- Trang Chủ
- Kinh tế - Thương mại
- Khóa luận tốt nghiệp: Vấn đề cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005 - 2008 - Thực trạng và giải pháp
Xem mẫu
- n í
T R Ư Ờ N G ĐẠI H Ọ C NGOAI T H Ư Ơ N G
KHOA KINH T Ê V À KINH DOANH Q U Ố C T Ế
C H U Y Ê N N G À N H KINH T Ế ĐÔI NGOẠI
K)fflo3
KHOA LUẬN TỐT NGHIỆP
ềtài:
VẤN ĐỂ CHO VAY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CỦA
C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM GIAI Đ O Ạ N
2005-2008 - THỰC TRẠNG V À GIẢI PHÁP
ị THU- VỊÍ-.U Ị
Ẽầ
Sinh viên thực hiện : Hoàng Quỳnh Giang
Lạp : Trung 2
Khoa : 43G - KT&KDQT
Giáo viên hưạng dẫn : ThS. Lé Phương Lan
Hà Nội - Tháng 06/2008
ạ
- Khoa luận tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU Ì
C H Ư Ơ N G 1: C ơ S Ở L Ý T H U Y Ế T V Ề V Â N Đ Ể CHO V A Y K I N H D O A N H
B Ấ T Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I V I Ệ T N A M
G I A I Đ O Ạ N 2005-2008 4
ì. Tổng quan về Ngân hàng thương mại 4
/. Khái niệm 4
2. Chức năng 5
2.1. Chức năng trung gian t i chính
à 5
2.2. Chức năng trung gian thanh toán 5
2.3. Chức năng tạo tiền 6
l i . Tổng quan về hoạt động kinh doanh bải động sàn 7
/. Tổng quan vê bất động sản 7
1.1. Khái niệm bờt động sản 7
1.2. Đặc diêm bờt động sản 8
1.3. Khái niệm thị trường bờt động sản lo
1.4. Đặc điểm thị trường bờt động sàn lo
2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản 15
2.1. Lợi nhuận 15
2.2. Rủi ro 16
2.3. Những yếu tố ảnh hường đến hoạt động kinh doanh bờt động sàn 18
2.3.1. Các chính sách quàn lý vĩ mô của Nhủ nước 18
2.3.2. Các yếu tố của thị trường 20
3. Tác động qua lại giữa các ngân hàng thương mại và thị trường bái động
sỳn 21
n i . Tổng quan về hoạt động cho vay kinh doanh bát động sản 22
1. Khái niệm 22
2. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bát đọng sản 23
3. Những yêu lố ảnh hường đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản cùa các ngân hàng thương mại Việt Nam 23
3.1. Rui ro tín dụng và rủi ro l i suờt
ã 23
3.2. Biến động của giá vàng và USD 24
3.3. Tính chờt của hoạt động kinh doanh bờt động sàn ">()
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
3.4. K h ả năng t h u h ồ i v ố n c ủ a các ngân hàng thương m ạ i t r o n g h o ạ t đ ộ n g
c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản 26
3.5. T h ô n g t i n b ấ t cân x ứ n g trên thị trường bất đ ộ n g sản 26
3.6. C á c chính sách điều tiết vĩ m ô c ủ a N h à n ư ớ c 27
3.7 T i n h hình k i n h tê tài chính t r o n g và ngoài n ư ớ c 28
C H Ư Ơ N G 2: T H Ự C T R Ạ N G CHO V A Y KINH D O A N H B Á T Đ Ộ N G S Á N
C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT N A M GIAI Đ O Ạ N 2005-
2008 30
ì. Thực trạng thị trường bất động sàn Việt Nam giai đoạn 2005-2008 ĩũ
ì. Tóc độ đó thị hóa và nhu cầu về nhà ở tăng mạnh 30
2. Giá bát động sản phát triển theo xu hướng ngày càng tăng Ì2
3. Nhu câu vốn vay bát động sản kháng ngừng tăng lẽn ?7
4. Một số hiện tượng có anh hưởng tiêu cực trong kinh doanh bất động
sản 37
li. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản c ủ a các Ngân hàng
thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008 41
/. Thục trạng dư nợtíndụng và tỳ lệ nợ xấu của các ngán hàng thương
mại trong hoạt động cho vay bát động sản giai đoạn 2005-2008 41
2. Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại trong giai đoạn thị trường bất động sản dóng, băng 45
2 1 T h ự c trạng
. 45
2.2 N g u y ê n nhân 48
2.3 Á n h h ư ở n g t ừ h o ạ t đ ộ n g c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản cùa các ngân
hàng thương m ạ i t r o n g t h ờ i k ỳ thị trường bất đ ộ n g sản đ ó n g băng 50
2.3.1 Đôi với nên kinh tế vĩ mô 50
2.3.2 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất dộng sản 50
