Xem mẫu
- LUẬN VĂN:
Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải
phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng
khu Đô thị mới tại Hà Nội
- Lời nói đầu !
Đô th ị hoá đang là vấn đề mà bất cứ quốc gia đang phát triển nào cũng đang dành
thời gian và không ít tiền của để giải quyết. Dẫu biết rằng, Đô thị hoá là con đường tất yếu
phát triển của mọi quốc gia, song mỗi nước lại có quá trình Đô thị hoá không giống nhau,
do vậy mỗi nước sẽ có cách giải quyết khác nhau. Ơ Việt Nam trong vài năm gần đây, quá
trình Đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và T.P Hồ
Chí Minh. Thủ đô Hà Nội đang có bộ mặt thay đổi từng ngày. Theo chính sách của Đảng và
Chính phủ, hàng loạt các khu Đô thị mới mọc lên từng ngày nhằm phục vụ cho sự phát triển
kinh tế của đất nước đồng thời nhằm thoả mãn nhu cầu ngày một cao của một bộ phận tầng
lớp dân cư. Song, đi đôi với quá trình Đô thị hoá, hàng loạt các mặt trái của vấn đề này
đang đặt ra cho các cấp chính quyền và các ban nghành chức năng, chẳng hạn như: quy
hoạch, biến đổi đ ời sống dân cư, giá đất, giá nhà, tệ nạn xã hôi...Và vấn đề đầu tiên và tr -
ước hết là có được mặt bằng, có được diện tích đất để xây dựng các khu Đô th ị mới.
Trong giới hạn của một chuyên đề thực tập tốt nghiệp , mặc dù đang có rất nhiều vấn
đề đặt ra trong quá trình Đô thị hoá ở Hà Nội, nhưng trong giới hạn khả năng cho phép, tôi
xin được đề cập đến vấn đ ề đang rất bức xúc và cấp bách đó là vấn đề giải phóng mặt bằng,
với tên đề tài: “ Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải phóng mặt bằng cho các dự
án xây dựng khu Đô thị mới tại Hà Nội”. Hy vọng, với đề tài này, sẽ có một quy chuẩn
chung về giải phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng các khu Đô thị mới, góp phần đẩy
nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong quá trình Đô thị hoá đang diễn ra tại Hà Nội.
Chương I: Lý luận về các vấn đề liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng
I. Các khái niệm:
1. Đô thị:
1.1 Khái niệm:
- Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt động
trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp ( Từ điển Bách khoa Việt Nam).
Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc
theo kiểu thành thị ( Giáo trình QHĐT, ĐH kiến trúc Hà Nội).
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông ngh ịêp,
có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên nghành có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một
huyện hoặc một vùng trong tỉnh (Thông tư số 31/TTLD, ngày 20/11/1990 của liên bộ XD và
ban tổ chức cán bộ của chính phủ ).
Khái niệm về Đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế
– xã hội, hệ thống dân cư. Mỗi nước có quy định riêng tùy theo yêu cầu và khả năng quản lý
của mình. Việt Nam quy định Đô thị là những thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ, với tiêu
chuẩn và quy mô dân số cao hơn, nhưng cơ cấu lao động phi nông nghiệp thấp hơn. Điều đó
xuất phát từ đặc điểm của nước ta là một nước đông dân, đất không rộng, đi từ một nước
nông nghiệp lên CNXH… Và cũng thể hiện sự nhận thức đầy đủ hơn về mối quan hệ giữa
lực lượng sản xuất trong điều kiện cụ thể ở nước ta.
1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội của Đô thị:
Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề và có tính chất toàn cầu:
- Vấn đề môi trường: Tốc độ gia tăng quá nhanh về công nghiệp hóa và đô thị
hóa dẫn đến phá hủy một phần hệ môi trường sinh thá, gây ô nhiễm… trong khi khắc phục
các sự cố rất chậm chạp, không đầy đủ vì nhiều nguyên nhân khác nhau trong đó nguyên
nhân quan trọng là tài chính hạn chế và nhận thức không đầy đủ.
- Vấn đề dân số: Tốc độ gia tăng quá nhanh về dân số và dân số Đô thị, hai
hướng chuyển dịch dân cư diễn ra song song. Theo chiều rộng: từ nông thôn vào thành thị,
từ nước kém phát triển đến nước phát triển, từ thành thị ra ngoại thành. Theo chiều sâu:
Chuyển dịch cơ cấu lao động từ các hoạt động nông nghiệp sang hoạt động phi nông nghiệp
ngay trong lòng nông thôn.
