Xem mẫu

  1. SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO THUÊ Ở VIỆT NAM NCS. ThS. Nguyễn Thùy Linh Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Tóm tắt: Quá trình đô thị hoá và di dân cơ học mạnh mẽ vào các đô thị Việt Nam đang tạo sức ép lên giá nhà và đất, đẩy bộ phận dân cư sống trong đô thị có thu nhập trung bình và thấp vào điều kiện nhà ở không đảm bảo. Vì vậy, việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê với giá phù hợp là biện pháp quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư tại các đô thị Việt Nam, đồng thời thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động sản, qua đó đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội hài hoà và thúc đẩy quá trình đô thị hoá tại Việt Nam. Để làm được điều này đòi hỏi một hệ thống chính sách kết hợp nhiều công cụ thể chế, tài chính khác nhau nhằm mang lại hiệu quả và mục tiêu hướng tới. Từ khóa: Nhà ở xã hội cho thuê, nhu cầu, Việt Nam Nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam ngày càng tăng cao, điển hình tại các thành phố lớn, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, Giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011. Chiến lược đưa ra một trong những quan điểm là “Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân”. Và ngày 27/5/2016, Thống đốc NHNN ban hành Chỉ thị số 04/CT-NHNN “Hướng tín dụng lĩnh vực bất động sản vào dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân theo chủ trương của Chính phủ”. Sau một thời gian triển khai chiến lược, về cơ bản đã có nhiều thành tựu đạt được tại các đô thị như: Chương trình phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 84 dự án, quy mô xây dựng khoảng 33.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 135 dự án với quy mô xây dựng khoảng 81 nghìn căn hộ (bao gồm cả một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận) hay như chương trình 262
  2. phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41 nghìn căn hộ. Hiện nay còn 72 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mô khoảng 88 nghìn căn hộ. Tuy nhiên, chính phủ đã có nhiều chính sách để thúc đẩy khả năng sở hữu nhà cho các đối tượng dân cư như việc hỗ trợ phát triển hạ tầng và giao thông tới các khu vực đô thị mới, hỗ trợ nguồn tín dụng cho người đi mua hay khuyến khích và hỗ trợ các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, những điều này đã đóng góp không nhỏ không sự ổn định và phát triển và phù hợp với mong muốn sở hữu nhà ở của các cư dân. Số lượng NƠXH cho thuê của Việt Nam còn rất khiêm tốn, năm 2014 Hà Nội mới có 3 dự án NƠXH cho thuê, thuê mua là dự án tại KĐT Đặng Xá của Viglacera và 2 dự án tại KĐT Việt Hưng và giá thuê dự tính tại khu ĐT Đặng Xá là 30.000vnđ/m2/tháng, điều này tương đương với tiền thuê một căn hộ 45m2 1 tháng là vào khoảng 1.350.000 VNĐ/tháng. Đây là một mức giá rất thấp so với giá thuê nhà thông thường trên địa bàn và phù hợp với thu nhập của người dân có thu nhập thấp và trung bình. Tiền thuê nhà thấp do được hưởng những chính sách ưu đãi của nhà nước và chính vì vậy số lượng người đăng ký tại các dự án này đông hơn gấp nhiều lần so với khả năng cung ứng của dự án. Tuy nhiên hiện nay tại Hà Nội, một số dự án NƠXH có căn hộ cho thuê với mức giá khoảng 48.000 đến 66.000 m2/ tháng, như dự