Xem mẫu
- Tìm vốn cho thị
trường bất động sản
(HQ Online)- Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ phục vụ cho mục tiêu kiềm chế lạm
phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống ngân hàng đã và đang hạn chế tín dụng cho
thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS Việt Nam đang "khát" vốn
Đó cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến cho thị trường BĐS Việt
Nam 6 tháng đầu năm 2011 trở lên trầm lắng, mọi giao dịch diễn ra hết sức ảm
- đạm đặc biệt tại các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội... Và bài toán đi tìm
nguồn vốn cứu cánh duy nhất cho thị trường địa ốc vẫn chưa có lời giải.
Bức tranh thị trường
Thị trường BĐS Việt Nam sau 3 năm điều chỉnh 2008-2010 đang rất cần một
lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên. Tuy nhiên chính sách thắt chặt tiền
tệ đang tác động lớn đến trường BĐS, trong xu thế giảm giá mạnh mẽ. Giao dịch
thành công không đáng kể. Hầu hết các dự án không thể triển khai được. Và thị
trường đang tiếp tục sự chứng kiến hàng loạt nhà đầu cơ bán tháo chạy dự án tại
các khu vực Ba Vì và nay tiếp tục trải rộng đến hầu hết các dự án như: khu biệt thự
rừng cọ của Ecopark, dự án Times City, FLC Landmark Tower, Mulberry
Lane…được chào bán với mức chiết khấu khá cao từ 5% tới 10%.
Ông Phạm Thành Hưng- Phó Tổng giám đốc CEN Group chia sẻ kinh nghiệm:
Hiện sự tác động của chính sách tiền tệ lên thị trường là rất lớn và bất cứ một động
thái nào về chính sách tiền tệ đều để lại dấu ấn rõ rệt trên thị trường. Bài toán về
vốn tiếp tục trở thành vấn đề thường trực của thị trường bất động sản. Trong khi
đó, chúng ta không có kênh hấp thu tài chính thay thế. Việc giảm giao dịch vàng
miếng, giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do một mặt làm giảm tổng cầu. Về dài
hạn chính sách này sẽ hạn chế được tác động đến lạm phát.
Về ngắn hạn sẽ khuyến khích đầu tư, sẽ có một luồng tiền dự trữ trong dân đầu tư
vào BĐS như một cách bảo toàn vốn. Điều này vô hình chung đẩy giá BĐS tăng
nhưng đây là nguồn tiền thực, có hạn không có bổ sung do vậy cũng không thể tác
động đến biến động trong thị trường BĐS và có tính lan tỏa lớn.
- Phân khúc nhà ở cao cấp hiện đang rất trầm lắng
Đi tìm lời giải
Ngày 27-6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước về
chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, trong đó đề xuất điều chỉnh linh hoạt tỉ
trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS; kiến nghị giảm tỉ trọng cho vay
như: xây dựng khu đô thị; xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng để
chuyển nhượng trung tâm thương mại, sửa chữa, mua nhà để bán; bồi thường giải
phóng mặt bằng, khởi công dự án mới.
- Vấn đề đặt ra hiện nay, theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS là nhanh chóng
giải phóng hiện tượng “tiền tệ hoá”, thay thế đó là các giải pháp nhằm tạo ra cơ
chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hoá” phù hợp với xu thế chung
của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường trong các giai đoạn tiếp
theo. Một trong nhiều giải pháp là cần hình thành và phát triển các hình thức quỹ
đầu tư phát triển BĐS. Chỉ khi thị trường BĐS có được sự tài trợ của các loại hình
quỹ tài chính thì chúng ta mới có một thị trường BĐS được tài chính hóa và đó là
giai đoạn của thị trường BĐS phát triển.
