Xem mẫu
Thị trường Bất Động Sản Việt Nam đang có những bước
chuyển mình?
Sự ổn định của
nền kinh tế vĩ
mô, mức lạm
phát bằng và
dòng vốn FDI
đã góp phần
vào sự phục hồi
của đất nước
và củng cổ
niềm tin của
chúng tôi vào
sự tăng trưởng
của Việt Nam
Có thể dễ dàng thấy rằng thị trường Bất Động Sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi
mạnh mẽ. Trên từng góc đường từ TP.Hà Nội ở khu vực phía Bắc đến TP.HCM ở khu vực
phía Nam (tổng thị phần chiếm khoảng 85% toàn thị trường) và ở giữa là TP. Đà Nẵng đã
xuất hiện nhiều công trình xây dựng đang thi công. Những năm về trước, thị trường Việt
Nam đã trải qua chu kỳ phát triển mạnh mẽ, trong đó Bất Động Sản được đánh giá là kênh
đầu tư được ưa chuộng – dù cho bị giới hạn về nguồn cung những tài sản có giá cả hợp lý.
Liệu rằng những gì đang diễn ra trên thị trường hiện tại có phải là dấu hiệu bắt đầu hiện
tượng bong bóng mới? Hoặc liệu rằng thị trường đang thực sự có những thay đổi mới tích
cực hơn?
Nói tóm lại, chúng tôi tin rằng thị trường Bất Động Sản đang ở giai đoạn đầu của sự hồi phục,
phần lớn dựa vào sự tăng trưởng trong nước và quá trình tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên,
vẫn còn một số lĩnh vực cần được quan tâm và đưa ra cải cách nếu muốn thị trường Bất
Động Sản phát triển bền vững.
Thị trường nhà ở: Nhu cầu ổn định ở tất cả các phân khúc, vậy còn về vấn đề nguồn
cung?
Suy thoái của nền kinh tế trong những năm trước đã làm cho thị trường Bất Động Sản gặp
nhều khó khăn và một số dự án phát triển phải tạm dừng. Đỉnh điểm là vào năm 2008, giá
chào bán trung bình (tính theo đô Mỹ) trên tất cả các phân khúc nhà ở cao hơn giá hiện nay
khoảng 29%, trong khi lãi suất thế chấp cao gấp 3 lần. Đối với người mua nhà là người Việt
thì mức giá tại thời điểm đó được đánh giá là quá cao, trong khi người nước ngoài lại không
được phép mua nhà. Tất cả điều này hoàn toàn trái ngược với thị trường Bất Động Sản thời
điểm hiện tại, khi mà giá Bất Động Sản đang giảm, kích thước căn hộ nhỏ hơn, cho vay
thương mại phục hồi, số lượng các khoản thế chấp tăng, cùng với những thay đổi trong luật
pháp theo nguyên tắc mở cửa thị trường cho khách nước ngoài.
Giá chào bán
chung cư tại
TP.HCM và
TP.Hà Nội đều
đang thấp so
với các thành
phố lớn khác
trong khu vực
Đông Nam Á
Thị phần của phân khúc nhà ở chiếm 85% toàn thị
trường Bất Động Sản. TP.HCM ghi nhận sự tăng
lên đáng kể số lượng nhà ở trong Quý 2, trong khi
TP.Hà Nội lại ghi nhận sự tăng trưởng mạnh này
vào Quý 3 năm nay. So sánh với những nước trong
khu vực, Việt Nam vẫn đang có lợi thế cạnh tranh
khi giá Bất Động Sản vẫn rẻ hơn trên tất cả các
phân khúc, trừ phân khúc nhà ở cao cấp (giá m2
khoảng 3,000 đô đến 5000 đô) và dù thế vẫn thấp
hơn so với ở Jakarta và ở Bangkok
Nguồn cung trong phân khúc nhà ở cao cấp và
phân khúc nhà ở bình dân
Lãi suất phục hồi đã kích thích thị trường Bất Động Sản bằng rất nhiều tín hiệu tốt ở phân
khúc nhà ở và chung cư cao cấp gần các khu trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM, cũng
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
1
như việc giảm lãi suất sẽ làm cho lợi suất cho thuê trở nên hấp dẫn hơn lợi suất Trái phiếu
Chính phủ. Những dự án cao cấp tương tự được phát triển tại các quận và khu vực gần các
khu TTTM, nơi mà tập trung nhiều người nước ngoài và những người Việt khá giả. TP.HCM
có khoảng 18,000 căn hộ sẽ được hoàn thành trong vòng 2-3 năm tới và chúng tôi tin rằng
việc này sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn.
Theo ước tính, khoảng 25% số căn hộ cao cấp được mua để cho thuê lại, và lãi suất tại Việt
Nam cao hơn 1.5 lần đến 2.5 lần so với Hong Kong, Bangkok và Singapore. Câu hỏi cần được
giải đáp về nhu cầu thị trường chỉ còn nằm lại ở phân khúc nhà ở cao cấp.
Phân khúc nhà
bình dân đang
bị thiếu hụt; dù
thế, doanh
nghiệp vẫn
không muốn
tham gia vào
phân khúc này
vì biên lợi
nhuận thấp
Trong dài hạn, lực cầu vẫn còn mạnh ở phân khúc nhà ở bình dân với giá bán căn hộ trung
bình trong khu vực đô thị thấp hơn $800/m2. Dù rằng mức giá này đã giảm đáng kể, từ 25x
vào năm 2012 xuống 8x-9x hiện tại tính trên thu nhập trung bình, nhưng vẫn nằm ngoài khả
năng chi trả của đa số người dân. Hơn thế, phân khúc này có biên lợi nhuận khá thấp cùng
với những đánh giá về tình trạng cung vượt cầu trong thời điểm hiện tại và trong tương lai,
doanh nghiệp đang cảm thấy lo ngại với phân khúc này. Chính Phủ cũng đã giới hạn ngân
sách cho phân khúc nhà ở với mức biên lợi nhuận là 10%, trong khi đó, lợi nhuận thực tế
thường sẽ thấp hơn rất nhiều hoặc thậm chí là có thua lỗ phát sinh. Điều này là kết quả của
việc hạn chế về chi phí nguyên liệu đầu vào và/hoặc số tiền sử dụng đất quá cao. Vì vậy, khi
làm báo cáo tài chính, doanh nghiệp được yêu cầu phải sử dụng giá mua thực tế thay vì sử
dụng giá thị trường hoặc giá đất hiện tại mà được Chính phủ phê duyệt.