án Bambo Garden ở Quốc Oai, dự án ở Đông Hội (Đông Anh), dự án Phú Lãm (Hà Đông), tình hình triển khai cho thuê các căn hộ này gặp nhiều khó khăn, nhiều dự án hoàn toàn không cho thuê được. Có nhiều nguyên nhân được chỉ ra, trong đó phải xem xét đến tính thỏa mãn các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn thuê nhà của đối tượng ví dụ như khả năng tiếp cận, vị trí, các cơ sở công cộng, vận tải và các yếu tố khác (Alonso, 1964). Không chỉ vậy, có nhiều nguyên nhân để người dân và các hộ gia đình mong muốn được thuê nhà hơn là sở hữu nhà, ví dụ như tăng tính linh hoạt về vị trí lưu trú (đối với công nhân, lao động thời vụ, sinh viên), linh hoạt trong quản lý ngân sách nhà ở và tăng khả năng tiết kiệm (các hộ gia đình trẻ) hay chưa sẵn sàng về những cam kết tài chính dài hạn và chưa xác định được mô hình nhà ở thích hợp (các gia đình có biến động về quy mô) (UN HABITAT, 2010). Theo UN HABITAT, các nhân tố tác động đến các nhóm đối tượng đi thuê gồm có: • Nhân tố 1 - Chất lượng của nhà cho thuê: bao gồm chất lượng và độ bền của vật liệu, mức độ duy tu, mật độ dân cư. • Nhân tố 2 - Cơ hội tiếp cận việc làm và các dịch vụ công cộng: đây là một thuộc tính quan trọng của nhà cho thuê, các đối tượng đi thuê thường quan tâm đến sự thuận tiện về giao thông, chỗ làm, y tế, trường học, chợ... các khu nhà ở cho thuê 263
  3. ở xa trung tâm, tọa lạc tại các địa điểm hẻo lánh sẽ không thu hút được người dân dù giá thuê thấp. • Nhân tố 3 - Cơ hội tiếp cận hệ thống hạ tầng cơ bản như điện, nước sạch, hệ thống vệ sinh: Sự tiện nghi, vệ sinh và an toàn có ảnh hưởng nhiều đến giá trị của nhà cho thuê và vì vậy tại khu vực nhà ở cho thuê phi chính thức, người lao động chấp nhận đánh đổi lấy điều kiện và chất lượng hạ tầng không đảm bảo để chi phí thuê nhà thấp. • Nhân tố 4 - Vị trí và sự hỗ trợ xã hội: Nhân tố này có ảnh hưởng đặc biệt với người lao động nghèo khi họ cần có sự giúp đỡ từ hệ thống hỗ trợ xã hội và các cơ hội tìm kiếm việc làm gần các dịch vụ công như trường học, chợ… • Nhân tố 5 - Tính linh hoạt về việc làm của người đi thuê: Nếu công việc không thường xuyên, mang tính ngắn hạn như công nhân nhà máy, người di cư làm công việc trong khu vực không chính thức, lao động thời vụ sẽ phù hợp với mô hình nhà cho thuê hơn mô hình sở hữu. Ngoài ra người lao động trẻ cũng có xu hướng thay đổi vị trí việc làm thường xuyên vì vậy cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu thuê nhà. • Nhân tố 6 - Thu nhập của đối tượng đi thuê: Thu nhập khả dụng của đối tượng lao động có liên quan chặt chẽ đến việc quyết định thuê nhà, đặc biệt các hộ gia đình có thu nhập thấp phải cắt giảm nhu cầu về nhà ở cho các khoản chi tiêu cấp bách hơn như nhu cầu ăn uống, việc học, y tế. • Nhân tố 7 - Đặc điểm của giai đoạn trong cuộc đời của đối tượng đi thuê: Các giai đoạn mà người dân thường có nhu cầu đi thuê nhà như giai đoạn lập nghiệp, chưa kết hôn, sự gia tăng của mô hình độc thân, hoặc đơn thân có nuôi con. Những năm gần đây, do tác động của chính sách dân số kế hoạch hóa gia đình, sinh đẻ ít cho nên tỷ lệ trẻ em trong tổng dân số giảm mạnh, dẫn đến tỷ lệ cơ cấu dân số trẻ với 69,4 % dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-64 tuổi) hay đơn giản gọi là “dân số vàng”. Mặt khác, xu hướng di cư vào các vùng đô thị