Xem mẫu
- PHầN 4: QUYếT ĐịNH ĐầU TƯ
BấT ĐộNG SảN
Yêu cầu: trong phần này chúng ta sẽ xem xét các vấn đề
tài chính cơ bản có liên quan đến việc ra quyết định trong
hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, các phương pháp
phân tích nên vận dụng để có thể có được những quyết
định phù hợp.
- 4.1. NGHIÊN CứU THị TRƯờNG CủA NHÀ
ĐT BĐS:
4.1.1. Khái quát về NCTT:
- Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và
có ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và
thực thi kế hoạch đầu tư và kinh doanh BĐS. Ở tất cả
các giai đoạn của hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS,
nhà ĐT đều cần phải nắm bắt kịp thời tình hình thị
trường.
- Mỗi một hạng mục đầu tư đều phải định kỳ điều chỉnh và
đánh giá dựa váo các tin tức thị trường:
+ Nếu quyết định điều chỉnh: Nhà đầu tư nên ra QĐ xử lý đối
với lượng tài sản còn tồn tại (BĐS chưa bán, BĐS nhận làm
đại lý cho thuê nhưng không cho thuê được...).
+ Nếu quyền lợi về tài sản không có sự thay đổi: Nhà đầu tư
vẫn nên quan tâm đến việc tái cơ cấu nguồn tài trợ, tu sửa
BĐS, thay đổi cách khai thác với BĐS tồn...
- - Trong quản lý BĐS, ở tất cả các khâu từ lập kế hoạch cho
đến thực thi kinh doanh, nhà ĐT BĐS đều phải nắm chắc các
tin tức thị trường và thực hiện nghiên cứu thị trường, vì:
+ Nó là một hoạt động hỗ trợ công tác hạch toán hiệu quả
+ Nó hỗ trợ hoạt động kiểm soát việc quản lý BĐS
- - CÁC YếU Tố CƠ BảN QĐ ĐếN NCTT: (3)
+ tính ổn định của hoàn cảnh thị trường
+ tính phức tạp có liên quan đến BĐS:
+ năng lực gánh chịu rủi ro của nhà ĐT
- (1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị
TRƯờNG:
Khi thị trường cân bằng cung – cầu: nhà ĐT chỉ cần
tham khảo giá thuê và diện tích cho thuê hiện tại; phân
tích mối quan hệ giữa lợi nhuận kinh doanh và giá cả thị
trường. Những yếu tố này có thể thay đổi theo thời gian
nhưng nếu chúng thay đổi theo quy luật thị trường thì
dễ phán đoán và không tốn nhiều chi phí NCTT.
- (1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị
TRƯờNG:
Khi thị trường lên cơn sốt nóng hoặc lạnh (giá tăng cao
hoặc giá giảm mạnh) nhà ĐT phải tận dụng những
tin tức thị trường để tính đến tính nghiêm trọng và tính
khả năng của tình thế.
Khi thị trường qua cơn sốt, sự ổn định KT – XH – Chính
trị của Quốc gia hoặc địa phương ở trạng thái dễ thay
đổi hoặc phương thức di cư của dân địa phương thay
đổi để có thể đánh giá chính xác ảnh hưởng của nó
tới thị trường BĐS sở tại thì nhà ĐT phải thu thập số
lượng lớn tin tức và phải đầu tư nhiều cho hoạt động
phân tích.
- (2)TÍNH PHứC TạP CủA Kế HOạCH ĐầU
TƯ:
Nếu là 1 kế hoạch đơn giản (ĐT 1 chung cư nhỏ, tốt để kinh
doanh, đặt trong một khu vực ổn định) thì yêu cầu phân tích
đối với thị trường có thể ở mức tối thiểu.
Nếu nhà ĐT cần chọn lựa trong trao đổi mua bán hoặc là BĐS
đó có nhiều kế hoạch sử dụng khả thi nhưng không xác định
được con đường nào là có lợi nhất; hoặc BĐS này là BĐS thế
chấp (các điều khoản hợp đồng thế chấp sẽ ảnh hưởng đến
giá cả giao dịch).