TS. Phan Hữu Thắng- Giám đốc Trung tâm nghiên cứu đầu tư nước ngoài dự báo,
gần đây nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở
đầy tiềm năng của Việt Nam. Tính đến thời điểm tháng 6-2011, tình hình thu hút
FDI trong lĩnh vực BĐS với 669 dự án, với tổng vốn đăng ký 59,9 tỉ USD, trong
đó có 308 dự án dịch vụ lưu trú và ăn uống và tập trung chủ yếu ở các TP lớn như:
Hà Nội, HCM, Đà Nẵng, Bình Dương... Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này,
hiện chúng ta đang áp dụng hàng loạt các chính sách như: ưu đãi về tiếp cận đất đai
cho các nhà đầu tư nước ngoài; ưu đãi về thuế thu nhập DN; về thuế XK, NK...
Ngoài ra Chính phủ khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, có
vốn và khả năng quản lý đầu tư vào các dự án khu đô thị kết hợp du lịch, nghỉ
dưỡng; dự án khu đô thị, nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm; dự án nhà ở cho
người có thu nhập thấp, cho công nhân... Nhưng bên cạnh đó, chúng ta cũng phải
tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS. Chúng ta phải thu
hút các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, tránh tình trạng tạo
lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.
- Mặt khác, thị trường BĐS hiện đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, bắt buộc
phải giải quyết. Đó là, sự phát triển không đồng đều của thị trường BĐS giữa các
địa bàn. Trong khi thị trường BĐS TP. HCM suy giảm thì thị trường Hà Nội có
giảm cũng chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, những dự án xa trung tâm
thành phố. Còn phân khúc nhà trung bình và căn hộ dành cho người thu nhập thấp
với giá bán từ 20-25 triệu đồng/m2, thậm chí dưới 20 triệu đồng/m2 đang rất hấp
dẫn khách hàng.
Theo dự báo đến năm 2020 số hộ gia đình sống ở đô thị sẽ tăng lên gần 30% (năm
2010 đã có 6,9 triệu người sống ở các thành phố lớn). Mặt khác trong hoàn cảnh
hiện nay vẫn còn có nhiều nhà đầu tư "nín thở" nghe ngóng diễn biến của thị
trường để chờ cơ hội tiếp tục đầu tư...Tín hiệu này sẽ khiến cho nhiều DN kinh
doanh BĐS có thể lạc quan thị trường BĐS sẽ hồi phục trong thời gian ngắn, khi
mà lượng cầu vẫn không bao giờ giảm mà vấn đề đặt ra là giải quyết khó khăn về
tài chính trong giai đoạn nhất định này.
"Vạch áo" năng lực tài chính của "đại gia" bất động sản
Cùng với việc bán tháo dự án lấy tiền trả nợ, những con số về nợ tiền sử dụng đất
của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vừa được công bố dường như đã “vạch
áo” năng lực tài chính của khối doanh nghiệp này.
- Nhiều khía cạnh tài chính của DN bất động sản còn đang được giấu kín. Ảnh minh
hoạ.
Theo một báo cáo của Chi cục Thuế quận Hà Đông (Hà Nội), hiện trên địa bàn
quận này có 4 doanh nghiệp bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với
số tiền gốc lên tới gần 150 tỷ đồng. Nếu tính cả tiền phạt nộp chậm thì số tiền trên
còn lớn hơn nhiều.
Tại huyện Hoài Đức, riêng khoản nợ tiền sử dụng đất của Tập đoàn Phát triển nhà
và đô thị (HUD), công ty Vietracimex, công ty T&T đã lên tới 740 tỷ đồng, chưa
kể tiền phạt chậm nộp vào khoảng hàng trăm tỷ đồng. Trong đó, HUD (chủ đầu tư
khu đô thị Vân Canh) nợ gần 400 tỷ đồng tiền gốc, Vietracimex (chủ đầu tư khu đô
thị Kim Chung - Di Trạch) nợ gần 300 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại huyện Từ Liêm, chủ đầu tư khu nhà ở thấp tầng tại xã Cổ Nhuế là
Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội còn nợ hơn 220 tỷ đồng tiền
gốc. Tại huyện Mê Linh, các chủ dự án nợ 400 tỷ đồng, chưa kể tiền phạt chậm
nộp từ năm 2008 đến nay...