lớn cũng ngày càng gia tăng, tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1.5%/năm cho Hà Nội và 2,2%/ năm cho TP. Hồ Chí Minh (Thống kê của Tổng cục dân số). Các đối tượng lao động, hộ gia đình trẻ và đặc biệt các đối tượng lao động nhập cư có nhu cầu lớn về việc thuê căn hộ, kể cả các gia đình đủ tiêu chuẩn mua NƠXH nhưng chưa đủ tài chính trong khi chi phí để có được quyền sở hữu nhà là cao hơn nhiều lần so với thu nhập khả dụng của đại bộ phận các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Việc đẩy mạnh hệ thống nhà ở cho thuê tư nhân và nhà ở cho thuê xã hội đã chỉ ra rõ sự quan trọng cần thiết của hệ thống nhà ở cho thuê này, theo đó nhà ở xã hội cho thuê được xem như là công cụ chống đói nghèo và các mặt trái của đô thị, đặc biệt là tình trạng bất bình đẳng đang ngày càng gia tăng tại các đô thị. Nhà ở xã hội cho 264
  4. thuê đặc biệt cần thiết cho các đối tượng hộ gia đình trẻ, hộ gia đình chính sách, đói nghèo (Wolfgang, 2005). So sánh với các quốc gia khác, tỷ lệ ở nhà ở cho thuê tại Việt Nam còn thấp. Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến năm 2015, tỷ lệ nhà ở cho thuê (bao gồm cả nhà ở cho thuê tư nhân và nhà ở xã hội cho thuê) trên tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở chỉ chiếm 14%, trong đó TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ này cao nhất đạt 19% và các đô thị loại 1 khác chỉ chiếm từ 4-6%. So sánh tỷ lệ này đối với các quốc gia khác như ở Mỹ là 35%, Đức 47%, Nhật Bản 62%, Hàn Quốc là 54%. Đa số người nhập cư vào thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 10 năm đều rất hạn chế trong khả năng mua nhà ổn định cuộc sống lâu dài. Việc ở trọ trong các khu nhà mang tính tạm bợ, thiếu điều kiện cơ sở hạ tầng đã ảnh hưởng đến chất lượng sống của người nhập cư đồng thời tác động tiêu cực đến môi trường xung quanh (Oanh, 2016). Có thể thấy bộ phận nhà ở cho thuê đạt chuẩn (bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê) là một bộ phận không thể thiếu trên thị trường bất động sản cũng như đối với việc phát triển kinh tế-xã hội và đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, cụ thể: • Phát triển hệ thống nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp là yêu cầu cần thiết khi thực hiện các chủ trương phát triển xã hội lấy con người là trọng tâm Quy định tại điều 49, Luật Nhà ở 2015, những đối tượng được hưởng chính sách mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp và trung bình nhưng có đủ khả năng tài chính và khả năng tích luỹ tài chính, còn những hộ gia đình có thu nhập thấp và cận nghèo tại các đô thị, lao động nhập cư, lao động tự do, sinh viên, công nhân khu công nghiệp thì chế độ mua nhà là chưa thật sự phù hợp. Hình thức thuê nhà ở là rất phù hợp với các nhóm đối tượng có khả năng tích luỹ thấp, không đủ điều kiện tài chính để mua nhà, kể cả mua trả góp và các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở thay đổi. Các dự án NƠXH cho thuê có chất lượng sống đảm bảo hơn, qua đó gia tăng áp lực với phân khúc nhà ở cho thuê bình dân hiện nay, đặc biệt trong việc cải thiện chất lượng sống và giảm giá thành cho thuê. • Phát triển chế độ NƠXH cho thuê giá thấp là hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, góp phần vào tăng trưởng kinh tế và hoàn thiện thị trường bất động sản Phát triển NƠXH cho thuê sẽ tạo điều kiện để tận dụng được nguồn tiền dự trữ trong dân cư đưa vào nền kinh tế và các nguồn sản xuất kinh doanh khác, tạo ra của cải xã hội. Phát triển hệ thống NƠXH cho thuê cũng hạn chế phần nào được tình trạng đầu cơ nhà đất, điều tiết thị trường bất động sản, bình ổn giá nhà đất và đưa giá nhà đất về sát với giá trị thực hơn. 265