- - Vấn đề tổ chức không gian và môi trường: Quy mô dân số Đô th ị tập trung
quá lớn so với trình độ quản lý, dẫn đến không điều hòa nổi, gây bế tắc trong tổ chức môi
trường sống Đô thị.
- Vấn đề giao thông: Tại các Đô thị lớn, vấn đề tắc nghẽn giao thông, tai nạn
giao thông, bụi khói, tiếng ồn đang là vấn đề nhức nhối và cấp bách cho chính quyền Đô thị.
Có rất nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề trên. Tuy nhiên, để lựa chọn từng
giải pháp phù hợp với tình trạng, điều kiện hiện có của từng Đô thị là không đơn giản bởi lẽ
nó có liên quan đến sự phát triển bền vững của Đô thị.
- Quan hệ thành thị và nông thôn luôn tồn tại, ngày càng trở nên quan trọng:
Khi muốn tìm hiểu hoạt động của thành phố, chúng ta lại phải nghiên cứu vùng nông thôn.
Chúng ta sẽ không hiểu thành phố hoạt động như thế nào nếu không biết đến những ảnh
hưởng qua lại giữa thành phố và vùng nông thôn, khi hệ thống địa giới hành chính bắt đầu
được hình thành.
- Hệ thống thị trường Đô thị với những đặc trưng riêng biệt: Vì thành phố là
nơi tập trung đông dân với hoạt động sản xuất chuyên môn hóa cao, nên nhu cầu cung cấp,
trao đổi hàng hóa, hay tiêu dùng cũng rất cao. Cung và cầu gặp nhau trên thị tr ường Đô thị
(thị trường Đô thị là một hệ thống hoặc địa điểm, ở đó diễn ra việc mua bán, trao đổi hàng
hóa và dịch vụ.).
- Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất, kinh tế, văn
hóa, xã hội…Thành phố Hà nội được xây dựng cách đây hàng nghìn năm. Nền văn hóa đó
được kế thừa và phát triển với bản sắc dân tộc Việt Nam.
2. Đô thị hóa và các khu Đô thị mới:
2.1 Khái niệm về Đô thị hóa:
Đô thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau,
vì vậy có thể nêu khái niệm dưới nhiều góc độ.
Trên quan điểm một vùng: Đô thị hóa là một quá trình hình thành, phát triển các hình
thức và điều kiện sống theo kiểu Đô thị. Trong ngôn ngữ báo chí hàng ngày, chúng ta
- thường gặp các cụm từ “ tốc độ Đô thị hóa “, “ trình độ Đô thị hóa “ nhằm mô tả diễn biến,
tình trạng của quá trình. Tốc độ Đô thị hóa có thể được hiểu theo hai nghĩa. Trên góc độ
thống kê, người ta so sánh quy mô tăng thêm trong một thời kỳ nhất định. Trên góc độ kinh
tế xã hội, người ta có thể hiểu nó như là tỷ lệ dân số Đô thị trong tổng số dân ở một thời
điểm nhất định.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là quá trình biến đổi về sự phân bố các
yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải Đô thị thành Đô thị.
2.2 Hình thức biểu hiện:
Mở rộng quy mô diện tích các Đô thị hiện có trên cơ sở hình thành các khu Đô thị
mới(KĐTM), các quận, các phường mới là hình thức phổ biến với các Đô thị của Việt Nam
trong điều kiện kinh tế còn hạn chế. Việc hình thành các KĐTM, các quận, phường mới
được xem là hình thức Đô thị hóa theo chiều rộng và là sự mở đường của quan hệ sản xuất
cho lực lượng sản xuất phát triển. Với hình thức này dân số Đô thị và diện tích Đô thị tăng
nhanh chóng. Sự hình thành các ĐTM để phát triển đồng đều các khu vực, các ĐTM được
xây dựng trên cơ sở các khu công nghiệp và các vùng kinh tế là xu hướng tất yếu của sự
phát triển.
Hiện đại hóa và nâng cao trình độ các Đô thị hiện có là quá trình nhanh chóng,
thường xuyên và tất yếu của quá trình tăng trưởng và phát triển. Các nhà quản lý Đô thị và
các thành phần kinh tế trên địa bàn Đô thị thường xuyên vận động nhằm làm giàu thêm cho
Đô thị của mình. Quá trình Đô thị hóa đòi hỏi họ phải biết điều tiết, tận dụng tối đa những
tiềm năng sẵn có và hoạt động có hiệu quả và trên cơ sỏ hiệnđại hóa trong mọi lĩnh vực kinh
tế – xã hội ở Đô thị.