2.2.3 Đói với các ngân hàng thương mại 51
2.2.4 Đối với khách hàng 52
3. Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân
háng thương mại Việt Nam trong giai đoạn thị trường bất động sản phớt
triển tốt 53
31 T h ự c trạng
. 53
3 2 N g u y ê n nhân
. 56
3.3 A n h h ư ở n g t ừ hoạt đ ộ n g k i n h d o a n h bất đ ộ n g sàn c ủ a các ngán hàng
thương m ạ i t r o n g t h ờ i k ỳ thị trường b ấ t đ ộ n g sản phát t r i ể n t ố t 57
3.3.1 Đôi với nên kinh tế vĩ mô 57
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
3.3.2 Đôi với các doanh nghiệp kình doanh bãi động sản 59
3.3.3 Đối với các ngán hàng thương mại ẻo
3.3.4 Dôi với các khách hàng 61
4. Thục trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong giai đoạn
thị trường bất động sản phát triển quá nóng 62
4.1. Thực trạng 62
4.2 Nguyên nhân 63
4.3 Anh hường từ hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển quá nóng
65
4.3.1 Đối với kinh tế vĩ mô 65
4.3.2 Đôi với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sàn 65
4.3.3 Đối với các ngân hàng thương mại 66
4.3.4 Đối với khách hàng 67
C H Ư Ơ N G 3: GIẢI P H Á P N Â N G C A O HIỆU Q U Ả H O Ạ T Đ Ộ N G C H O
V A Y KINH D O A N H B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N C Ủ A C Á C N G Â N H À N G
T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT N A M 68
ì. Định hướng về hoạt động cho vay kinh doanh bát động sàn của các ngủn
hàng thương mại Việt Nam đến năm 2015 68
l i . Giải pháp 70
/. Giải pháp từ phía Chính phủ 70
1.1 Xây dựng chính sách điểu tiết thị trường 70
1 2 Xây dựng và hoàn thiện chính sách quản lí vĩ m ô
. 73
ì.2.1 Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lí thuận lợi 73
ì.2.2 Chính sách thuê phí 73
1.2.3 Chính sách định giá bái động sản 74
1.2.4 Chinh sách tín dụng bối động sản 75
1.3 Nâng cao năng lực lãnh đạo và đồng bộ hóa các cấp quản lý 76
Ì .4. Đổng bộ hoa các chính sách pháp luật về hoạt động kinh doanh bất
động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng
thương mại 78
2. Giải pháp từ phía các ngàn hàng 79
2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Nhà nước 79
2.1.1 Xây d
ng chính sách quàn lí rủi ro 79
2.1.2 Xây diữig và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quà SI
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
2.2 Giải pháp từ các ngân hàng thương mại 83
2.2-1 Núng cao chất lượng thẩm đinh các dự án bất động sản và đánh
giá khá năng chi trà của các dự án Si
2.2.2 Tạo lập và duy trì các nguồn vốn dài hạn ỉ 83
2.2.3 Xay dựng các loại hình cho vay hiệu quà mới 84
2.2.4 Thiết lập và nâng cao chất lượng kênh thôngtínvề thị trưỉmg bất
dộng sản Số
3. Giải pháp từ các nhà kinh doanh bất động sản 86
3. Ì Nâng cao tính khả thi cùa các dự án kinh doanh bất động sản 88
3.2 Nâng cao uy tín của doanh nghiệp 88
3.3 Đ à m bào khả năng hoàn trà vốn cho ngân hàng 89
3.4 Xây dựng kênh thông tin đầy đủ đối với các ngân hàng và các khách
hàng 89
KẾT LUẬN 90
TÀI L I Ệ U T H A M K H Ả O 92
Hoàng Qu
nh Giang 1
Trung 2 - K43G - Kĩ & KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẨU
1. Tính cáp thiết của đề tài
N h ữ n g n ă m gần đáy, sụ phát triển c ủ a nền k i n h t ế thê giới đã đánh dấu sự
đóng góp đáng kể của nền k i n h t ế các quốc gia đang phát t r i ể n ờ Châu Á. t r o n g đó
không thể không nhắc đến bước phát triển c ủ a nền k i n h tế V i ệ t Nam. Bàng việc g i a
nhập t ổ chức thương m ạ i t h ế giới W T O . Việt Nam đã khỉng định được vị t h ế cùa
mình trên trường quốc tê. Điều này không chỉ m ở ra m ộ t giai đoạn phát t r i ể n m ớ i
k h i V i ệ t N a m t r ớ thành đối tác t i n cậy cùa các quốc gia trên toàn t h ế g i ớ i , m à thêm
một lần nữa khỉng định công cuộc hội nhập cùa nước ta với bạn bè trên k h ắ p n ă m
châu.
