Xem mẫu
- Đề tài: Các bạn là một nhóm tư vấn cấp cao của công ty bất động sản Mỹ,
công ty đang có dự định đầu tư vào các bất động sản là các văn phòng cho
thuê tại các cao ốc ở Hà Nội, hãy tư vấn cho công ty có nên thực hiện việc
M&A toàn bộ số 10.000m2 tại Viet Tower không? Giá cao nhất mà công ty có
thể thực hiện là bao nhiêu? Lập báo cáo đánh giá và tư vấn cho công ty về
hoạt động đầu tư này.
I) Cơ sở lý luận
Liên quan đến việc ra quyết định trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầu
tư cũng như các chuyên gia tư vấn cần thực hiện hai bước quan trọng:
- Nghiên cứu thị trường
- Phân tích tài chính khả thi
1.1 Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhất
trong quá trình tạo lập và thực thi kế hoạch kinh doanh BĐS, nhà đầu tư cần phải
nắm bắt thị trường kịp thời.
Trình tự nghiên cứu thị trường
− Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu
+ Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người nghiên cứu cần xác định rõ việc
nghiên cứu cần trả lời được những câu hỏi gì?
+ Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm đem lại được những thông tin hữu dụng từ hoạt
động nghiên cứu.
− Bước 2: Thu thập và phân tích dữ liệu
+ Thu thập và phân tích tình hình kinh tế quốc tế và trong nước có ảnh hưởng đến
môi trường đầu tư và kinh doanh BĐS như thế nào?
+ Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế kinh doanh tại địa phương, nơi có BĐS
- dự đinh đầu tư : tình thế kinh doanh đặc thù, xu hướng tăng trưởng nhân khẩu ...
+ Phân tích đánh giá cụ thể BĐS dự định đầu tư: lợi thế và bất lợi của BĐS dự
định đầu tư, phân tích các bất động sản cùng loại mang tính cạnh tranh.
− Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích
Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành bằng cách sử dụng
mô hình dự đoán của Myers & Beck sau:
Hiện tại Tương lai
Phạm vi khu vực hay Mức thuê và tỷ lệ không Dự đoán mức thuê, tỷ lệ
toàn thị trường gian, nhân khẩu và hiện không gian, nhân khẩu và
trạng kinh tế kinh tế
(1)
(2) (4)
(3) (4) (4)
BĐS cá biệt và thị Đặc trưng vật chất, nhu Dự đoán về kinh doanh
trường khu vực cầu, giá thuê, thị phần BĐS cá biệt đó trong
của BĐS tương lai
Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường: Đảm bảo các nội dung sau:
-
+ Tổng quan nghiên cứu: sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiên
cứu, nguồn tư liệu, các giả thiết và kết luận.
+ Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia địa
phương và xu thế tăng trưởng nhân khẩu, từ đó giải thích mối quan hệ của nó tới
cung cầu BĐS.
+ Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, số liệu
tương quan về vị trí...
+ Phân tích nhu cầu: dự đoán về tổng lượng nhu cầu và tốc độ tăng trưởng nhu
- cầu đối với các loại hình BĐS.
+ Phân tích cung: khảo sát về lượng cung BĐS hiện tại và dự đoán về lượng cung
trong tương lai.
+ Phân tích cạnh tranh: so sánh ưu điểm và nhược điểm của BĐS hiện có với các
BĐS của đối thủ cạnh tranh.
+ dự đoán thu nhập: đánh giá thu nhập do BĐS đem lại , từ đó nhà đầu tư có nên
đưa ra quyết định đầu tư BĐS hay không? Có nên chỉnh sửa hay bán BĐS không?
1.2 Phân tích tài chính khả thi
Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với các câu hỏi:
việc đầu tư BĐS có khả thi hay không? Giá kinh doanh BĐS tối thiểu là bao nhiêu
để đảm bảo thu nhập, giá đầu tư BĐS bao nhiêu để đảm bảo lợi nhuận. Bên cạnh
việc sử dụng các phương pháp thẩm định dự án đầu tư như sử dụng các chỉ tiêu:
NPV, IRR... các nhà đầu tư BĐS còn có thể sử dụng hai phương pháp sau để phân
tích tài chính khả thi của đầu tư BĐS trên cơ sở đặt kế hoạch đầu tư đó vào hoàn
cảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính.
