÕt chÆt cho vay B§S, quy ®Þnh vÒ huy
®éng vèn theo kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhμ ë.
- §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø s¸u, lμ thÞ tr−êng khã th©m nhËp
+ Hμng ho¸ B§S th−êng cã gi¸ trÞ lín;
+ Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiÖm;
+ Qu¸ tr×nh mua b¸n gåm nhiÒu thñ tôc phøc t¹p vμ kh«ng
ph¶i ai còng n¾m v÷ng;
+ TÝnh minh b¹ch cña thÞ tr−êng kh«ng cao dÉn tíi nhiÒu rñi
ro vÒ ph¸p lý.
+ Ch−a h×nh thμnh nh÷ng tæ chøc m«i giíi, t− vÊn chuyªn
nghiÖp trong kinh doanh B§S.
- §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø b¶y, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña ph¸p
luËt
+ V× cã gi¸ trÞ lín, nªn viÖc mua b¸n, chuyÓn nh−îng B§S
ph¶i n»m trong sù qu¶n lý, gi¸m s¸t cña Nhμ n−íc.
+ C¸c hîp ®ång vÒ mua b¸n, CN, CT, cho thuª mua ph¶i tu©n
thñ c¸c thñ tôc vÒ ®¨ng ký giao dÞch.
+ Nhμ n−íc b¶o hé c¸c quyÒn vμ l¬Þ Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn
th«ng qua cÊp c¸c giÊy tê vÒ së h÷u, sö dông.
+ KiÓm so¸t tèt thÞ tr−êng còng gãp phÇn t¨ng thu cho ng©n
s¸ch nhμ n−íc tõ thuÕ vμ lÖ phÝ.
- §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S
Thø t¸m, ThÞ tr−êng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt
víi thÞ tr−êng vèn.
Thø chÝn, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng mμ viÖc tham
gia hoÆc rót ra khái thÞ tr−êng lμ vÊn ®Ò khã kh¨n
vμ phøc t¹p
- II. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S
1. Ph©n lo¹i dùa vμo hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ
tr−êng ( dùa vμo lo¹i hμng ho¸ B§S ):
+ ThÞ tr−êng ®Êt ®ai
+ ThÞ tr−êng nhμ ë
+ ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n dïng trong dÞch vô
+ ThÞ tr−êng B§S dïng cho v¨n phßng, cho thuª;
+ ThÞ tr−êng B§S c«ng nghiÖp
+ ThÞ tr−êng B§S du lÞch.
nguon tai.lieu . vn