Cả hai hình thái đều dẫn đến hiện tượng dân số Đô thị tăng nhanh. Sự thay đổi về
hành chính dẫn đến những người dân hôm qua còn là nông dân, hôm nay trở thành người
thành thị, cộng với sự nhập cư ồ ạt vào các Đô thị cũ với cơ sở hạ tầng sẵn có đã cung cấp
cho Đô thị nguồn nhân lực dồi dào, là cơ sở cho các doanh nghiệp sản xuất mới ra đời,
doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô sản xuất… nhưng nó cũng tạo ra những mất cân đối về
cung cầu lao động việc làm và các vấn đề khác trong Đô thị.
- 2.3 Khái niệm và sự cần thiết khách quan của việc xây dựng các KĐTM
2.3.1 Khái niệm:
Khu Đô thị mới là khu Đô thị có diện tích tương đối lớn đang được phát triển tập
trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng, các công trình sản
xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.
Các khu ĐTM thường được gắn với một Đô thị hiện có hoặc với một Đô thị đang
hình thành. Trên phương diện pháp luật, KĐTM phải ranh giới và chức năng xác định, phù
hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2.3.2 Sự cần thiết khách quan:
Các khu Đô thị mới trên thực tế được hình thành và phát triển tại các khu vực gần
Đô thị cũ, khi các điều kiện của Đô thị cũ đã quá tải, không đáp ứng được yêu cầu cuộc
sống của dân cư, cũng như yêu cầu phát triển Đô thị thể hiện qua một số mặt như:
+ Sự thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt, gây nên tình trạng thiếu nhà ở,
thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong Đô thị hiện hữu.
+ Hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ sinh
môi trường không đảm bảo, trong khi đó việc cải tạo quá tốn kém hoặc khó khăn.
+ Cơ cấu đất Đô thị cũ không đáp ứng được nhu cầu phát triển mới
* Xây dựng các Khu Đô thị mới nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
+ Hình thành và phát triển những Đô thị mới độc lập trong hệ thống Đô thị quốc gia.
Do ở những khu vực mới có quỹ đất xây dựng dồi dào, giá đất được chính phủ duy trì ổn
định, tạo sự thu hút việc xây dựng nhiều công trình mới thuộc mọi thành phần kinh tế. Hệ
thống giao thông được xây dựng mới thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu, tạo điều kiện cho
Đô thị mới hình thành ổn định và phát triển độc lập
+ Tạo dựng Đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế gồm: một hệ thống
các công trình nhà ở, nơi làm việc, cửa hàng và các công trình dịch vụ. Đô thị mới thu hút
dân cư trong Đô thị cũ đến sống và làm việc trong điều kiện tốt hơn, giảm mật độ dân cư Đô
- thị cũ, hỗ trợ cho việc giải quyết ách tắc giao thông, đồng thời có điều kiện bảo tồn và cải
tạo Đô thị cũ.
+ Hình thành các Đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo môi trường đầu tư hấp
dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm tạo điều kiện công ăn việc làm mới, tiếp
thu các công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.
+ Phát triển Đô thị theo một chiến lược dài hạn, có kế hoạch và định hướng tránh
việc tự phát, tản mạn và sử dụng đất không hợp lý, tạo điều kiện bảo vệ đất nông nghiệp.
+ Quản lý và tập trung ở mức độ cao có hiệu quả các nguồn đầu tư của chính phủ và
của các thành phần kinh tế khác phục vụ cho sự phát triển của Đô thị
*Vị trí xây dựng các khu Đô thị mới:
Quá trình Đô thị hóa đã có những tác động đến việc lựa chọn vị trí xây dựng các khu
Đô thị mới. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và có sự hợp tác quốc tế hiện nay, sự lựa
chọn vị trí của các thành phố được tiến hành trên cơ sở phán đoán về sự lựa chọn ví trí của
các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế. Bởi vì, một Đô thị mới thực sự là Đô thị khi có các
doanh nghiệp. Tuy nhiên, các kinh nghiệm thực tế cho thấy có 4 điểm để xây dựng và phát
triển các khu Đô thị mới là:
+ Xây dựng các khu Đô thị mới ở vùng ven đô, gắn với 1 Đô thị hiện có nhằm tiếp
tục mở rộng Đô thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất.
+ Xây dựng các Đô thị mới trong vùng ảnh hưởng của Đô thị lớn, gồm các Đô thị hạt
nhân và Đô thị đối trọng.