Phương pháp cửa trước ( sử dụng phù hợp với người đi
1.2.1
vay)
Phương pháp cửa sau ( sử dụng phù hợp với người cho
1.2.2
vay)
II) Báo cáo đánh giá thị trường và tư vấn đầu tư vào Viêt Tower
2.1 Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê
Nguồn cung trong tương lai được dự báo tăng nhanh và sẽ vượt xa nguồn cầu. Đây
sẽ là cơ hội cho khách thuê vì lúc đó giá thuê sẽ thấp hơn kèm theo nhiều ưu đãi,
còn chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh.
Xu hướng nguồn cung
Hiện nay tổng diện tích văn phòng là hơn 760.000 m2, tăng 2% so với quý trước và
tăng 27% so với cùng kì năm ngoái.
- Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là những nguồn cung chính cho
thị trường văn phòng, chiếm 67% tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội.
Cầu Giấy vẫn là quận có tốc độ tăng trưởng diện tích văn phòng cao nhất, với
tốc độ tăng khoảng 130% so với cùng kì năm trước.
Theo thống kê về tình hình bất động sản Hà Nội quý 2 của CBRE cho thấy
• Văn phòng hạng A tại Hà Nội có 14 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho
thuê khoảng 137.000m2.
• Văn phòng hạng B có 37 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng
330.000m2 và hạng C có 57 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng
200.000m2.
• Trong quý III sẽ có thêm hai tòa nhà hạng A đi vào hoạt động là Sentinel
Place và Grand Plaza Tower với tổng diện tích sàn gần 60.000m2.
• Từ nay đến cuối năm 2010 sẽ có thêm một số tòa nhà hạng B đi vào
hoạt động với tổng diện tích sàn khoảng 50.000m2 trong đó có tòa nhà Song
Da Twin Tower.
• Năm 2011, nguồn cung trên thị trường tiếp tục tăng mạnh với các dự án
đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện.
• Hiện khu trung tâm có dự án EVN Tower tại phố Cửa Bắc đang hoàn
thiện với khoảng 16.000m2 sàn, Keangnam đang xây dựng và có thể đưa
vào sử dụng năm 2011 với khoảng 90.000m2 sàn, Mipec Tower trên đường
Tây Sơn khoảng 23.000m2, dự án Pearl Phương Nam trên đường Trường
Chinh với khoảng 65.000m2.
• Tính chung vào năm 2011, nguồn cung văn phòng Hà Nội có thêm
khoảng 149.000m2 sàn.
• Đến năm 2013 lượng cung văn phòng cho thuê tăng lên rất lớn, dự kiến
Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 1,7 triệu m2 sàn của tất cả các hạng,
trong đó hạng A vào khoảng 590.000m2 và hạng B khoảng 383.000m2.
- Nguồn cung văn phòng hiện tại theo hạng, Q1/ 2011
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills
Xu hướng nguồn cầu
Nguồn cầu về diện tích văn phòng tăng mạnh la do nhu cầu từ các ngành th ương
mại-dịch vụ, ngân hàng-chứng khoán-bảo hiểm, sản xuất, và các tổ chức phi chính
phủ.
- Do có kỳ nghỉ Tết nguyên đán, diện tích văn phòng cho thuê thêm giảm mạnh, 63%
so với quý trước. Tổng diện tích cho thuê thêm đạt gần 19.000m2. Trong đó, văn
phòng hạng C tiếp tục giữ thị phần lớn nhất với diện tích đạt gần 9.300 m2 chiếm
49%.
Nhu cầu về diện tích văn phòng dưới 150 m2 vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất với 53%.
