Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

Đăng ngày | Thể loại: | Lần tải: 3 | Lần xem: 0 | Page: 28 | FileSize: 0.31 M | File type: PDF
of x

Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết. Nội dung bài viết Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết trình bày về thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường bất động sản, tác động của luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị trường bất động sản, nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường bất động sản Việt Nam.. Giống các giáo án bài giảng khác được bạn đọc giới thiệu hoặc do tìm kiếm lại và chia sẽ lại cho các bạn với mục đích tham khảo , chúng tôi không thu phí từ bạn đọc ,nếu phát hiện nội dung phi phạm bản quyền hoặc vi phạm pháp luật xin thông báo cho chúng tôi,Ngoài giáo án bài giảng này, bạn có thể tải tài liệu miễn phí phục vụ học tập Có tài liệu download sai font không hiển thị đúng, nguyên nhân máy tính bạn không hỗ trợ font củ, bạn download các font .vntime củ về cài sẽ xem được.

https://tailieumienphi.vn/doc/thi-truong-bat-dong-san-va-nhung-giai-phap-can-thiet-0igbuq.html

Nội dung


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ

1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài
quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật
này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất
đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang
giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn
nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá
hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt
thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá
trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu
quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu
nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất
trở nên rất đáng kể.
Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm
1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng
nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị
đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về
kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS
Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá
đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng
hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát
được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.
Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản
lý thị trường BĐS.
335

Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm
1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm
1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực
hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung
ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị
trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị
trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực
hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm
1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),
cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất
của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật
Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà
ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh
BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả
vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn
khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.
Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở
các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:
1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị
lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét
vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5
tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng
giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển
đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính
chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên
nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,
nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên
nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về
văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào
đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp
336

tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu
vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm
cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này
đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.
Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,
hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng
băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái
“vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần
“sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý
3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý
IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ
kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn
chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường
chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.
Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một
phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.
Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm
phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình
trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ
tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà
ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều
nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn
từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch
lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu
lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ
quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao
nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn
mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một
trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá
tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS.

337

Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền
kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS
của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau:
• Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu
cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản
lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp
để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước.
• Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như
đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính
thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất
cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn
với các cơ hội tham nhũng.
• Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng
giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả
năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất
và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá
đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng
tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống
giá mạnh.
2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS
Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước
có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị
trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với
giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao
hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm:
• Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có
cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên
đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao
cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn
xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở
nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư
của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh
338

nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu
tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh
doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu
ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho
người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho
“cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng”
trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa
BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận
thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong
bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng
lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011.
• Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong
quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế
bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò
quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực
tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi”
cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong
các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành
chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng
thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng
trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy
hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản
ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một
quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị
chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục
“van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị
trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường
BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa
đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và
công khai rất yếu.
• Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu
tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu
339

1105882

Tài liệu liên quan


Xem thêm