+ Xât dựng các Đô thị mới ở các vùng đang phát triển hoặc kém phát triển nhằm khai
thác hợp lý tài nguyên, khoắng sản và gắn với việc hình thành các cụm, khu công nghiệp
mới, từ đó tạo ra động lực thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế – xã h ội
các vùng đó.
+ Xây dựng các Đô thị mới trên nền các Đô thị cũ bị tàn phá do chiến tranh hoặc do
thiên tai gây ra.
Như vậy, trên góc độ vĩ mô các nhà kinh tế – quản lý Đô thị, các nhà quy hoạch Đô
thị, cần biết các doanh nghiệp và các tổ chức lựa chọn vị trí của mình như thế nào để tạo ra
- các khu Đô thị mới có khả năng cạnh tranh cao. Việc lựa chọn sai vị trí sẽ dẫn đến tình trạng
Đô thị hoang vắng, kém hiệu quả hoặc không theo kế hoạch dẫn đến lẵng phí các nguồn tài
nguyên.
3. Công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án xây dựng các Khu Đô thị mới
3.1 Khái niệm:
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặ t bằng để
xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải
phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự
thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong lĩnh vực xã hội, chính trị trên
pham vị quốc gia.
Các yêu cầu ngay càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường
học, khu vui chới giải trí, thể dục thể thao…), cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng, khu
công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang dân cư đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt
bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất là trong những
trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát
triển, nếu không xử lý tốt sẽ trở thành lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải
vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề náy trong tính toán
đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả xã hội nặng
nề không xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng, đền bù và giải phóng mặt bằng là
vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển và chính nó là một yếu
tố quyết định của tiến bộ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào thiếu
đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực.
Công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc thu hồi đất nhằm phục vụ các dự án
phát triển của chính quyền Đô thị (các dự án phát triển có thể về kinh tế, xã hội, an ninh
quốc phòng...) mà nó còn là bài toán về một loạt các vấn đề liên quan như : giá trị đền bù,
- tái định cư, công ăn việc làm, bình đẳng xã hội đang đặt ra cho các cấp chính quyền Đô thị
phải trực tiếp giải quyết.
Như vậy, có thể hiểu công tác giải phóng mặt bằng đó là hệ thống các quyết định của
chính quyền Đô thị nhằm thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển mà vẫn đảm bảo được vấn
đề công bằng đối với các hộ gia đình, chính quyền, vùng có liên quan. Hệ thống quyết định
của chính quyền là những văn bản mang tính pháp lý nhằm triển khai công tác giải phóng
mặt bằng xuất phát từ quyết định thu hồi đất, đền bù các công trình trên đất, giải tỏa, bàn
giao mặt bằng cho dự án đến việc hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, và có thể bao
gồm cả những văn bản có liên quan đến việc giải quyết những vấn đề phát sinh hậu giải
phóng mặt bằng (ví dụ như : việc làm, an ninh, xã hội, thu nhập, ổn định cuộc sống…).
Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng là:
+ Tạo ra quỹ đất để làm mặt bằng tiến hành triển khai thực hiện dự án trong đó có dự
án xây dựng phát triển các khu Đô thị mới.
+ Quy hoạch lại Đô thị, tạo điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn phục vụ cho việc tái định
cư của người dân phải di dời ở các dự án giải phóng mặt bằng khác.
3.2 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng:
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó
không được đáp ứng thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động chính trị.
Bài học của một số nước phát triển đã cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là bên
cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu nhà ổ chuột của
dân lao động- công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua tuyên truyền mà thực tế lại
không thực hiện.
Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chúng ta
không thể chỉ có những Đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình
công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi
hơn, rộng rãi hơn. Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có hiện tượng
- một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn
nơi ở cũ, dù đó là một gia đình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư
xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình
không có chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của
quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng ở vấn đề ở mà còn kéo theo
hàng loạt các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển đất
nước.
Bản chất của việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong tình hình hiện tại có lẽ không
còn phù hợp nữa mà nó còn phải đảm bảo lợi ích của những người dân phải chuyển, lợi ích
đó là người dân phải di chuyển phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống, và tiện nghi
bằng hoặc cao hơn chỗ ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo
điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển.
Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định
và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ có nhiều khu Đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản
xuất, văn hóa mọc lên thì việc di chuyển, giải tỏa dân cư là không thể tránh khỏi, nhưng dù
sao chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp để một việc làm đạt được hai mục đích
- đó là xây dựng những công trình mới và ổn định cho người dân phải di chuyển có chỗ ở
tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng các mục tiêu xây dựng đất nước.
3.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng:
Sự hình thành và phát triển các KĐTM là hết sức cần thiết và quan trọng nhằm đáp
ứng sự phát triển kinh tế – xã hội của đất n ước. Một mặt nó là giải pháp hiệu quả để tạo
thêm các công trình hạ tầng xã hội, đặc biệt là quỹ nhà ở vốn đã quá hạn hẹp trong các Đô
thị, mặt khác chính bản thân nó lại trở thành nhân tố thu hút các nguồn lực thúc đẩy phát
triển. Do đó dự án đi vào hoạt động một cách thuận lợi nhanh chóng bao nhiêu càng tốt bấy
nhiêu. Nhưng để đi vào giai đoạn này thì trước hết phải triển khai công tác giải phóng mặt
- bằng. Nếu kéo dài thời gian GPMB hoặc phải đình chỉ đầu tư do cản trở về GPMB đều gây
ra thiệt hại về lợi ích quốc gia, của chủ đầu tư và của chính người dân phải di dời. Thực tế ở
Việt Nam hiện nay thì bản thân việc xây dựng các ĐTM một phần trong đó cũng là để xây
dựng các khu tái định cư cho những người dân bị di dời do phải GPMB trong các dự án phát
triển kinh tế – xã hội khác. Phát triển nhiều khu dân cư mới đồng bộ về cơ sở hạ tầng với
nhà ở chất lượng tốt không chỉ dành riêng cho người bị giải tỏa mà cho cả những người có
nhu cầu về nhà ở. Các dự án muốn triển khai được thì phải tạo lập được nơi ở mới cho
người dân, ở nơi đó họ phải được sống trong những điều kiện tôt hơn ở nơi cũ. Như thế mới
là tạo động lực để phát triển. Vì thế, công tác GPMB trong các dự án xây dựng KĐTM đóng
một vai trò hết sức quan trọng, phải được quan tâm và thực hiện tốt của các cơ quan ban
nghành có liên quan.
4. Những nội dung chủ yếu của công tác đền bù GPMB.
4.1 Điều tra hiện trạng khu đất quy hoạch dự án:
4.1.1 Phân loại đất quy hoạch dự án:
+ Đất Đô thị: Đất Đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, an ninh và vào các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã
có qui hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển dự án đô thị
cũng được quản lý như đất Đô thị.
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử
dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên
cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng
trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để
phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
+ Đất ở thuộc nông thôn: Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất ở để làm
nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình.
4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất:
- + Các đặc điểm về tự nhiên: vị trí, giới hạn địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thủy
văn.
+ Đánh giá tổng hợp về đất: Chủ yếu dựa vào quy hoạch khu đất và bản đồ địa chính
sẵn có để đánh giá một số chỉ tiêu của khu đất như: diện tích đất ở, diện tích đất các khu
công nghiệp, các khu công sở, cây xanh công cộng, đất đường, giao thông đồng thời xác
định tính kinh tế của các khu đất.
4.1.3 Hiện trạng về dân cư xã hội:
Xác định các số liệu về tình hình dân số, mật độ dân số, phân bố dân cư trên khu đất
bị thu hồi từ đó làm cơ sở cho việc lập phương án di dời và táiđịnh cư. Về các chỉ tiêu như:
số người cư trú, cơ cấu dân cư, số lao động, cơ cấu lao động, tình hình đời sống dân cư.
4.1.4 Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc:
Hệ thống giao thông
Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống truyền tải điện
Hệ thống thông tin liên lạc
Các công trình kiến trúc, công nghiêp, kho tàng, trường học, bệnh viện…
4.2 Lập phương án thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất.
4.2.1 Nguyên tắc:
Theo Nghị định số 22/ 1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 quy định việc đền bù thiệt hại
khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc gia, lợi ích công cộng, nguyên tắc
đền bù thiệt hại về đất như sau: Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tùy từng trường hợp cụ thể người có
đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất, giá trị đền bù không lớn hơn
100% và không nhỏ hơn 60% giá trị hiện có của tài sản bị thu hồi.
4.2.2 Phương pháp tính mức đền bù thiệt hại về tài sản:
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền vơí đất được đền bù
theo mức thiệt hại thực tế:
- Mức đền bù thực = Giá trị hiện có của nhà và công trình + Một khoản tiền bằng một
tỷ lệ(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình.
Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60%
giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công
trình phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được định bằng tỷ lệ phần trăm giá trị của nhà,
công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, côn trình là mức
giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực trực thuộc Trung ương ban hành theo mức quy
định của nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND do tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được tính
bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá
chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của nhà
nước.
- Đối với nhà công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần
diện tích còn lại không sử dụng được thì được đền bù thiệt hai cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần
diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị của công trình bị phá dỡ và đền bù
toàn bộ chi phí sửa chữa hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ
đền bù các chi phí tháo dỡ, lắp đặt vận chuyển và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ,
lắp đặt, vận chuyển.
- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố, được
đền bù từ 1.000.000đ đến 3.000.000 nếu di chuyển sang tỉnh khác thì được đền bù từ
3.000.000 đến 5.000.000. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quy
định.
4.3 Lập phương án tái đinh cư:
- 4.3.1 Nguyên tắc của việc bố trí tái định cư.
Ưu tiên bố trí cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc
-
diện đối tượng chính sách xã hội: Người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương
binh, bệnh binh.
Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để đền bù có hạn mức thì đền bù bằng đất ở
-
cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: Hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù
bằng đất ít theo một tỷ lệ % thống nhất nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng đất tối
thiểu với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2 , ở đô thị là 40m2 . Số chênh lệch về diện tích và
giá đất được đền bù bằng tiền.
Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định thì
-
người giao đất ở mới tại khu tái định cư được giao bằng mức tối thiểu theo quy định và phải
nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành.
4.3.2 Yêu cầu của phương án tái định cư.
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, căn cứ vào quy
-
mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị
thu hồi đất phải di chuyển nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết
định hoặc ủy quyền cho UBND quận huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và
tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung, khu tái định cư phân tán cho phù hợp với
tình hình kinh tế của địa phương.
Việc xây dựng tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ
-
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng.
Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn
-
xây dựng ở Đô thị hoặc ở nông thôn.
Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được
-
xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của
địa phương.
5. Các chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất:
- - Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ ở
được tính trong thời hạn là 6 tháng.
- Hỗ trợ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di
chuyển thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh cho đến khi sản xuất, kinh doanh trở lại hoạt
động bình thường tại địa điểm mới.
- Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải di chuyển làm nghề
khác do bị thu hồi đất. Nếu có nhu cầu tuyển lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao
động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi.
Việc chuyển đổi chỗ ở của những người trong các đối tượng phải di dời khi GPMB
đã làm mất đi nguồn thu nhập chủ yếu như các hộ nông dân ở khu vực ngoại thành mất đất,
không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ nông dân ở Đô thị trước đây nhờ có vị trí thuận lợi
kinh doanh nay bị chuyển đ I chỗ khác cũng khó xác định công việc mới. Để giải quyết vấn
đề bức xúc này chúng ta cần có hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo công ăn việc làm.
II. Thực tiễn triển khai công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây
dựng khu đô thị mới.
Các yếu tố quan trọng trong thực tiễn triển khai giải phóng mặt bằng.
1.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai:
Những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất
phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các
dự án ngày càng tăng, công tác đền bù GPMB gặp nhiều khó kh ăn, những mặt hạn chế, tiêu
cực, của cấp có thẩm quyền trong công tác GPMB chưa được khắc phục kịp thời, không ít
các trường hợp, đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng
đất của các chủ vi phạm luật đất đai hoặc không có chứng thư pháp lý. Tình trạng tranh chấp
đất đai hoặc không, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hay vì
những quyết định sai chế độ, chính sách của cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu
hiệu giảm. Vì vậy, tăng cường công tác quản lý đất đai Nhà nước về đất đai, nâng cao năng
lực thể chế ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm
giải quyết tốt các mối quan hệ pháp luật đất đai. Đồng thời, vai trò quản lý nhà nước có tác
- động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách GPMB trong thời kỳ hình thành và phát triển
thị trường bất động sản. Yếu tố này được thể hiện qua 5 nội dung sau:
Th ứ nhất: Công tác điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản
-
đồ địa chính, thông qua đó tạo cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban đầu được xác
định, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và khu vực của dự án.
Th ứ hai: Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền địa
-
phương chưa được đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ hở tạo điều
kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn đất. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất mang tính
tính ước lượng, giưa kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự
án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị sai lệch, tác động,tác động đến tính
khả thi của kế hoạch và tiến độ GPBM khi có dự án.