Nhu cầu đối với diện tích dưới 300 m2 có xu hướng tăng. Thị trường Hà Nội có
nhiều yêu cầu thuê văn phòng diện tích trên 1.000 m2.
Xu hướng về giá cả
Năm 2010 thị trường văn phòng Hà Nội có nhiều biến động, nổi lên là nguồn cung
tăng quá mạnh với sự xuất hiện của nhiều tòa cao ốc mới đi vào hoạt động, dẫn
đến dư thừa về nguồn cung. Giá thuê tại các tòa nhà cũng giảm đáng kể so với
năm 2009. Thị trường văn phòng hạng A chịu sự ảnh hưởng mạnh nhất.
Giai đoạn trước khi khủng hoảng tài chính, nhu cầu thuê văn phòng tăng trưởng ổn
định trong vài năm. Nguồn cung còn hạn chế và chưa đáp ứng được nhu cầu. Giá
thuê liên tục tăng, và đạt đỉnh vào cuối năm 2008 đầu năm 2009 với giá thuê của
văn phòng hạng A trung bình khoảng 54 USD/m2.
Những năm về trước nhu cầu văn phòng cho thuê thường tập trung chủ yếu ở khu
vực nội thành. Một xu hướng mới hiện nay, văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội
đang được nhiều người quan tâm. Charm Vit Tower và Keangnam Hanoi Landmark
Towers, Crown Plaza,… là những nguồn cung mới cho khu vực này.
Trong quý 2 năm 2010, thị trường văn phòng Hà Nội có xu hướng giảm cả về giá
và tỷ lệ lấp đầy.
Giá thuê văn phòng hạng A ở mức 39,66USD/m2/tháng, giảm 5,9% so với quý
trước. Đây là lần đầu tiên kể từ quý 3/2007, giá chào thuê trung bình phân khúc văn
phòng hạng A ở mức dưới 40USD/m2.
Trong khi đó, các toà nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt,
phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại là 26,42 USD/m2. Tỷ lệ
lấp đầy trung bình đạt 87%.
- Trong khi đó, ở phân khúc hạng A, do không có nguồn cung mới trong quý 2 nên tỷ
lệ trống tại các tòa nhà cũng đã được cải thiện, giảm 1 ,75% so với quý trước, đạt
mức 7,51% trống của toàn phân khúc.
Đối với phân khúc hạng B, dù đã giảm được 3,32% nhưng tỷ lệ trống của phân
khúc này vẫn tương đối cao, ở mức 18,24%.
Bên cạnh đó, xu hướng mới hiện nay là các chủ nhà thường giảm giá cho thuê
những hợp đồng dài hạn. Những hợp đồng thuê dài hạn này thường có thời hạn
khoảng 47 năm, như vậy khi ký hợp đồng sẽ đem lại lợi ích không nhỏ cho khách
thuê.
Giá thuê của các hợp đồng dài hạn thường dao động từ 1200 USD đến 3200
USD/m2.
Tỷ lệ trống (nguồn: Knight Frank)
Văn phòng cho thuê thường tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành. Một xu hướng
mới hiện nay, văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội đang được nhiều người quan
tâm. Charm Vit Tower và Keangnam Hanoi Landmark Towers là hai tòa nhà văn
phòng sắp đi vào sử dụng sẽ tạo ra một nguồn cung lớn tại khu vực này.
Giảm giá cho thuê những hợp đồng dài hạn cũng đang là xu hướng hiện nay. Lợi
ích thương mại của các hợp đồng cho thuê dài hạn đối với các tổ chức cũng như
với các nhà đầu tư có thể lên tới 47 năm. Dù rằng họ sử dụng hay cho thuê để thu
lợi nhuận thì những hợp đồng cho thuê dài hạn như vậy cũng sẽ thể hiện sự linh
- động trong việc đầu tư.
Giá thuê trong dài hạn biến động từ 1.200 USD đến 3.200 USD/m2 cho một hợp
đồng và vào khoảng 2,5 USD đến 26,5 USD/m2/tháng.
Thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ gặp áp lực trong việc tìm khách cho thuê khi
khách thuê ở Hà Nội bắt đầu thay đổi thói quen với nhiều lựa chọn, có ưu thế
trong việc đàm phán giá... nên họ sẽ chọn văn phòng nào rẻ nhất, dịch vụ tốt nhất.
Hoạt động thị trường
Công suất thuê của toàn thị trường tăng nhẹ trong khi giá thuê không thay đổi so
với quý 4/2010. Công suất thuê trung bình toàn thị trường tăng 1% so với quý
trước, đạt 90% trong khi giá thuê trung bình đạt 26 USD/ m2/ tháng.
Hoạt động thị trường văn phòng Hà Nội, Q1/2011
Thị trường văn phòng cho thuê dài hạn tại Hà Nội bao gồm 23 toà nhà với giá chào
bán sơ cấp của tất cả các hạng ổn định so với quý trước, từ khoảng 1.000 USD –
2.500 USD/ m2 cho thời hạn thuê 30 đến 49 năm, chưa bao gồm VAT.
Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Savills Vietnam tại Hà Nội cho biết, năm
2011 thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do
nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu. Hoạt động của thị trường văn phòng
hạng A tại khu vực trung tâm có xu hướng ổn định, công suất thuê tăng nhẹ. Tuy
nhiên, hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm 2011 dự báo sẽ sụt
- giảm bởi nguồn cung lớn được đưa vào thị trường
Viet Tower
Địacchỉ: 1 Thái Hà, ng Đa, TP. Hà Nội
H
Q. Đố
Điện thoại: (84-4) 220 0220
Website: cbrevietnam.com
Email: hanoi.marketing @ cbre.com
ự
Viet Tower là o ao ốc văn phòng và cửa hàng cho thuê ở quận Đống Đa, Hà
c
h c á
Nội. Dự án có 18 tầng bao gồm luôn cả 2 tầng hầm với tổng diện tích lên
n
tới 25,000 m2. Trong đó 15,000 m2 của 6 tầng đầu tiên dành cho các cửa
hàng bán lẻ và 10,000 m2 của 10 tầng còn lại dành cho khối văn phòng.
- Nguy cơ khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê
(Đăng ngày 19 tháng 03 năm
2010
Theo nhận định của nhiều chuyên gia ngành
BĐS, nhu cầu văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ
vào năm 2010 vì kinh tế Việt Nam đã có dấu
hiệu phục hồi tích cực, các công ty nước
ngoài đang quay lại Việt Nam, các DN trong
nước đang mở rộng kinh doanh ... Tuy nhiên,
dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu
m2 diện tích văn phòng cho thuê hạng các từ
khoảng 100 dự án,
riêng trong năm 2010 sẽ có 170,00 m2 văn
phòng được tung vào thị dẫn đến nguy
cơ
khủng hoảng thừa phân khúc BĐS này.
Hà Nội và TP. TP.Hồ Chí Minh: Giá giảm, cung tăng
Kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy,
TP. Chí Minh là khu vực giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất tại châu Á.
Cụ thể, vào đầu năm 2010, giá thuê văn phòng tại một số tòa nhà thuộc khu vực
trung tâm Thành phố đã giảm gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tòa
nhà mới xây dựng xong vẫn chưa khai thác hết diện tích cho thuê, trong khi
một số công trình lớn lại sắp hoàn thành và đưa vào sử dụng như Tòa nhà tài
chính - thương mại Bitexco Financial Tower.
Nguy cơ khủng hoảng thừa cũng dần hiện hữu tại Hà Nội khi giá thuê đã tuột
dốc 20-25%
trong năm 2009. Trong khi đó, năm 2010 tại đây sẽ có nhiều dự án văn phòng
được hoàn
- thành. Dự án lớn nhất là Keangnam Landmark Tower ở Mỹ Đình, khởi công
vào tháng 8 /
2007 với tổng vốn đầu tư hơn 1,05 tỷ USD. Theo kế hoạch, dự án này được
hoàn thành vào tháng 10/2010 sẽ cung cấp một lượng lớn văn phòng diện tích
cho thuê.