Vào tháng 6 năm 2013, Chính Phủ đã đưa ra gói hỗ trợ 1,3 tỷ đô
để kích thích sự phát triển của phân khúc nhà bình dân. Cho đến
nay thì mức độ thành công vẫn chưa nhiều, trong 2 năm vừa qua
chỉ giải ngân được 30%, và có thể sẽ không đạt được mục tiêu giải
ngân đã được đặt ra cho tháng 6 năm 2016. Nguyên nhân là do thị
trường vẫn bị hạn chế những cơ hội để sử dụng gói hỗ trợ này,
như là việc thiếu nguồn cung cho phân khúc nhà bình dân mà đủ
tiêu chuẩn để thực hiện giải ngân gói hỗ trợ. Tuy nhiên, Chính Phủ
đã rút kinh nghiệm được từ những sai lầm trước đó bằng việc tiếp
tục tung ra gói hỗ trợ thứ 2 trị giá 900 triệu đô vào tháng 5 năm
2015 với ít hạn chế hơn và có thể sử dụng cho phân khúc nhà ở
bình dân và nhà ở trung bình. Khi kế hoạch này nhận được sự chấp
Sự can thiệp
của Chính phủ thuận để thực thi thì nó có thể sẽ góp phần khắc phục những vẫn
trong các dự án đề về khả năng chi trả hiện tại.
Bất Động Sản
là cần thiết để
tạo ra sự hấp
dẫn cho thị
trường và đưa
ra được mức
giá hợp ý cho
người sử dụng
Thái Lan đã giải quyết tình trạng thiếu
hụt trong phân khúc nhà ở bình dân như
thế nào?
Gần 20 năm trước, Thái Lan đã phải đối mặt
với sự thiếu hụt tương tự trong phân khúc
nhà ở bình dân. Đất nước này đã sử dụng
nhiều hình thức khác nhau của mô hình hợp
tác công-tư (PPP) và đã hoàn thành được
800,000 dự án xây dựng. Một nửa tổng số dự
án được Chính Phủ Thái Lan hợp tác với
những doanh nghiệp phát triển xây dựng để
xây nhà trên đất được Chính Phủ tặng. Ngoài
ra, Chính Phủ cũng tạo ra một khuôn khổ mà
theo đó cả Ngân hàng tư nhân và Ngân hàng
nhà nước sẽ đưa ra những hỗ trợ tài chính
đối với phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở
trung bình. Ngược lại đối với Việt Nam, gói
kích cầu cho phân khúc nhà ở ban đầu được
cung cấp chỉ qua 5 Ngân hàng nhà nước.
Hiện nay thì Thái Lan hoàn toàn giải quyết
được tình trạng thiếu hụt nhà ở.
Đến năm 2025, dưới một nửa dân số tập trung ở đô thị, tương
đương với việc thị trường sẽ phải cần thêm 5,1 triệu căn hộ, trong
đó một nửa nhu cầu sẽ đến từ phân khúc nhà ở bình dân do có sự
di cư của nhóm người thu nhập thấp ở nông thôn lên. Nhà ở xã hội (giá khoảng $150$300/m2) được coi là một giải pháp thay thế, nhưng cũng giống như nhà ở bình dân, phân
khúc này sẽ có biên lợi nhuận khá thấp và chưa thu hút được sự quan tâm của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nó cũng vẫn sẽ là yếu tố quan trọng giúp Nhà nước tạo ra môi trường thích hợp
để phát triển phân khúc nhà ở bình dân thông qua những thay đổi về chính sách và sự ưu
đãi mang tính kinh tế để vừa đảm bảo đủ nguồn cung cùng với giá cả phải chăng, vừa đảm
bảo được lợi nhuận cho doanh nghiệp khi tham gia vào.
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
2
Những “người chơi chính” trên thị trường Bất Động Sản
Doanh nghiệp trong nước tiếp tục là những người dẫn dắt thị trường. Ba cái tên nổi trội là
Tập đoàn Vingroup, Novaland và Bitexco đã tồn tại và phát triển trên hơn 25 tỉnh thành đến
nay. Vingroup đã thực hiện rất nhiều giao dịch mua lại những doanh nghiệp Nhà nước
(DNNN) như Cảng Sài Gòn TP.HCM và Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam tại TP.Hà Nội,
là những phân khúc có sự phát triển dân cư và thương mại khá mạnh. Hoạt động M&A cũng
đóng một vai trò quan trọng cho sự hợp nhất này cùng với sự tham gia của những doanh
nghiệp địa phương trong việc mua lại những doanh nghiệp yếu kém hơn.
Dường như những doanh nghiệp trong nước không gặp quá nhiều trở ngại trong việc hoàn
thành các dự án và đã đáp ứng được nhu cầu của thị trường trong dài hạn. Bởi họ có được
lợi thế trong khả năng xin được phê duyệt của Chính Phủ nhanh hơn, không chỉ là do nhờ
kinh nghiệm của doanh nghiệp trong điều hành hệ thống hành chính quan liêu mà còn bởi
vì những dự án đó sẽ góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng của đất nước như hệ thống đường bộ,
nâng cấp và mở rộng hệ thống đường cao tốc và đó là những ưu tiên hàng đầu của Chính
phủ. Việc này không chỉ giúp Chính phủ trong việc đáp ứng những mục tiêu tích cực về xây
dựng cơ sở hạ tầng, mà còn mang lại những cơ hội phát triển mới. Điều này được đánh giá
là một lợi ích rất quan trọng, đặc biêt là đối với một đất nước mà cơ sở hạ tầng không thể
đáp ứng đầy đủ cho việc triển khai các dự án Bất Động Sản.