- Theo ông Nguyễn Hồng Thái, Trưởng phòng Quản lý các khoản thu từ đất (Cục
Thuế Hà Nội), trong 10 tháng đầu năm 2011, cơ quan này đã thu được hơn gần
7.000 tỷ đồng từ quyền sử dụng đất. Theo ông Thái, trong bối cảnh thị trường bất
động sản trầm lắng, đầu ra khó khăn thì đó cũng là một con số “đáng mừng”.
Tuy nhiên, danh sách nợ đọng tiền thuế từ đất của các doanh nghiệp bất động sản
trên địa bàn Hà Nội cũng gây không ít băn khoăn về sự chây ì và khả năng tài
chính của các doanh nghiệp vốn vẫn được mệnh danh là các “đại gia”.
Đại diện Cục Thuế Hà Nội cho hay, số nợ từ các doanh nghiệp bất động sản hiện
tương đối lớn, khoảng gần 1.000 tỷ đồng, nằm ở các dự án khó khăn về tài chính,
vướng mắc giải phóng mặt bằng, dự án trong quá trình hợp nhất bị mất diện tích
phải xác định lại...
Bên cạnh đó, do Chính phủ cho phép các doanh nghiệp được phép nộp tiền sử
dụng đất khi đủ điều kiện huy động vốn, vì vậy có những dự án đã phát sinh tiền sử
dụng đất, cơ quan quản lý đã xác định, nhưng chưa đến thời điểm phải nộp, do
doanh nghiệp được nộp theo tiến độ khi dự án xây xong móng.
Cũng theo ông Thái, số nợ phải thu có thể lớn hơn nhiều con số 1.000 tỷ đồng,
song trên thực tế lại có rất nhiều dự án thuộc diện trên, nên đến nay cơ quan này
cũng chưa thể thống kê chính xác được.
Đại diện Cục Thuế Hà Nội cũng cho biết, số tiền nợ khoảng 1.000 tỷ đồng nói trên
chỉ mới là tạm tính, vì trong thời gian tới kết quả rà soát của liên ngành đối với 240
dự án được công bố thì số tiền nợ còn tăng cao hơn nhiều do nhiều dự án phải tính
- lại tiền. Tất nhiên, theo vị này, để thu hồi khoản trên là chuyện không hề dễ dàng.
Sự chây ì nộp thuế của các doanh nghiệp bất động sản càng được thể hiện rõ hơn
khi số tiền phạt do nộp chậm của các doanh nghiệp cũng xấp xỉ số tiền họ phải
nộp. Chẳng hạn như công ty Vietracimex (chủ đầu tư khu đô thị Kim Chung - Di
Trạch) có số nợ là hơn 324 tỷ đồng, nhưng số tiền phạt nộp chậm cũng gần 253 tỷ
đồng; công ty Berjay - Handico 12 nợ 147 tỷ đồng, số tiền phải nộp phạt là 69 tỷ
đồng; công ty Vinaconex 21 có số nợ chỉ là 2,2 tỷ nhưng số tiền phải nộp phạt lên
đến 3,1 tỷ đồng.
Với cơ quan chức năng, tình trạng nợ thuế của doanh nghiệp bất động sản sẽ ảnh
hưởng đến nhiệm vụ thu ngân sách của họ, nhưng với người dân, khách hàng mua
dự án, chừng nào chủ đầu tư chưa hoàn thành việc nộp thuế thì cũng đồng nghĩa
chừng đó họ chưa thể được nhà nước cấp sổ đỏ cho căn hộ, mảnh đất của mình, dù
dự án đã hoàn tất.
nguon tai.lieu . vn