T r o n g x u t h ế k i n h tế t h ế giới phát t r i ể n m ạ n h mẽ đó, n h u cầu n g u ồ n v ố n để
xây dựng và phát t r i ể n nền k i n h tê trở thành n h u cẩu bức thiết. N h u cầu đó càng t r ở
nên bức thiết đổi với ngành k i n h doanh bất động sản (BĐS) k h i đây là m ộ t ngành
cần m ộ t sô lượng v ố n vay k h ổ n g l ồ đáp ứng những nhu cầu khách quan về B Đ S có
x u hướng ngày m ộ t tăng lên cả về sô lượng và chất lượng. T u y nhiên, k i n h doanh
B Đ S ngoài việc có thể m a n g lại l ợ i nhuận cao lại là m ộ t ngành t i ề m ẩn y ể u t ố r ủ i ro
rất lớn. Điều này đã khiên ngành k i n h doanh B Đ S gặp n h i ề u khó khăn t r o n g quá
trình vay vốn. đồng thời cũng gây cho các ngân hàng những rắc r ố i t r o n g quá trình
cho vay các d ự án B Đ S . Tác động q u a lại c ủ a ngành k i n h doanh B Đ S và hoạt động
cho vay c ủ a các ngân hàng tạo ra m ộ t sức ảnh hưởng vô cùng l ớ n đối với các lĩnh
vực khác nhau c ủ a nền k i n h tế cả về cường độ và p h ạ m v i ảnh hưởng. N ắ m được các
yếu l ố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S sẽ giúp các nhà đẩu lư
B Đ S có những hướng đi đúng. t h u hút được ngày càng n h i ề u v ố n đầu tư cùa các
ngân hàng, giúp các ngân hàng xác định đúng d ự án đầu tư h i ệ u quả, đồng thời c ũ n g
giúp các nhà quản lí vĩ m õ đề ra được những chính sách quản lí phù hợp và đ ồ n g bộ
đối với ngành k i n h doanh B Đ S cũng như ngành tài chính ngán hàng. Chính vì vậy.
nghiên c ứ u về v ấ n đề c h o vay k i n h doanh B Đ S t r ở thành m ộ t v ấ n đề cấp thiết, đặc
biệt t r o n g quá trình nước ta đang đẩy nhanh công cuộc h ộ i nhập k i n h t ế quốc tế.
Đ â y cũng là lí d o tác g i ả c h ọ n đề tài: " V ấ n đề c h o vay k i n h doanh B Đ S c ủ a các
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
N H T M Việt Nam giai đoạn 2005-2008 - Thực trạng và giải pháp" cho khóa luân
cùa mình.
2. M ụ c đích nghiên cứu của đề tài
- Tim hiểu những đặc điểm, tính chất cùa kinh doanh B Đ S và hoại động cho
vay kinh doanh BĐS của các ngán hàng, đồng thời làm rõ mối liên hệ. tác động qua
lại của hai hoạt động này trong bối cảnh nền kinh tế biến động từ năm 2005 đến
năm 2008.
- Phân tích, đánh giá thực trạng kinh doanh BĐS cùa các chủ dự án và hoạt
động cho vay kinh doanh BĐS của các ngán hàng thương mại (NHTM) Việt Nam
trong giai đoạn 2005-2008.
- Trên cơ sậ nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S cùa
các N H T M Việt Nam, tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quà cho
vay kinh doanh BĐS của các N H T M Việt nam, hạn chế những mặt tiêu cực. tạo môi
trường đẩu tư hiệu quả nhất trong hoạt động kinh doanh BĐS và cho vay k i n h doanh
B Đ S trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ và sâu rộng hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động cho vay kinh doanh B Đ S
của các N H T M Việt Nam bao gồm các N H T M quốc doanh và các N H T M cổ phần.
- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh
doanh B Đ S trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 đổng thời đưa ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS đến năm 2015.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Khóa luận dựa trên các quan điểm của Đảng và nhà nước về sự phái triển
kinh tế. sự phân tích của các cơ quan hữu quan về những vấn đề có liên quan đến nội
dung của để tài.Vì đề t i mang tính thực tiễn nên khóa luận cũng kết hợp sử dụng
à
phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp nghiên cứu tổng hợp. so sánh,
đối chiếu, thống kẽ.. .để minh họa cho ý tưậng của tác già.
5. Kết câu của khóa luận
Ngoài lời mậ đầu và phần kết luận, khóa luận được chia thành các chương với
bô cục như sau:
ĩ
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
Chương í: Cơ sà lý thuyết về vấn đề cho vay kinh doanh bối độiiíỊ sàn của các
ngăn hàng thương mại Việt Nam
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cùa cức ngân
hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008
Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cho vay kinh doanh bất động sàn của các
ngăn hàng thương mại Việt Nam.
Em rất cảm ơn giảng viên Ths Lê Phương Lan đã tận tinh hướng dẫn em hoàn
thành khóa luận này.
V ấ n để nghiên c ứ u rất rộng và m a n g tính chuyên m ô n nên t r o n g quá trình
viết khóa luận không thể tránh khái những sai sót. Rất m o n g được sự góp ý cùa ihâv
cô và các bạn.
Hoàng Quỳnh Giang 3 Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG Ì
C ơ SỞ L Ý THUYẾT VỀ V Ấ N Đ Ể CHO VAY KINH DOANH B Á T
Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM
GIAI Đ O Ạ N 2005-2008
ì. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. Khái niệm
N g â n hàng t r o n g nền k i n h tế g i ữ m ộ t vai trò vô cùng quan trọng. Là m ộ i đơn vị
k i n h tế đặc biệt, ngân hàng đã góp phần thúc đẩy sự phát t r i ể n bền vững của n ề n
k i n h tẽ, đồng (hời cũng là m ộ t cánh tay đắc lực cùa nhà nước để điều tiết nền k i n h tẽ
vĩ m ô , đ ả m bảo sự phát triển lành mợnh và ổ n định của thị trường. T r o n g hộ thông
ngân hàng, N H T M l ợ i có m ộ t vị trí đặc biệt. V ậ y N H T M được hiểu như t h ế nào?
T h e o D a v i d Begg và Standley Fisher, " N H T M là i r u n g gian t i chính có g i ấ y
à
phép k i n h doanh c ủ a chính p h ủ để c h o v a y t i ề n và m ó các tài khoản tiền gửi kể cả
các tài k h o ả n t i ề n g ử i m à dựa vào đó có thể lưu thông các từ séc'".
Theo D a v i d Cox,' m ọ i N H T M đểu hoat đồng với bí! chức nâng cơ bản! nhân và
g i ữ các k h o ả n t i ề n gửi; c h o phép rút t i ề n và v ậ n hành hệ t h ố n g c h u y ể n tiên: c h o v a y
các k h o ả n tiền gửi dư thừa tới các khách hàng có n h u cẩu v a y vốn" . 2
T h e o pháp lệnh "ngân hàng, hợp tác xã tín d ụ n g và công ty tài chính" ban hành
ngày 24/5/1990. " N H T M là t ổ chức k i n h doanh t i ề n tệ m à hoợt động chù y và
ếu
thường xuyên là nhận t i ề n g ử i cùa khách hàng v ớ i trách n h i ệ m hoàn trả và sử dụng
số t i ề n đó để c h o vay, thực hiện n g h i ệ p vụ chiết khấu và làm phương t i ệ n thanh
toán". T r o n g đó còn q u y định rõ N H T M q u ố c doanh là N H T M được thành lập bằng
1 0 0 % v ố n ngân sách nhà nước; N H T M c ổ phần là N H T M được thành lập dưới hình
thức công ty c ổ phần t r o n g đó m ộ t cá nhân hoặc m ộ t tổ chức không được sở hữu s ố
cổ phân c ủ a ngán hàng vượt quá tỷ lệ d o ngân hàng N h à nước ( N H N N ) q u y định.