Một dự án văn phòng lớn khác tại Mỹ Đình là Crown Văn phòng nằm trong
khách sạn tổ hợp, văn phòng, nhà ở Crown Plaza trên đường Lê Đức Thọ.
Dự kiến, dự án này hoàn thành vào tháng 4 / 2010. Đây là tòa cao ốc gồm 2
tầng hầm, 23 tầng cao và 2 tầng kỹ thuật với tổng diện tích xây dựng
khoảng 18,200 m2, diện tích cho thuê là 12,500 m2.
Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho
thuê ở Hà Nội đạt hơn 600,000 m 2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009.
Các văn phòng mới đi vào vận hành đã cung cấp thêm một diện tích đáng kể,
chiếm khoảng 18% tổng cung. Trong khi đó, công suất cho thuê tiếp tục suy
yếu và giảm khoảng 2% so với quý III/2009. Cụ thể, công suất cho thuê văn
phòng hạng A giảm 18%; công suất cho thuê của văn phòng hạng B giảm
nhẹ ở mức 1%; công suất cho thuê của văn phòng hạng C giảm hơn
10% so với quý III/2009 .
Nhiều địa phương tỷ lệ lấp
đầy thấp
Cũng theo kết quả khảo sát mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường văn
phòng cho thuê tại Đà Nẵng phát triển nhanh trong thời gian qua là kết
quả của tăng trưởng kinh tế ấn tượng và môi trường này đầu tư thuận lợi
tại địa phương . Trong quý IV/2009, thị trường Đà Nẵng có tổng số 19 cao
ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 62,500 m2. Giá thuê văn phòng tại
Đà Nẵng dao động trong khoảng từ 5-17 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình
giảm nhẹ so với quý III/2009, trong đó giá thuê cao nhất thuộc về các
cao ốc lớn như Indochina Riverside Tower và Đà Nẵng Software Park là 17
- USD/m2/tháng. Tỷ lệ thuê văn phòng trong quý IV/2009 là khoảng 69%, tăng
khoảng 13% so với quý III/2009.
Tại Bình Dương, thời điểm tháng 2 / 2010 có thêm 4 tòa nhà văn phòng cho
thuê mới với tổng diện tích sử dụng cho thuê là 1,670 m2, nâng tổng số
cao ốc văn phòng tại Bình Dương lên 6 cao ốc với tổng diện tích cho thuê
là 3,520 m2. Giá thuê trung bình tại thời điểm này khoảng 10 và
USD/m2/tháng công suất hoạt động chỉ có 47%.
TP. Nha Trang hiện chỉ có ba cao ốc văn phòng cho thuê, cung cấp khoảng
5,275 m2 diện tích cho toàn thị trường. Giá thuê trung bình tại thị trường văn
phòng Nha Trang được ghi nhận vào khoảng 13USD/m2/tháng. Công suất
cho thuê tại thời điểm tháng 2 / 2010 giảm mạnh, còn trung bình khoảng
79% so với mức 91% trong tháng 11/2009.
Quay về mức giá
thực tế
Theo nhận định của Savills, năm 2010 và các năm tiếp theo, khi nguồn
cung phát triển mạnh, văn phòng cho thuê sẽ phải quay về với những mức
giá thực tế hơn. Các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng các quyết định
đầu tư vào phân khúc này. Mặt khác, ngay cả khách thuê cũng trở nên
chuyên nghiệp và tinh tế hơn khi ý thức được rằng họ đang có rất nhiều lựa
chọn. Và hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường cao hơn, bên cạnh
các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lý
hơn.
Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê nói riêng không phải là một thị
trường với đặc trưng là tính thanh khoản mà điểm khác biệt của thị
trường này là tính dài hạn. Ông
- Matthew powell, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội của Savills Việt Nam nhận định: "Thị
trường BĐS Việt Nam tuy không còn trẻ nhưng rất tiềm năng. Biến động đó thật
ra đây là biểu hiện của quá trình tiến hóa 'của thị trường này ".