  5. Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp còn góp phần ổn định giá thuê nhà tại các phân khúc bình dân trên địa bàn đô thị, ổn định thị trường bất động sản cho thuê, hình thành chế độ tiền thuê nhà tương ứng với các mức thu nhập của người dân. • Phát triển chế độ NƠXH cho thuê là biện pháp quan trọng để thúc đẩy xã hội phát triển hài hoà, công bằng và ổn định Việc phát triển hệ thống NƠXH cho thuê ngoài việc đảm bảo quyền cư trú cơ bản của các đối tượng dân cư có thu nhập thấp trong đô thị còn là biện pháp quan trọng để đảm bảo sự hài hoà và ổn định trong phát triển xã hội. Việc chậm phát triển hệ thống NƠXH nói chung và NƠXH cho thuê giá thấp nói riêng sẽ dẫn đến sự tự phát về vấn đề nhà ở, hình thành các khu ổ chuột, các khu nhà tạm bợ, qua đó lại gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến vấn đề đô thị hoá, các giá trị văn hoá và an ninh xã hội trong đô thị. Tuy nhiên bộ phận nhà ở cho thuê giá hợp lý là bộ phận nhà ở cho thuê cần được xây dựng chủ yếu dựa trên nguồn vốn tài chính thị trường vì việc duy trì nhà ở hoàn toàn dựa trên nguồn vốn trợ cấp từ chính phủ là một gánh nặng lớn về vốn cho chính phủ và do chính phủ cần hỗ trợ được số lượng lớn các hộ gia đình có nhu cầu (Wolfgang, 2005). Tại các quốc gia Tây Âu, chính phủ các quốc gia đã thành công trong việc khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở cho thuê bằng cách sử dụng các công cụ tài chính khác nhau, như các khuyến khích trong việc nâng cấp khu vực nhà ở cho thuê hiện hữu: Trợ cấp về thuế cho nhà đầu tư, người mua hoặc người sử dụng được sử dụng rộng rãi, có thể tham khảo mô hình trợ cấp thuế tại Thụy Sỹ; Chính sách hỗ trợ hỗn hợp cho khu vực nhà ở cho thuê dành cho khu vực nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp: Qua mô hình trợ cấp của Đan Mạch, Quỹ bảo lãnh nhà ở xã hội của Hà Lan (WSW), mô hình tài chính cho nhà ở xã hội của Áo cho thấy các quốc gia thường phải kết hợp nhiều công cụ khác nhau để phát triển mô hình nhà ở xã hội trong đó có sự kết hợp chặc chẽ giữa các công cụ thể chế của nhà nước và các công cụ điều hướng của thị trường. Chính phủ khuyến khích các nguồn vốn tham gia vào khu vực nhà ở xã hội bằng cách cung cấp các công cụ tài chính được trợ cấp từ chính phủ thông qua hệ thống ngân hàng như việc phát hành trái phiếu chuyển đổi cho việc phát triển nhà và nguồn tài chính huy động được thông qua việc này được quy định dành cho khu vực nhà ở xã hội. Các quốc gia Tây Âu sử dụng nhóm các công cụ kết hợp đạt được kết quả cao trong khu vực nhà ở xã hội cho thuê (Wolfgang, 2005) Vì vậy, chính phủ cần nghiên cứu ra một chương trình tổng thể gồm nhiều chính sách để thúc đẩy để việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một hoạt động 266