1
Kinh tế học tập ì li, NXBGD. Đ H K T Q D 1992. trang 335.
,
2
David Cox. nghiệp vụ ngân hàng hiện đợi. NXB Thống kê. trang 26.
4
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tót nghiệp
Từ những quan điểm trẽn có thể đưa ra một khái niệm ngắn gọn về N H T M . đó
là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ với mục tiêu chính là
thu lợi nhuận.
2. Chức năng
N H T M có ba chức năng cơ bản:
2.1. Chức năng trung gian tài chính
Ngán hàng là mội tổ chức trung gian tài chính với hoỏt động chủ yếu là chuyên
tiết kiệm thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc với hai loỏi cá nhân và tổ chức trong nền
kinh tế. Thứ nhất là cá nhân và tổ chức tỏm thòi thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu cho
tiêu dùng và đầu lư vượt quá Ihu nhập và vì thê họ là những người cần bổ sung vốn.
Thứ hai là các cá nhân và tổ chức thăng dư trong chi tiêu. tức là thu nhập cùa họ lớn
hơn khoản chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ và do vậy họ có tiền để tiết kiệm. Sự lổn
tỏi của hai loỏi cá nhân và tổ chức trên hoàn toàn độc lập với ngân hàng. Điều tất
yêu là tiền sê chuyển từ nhóm (hữ hai sang nhóm thứ nhất nếu cả hai cùng có lợi.
Như vậy, thu nhập gia tăng là động lực tỏo ra mối quan hệ tài chính giữa hai nhóm.
Nêu dòng tiền di chuyển với điều kiện phải quay trỏ lỏi với mội lượng lớn hơn trong
một khoảng thời gian nhất định thì đó là quan hệ tín dụng. Trung gian tài chính đã
làm tăng thu nhập cho cả hai nhóm cá nhân và tổ chức trên, vì thế ngân hàng khuyến
khích cả tiết kiệm và đầu tư. Một đóng góp khác cùa ngân hàng là họ sẵn sàng chấp
nhận các khoản cho vay nhiều rủi ro trong khi lỏi phái hành các chứng khoán íl rủi
ro cho người gửi tiền. Thực tế. các ngân hàng tham gia vào kinh doanh rủi ro.
2.2. Chức năng trung gian thanh toán
Ngân hàng trở thành trung gian thanh toán lớn nhất hiện nay ở hầu hết các
quốc gia. Thay mặt khách hàng, ngân hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa và
dịch vụ. Các hình thức mà ngân hàng sử dụng phục vụ cho việc thanh toán rất đa
dỏng như thanh toán bằng séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu. các loỏi t h ẻ . . . . cung cấp mỏng
lưới thanh toán điện tử, kết nối các quỹ và cung cấp tiền giấy khi khách hàng cán.
Các ngân hàng còn thực hiện thanh toán bù trừ với nhau thông qua ngân hàng Trung
ương hoặc thông qua các trung tâm thanh toán. Các trung tâm thanh toán quốc tế
được thiết lập đã làm tăng hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
trờ thành t r u n g tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ đắc lực c h o nền
k i n h tê loàn cẩu.
2.3. Chức năng tạo tiến
T i ề n có m ộ t chức năng quan trọng là làm phương tiện thanh toán. Thông q u a
hoạt động c h o vay, các ngân hàng cũng tạo phương tiện thanh toán k h i các k h o ả n
l i ề n g ử i được m ỏ rộng l ừ ngân hàng này sang ngán hàng khác. K h i khách hàng t ạ i
một ngàn hàng sử dụng khoản tiền vay để c h i trà thì sẽ tạo nên k h o ả n thu (tức làm
tăng sẻ dư tiền gửi) c ủ a m ộ t khách hàng khác tại m ộ t ngân hàng khác l ừ đó tạo r a
các k h o ả n c h o vay m ớ i . Các ngân hàng riêng lẻ chì có t h ể cho vay t r o n g giới hạn d ự
trữ dư thừa cùa mình nhưng toàn bộ hệ t h ẻ n g ngân hàng l ạ i có t h ể tạo ra m ộ i k h ẻ i
lượng tiền g ử i (tạo phương tiên thanh toán) gấp bội thông q u a hoại động c h o v a y
(tạo tín dụng).