Với những tình huống như vậy, ta đều phải nắm bắt số liệu
thị trường và phân tích toàn diện. Kế hoạch ĐT BĐS càng
phức tạp thì càng phải NCTT. Mức độ phức tạp của BĐS
thường tương quan với quy mô của BĐS.
- (3) NĂNG LựC GÁNH CHịU RủI RO CủA
NHÀ ĐT:
tùy thuộc vào thái độ của nhà ĐT với rủi ro trong ĐT
BĐS và khả năng tài chính mà hoạt động NCTT có thể
được tiến hành ở mức độ cao thấp khác nhau
- 4.1.2. TRÌNH Tự NGHIÊN CứU THị
TRƯờNG
Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu
Bước 2: Thu thập và phân tích tư liệu
Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích
Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường
- BƯớC 1: XÁC ĐịNH VấN Đề NGHIÊN CứU
- Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người phân tích phải
chỉ ra được những vấn đề cần nghiên cứu là phải trả lời
được những câu hỏi gì? Xác định mục tiêu nghiên cứu của
hạng mục đang theo đuổi. Mỗi hạng mục nên có một vài tiêu
chuẩn để đánh giá.
- Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm mục tiêu đem lại được
những thông tin hữu dụng từ hoạt động NCTT.
- BƯớC 2: THU THậP VÀ PHÂN TÍCH TƯ LIệU
Thu thập và phân tích khái quát tình thế kinh tế quốc tế và trong
nước có ảnh hưởng đến môi trường ĐT và KD BĐS: nhà phân tích
nên quan tâm đặc biệt tới các tỷ lệ như: tỷ lệ phát triển lưu thông
hàng hóa, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, lãi suất thị trường...
Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế KD tại địa phương (địa bàn
cụ thể) nơi có BĐS dự định lựa chọn đầu tư
Phân tích đánh giá BĐS cụ thể định đầu tư
- BƯớC 3: ĐÁNH GIÁ KếT QUả PHÂN TÍCH
Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành
bằng cách sử dụng mô hình dự đoán của Myers & Beck
sau:
- Hiện tại Tương lai
Phạm vi khu vực hay Mức thuê và tỷ lệ Dự đoán mức thuê, tỷ
toàn thị trường không gian, nhân khẩu lệ không gian, nhân
và hiện trạng kinh tế khẩu và kinh tế
(4)
(2) (1)
BĐS cá biệt và thị (4)
trường khu vực
(3)
Dự đoán về kinh
(4)
Đặc trưng vật chất, doanh BĐS cá biệt đó
nhu cầu, giá thuê, trong tương lai
không gian thuê, thị
phần của BĐS
- BƯớC 4: HOÀN TấT BÁO CÁO PHÂN TÍCH THị
TRƯờNG
Báo cáo phải đảm bảo các nội dung theo thứ tự sau:
(1) Tổng quan nghiên cứu: trình bày sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, nguồn
tư liệu, các giả thiết và các kết luận.
(2) Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia, địa phương và xu thế tăng
trưởng nhân khẩu. Từ đó giải thích mối quan hệ của chúng tới cung - cầu thị trường BĐS.
(3) Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, khái quát về số liệu tương
quan của vị trí (miêu tả đặc tính của vị trí: vị trí địa lý, đặc trưng vật chất, tuổi thọ của công trình, các
BĐS cạnh tranh cùng loại...)
(4) Phân tích nhu cầu: dự đoán về tổng lượng nhu cầu và tốc độ tăng trưởng nhu cầu đối với các loại
hình BĐS.
(5) Phân tích cung: khảo sát về lượng cung BĐS hiện tại và dự đoán về lượng cung trong tương lai.
(6) Phân tích cạnh tranh: so sánh ưu điểm và nhược điểm của BĐS hiện có với BĐS của đối thủ cạnh
tranh.
(7) Dự đoán thu nhập: đánh giá thu nhập do BĐS đem lại nhà đầu tư có đưa ra quyết định ĐT hay
không (đối với TH dự định mua), có nên chỉnh sửa hoặc bán BĐS không (đối với TH đang KD BĐS).