  6. đầu tư có thể được ngân hàng rót vốn, và để làm được điều đó thì việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê cần hướng tới các mục tiêu như dưới đây: • Phải xây dựng được mức giá thuê phù hợp Một chính sách khuyến khích tốt trong thực tế sẽ đưa đến kết quả cuối là sản phẩm nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp với khả năng chi trả hay thu nhập của đối tượng cần nhắm tới. Trong khi đó, đối tượng thuê nhà có thu nhập thấp thường bị gánh nặng về chi phí nhà ở hơn so với các nhóm đối tượng khác ở nhiều quốc gia và các hộ gia đình dành hơn 40% thu nhập khả dụng cho chi phí nhà ở được coi là quá tải về chi phí (OECD,2019). Cụ thể hơn, khi sự tương quan về số lượng giữa nhà ở cho thuê và giá nhà ở mua không tương xứng, chi phí thuê nhà tăng mạnh hơn tốc độ tăng của giá nhà, làm gia tăng gánh nặng cho người đi thuê. Ngoài ra xu thế thu hẹp quy mô hộ gia đình từ nhiều thế hệ xuống 1-2 thế hệ sống chung và xu hướng di cư ngày càng tăng của các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp đến các khu vực đô thị phát triển hơn, trong khi nguồn cung cấp nhà ở xã hội không đáp ứng được cũng có tầm ảnh hưởng quan trọng đến giá thuê nhà. Bên cạnh đó, các đối tượng trẻ dành nhiều thu nhập của họ cho nhà ở và vì thế tiết kiệm ít hơn so với các đối tượng lớn tuổi hơn và điều này sẽ có thể có những tác động tiềm tàng đối với sự bất bình đẳng về tài sản trong tương lai. (Christian D., Bernd F., Markus Z., 2018). Hình 1. Gánh nặng về chi phí nhà ở trên tổng chi phí khả dụng của các hộ gia đình (Nguồn: OECD,2018) Chính vì vậy, việc cung cấp nhà ở cho thuê với giá phù hợp có tầm quan trọng trong việc đảm bảo, nâng cao chất lượng sống của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, cũng như kiểm soát mức độ bất bình đẳng về tài sản. Việc duy trì và phát triển được bộ phận nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp cần có các chính 267
  7. sách trợ cấp của nhà nước như miễn tiền sử dụng, thuê đất, vay vốn ưu đãi có thời hạn dài cho các nhà đầu tư. Một số quốc gia hoặc hỗ trợ trực tiếp kinh phí cho người thuê nhà có thu nhập thấp và người đi thuê nhà trẻ tuổi, ví dụ như quỹ Universal Credit của Anh Quốc, khi họ đạt được các điều kiện đưa ra, và có các hạn chế về kích thước hay quy mô phòng ở và có giới hạn trần về tổng trợ cấp nhận được (bao gồm cả về nhà ở lẫn các chi phí sinh hoạt khác) • Việc tăng trưởng của bộ phận nhà ở cho thuê cần phải đạt đến một mức độ đáng kể Trong tình hình hiện nay, sự thiếu hài hòa giữa việc phát triển nhà ở bằng vốn tài chính tư nhân, sự thiếu hụt về nhà ở xã hội hiện hữu, đưa đến một yêu cầu bức thiết phải phát triển được bộ phận nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê. Số lượng nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê cần phải đủ để đáp ứng được với nhu cầu tăng cao của các hộ gia đình, có ảnh hưởng tích cực đến việc phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở và thể hiện được vai trò nâng cao chất lượng cuộc sống và cải thiện mức độ bất bình đẳng trong xã hội. Chính vì vậy, chính phủ cần tính toán quy mô vốn tài chính cần có một cách chính xác, qua đó xác định quy mô và mức độ trợ cấp cho bộ phận nhà ở cho thuê và tìm kiếm phương thức trợ cấp phù hợp với tình hình tài chính, kinh tế và xã hội của mình. • Cố gắng tiết kiệm chi phí trợ cấp của chính phủ cho bộ phận nhà ở cho thuê ở mức tối thiểu Như đã phân tích ở trên, giá thuê nhà phù hợp chỉ có thể thực hiện