Trong ngắn
hạn sẽ không
ghi nhận nhiều
ảnh hưởng do
thiếu Thông tư
hướng dẫn,
nhưng sẽ tạo
ra sự tác động
tích cực mạnh
mẽ khi vấn đề
về nhà ở cho
Người nước
ngoài và cho
các nhà đầu tư
trong khu vực
được giải
quyết
Những doanh nghiệp Bất Động Sản nước ngoài như Keppel và
Những thay đổi chính trong Luật nhà ở
cho người nước ngoài
Capitaland của Singapore, đã gia nhập thị trường khá thành công,
và những dự án Bất Động Sản của họ nhận được được sự ổn định Người nước ngoài có visa hợp lệ được
của nhu cầu thị trường, phần lớn là do sự nhận thức người dân về mua Bất Động Sản
chất lượng cao của những dự án đó. Dù thế, những doanh nghiệp Số lượng nhà ở do người nước ngoài sở
hữu tại một nhà chung cư không có 30% số
nước ngoài vẫn phải đối mặt với những thách thức lớn ở nước ta, lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà ở
bao hồm việc tranh chấp với đối tác địa phương, các vấn đề tham một phường. Không có giới hạn cho Việt
nhũng, và quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, … và những khó Kiều
Những doanh nghiệp vốn đầu tư nước
khăn này dẫn đến việc các dự án sẽ mang lại ít lợi nhuận hơn. Cơ ngoài và văn phòng đại diện có quyền sở
hội vẫn còn rất nhiều cho những doanh nghiệp nước ngoài; tuy hữu nhà
Bất
nhiên, dù cho có thành công nhờ chuyên môn cao và nhờ có Tài sảndùngĐộng Sản được phép cho thuê
lại, được
để bán, kế thừa hoặc được sử
thương hiệu được nhiều người biết đến, thì việc nhận sự hợp tác dụng như tài sản thế chấp
của các đối tác địa phương vẫn giữ một vai trò quan trọng và thiết Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài có
thể mua và sở hữu một tòa nhà hoàn tất để
yếu. Ngoài ra, những doanh nghiệp nước ngoài có thể thực hiện sử dụng phục vụ cho công việc của mình
giao dịch “club deal” – là giao dịch mua lại những công ty công
chúng của doanh nghiệp tư nhân, ví dụ phải kể đến là trường hợp GAW Capital (Hongkong)
mua lại từ Indochia Land những dự án như Indochia Plaza (Hà Nội), Hyatt Regency (Đà
Nẵng) và Indochina Riverside Tower (Đà Nẵng)
Cải cách Luật nhà ở cho người nước ngoài: Một khởi đầu mới, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề
cần giải quyết
Sự thay đổi đáng chú ý trong hệ thống Luật hiện nay cho phép nhà đầu tư cá nhân nước
ngoài mua Bất Động Sản đã tạo ra nhiều giao dịch sôi động cho thị trường và được xem như
một chất xúc tác cho một sự tăng trưởng đáng kể. Dù rằng những thay đổi về Luật sẽ mang
lại những tiềm năng phát triển trong dài hạn, nhưng tầm ảnh hưởng của sự thay đổi này sẽ
không lớn trong ngắn hạn và thị trường vẫn đang chờ đợi một khuôn khổ pháp lý phù hợp
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
3
Cho đến nay, thị trường vẫn chưa ghi nhận được sự tăng trưởng tích cực trong doanh số bán
nhà cho người nước ngoài, chủ yếu là do một số rào cản trong luật cải cách dù đã được xác
định nhưng vẫn chưa có phương án giải quyết, bao gồm sự hạn chế về thời gian của các
khoản thế chấp, vẫn tồn tại sự phân biệt khi bán Bất Động Sản cho người Việt so với bán cho
người nước ngoài và những hạn chế về việc chuyển đổi lợi nhuận từ đồng ngoại tệ sang đồng
tiền nội địa. Mặc dù Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM đã đưa ra quan điểm rằng Luật mới sẽ
tạo ra sân chơi bình đẳng cho người nước ngoài và dân địa phương nhưng thực tế cho thấy
thì những giao dịch mua bán của người nước ngoài sẽ không được thực hiện trong 6 tháng
đến 12 tháng sắp tới, cho đến khi những vấn đề liên quan được giải quyết bằng việc tiếp tục
cải cách.
Tổng số người nước ngoài chiếm khoảng 1% tổng số người tham gia vào thị trường Bất
Động Sản trên phân khúc nhà ở. Đa số họ đến từ những nước Châu Á và có những mối quan
hệ ở Việt Nam, kể đến như những người gốc Việt nhưng sinh sống và làm việc ở nước ngoài
hoặc Việt Kiều. Theo ước tính thì có khoảng 500,000 đến 1 triệu người nói rằng họ quan tâm
đến việc được cho phép mua nhà ở Việt Nam và nghỉ hưu tại quê hương của mình
Tuy nhiên, dù cho những thông tin báo chí luôn tập trung nói về lực bán nhà ở mạnh mẽ cho
người nước ngoài nhưng thực tế lại cho thấy mọi thứ vẫn chưa khả thi. Các doanh nghiệp
đang đưa ra nhiều chương trình bán hàng cấp tốc dù kết quả cho thấy số lượng nguời nước
ngoài mua nhà vẫn còn rất hạn chế, và những công ty môi giới như Savills vẫn chưa cung cấp
dịch vụ tư vấn cho người nước ngoài tại thời điểm này. Ở giai đoạn này, người mua nhà nước
ngoài có thể giữ trước nhà ở bằng cách đặt cọc một khoản tiền tối thiểu. Mặc dù vậy, Bất
Động Sản vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của họ. Vì vậy, tính đên nay, phân khúc nhà ở
cao cấp và khu vực TP.HCM vẫn đang nhận được sự quan tâm lớn nhất, xu hướng tập trung
vào khu vực phía Nam và dọc theo tuyến Metro 1.