Theo đầu tư chứng khoán
Dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở và trung tâm thương mại CT4 với tổng mức đầu tư
khoảng
1.200 tỷ đồng, cao 45 tầng tại Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội dự kiến sẽ khởi công
vào quý 3 năm 2009.
Diện tích đất xây dựng Dự án là 5.672m2, cao 45 tầng cao (80.000m2 sàn) và 3 tầng
hầm (15.000m2 sàn), trong đó 5 tầng dưới là văn phòng cho thuê, còn lại là căn hộ cao
cấp có diện tích từ 120 -150m2/căn. Dự kiến hoàn thành Dự án vào cuối năm 2012.
Nguồn đọc thêm:
http://www.xaluan.com/modules.php?
name=News&file=article&sid=114407#ixzz0j5DwtqYi
II) Phân tích tài chinh khả thi
Để tư vấn cho công ty có nên thực hiện M&A toàn bộ số 10.000m2 diện tích cho thuê làm
văn phòng tại Viet Tower hay không? Giá mua cao nhất mà công ty này có thể chấp nhận
trả là bao nhiêu? Chúng ta sẽ sử dụng phương phân tích cửa trước và cửa sau để đánh giá
dự án
1. Phương pháp cửa trước:
• Đối với khoản vay ( nhánh sơ đồ bên phải)
Đơn vị: USD
Chỉ tiêu Giá trị
STT
Giá thành bán( giá trị đầu tư BĐS)
1 15.000.000
Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn đầu tư)
2 75%
Giá trị khoản vay tối đa (1*2)
3 11.250.000
Hệ số hoàn trả ( tháng) ( tra bảng C4)
4 0.011011
Hệ số hoàn trả (năm) (4*12 tháng)
5 0.132132
Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm (3*5)
6 1.486.485
- • Đối với khoản vốn chủ sở hữu ( nhánh sơ đồ bên trái)
Chỉ tiêu Giá trị
STT
Tỷ lệ vốn CSH (tính trên tổng vốn đầu tư)
7 25%
Giá trị vốn CSH đầu tư (tối thiểu) (1*7)
8 3.750.000
Chi phí sử dụng vốn CSH (tối thiểu)
9 8%
Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của CSH (8*9)
10 300.000
Chỉ tiêu Giá trị
STT
Thu nhập thực kinh doanh (6+10)
11 1.786.485
Phí kinh doanh (USD/m2) (dùng để trang trải các chi phí duy tu,
12 150
thay thế…)
Diện tích kinh doanh (m2)
13 10.000
Tổng phí kinh doanh (12*13)
14 1.500.000
Tổng thu nhập thực tế (11+14)
15 3.286.485
Tỷ lệ tổn thất không gian
16 8%
Tổng thu nhập tiềm năng [15/(1-tỷ lệ tổn thất không gian)]
17 3.572.266
Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m2)
18 357,2266
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi [(14+6)/17] 83,6%< mức tối
19
đa
Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 1,2= hệ số đảm
20
bảo trả nợ tối
thiểu
Nhận xét: nhìn vào chỉ tiêu 19, 20 ta thấy dự án là khả thi vì ít tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên
do tính toán theo phương pháp phân tích khả thi cửa trước chỉ thoả mãn yêu cầu của
người đầu tư chứ không thoả mãn được yêu cầu của người cho vay nên ta cần xét các
hạng mục trên từ góc độ của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa
sau.
2. Phương pháp phân tích cửa sau :
Giai đoạn 2009 là năm thị trường BĐS phân khúc thị trường thuê văn phòng ở Hà Nội có
nhiều biến động và giá cho thuê văn phòng bình quân tại thị trường Hà Nội lúc này vào
khoảng 29 USD/m2/tháng tức là 348 USD/m2/năm.