thông qua việc duy trì được chi phí xây dựng thấp và cắt giảm chi phí tài chính. Đặc biệt, trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phải chăng, các nhà đầu tư phải tính toán rất kỹ về chi phí vốn, tổng vốn sở hữu, tối thiểu khoản lợi nhuận và cả thắt chặt thời gian thi công cần thiết, khi đó các nhà đầu tư cần sự trợ giúp từ các chính sách trợ cấp của chính phủ. Tuy nhiên, với nguồn lực tài chính có hạn của các quốc gia, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, điều kiện tiên quyết để duy trì mức chi tiêu công thấp trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội cho thuê, hay cho khu vực nhà ở cho thuê với giá phải chăng là phải khuyến khích được sự tham gia đông đảo của các bên có liên quan, đặc biệt là hệ thống ngân hàng thương mại, công ty xây dựng, nhà đầu tư phát triển. Việc khuyến khích các bên tham gia đầu tư vào phát triển nhà ở cho thuê cần phải vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội đề ra vừa đảm bảo các bên đạt được lợi ích đầu tư tối thiểu. Điều này có thể đạt được thông qua việc xây dựng hệ thống trợ cấp cũng như các điều khoản phạt rõ ràng, minh bạch và hiệu quả cho các nhà đầu tư xây dựng và phát triển. Ngoài ra, để thu hút các ngân hàng thương mại cùng tham gia, các dự án phát triển nhà ở cho thuê cho người thu nhập trung bình và thấp cần phải đảm bảo về mặt bảo toàn và 268
  8. gia tăng lợi ích về tài chính, vì vậy các chính sách tài chính hỗ trợ về mặt chi phí tài chính, thời hạn tín dụng có thể là cần thiết. • Củng cố thế chế, chính sách Việc thiếu hụt một khung thể chế hoàn thiện và hiệu quả cho nhà ở xã hội cho thuê là một lý do quan trọng cho việc chậm phát triển ở bộ phận này, qua đó không đảm bảo được mục tiêu cải thiện chất lượng cung cấp nhà ở xã hội cho thuê. Trong đó, việc liên tục củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính liên quan đến nguồn vốn của nhà nước, cũng như các chính sách khuyến khích, hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, các chính sách định hướng cho các nhà quản lý, các nhà đầu tư là cần thiết. Tài liệu tham khảo 1. Alonso, W. (1964) Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press, Cambridge 2. Christian Dustmann, Bernd Fitzenbergerm Markus Zimmermann (2018), Housing expenditures and income inequality: Shifts in housing costs exacerbated the rise in income inequality, CReAM Discussion Paper 3. OECD (2018), Housing Costs over Income, OECD Publishing, Paris, truy cập https://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf vào ngày 1/3/2019 4. OECD (2018), Opportunities for All: A framework for Policy Acion on Inclusive Growth, OECD Publishing, Paris. ISBN 978-92-64-30165-8 5. Housing benefit, Vương quốc Anh https://www.citizensadvice.org.uk/benefits/help-if-on-a-low-income/housing- benefit/ 6. Lê Thị Kim Oanh (2016), Đánh giá hiện trạng nhà ở và cơ sở hạ tầng tại khu vực tập trung dân nhập cư tại thành phố Hồ Chí Minh, Science& Technology Development, Vol 19, Số M1-2016 7. UN-HABITAT (2009), Nhà cho thuê: Giải pháp nhà ở cho người nghèo ít được quan tâm, UN- HABITAT Publishing 8. UN-HABITAT (2010), Hồ sơ nhà ở Việt Nam, UN-HABITAT Publishing 9. Wolfgang Amann (2005), How to boost Rental Housing Construction in CEE/SEE Countries, Housing Finance Internaional, 20,2 pg 24 269