Văn Phòng Cho Thuê: “Ấm Nam Lạnh Bắc”
Trong vòng 2 năm qua, TP.HCM luôn đối mặt với sự thiếu hụt về nguồn cung văn phòng cho
thuê có không gian lớn và những tòa nhà văn phòng Hạng A, và tình trạng này vẫn sẽ tiếp
tục kéo dài ít nhất là đến năm 2017 – 2018, khi mà Deutsches Haus (Tòa nhà bạch kim tại
Việt Nam), Trung tâm The One and Saigon (giai đoạn 2) được chào bán, và sẽ mang lại
khoảng 95,000 m2 không gian mới. Trong trung và dài hạn, tình trạng thiếu hụt đất ở khu
trung tâm vẫn sẽ còn tồn tại, dẫn đến việc sẽ phải thực hiện các hoạt động phân tán.
Tỷ lệ trống của
số văn phòng
cho thuê ở
TP.Hà Nội cao
gấp 2,4 lần so
với TP.HCM
Trong năm nay, không có tòa nhà văn phòng Hạng A nào được xây dựng tại những khu vực
trung tâm TP.Hà Nội. Cuối năm nay, tòa nhà TNR Tower cách trung tâm thành phố khoảng
15 phút đi bộ, sẽ được hoàn thành, cung cấp thêm 56,000m2 không gian cho phân khúc văn
phòng cho thuê Hạng A. Hiện tại, phân khúc văn phòng Hạng A & B đang dư thừa nguồn cung
và sẽ tiếp tục kéo dài trong trung hạn. Việc dư thừa nguồn cung sẽ kéo theo việc giá cho thuê
văn phòng giảm xuống. Một vài dự án phát triển mới nằm ven rìa TP. Hà Nội hoặc nằm ở
những khu vực ngoại ô đang triển khai sẽ dẫn đến sự phân tán đô thị trong thời gian sắp tới
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
4
Thủ Thiêm – Một giải pháp khả thi
Từ khu vực trung tâm quận 1, và đi qua sông Sài Gòn sẽ
đến được 657ha khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong giai
đoạn lên kế hoạch kéo dài hơn một thập kỉ qua, vùng
đất này đã được giải tỏa và sẵn sàng để phát triển.
Đường hầm và cầu Thủ Thiêm đã được xây dựng, nối
giữa khu vực này và khu vực trung tâm nhưng vẫn còn
nhiều không gian chưa được phát triển. Làm sao để có
được dự án độc đáo này – có quá nhiều đất trống chưa được tận dụng trong khu vực trung
tâm – đâu sẽ là cách tốt nhất để tận dụng những mảnh đất này? Ban đầu, kế hoạch phát triển
dự án này được thực hiện song song với mục đích phát triển đồng thời Thủ Thiêm thành
một trung tâm tài chính tương tự như Pudong ở Shanghai hoặc Canary Whard ở London.
Theo quan điểm của chúng tôi, Thủ Thiêm nên được hợp nhất hóa, mang lại sự tiện lợi, và
dễ dàng cho sự phát triển cơ sở hạ tầng hiện đại.
Một số dự án được dự kiến sẽ bắt đầu triển khai vào cuối năm nay hoặc vừa làm lễ động thổ
như dự án Empire City – tòa nhà cao nhất Việt Nam và đồng thời cũng là khu trung tâm phức
hợp bao gồm trung tâm mua sắm cao cấp, khách sạn 5 sao và chung cư. Dự án dự kiến sẽ
hoàn thành trong năm 2022. Dù rằng hiện tại vẫn được cho là quá sớm để đánh giá tầm ảnh
hưởng của dự án Thủ Thiêm lên thị trường, thì giá cho thuê nhà ở khu vực này vẫn được dự
kiến sẽ thấp hơn rât nhiều so với thuê ở khu vực trung tâm.
Mặt bằng bán lẻ: Sự thuận lợi về những yếu tố nhân khẩu học đã góp phần thúc đẩy
tăng trưởng
Hiệp định
Thương mại tự
do (FTA) loại
bỏ rào cản thuế
quan, làm cho
các hàng hóa
nhập khẩu trở
nên cạnh tranh
hơn, và đồng
thời kích thích
phát triển
ngành bán lẻ
trong thời gian
sắp tới
Nhóm hàng tiêu dùng nhanh (FMCC) trong ngành bán lẻ đã phát triển ấn tượng nhờ hưởng
lợi từ sự phát triển của đất nước và tầng lớp trung lưu Việt Nam, chỉ số GDP bình quân đầu
người tăng khoảng 75% từ 2008 đến năm 2014, tương ứng với tốc độ phát triển của Thái
Lan cách đây 20 năm và Indonesia cũng như Philippines cách đây 5-7 năm trước. Từ năm
2012, chỉ số GDP ghi nhận sự tăng trưởng mỗi năm, cùng với sự tăng đáng kể trong mức độ
tin cậy của người tiêu dùng, thị trường bán lẻ đã thực sự tăng trưởng mạnh mẽ. Những
doanh nghiệp bán lẻ Quốc tế đang nhận thức được xu hướng hiện tại và đang dần gia nhập
thị trường Việt Nam, dẫn đến nhu cầu cho không gian kinh doanh tăng cao, đặc biệt là trong
khu vực trung tâm. Trong ngắn hạn và trung hạn, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ giữ được
ở mức ổn định, với nhiều trung tâm mua sắm đang được xây dựng ở cả khu vực thành phố
và ngoại thành. Đến năm 2020, mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại
Tuy nhiên, sự thành công hay thất bại của những doanh nghiệp bán lẻ vẫn còn là một câu
hỏi. Theo báo cáo của The Business Times – Singapore, Parkson - một trung tâm thương mại
lớn của Malaysia đã hoạt động ở Việt Nam trong hơn một thập kỉ qua đã trải qua những khó
khăn, thua lỗ và đóng cửa nhiều cửa hàng trong năm 2015.