- 4.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHả THI:
Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải
đối diện với việc trả lời câu hỏi: việc ta đầu tư vào
BĐS đó có khả thi hay không? Hay nói cách khác khi
đầu tư và kinh doanh BĐS này có đảm bảo thu nhập và
trang trải các khoản nợ hay không? Giá kinh doanh BĐS
tối thiểu là bao nhiêu thì đảm bảo thu nhập? Giá đầu tư
bất động sản tối đa là bao nhiêu thì đảm bảo lợi
nhuận?...
- Bên cạnh việc sử dụng các phương pháp thẩm định dự
án đầu tư được rất nhiều nhà quản trị tài chính tiến
hành hiện nay như NPV, IRR...các nhà ĐT BĐS có thể
sử dụng 2 phương pháp sau để phân tích tính khả thi
của ĐT BĐS trên cơ sở đặt kế hoạch đầu tư đó vào
hoàn cảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn
tài chính.
- XÉT VÍ Dụ SAU:
Một tòa nhà văn phòng cho thuê nhỏ (diện tích cho thuê thực là 2.527 m 2) được chào
bán với giá 2.880.000 USD. Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nh ập th ực
là 8%. Công ty CMC dự định đầu tư và dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối
thiểu phải đạt là 6%/năm. Qua tiếp xúc với ngân hàng, công ty có thể đ ược vay tối đa
75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn tr ả phân h ạn hàng tháng trong vòng 20
năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty đảm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm
bảo trả nợ và tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo đó ngân hàng yêu cầu t ỷ l ệ
đảm bảo trả nợ tối thiểu là 1,2 và Tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa là 85%.
Đồng thời qua khảo sát thị trường: công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng là
253USD/ m2. Chi phí kinh doanh văn phòng mà công ty phải bỏ ra hàng năm là
100USD/ m2
Theo bạn, CMC có nên đầu tư vào BĐS này không?
- Lưu ý: thu nhập thực kinh doanh
Tỷ lệ đảm bảo trả nợ = ---------------------------------------
Số tiền hoàn trả hàng năm
Tỷ lệ này cho biết cứ 1 đồng nợ phải trả hàng năm được đảm bảo bởi bao nhiêu đồng thu
nhập thực kinh doanh.
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: là tỷ lệ đảm bảo theo đó lợi nhuân kinh doanh v ừa đ ủ để tr ả
phí kinh doanh và trả nợ hàng năm.
Phí kinh doanh + Số tiền vay hoàn trả hành năm
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi = ---------------------------------------------------------------
Tổng thu nhập (tiềm năng)
Hệ số trả nợ vay (theo hạn hoàn trả được quy định trên hợp đồng tín dụng): có thể được
xác định theo công thức sau:
Nếu hạn trả phân hạn định kỳ theo tháng: nên sử dụng bảng C4
Nếu hạn phân hạn theo các định kỳ khác, hoặc theo tháng có thể sử dụng công thức sau:
i
MC = ------------------------------------
1
1- ---------------
(1 + i)n
Trong đó: i lãi suất tương ứng với đơn vị thời gian của kỳ trả nợ (VD: lãi suất cho vay là
8%/năm, kỳ hoàn trả là hàng tháng i = 8% : 12 = 0,006667)
n: số kỳ hạn trả nợ
- 4.2.1. PHƯƠNG PHÁP CửA TRƯớC
. ĐốI VớI KHOảN VAY (NHÁNH SƠ Đồ BÊN
PHảI)
Chỉ tiêu Giá trị
STT
Giá thành bán (giá trị dầu tư BĐS)
1 2.880.000
Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn ĐT)
2 75%
Giá trị khoản vay tối đa (1x2)
3 2.160.000
Hệ số hoàn trả (tháng) (tra bảng C4)
4 0,010664
Hệ số hoàn trả (năm) (4 x 12 tháng)
5 0,127968
Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm
6 276.410,88
nguon tai.lieu . vn