Đơn vị: USD
- CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
Tổng thu nhập dự kiến (giá thuê * diện tích
1 348 * 10.000 = 3.480.000
KD)
Tỷ lệ tổn thất không gian
2 8%
Tổng thu nhập thực dự kiến ( ( 1 )* ( 1 - 8% ) ) 3.201.600
3
Tổng phí kinh doanh
4 150 * 10.000 = 1.500.000
Thu nhập kinh doanh dự kiến ( 3 - 4 )
5 1.701.600
* Đối với khoản vay :
Đơn vị: USD
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
Hệ số đảm bảo nợ vay ( tối thiểu )
6 1,2
Số tiền trả nợ ( năm ) ( 5 / 6 )
7 1.418.000
Hệ số trả nợ ( tháng ) PMT(12%;20)
8 0,011011
Hệ số trả nợ ( năm )
9 0,132132
Lượng tiền vay ( vốn gốc ) tối đa ( 7 / 9)
10 10.731.692,55
* Đối với khoản đầu tư của chủ sở hữu :
Đơn vị: USD
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
Luợng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được
11 283.600 USD
hưởng ( tối thiểu ) ( 5 – 7 )
Chi phí sử dựng vốn CSH ( tối thiểu )
12 8 % / năm
Luợng vốn CSH có thể đầu tư ( tối đa ) ( 11/ 12 )
13 3.545.000 USD
Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS ( Giá BĐS mà
14 14.276.692,55 USD
nhà đầu tư có thể mua cao nhất ) ( 13 + 10 )
Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư ( 10/14 ) 75,17 % > 75 %
15
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi ( 4 + 7 ) / 1
16 83,85 % < 85 %
Hệ số đảm bảo trả nợ ( 5/7 )
17 1,2 = 1,2
Nhận xét :
+ Giá BĐS mà nhà đầu tư có thể mua cao nhất là : 14.276.692,55 USD.
II. Đánh giá hiệu quả đầu tư:
Đơn vị: USD
- CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
Giá thành bán ( Giá trị đầu tư BĐS )
1 15.000.000
Tỷ lệ vay
2 75 %
Giá trị khoản vay tối đa ( 1 * 2 )
3 11.250..000
Hệ số trả nợ ( tháng ) ( Tra bảng C4 )
4 0,011011
Hệ số trả nợ ( năm )
5 0,132132
Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm ( 3
6 1.486.485
*5)
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
Tỷ lệ vốn CSH
7 25 %
Giá trị vốn CSH đầu tư ( 1 * 7 )
8 3.750.000
Chi phí sử dụng vốn CSH ( tối thiểu )
9 8%
Lượng tiền lãi vốn yêu cầu chủ sở hữu ( 8 * 9 )
10 300.000
Thu nhập thực kinh doanh(6+10) : 1.786.485 USD
* Đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư:
CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ
STT
a. Xác định thu nhập trước thuế của CSH:
Thu nhập thực kinh doanh
1 1.786.485
Số nợ phải trả ( năm )
2 1.486.485
Thu nhập trước thuế của CSH
3 300.000
b. Xác định giá trị vốn CSH đầu tư
4 Giá mua BĐS 15.000.000
Giá trị khoản vay tối đa
5 11.250.000
Giá trị vốn CSH đầu tư
6 3.750.000
7 OCR=1/4 11,9%
8 EDR=3/6 8%
Nhận xét :
- OCR = 11,9 % nghĩa là thu nhập kinh doanh thực mong muốn của doanh nghiệp
-
trên giá trị BĐS
EDR = 8% nghĩa là tỷ lệ sinh lời trước thuế của doanh nghiệp.
-
III. Kết luận:
Doanh nghiệp có thể thực hiện dự án đầu tư trên vì nó đảm bảo khả năng thanh toán nợ
đúng hạn tuy nhiên khả năng sinh lời của dự án là không cao. Vì vậy, doanh nghiệp cần
phải tính toán và cân nhắc kỹ hơn nếu có 1 dự án nào khác; Cần phải so sánh và đánh giá
hiệu quả đầu tư để có lựa chọn hợp lý nhất .
nguon tai.lieu . vn