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
5
nguon tai.lieu . vn
chuyển mình?
Sự ổn định của
nền kinh tế vĩ
mô, mức lạm
phát bằng và
dòng vốn FDI
đã góp phần
vào sự phục hồi
của đất nước
và củng cổ
niềm tin của
chúng tôi vào
sự tăng trưởng
của Việt Nam
Có thể dễ dàng thấy rằng thị trường Bất Động Sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi
mạnh mẽ. Trên từng góc đường từ TP.Hà Nội ở khu vực phía Bắc đến TP.HCM ở khu vực
phía Nam (tổng thị phần chiếm khoảng 85% toàn thị trường) và ở giữa là TP. Đà Nẵng đã
xuất hiện nhiều công trình xây dựng đang thi công. Những năm về trước, thị trường Việt
Nam đã trải qua chu kỳ phát triển mạnh mẽ, trong đó Bất Động Sản được đánh giá là kênh
đầu tư được ưa chuộng – dù cho bị giới hạn về nguồn cung những tài sản có giá cả hợp lý.
Liệu rằng những gì đang diễn ra trên thị trường hiện tại có phải là dấu hiệu bắt đầu hiện
tượng bong bóng mới? Hoặc liệu rằng thị trường đang thực sự có những thay đổi mới tích
cực hơn?
Nói tóm lại, chúng tôi tin rằng thị trường Bất Động Sản đang ở giai đoạn đầu của sự hồi phục,
phần lớn dựa vào sự tăng trưởng trong nước và quá trình tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên,
vẫn còn một số lĩnh vực cần được quan tâm và đưa ra cải cách nếu muốn thị trường Bất
Động Sản phát triển bền vững.
Thị trường nhà ở: Nhu cầu ổn định ở tất cả các phân khúc, vậy còn về vấn đề nguồn
cung?
Suy thoái của nền kinh tế trong những năm trước đã làm cho thị trường Bất Động Sản gặp
nhều khó khăn và một số dự án phát triển phải tạm dừng. Đỉnh điểm là vào năm 2008, giá
chào bán trung bình (tính theo đô Mỹ) trên tất cả các phân khúc nhà ở cao hơn giá hiện nay
khoảng 29%, trong khi lãi suất thế chấp cao gấp 3 lần. Đối với người mua nhà là người Việt
thì mức giá tại thời điểm đó được đánh giá là quá cao, trong khi người nước ngoài lại không
được phép mua nhà. Tất cả điều này hoàn toàn trái ngược với thị trường Bất Động Sản thời
điểm hiện tại, khi mà giá Bất Động Sản đang giảm, kích thước căn hộ nhỏ hơn, cho vay
thương mại phục hồi, số lượng các khoản thế chấp tăng, cùng với những thay đổi trong luật
pháp theo nguyên tắc mở cửa thị trường cho khách nước ngoài.
Giá chào bán
chung cư tại
TP.HCM và
TP.Hà Nội đều
đang thấp so
với các thành
phố lớn khác
trong khu vực
Đông Nam Á
Thị phần của phân khúc nhà ở chiếm 85% toàn thị
trường Bất Động Sản. TP.HCM ghi nhận sự tăng
lên đáng kể số lượng nhà ở trong Quý 2, trong khi
TP.Hà Nội lại ghi nhận sự tăng trưởng mạnh này
vào Quý 3 năm nay. So sánh với những nước trong
khu vực, Việt Nam vẫn đang có lợi thế cạnh tranh
khi giá Bất Động Sản vẫn rẻ hơn trên tất cả các
phân khúc, trừ phân khúc nhà ở cao cấp (giá m2
khoảng 3,000 đô đến 5000 đô) và dù thế vẫn thấp
hơn so với ở Jakarta và ở Bangkok
Nguồn cung trong phân khúc nhà ở cao cấp và
phân khúc nhà ở bình dân
Lãi suất phục hồi đã kích thích thị trường Bất Động Sản bằng rất nhiều tín hiệu tốt ở phân
khúc nhà ở và chung cư cao cấp gần các khu trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM, cũng
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
1
như việc giảm lãi suất sẽ làm cho lợi suất cho thuê trở nên hấp dẫn hơn lợi suất Trái phiếu
Chính phủ. Những dự án cao cấp tương tự được phát triển tại các quận và khu vực gần các
khu TTTM, nơi mà tập trung nhiều người nước ngoài và những người Việt khá giả. TP.HCM
có khoảng 18,000 căn hộ sẽ được hoàn thành trong vòng 2-3 năm tới và chúng tôi tin rằng
việc này sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn.
Theo ước tính, khoảng 25% số căn hộ cao cấp được mua để cho thuê lại, và lãi suất tại Việt
Nam cao hơn 1.5 lần đến 2.5 lần so với Hong Kong, Bangkok và Singapore. Câu hỏi cần được
giải đáp về nhu cầu thị trường chỉ còn nằm lại ở phân khúc nhà ở cao cấp.
Phân khúc nhà
bình dân đang
bị thiếu hụt; dù
thế, doanh
nghiệp vẫn
không muốn
tham gia vào
phân khúc này
vì biên lợi
nhuận thấp
Trong dài hạn, lực cầu vẫn còn mạnh ở phân khúc nhà ở bình dân với giá bán căn hộ trung
bình trong khu vực đô thị thấp hơn $800/m2. Dù rằng mức giá này đã giảm đáng kể, từ 25x
vào năm 2012 xuống 8x-9x hiện tại tính trên thu nhập trung bình, nhưng vẫn nằm ngoài khả
năng chi trả của đa số người dân. Hơn thế, phân khúc này có biên lợi nhuận khá thấp cùng
với những đánh giá về tình trạng cung vượt cầu trong thời điểm hiện tại và trong tương lai,
doanh nghiệp đang cảm thấy lo ngại với phân khúc này. Chính Phủ cũng đã giới hạn ngân
sách cho phân khúc nhà ở với mức biên lợi nhuận là 10%, trong khi đó, lợi nhuận thực tế
thường sẽ thấp hơn rất nhiều hoặc thậm chí là có thua lỗ phát sinh. Điều này là kết quả của
việc hạn chế về chi phí nguyên liệu đầu vào và/hoặc số tiền sử dụng đất quá cao. Vì vậy, khi
làm báo cáo tài chính, doanh nghiệp được yêu cầu phải sử dụng giá mua thực tế thay vì sử
dụng giá thị trường hoặc giá đất hiện tại mà được Chính phủ phê duyệt.