Trên t h ế g i ớ i , c h o vay tiêu dùng và cho vay k i n h doanh B Đ S là dịch vụ tài
chính p h ổ biến nhất c ủ a ngân hàng t r o n g những n ă m gần đây. M ờ rộng c h o vay B Đ S
cũng là cách các N H T M tránh sự cạnh tranh gay gắt l ừ các ngân hàng nước ngoài.
T u y nhiên, thực t ế ở các nước cho thấy chỉ có các ngân hàng có n g u ồ n v ẻ n dài hạn
lớn và có đ ộ i n g ũ nhân viên thông thạo t r o n g việc đánh giá giá trị tài sán và t r o n g
luật pháp vé B Đ S m ớ i t h u được thành công t r o n g hoạt đ ộ n g cho vay B Đ S . N h ữ n g
yếu t ẻ này ở N H T M n ộ i địa còn rất kém. C h o vay k i n h doanh B Đ S với kỳ hạn dài và
tỷ trọng l ớ n ờ m ộ t sẻ N H T M c ổ phần d ễ gặp r ủ i ro về thanh k h o ả n vì 8 0 % - 9 0 %
n g u ồ n v ẻ n h u y động cùa các N H T M V i ệ i N a m chỉ có kì hạn t ừ 12 tháng trở xuẻng.
Cho vay dài hạn chứa đ ự n g nhữna n g u y cơ r ủ i r o tín dụng đáng kể b ờ i nhiều v ấ n đề
có thể x ả y r a bao g ồ m cà những thay đ ổ i tiêu cực t r o n g điểu k i ệ n k i n h tê, t r o n g lãi
suất, t r o n g "sức k h ỏ e " c ủ a người đi vay...trong suẻt kỳ hạn vay. N g a y cả ngân hàng
các nước có trình độ q u ả n trị r ủ i ro cao như M ỹ cũng thường gặp r ủ i ro t r o n g hoạt
động c h o vay k i n h doanh B Đ S và gần đây nhất là bài học về k h ủ n g hoảng thị trường
nhà đất và c h o vay B Đ S cùa M Ỹ n ă m 2007.
Hoàng Quỳnh Giang 6 Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
l i . T Ổ N G Q U A N V Ề H O Ạ T Đ Ộ N G KINH D O A N H B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N
1. Tổng quan về bất động sản
1.1. Khái niệm bát động sẩn
V i ệ c phân loại tài sản thành "động s ả n " và "bất động s ả n " có n g u ồ n g ố c t ừ
Luật c ố L a M ã , theo đó "bất động sản" không chỉ là đất đai, c ủ a cài t r o n g lòng đất
m à còn là tất cả n h ữ n g gì được tạo ra d o sức lao động c ủ a c o n người trên m à n h đất.
B Đ S bao g ồ m các công trình xây dựng, m ù a m à n g , cây trầng... và tất cả n h ữ n g gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền v ớ i đất đai, những vật trẽn m ậ t đất cùng v ớ i
những b ộ phần c ấ u thành lãnh thầ.
Pháp luật n h i ề u nước đều thống nhất ở c h ỗ c o i B Đ S g ồ m đất đai và những tài
sản g ắ n liền v ớ i đất đai. T u y nhiên hệ thống pháp luật m ỗ i nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ờ quan điểm phân loại và tiêu chí phán loại, tao ra cái g ọ i là
k h u vực giáp ranh g i ữ a động sàn và B Đ S .
Háu hết các nước đều coi B Đ S là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai,
không tách r ờ i v ớ i đất đai, được xác định với vị trí địa lý c ủ a đất (Điề 517, 5 1 8
u
L u ậ t D á n Sự C ộ n g H ò a Pháp, Điểu 86 L u ậ t D â n Sự Nhạt Bản, Điều 130 L u ậ t D â n Sự
Cộng H ò a Liên Bang Nga, Điề 94, 9 6 L u ậ t D á n Sự Cộng H ò a Liên Bang Đức...).
u
T u y nhiên, N g a q u y định cụ t h ể B Đ S là "mảnh đất" c h ứ không phải đất đai nói
chung. V i ệ c g h i nhận này l h ợ p l bởi đất đai nói c h u n g là b ộ phận của lãnh t h ầ
à í
không thể là đôi lượng cùa giao dịch dãn sự.
T u y nhiên, m ỗ i nước l ạ i có quan n i ệ m khác nhau về n h ữ n g tài sản "gắn l i ề n "
với đất đai được c o i là B Đ S . Điề 5 2 0 L u ậ t D â n Sự Pháp q u y định " m ù a m à n g chưa
u
gặt, trái cây chưa bứt khái cây là B Đ S , n ế u đã bứt khái cây thì c o i là đ ộ n g sản".