Th ứ ba: Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn luôn biến động theo sự phát
-
triển của nền kinh tế - xã hội, trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đai nói
chung, chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
chú trọng, nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hóa quy định của pháp luật đất đai chưa
đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý chưa cao.
Th ứ tư: Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác động
-
đến công tác GPMB. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
là điều kiện bắt buộc, có địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất được
giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ giao định, tình trạng quản lý đất đai thiếu
chặt chẽ, diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chênh lệch nhiều so với
hiện trạng, trường hợp lấn chiếm đất công đang phổ biến ở nhiều địa phương, hiện tượng
thừa vẫn được tính thêm, thiếu lại rút bớt, hậu quả này dẫn đến việc xây dựng giá đền bù
theo diện tích sử dụng đất cho người bị sai lệch là nguyên nhân gây khiếu kiện của nhân
dân khu vực có dự án.
Th ứ năm: Lập quản lý hệ thống sử dụng đất công có vai trò quan trọng hàng đầu
-
để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác
định tính pháp lý. Trước khi có Luật đất đai 1998, hệ thống tài liệu đất đai, đất đai được
- thiết lập chủ yếu trên kết quả số liệu của bản đồ giải thửa, sổ kê mục, thống kê đất đai, nội
dung sổ sách, phản ánh từng loại đất, chủ sử dụng đất, nhưng không đề cập đến cơ sở pháp
lý của đất đai. Việc quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mỗi chủ một giấy
gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh họat trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo đạc
khép kín trong toàn xã mới cấp được ). Thực tế, vẫn có hộ gia đình cá nhân được cấp nhiều
lần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do công tác quản lý hoặc do ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sai thẩm quyền
Công tác định giá đất và giá đất:
Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hối đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc trong
vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ đã được điều chỉnh 2 lần,
nhưng đối với khung giá đất hiện hành, nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp
thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thì người dân chưa
chấp thuận, nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận vì giá đất trong quan hệ
sở hữu toàn dân ở nước ta là một vấn đề rất mới. Trong điều kiện hiện nay, thực trạng tốt
công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong quản lý,
sử dụng đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư
nước ngoài và giải quyết được mục tiêu công bằng dân chủ trong xã hội.
Quá trình thực hiện các chính sách về giá đất trong những những năm qua, đang tồn
tại nhiều vấn đề bất cập, đó là:
Việc xác định hệ số K cũng như việc xác định hệ số K còn nhiều điểm chưa tỏ
-
như: giá thị trường bình quân, phương th ức cập nhật, xử lý thông tin giá thị trường chậm,
hậu quả là một số địa phương xác định hệ số K một cách tùy tiện.
Giá xác định đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trên thực tế, đơn giá
-
đền bù được xây dựng trên cơ sở khung giá đất được ban hành từ nhiều năm trước, trong khi
giá chuyển nhượng lại rất cao, nhất là đối với khu vực đất Đô thị.
Nhà nước chưa có chế định cụ thể để điều tiết lợi ích đối với các trường hợp bị
-
giải tỏa một phần, trong thực tế, khi có những quy định cụ thể về chính sách đền bù thỏa
đáng đối với người bị thu hồi đất một phần đất cùng với cách xác định giá đất.
- Chính phủ chưa có quy định về đền bù đất chuyên dùng cho tổ chức không do
-
nhà nước giao và đền bù đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp, quy định về giá cho
trường hợp bị giải tỏa nhiều giai đoạn, trong khi giá thị trường thay đổi thường xuyên.
Những năm qua, Chính phủ chưa thành lập được cơ quan chuyên trách về định
-
giá đất nói chung và định giá đất cho mục đích đền bù nói riêng.
Thời gian qua, sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và chủ đấu tư chưa chặt chẽ
-
trong việc xác định phương án đền bù, địa phương thiếu sự quan tâm, chỉ đạo, hướng dẫn,
kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn.
Tính pháp chế:
Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói
chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác đền bù GPMB và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất. Các yếu tố tác động bao gồm:
Thứ nhất: Đối với c ơ chế chính sách
- Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu vực đô thị,
với quy định tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đô thị và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để áp giá đền bù giải tỏa có nhiều phức tạp.
- Đối với các hộ gia đình có khuôn viên đất ở, việc sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong đó không xác định rõ diện
tích đất đã được giải quyết theo NĐ 04/ CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ, tuy nhiên việc
hướng dẫn thi hành Nghị định này chưa đầy đủ, chưa kịp thời, dẫn đến việc áp dụng lúng
túng, không thống nhất ở địa phương.
- Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác GPMB và cơ chế phối hợp hành động
chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến đ ộ của các chủ đầu tư, hội đồng đền bù trì trệ trong việc
lập và thẩm định phương án, cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng
mắc phát sinh trong quá trình thực hiện
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền
-
chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất so sánh khiếu kiện
làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
Sự phối hợp giữa các cấp, các nghành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức
-
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra
giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở.
Về trình độ dân trí, sự hiều biết pháp luật của nhân dân các địa phương còn
-
nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù GPMB chưa
được chính quyền các cấp, hội đồng đền bù các dự án coi trọng, vì vậy, tình trạng người dân
không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương, chính sách pháp luật dẫn đến các trường hợp
bị vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù ngày càng nhiều, gây thiệt hại kinh tế
của Nhà nước và các dự án đầu tư
Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù
thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi
của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản. Nhưng trong thực tế, nhiều người dân do
nhận thức chưa đầy đủ chính sách pháp luật của nhà nước, lợi dụng kẽ hở của pháp luật
nhiều hộ gia đình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ
trợ như vậy là chưa thỏa đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…
Công tác giải phóng mặt bằng hiện nay ở Hà Nội:
2.
Phương án đền bù:
Trong các cuộc điều tra xã hội gần đây cho thấy, phương án đền bù bằng tiền cho đến
thời điểm này là phương án được áp dụng phổ biến, vì trên thực tế quỹ đất phục vụ cho việc
đền bù GPMB và tái định cư còn lại không đáng kể nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù
bằng đất và lập khu tái định cư. Mặt khác, với một số lượng lớn các hộ phải di dời để
GPMB, có hộ diện tích đất bị thu hồi lớn thì việc đền bù cho họ một diện tích với giá trị
tương đương là rất khó
- Tỷ lệ đền bù bằng đất và tái định cư là rất thấp, hầu hết địa điểm tái định cư cũng như
cơ sở hạ tầng nơi tái định cư không thỏa mãn yêu cầu của người bị ảnh hưởng như không
thể kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xã… nên rất nhiều trường hợp
người bị thu hồi đất lựa chọn phương án đền bù bằng tiền.,
Chính sách hỗ trợ:
Chính sách đào tạo một số dự án có thực hiện nhưng sau đào tạo, số lao động
-
được tạo nghề vẫn không đủ trình độ kỹ thuật, tay nghề được làm việc ở các nhà máy xí
nghiệp vì thời gian đào tạo nghề quá ít, chất lượng đào tạo kém ( dự án khu công nghiệp Sài
Đồng- Gia Lâm- Hà Nội ), nhiều trường hợp người bị ảnh hưởng sau khi đào tạo chuyển
nghề, đi làm được thời gian ngắn lại bị đào thải do tay nghề yếu.
Tình trạng không có việc làm các khu vực có dự án ngày càng tăng, nhất là đối
-
với chiếm dụng diện tích đất nông nghiệp quy mô lớn, vì vậy sự di dân tự do vào các thành
phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài về xã hội là điều để các cấp có thẩm quyền, thành
phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài về xã hội là điều để các cấp có thẩm quyền, chính
quyền địa phương, tổ chức chính trị, xã hội quan tâm, có biện pháp khắc phục kịp thời.
Diện tích đền bù, giá đất đền bù
2.3.1 Diện tích đền bù:
Cách xác định hạn mức đất ở được đền bù so với quy định trong khu vực điều
-
tra còn tùy tiện, không thống nhất. Cách xác định hạn mức đất ở áp dụng không giống nhau,
cùng loại đất khu dân cư, độ dao động hạn mức đất ở từ 150 m2 đến 400m2 ở xã Kim Lũ
huyện Sóc Sơn.
Nhiều dự án tính hạn mức đất bằng cách phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo quy
-
định và hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội có sự chênh lệch về diện tích thực trạng đang sử
dụng và diện tích tính theo bản đồ, phần còn lại đền bù theo đất vườn liền kề hoặc đất trồng
cây lâu năm, mặc dù trước khi thu hồi đất, người bị ảnh hưởng đã phải đóng thuế theo cùng
một loại đất thổ cư.
ở Sóc Sơn ( Hà Nội), khi xây dựng phương án đền bù cho các hộ dân bị thu hồi đất,
cán bộ xã đã cho phép người sử dụng đất khai giảm hạng đất để giảm thuế sử dụng đất nông
nguon tai.lieu . vn