Vào tháng 6 năm 2013, Chính Phủ đã đưa ra gói hỗ trợ 1,3 tỷ đô
để kích thích sự phát triển của phân khúc nhà bình dân. Cho đến
nay thì mức độ thành công vẫn chưa nhiều, trong 2 năm vừa qua
chỉ giải ngân được 30%, và có thể sẽ không đạt được mục tiêu giải
ngân đã được đặt ra cho tháng 6 năm 2016. Nguyên nhân là do thị
trường vẫn bị hạn chế những cơ hội để sử dụng gói hỗ trợ này,
như là việc thiếu nguồn cung cho phân khúc nhà bình dân mà đủ
tiêu chuẩn để thực hiện giải ngân gói hỗ trợ. Tuy nhiên, Chính Phủ
đã rút kinh nghiệm được từ những sai lầm trước đó bằng việc tiếp
tục tung ra gói hỗ trợ thứ 2 trị giá 900 triệu đô vào tháng 5 năm
2015 với ít hạn chế hơn và có thể sử dụng cho phân khúc nhà ở
bình dân và nhà ở trung bình. Khi kế hoạch này nhận được sự chấp
Sự can thiệp
của Chính phủ thuận để thực thi thì nó có thể sẽ góp phần khắc phục những vẫn
trong các dự án đề về khả năng chi trả hiện tại.
Bất Động Sản
là cần thiết để
tạo ra sự hấp
dẫn cho thị
trường và đưa
ra được mức
giá hợp ý cho
người sử dụng
Thái Lan đã giải quyết tình trạng thiếu
hụt trong phân khúc nhà ở bình dân như
thế nào?
Gần 20 năm trước, Thái Lan đã phải đối mặt
với sự thiếu hụt tương tự trong phân khúc
nhà ở bình dân. Đất nước này đã sử dụng
nhiều hình thức khác nhau của mô hình hợp
tác công-tư (PPP) và đã hoàn thành được
800,000 dự án xây dựng. Một nửa tổng số dự
án được Chính Phủ Thái Lan hợp tác với
những doanh nghiệp phát triển xây dựng để
xây nhà trên đất được Chính Phủ tặng. Ngoài
ra, Chính Phủ cũng tạo ra một khuôn khổ mà
theo đó cả Ngân hàng tư nhân và Ngân hàng
nhà nước sẽ đưa ra những hỗ trợ tài chính
đối với phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở
trung bình. Ngược lại đối với Việt Nam, gói
kích cầu cho phân khúc nhà ở ban đầu được
cung cấp chỉ qua 5 Ngân hàng nhà nước.
Hiện nay thì Thái Lan hoàn toàn giải quyết
được tình trạng thiếu hụt nhà ở.
Đến năm 2025, dưới một nửa dân số tập trung ở đô thị, tương
đương với việc thị trường sẽ phải cần thêm 5,1 triệu căn hộ, trong
đó một nửa nhu cầu sẽ đến từ phân khúc nhà ở bình dân do có sự
di cư của nhóm người thu nhập thấp ở nông thôn lên. Nhà ở xã hội (giá khoảng $150$300/m2) được coi là một giải pháp thay thế, nhưng cũng giống như nhà ở bình dân, phân
khúc này sẽ có biên lợi nhuận khá thấp và chưa thu hút được sự quan tâm của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nó cũng vẫn sẽ là yếu tố quan trọng giúp Nhà nước tạo ra môi trường thích hợp
để phát triển phân khúc nhà ở bình dân thông qua những thay đổi về chính sách và sự ưu
đãi mang tính kinh tế để vừa đảm bảo đủ nguồn cung cùng với giá cả phải chăng, vừa đảm
bảo được lợi nhuận cho doanh nghiệp khi tham gia vào.
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
2
Những “người chơi chính” trên thị trường Bất Động Sản
Doanh nghiệp trong nước tiếp tục là những người dẫn dắt thị trường. Ba cái tên nổi trội là
Tập đoàn Vingroup, Novaland và Bitexco đã tồn tại và phát triển trên hơn 25 tỉnh thành đến
nay. Vingroup đã thực hiện rất nhiều giao dịch mua lại những doanh nghiệp Nhà nước
(DNNN) như Cảng Sài Gòn TP.HCM và Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam tại TP.Hà Nội,
là những phân khúc có sự phát triển dân cư và thương mại khá mạnh. Hoạt động M&A cũng
đóng một vai trò quan trọng cho sự hợp nhất này cùng với sự tham gia của những doanh
nghiệp địa phương trong việc mua lại những doanh nghiệp yếu kém hơn.
Dường như những doanh nghiệp trong nước không gặp quá nhiều trở ngại trong việc hoàn
thành các dự án và đã đáp ứng được nhu cầu của thị trường trong dài hạn. Bởi họ có được
lợi thế trong khả năng xin được phê duyệt của Chính Phủ nhanh hơn, không chỉ là do nhờ
kinh nghiệm của doanh nghiệp trong điều hành hệ thống hành chính quan liêu mà còn bởi
vì những dự án đó sẽ góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng của đất nước như hệ thống đường bộ,
nâng cấp và mở rộng hệ thống đường cao tốc và đó là những ưu tiên hàng đầu của Chính
phủ. Việc này không chỉ giúp Chính phủ trong việc đáp ứng những mục tiêu tích cực về xây
dựng cơ sở hạ tầng, mà còn mang lại những cơ hội phát triển mới. Điều này được đánh giá
là một lợi ích rất quan trọng, đặc biêt là đối với một đất nước mà cơ sở hạ tầng không thể
đáp ứng đầy đủ cho việc triển khai các dự án Bất Động Sản.