Tương t ự q u y định này cũng được thể hiện ở L u ậ t D á n Sự N h ạ t Bản, B ộ L u ậ t D â n Sự
Bắc K ỳ và Sài G ò n cũ. T r o n g k h i đó, L u ậ t D â n Sự Thái L a n q u y định : " B Đ S là đất
đai và những vật gắn l i ền v ớ i đất đai, bao g ồ m cả n h ữ n g q u y ể n gắn l i ền v ớ i việc s ở
hữu đất đai". L u ậ t D â n Sự Đ ứ c đưa ra khái n i ệ m " B Đ S bao g ồ m đất đai và n h ữ n g tài
sản gắn với đất."
N h ư vậy, có hai cách diễn đạt chính. T h ứ nhất, miêu tả c ụ thể n h ữ n g gì được
coi là "gắn l i ền v ớ i đất đai", và d o v ậ y là B Đ S . T h ứ hai, không g i ả thích rõ vềkhái
n i ệ m này và dẫn t ớ i các cách h i ể u rất khác nhau vé n h ữ n g tài sản "gắn l i ền v ớ i đất
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
đai". Luật D ã n Sự N g a n ă m 1994 q u y định về B Đ S đã có n h ữ n g điểm khác biệt đáng
chú ý so v ớ i các Luật D á n Sự t r u y ề n thống. Điểu 130 c ủ a luật này m ộ t mặt, liệt kê
tương t ụ theo cách c ủ a các Luật Dân Sự t r u y ề n thống, m ặ t khác, đưa ra khái n i ệ m
c h u n g về B Đ S là "những đối tượng m à dịch c h u y ể n sẽ làm t ổ n hại đến giá trị c ủ a
chúng". Bẽn cạnh đó luật này còn liệt kê những vật không liên q u a n g i đến đất đai
như "tàu biến, m á y bay, phương tiện vũ t r ụ . . . " cũng là các B Đ S . T h e o Bộ L u ậ t D â n
Sự nước C ộ n g hòa X H C N V i ệ t N a m n ă m 2005. tại điều 174 có q u y định: " B Đ S là
các tài sẩn bao g ồ m đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cà các
tài sẩn gắn l i ề n v ớ i nhà. công trình xây dựng đó: các tài sẩn khác gắn l i ề n v ớ i đất
đai; các tài sẩn khác d o pháp luật q u y định".
C ó thể thấy, khái n i ệ m B Đ S rất rộng, đa dạng và cẩn được q u y định cụ t h ể
bằng pháp luật cùa m ỗ i nước. C ó n h ữ n g tài sẩn có quốc g i a c h o là động sẩn t r o n g
k h i các quốc g i a khác lại liệt kê vào danh m ụ c B Đ S . H ơ n nữa, các q u y định về B Đ S
của V i ệ t N a m là khái n i ệ m m ờ m à cho đến nay chưa có các q u y định cụ thể ve danh
m ụ c các tài sẩn này.
1.2. Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, B Đ S là hàng hóa có vị trí c ố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có k h ẩ năng d i dời được. Đ ặ c điểm này là do B Đ S luôn gắn liền v ớ i đất đai,
m à đất đai có đặc điểm là có vị trí c ố định và có g i ớ i hạn về d i ệ n tích và không gian.
Đ ặ c điếm này ẩnh hưởng lớn đến thị trường B Đ S , đến k i n h doanh B Đ S . Do đó, vị trí
của B Đ S như địa điểm cụ thể, môi trường k i n h tê, chính trị. xã h ộ i , pháp lý. cẩnh
quan, kết cấu hạ tầng... c ủ a hàng hóa B Đ S có ý nghĩa vô cùng q u a n trọng đ ố i v ớ i
giá trị và giá cẩ B Đ S .
Thứ hai. B Đ S là loại hàng hóa có tính láu bền. Tính lâu bển cùa hàng hóa B Đ S
gắn liền v ớ i sự trường t ồ n c ủ a đất đai, loại tài sẩn đo thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu h ủ y ( t r ừ m ộ t số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt l ớ . . . ) . M ặ t
khác, các công trình xây dựng. công trình k i ế n trúc và vật k i ế n trúc thường có t u ổ i
t h ọ cao. có thể hàng trăm năm. N g a y t r o n g nông nghiệp, B Đ S là vườn cây láu n ă m
cũng có thời gian t ồ n tại lâu dài. T u y nhiên tính láu bền c ủ a hàng hóa B Đ S rất khác
nhau, tùy theo t ừ n g loại B Đ S cụ thế. Đ ạ c điểm này ẩnh hưởng l ớ n đến c h i ế n lược
k i n h doanh, đến đầu t u B Đ S cũng như công tác q u ẩ n lý. sử d ụ n g B Đ S .