Trong ngắn
hạn sẽ không
ghi nhận nhiều
ảnh hưởng do
thiếu Thông tư
hướng dẫn,
nhưng sẽ tạo
ra sự tác động
tích cực mạnh
mẽ khi vấn đề
về nhà ở cho
Người nước
ngoài và cho
các nhà đầu tư
trong khu vực
được giải
quyết
Những doanh nghiệp Bất Động Sản nước ngoài như Keppel và
Những thay đổi chính trong Luật nhà ở
cho người nước ngoài
Capitaland của Singapore, đã gia nhập thị trường khá thành công,
và những dự án Bất Động Sản của họ nhận được được sự ổn định Người nước ngoài có visa hợp lệ được
của nhu cầu thị trường, phần lớn là do sự nhận thức người dân về mua Bất Động Sản
chất lượng cao của những dự án đó. Dù thế, những doanh nghiệp Số lượng nhà ở do người nước ngoài sở
hữu tại một nhà chung cư không có 30% số
nước ngoài vẫn phải đối mặt với những thách thức lớn ở nước ta, lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà ở
bao hồm việc tranh chấp với đối tác địa phương, các vấn đề tham một phường. Không có giới hạn cho Việt
nhũng, và quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, … và những khó Kiều
Những doanh nghiệp vốn đầu tư nước
khăn này dẫn đến việc các dự án sẽ mang lại ít lợi nhuận hơn. Cơ ngoài và văn phòng đại diện có quyền sở
hội vẫn còn rất nhiều cho những doanh nghiệp nước ngoài; tuy hữu nhà
Bất
nhiên, dù cho có thành công nhờ chuyên môn cao và nhờ có Tài sảndùngĐộng Sản được phép cho thuê
lại, được
để bán, kế thừa hoặc được sử
thương hiệu được nhiều người biết đến, thì việc nhận sự hợp tác dụng như tài sản thế chấp
của các đối tác địa phương vẫn giữ một vai trò quan trọng và thiết Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài có
thể mua và sở hữu một tòa nhà hoàn tất để
yếu. Ngoài ra, những doanh nghiệp nước ngoài có thể thực hiện sử dụng phục vụ cho công việc của mình
giao dịch “club deal” – là giao dịch mua lại những công ty công
chúng của doanh nghiệp tư nhân, ví dụ phải kể đến là trường hợp GAW Capital (Hongkong)
mua lại từ Indochia Land những dự án như Indochia Plaza (Hà Nội), Hyatt Regency (Đà
Nẵng) và Indochina Riverside Tower (Đà Nẵng)
Cải cách Luật nhà ở cho người nước ngoài: Một khởi đầu mới, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề
cần giải quyết
Sự thay đổi đáng chú ý trong hệ thống Luật hiện nay cho phép nhà đầu tư cá nhân nước
ngoài mua Bất Động Sản đã tạo ra nhiều giao dịch sôi động cho thị trường và được xem như
một chất xúc tác cho một sự tăng trưởng đáng kể. Dù rằng những thay đổi về Luật sẽ mang
lại những tiềm năng phát triển trong dài hạn, nhưng tầm ảnh hưởng của sự thay đổi này sẽ
không lớn trong ngắn hạn và thị trường vẫn đang chờ đợi một khuôn khổ pháp lý phù hợp
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
3
Cho đến nay, thị trường vẫn chưa ghi nhận được sự tăng trưởng tích cực trong doanh số bán
nhà cho người nước ngoài, chủ yếu là do một số rào cản trong luật cải cách dù đã được xác
định nhưng vẫn chưa có phương án giải quyết, bao gồm sự hạn chế về thời gian của các
khoản thế chấp, vẫn tồn tại sự phân biệt khi bán Bất Động Sản cho người Việt so với bán cho
người nước ngoài và những hạn chế về việc chuyển đổi lợi nhuận từ đồng ngoại tệ sang đồng
tiền nội địa. Mặc dù Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM đã đưa ra quan điểm rằng Luật mới sẽ
tạo ra sân chơi bình đẳng cho người nước ngoài và dân địa phương nhưng thực tế cho thấy
thì những giao dịch mua bán của người nước ngoài sẽ không được thực hiện trong 6 tháng
đến 12 tháng sắp tới, cho đến khi những vấn đề liên quan được giải quyết bằng việc tiếp tục
cải cách.
Tổng số người nước ngoài chiếm khoảng 1% tổng số người tham gia vào thị trường Bất
Động Sản trên phân khúc nhà ở. Đa số họ đến từ những nước Châu Á và có những mối quan
hệ ở Việt Nam, kể đến như những người gốc Việt nhưng sinh sống và làm việc ở nước ngoài
hoặc Việt Kiều. Theo ước tính thì có khoảng 500,000 đến 1 triệu người nói rằng họ quan tâm
đến việc được cho phép mua nhà ở Việt Nam và nghỉ hưu tại quê hương của mình
Tuy nhiên, dù cho những thông tin báo chí luôn tập trung nói về lực bán nhà ở mạnh mẽ cho
người nước ngoài nhưng thực tế lại cho thấy mọi thứ vẫn chưa khả thi. Các doanh nghiệp
đang đưa ra nhiều chương trình bán hàng cấp tốc dù kết quả cho thấy số lượng nguời nước
ngoài mua nhà vẫn còn rất hạn chế, và những công ty môi giới như Savills vẫn chưa cung cấp
dịch vụ tư vấn cho người nước ngoài tại thời điểm này. Ở giai đoạn này, người mua nhà nước
ngoài có thể giữ trước nhà ở bằng cách đặt cọc một khoản tiền tối thiểu. Mặc dù vậy, Bất
Động Sản vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của họ. Vì vậy, tính đên nay, phân khúc nhà ở
cao cấp và khu vực TP.HCM vẫn đang nhận được sự quan tâm lớn nhất, xu hướng tập trung
vào khu vực phía Nam và dọc theo tuyến Metro 1.
Văn Phòng Cho Thuê: “Ấm Nam Lạnh Bắc”
Trong vòng 2 năm qua, TP.HCM luôn đối mặt với sự thiếu hụt về nguồn cung văn phòng cho
thuê có không gian lớn và những tòa nhà văn phòng Hạng A, và tình trạng này vẫn sẽ tiếp
tục kéo dài ít nhất là đến năm 2017 – 2018, khi mà Deutsches Haus (Tòa nhà bạch kim tại
Việt Nam), Trung tâm The One and Saigon (giai đoạn 2) được chào bán, và sẽ mang lại
khoảng 95,000 m2 không gian mới. Trong trung và dài hạn, tình trạng thiếu hụt đất ở khu
trung tâm vẫn sẽ còn tồn tại, dẫn đến việc sẽ phải thực hiện các hoạt động phân tán.
Tỷ lệ trống của
số văn phòng
cho thuê ở
TP.Hà Nội cao
gấp 2,4 lần so
với TP.HCM
Trong năm nay, không có tòa nhà văn phòng Hạng A nào được xây dựng tại những khu vực
trung tâm TP.Hà Nội. Cuối năm nay, tòa nhà TNR Tower cách trung tâm thành phố khoảng
15 phút đi bộ, sẽ được hoàn thành, cung cấp thêm 56,000m2 không gian cho phân khúc văn
phòng cho thuê Hạng A. Hiện tại, phân khúc văn phòng Hạng A & B đang dư thừa nguồn cung
và sẽ tiếp tục kéo dài trong trung hạn. Việc dư thừa nguồn cung sẽ kéo theo việc giá cho thuê
văn phòng giảm xuống. Một vài dự án phát triển mới nằm ven rìa TP. Hà Nội hoặc nằm ở
những khu vực ngoại ô đang triển khai sẽ dẫn đến sự phân tán đô thị trong thời gian sắp tới
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
4
Thủ Thiêm – Một giải pháp khả thi
Từ khu vực trung tâm quận 1, và đi qua sông Sài Gòn sẽ
đến được 657ha khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong giai
đoạn lên kế hoạch kéo dài hơn một thập kỉ qua, vùng
đất này đã được giải tỏa và sẵn sàng để phát triển.
Đường hầm và cầu Thủ Thiêm đã được xây dựng, nối
giữa khu vực này và khu vực trung tâm nhưng vẫn còn
nhiều không gian chưa được phát triển. Làm sao để có
được dự án độc đáo này – có quá nhiều đất trống chưa được tận dụng trong khu vực trung
tâm – đâu sẽ là cách tốt nhất để tận dụng những mảnh đất này? Ban đầu, kế hoạch phát triển
dự án này được thực hiện song song với mục đích phát triển đồng thời Thủ Thiêm thành
một trung tâm tài chính tương tự như Pudong ở Shanghai hoặc Canary Whard ở London.
Theo quan điểm của chúng tôi, Thủ Thiêm nên được hợp nhất hóa, mang lại sự tiện lợi, và
dễ dàng cho sự phát triển cơ sở hạ tầng hiện đại.
Một số dự án được dự kiến sẽ bắt đầu triển khai vào cuối năm nay hoặc vừa làm lễ động thổ
như dự án Empire City – tòa nhà cao nhất Việt Nam và đồng thời cũng là khu trung tâm phức
hợp bao gồm trung tâm mua sắm cao cấp, khách sạn 5 sao và chung cư. Dự án dự kiến sẽ
hoàn thành trong năm 2022. Dù rằng hiện tại vẫn được cho là quá sớm để đánh giá tầm ảnh
hưởng của dự án Thủ Thiêm lên thị trường, thì giá cho thuê nhà ở khu vực này vẫn được dự
kiến sẽ thấp hơn rât nhiều so với thuê ở khu vực trung tâm.
Mặt bằng bán lẻ: Sự thuận lợi về những yếu tố nhân khẩu học đã góp phần thúc đẩy
tăng trưởng
Hiệp định
Thương mại tự
do (FTA) loại
bỏ rào cản thuế
quan, làm cho
các hàng hóa
nhập khẩu trở
nên cạnh tranh
hơn, và đồng
thời kích thích
phát triển
ngành bán lẻ
trong thời gian
sắp tới
Nhóm hàng tiêu dùng nhanh (FMCC) trong ngành bán lẻ đã phát triển ấn tượng nhờ hưởng
lợi từ sự phát triển của đất nước và tầng lớp trung lưu Việt Nam, chỉ số GDP bình quân đầu
người tăng khoảng 75% từ 2008 đến năm 2014, tương ứng với tốc độ phát triển của Thái
Lan cách đây 20 năm và Indonesia cũng như Philippines cách đây 5-7 năm trước. Từ năm
2012, chỉ số GDP ghi nhận sự tăng trưởng mỗi năm, cùng với sự tăng đáng kể trong mức độ
tin cậy của người tiêu dùng, thị trường bán lẻ đã thực sự tăng trưởng mạnh mẽ. Những
doanh nghiệp bán lẻ Quốc tế đang nhận thức được xu hướng hiện tại và đang dần gia nhập
thị trường Việt Nam, dẫn đến nhu cầu cho không gian kinh doanh tăng cao, đặc biệt là trong
khu vực trung tâm. Trong ngắn hạn và trung hạn, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ giữ được
ở mức ổn định, với nhiều trung tâm mua sắm đang được xây dựng ở cả khu vực thành phố
và ngoại thành. Đến năm 2020, mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại
Tuy nhiên, sự thành công hay thất bại của những doanh nghiệp bán lẻ vẫn còn là một câu
hỏi. Theo báo cáo của The Business Times – Singapore, Parkson - một trung tâm thương mại
lớn của Malaysia đã hoạt động ở Việt Nam trong hơn một thập kỉ qua đã trải qua những khó
khăn, thua lỗ và đóng cửa nhiều cửa hàng trong năm 2015.
Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015
5