8
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
Thứ ba, hàng hóa B Đ S m a n g tính cá biệt và k h a n hiếm. Sờ dì như v ậ y là d o sự
khan h i ế m và tính có hạn c ủ a diện tích bể mặt trái đất cũng như c ủ a từng vùng. từng
địa phương, từng k h u vực. từng thừa đất. Tính phúc tạp c ủ a đất đai về địa hình. chất
đài, vị trí, cảnh quan... đã lạo nén sự khan h i ế m và tính cá biệt cùa hàng hóa B Đ S .
M ặ t khác, chính sự đa dạng t r o n g ý tưởng đến thiết k ế xây dựng. c h ế tạo... c ủ a chú
đầu tư cũng như c ủ a các k i ế n trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kê c ũ n g t ạ o
nén tính cá biệt cùa hàng hóa B Đ S .
Thứ tư, hàng hóa B Đ S m a n g nặng y ế u t ố tập quán, thị h i ế u và tâm lý xã h ộ i .
Nhìn c h u n g hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng v ồ i hàng hóa B Đ S thì đặc điểm
này n ổ i t r ộ i hơn. sở dĩ như vậy là vì n h u cầu B Đ S ồ m ỗ i k h u vực, m ỗ i quốc gia, m ỗ i
dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ b ở i y ế u tô tập quán, thị hiếu và lãm lý xã h ộ i ,
thậm chí, còn bao g ồ m cả yếu t ố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm l i n h c ủ a dân c u ở đó.
Thứ năm, hàng hóa B Đ S chịu ảnh hưởng l ẳ n nhau. G i ữ a các hàng hóa B Đ S có
sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá m ạ n h mẽ. Sự ra đ ờ i hay sự hoàn t h i ệ n c ủ a
hàng hóa B Đ S này là điều k i ệ n để ra đ ờ i hoặc mất đi, đế tăng thêm hoặc g i ả m bồt
giá trị và giá trị sử dụng c ủ a hàng hóa B Đ S kia. Thí dụ. việc xây d ự n g các công trình
hạ tầng kĩ thuật và hạ láng xã h ộ i sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự t i ệ n l ợ i và giá trị c ủ a các
công trình xây dựng t r o n g k h u vực. Sự ra đời của m ộ t c o n đường m ồ i sẽ dẫn đến sự
ra đ ờ i c ủ a những tụ điểm dân cư hay các k h u công nghiệp, d u lịch, thương m ạ i . dịch
vụ... b á m theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa B Đ S có chịu sự c h i phối m ạ n h m ẽ c ủ a pháp luật và chính
sách N h à nưồc. B Đ S là loại tài sản quan t r ọ n g c ủ a m ỗ i quốc gia, m ỗ i dân tộc, m ỗ i
cơ quan đơn vị cũng như của m ỗ i người dân. Các quan hệ giao dịch về B Đ S thường
có tác động rất m ạ n h đến hầu hết n h ữ n g hoạt động k i n h tế và xã h ộ i . Đ ể tâng cường
vai trò c ủ a mình. nhà nưồc phải quan tám hơn đến B Đ S . d o đó buộc phải ban hành
nhiều vãn bản pháp luật, nhiều c h ủ trương, chính sách n h ằ m thực h i ệ n việc q u ả n lý
chúng. M ặ t khác. B Đ S gắn Hển v ồ i đất đai m à đất đai. ở bất cứ quốc g i a nào c ũ n g có
pháp luật về đất đai và d o đó, nhìn chung. B Đ S chịu sự c h i p h ố i m ạ n h m ẽ c ủ a pháp
luật và sự quàn lý c ủ a N h à nưồc.
Thứ bảy, hàng hóa B Đ S p h ụ thuộc n h i ề u vào năng lực quản lý. Vì B Đ S thường
có giá trị l ồ n và lâu bền. chịu hao m ò n q u a thời gian. g ồ m n h i ề u chủng loại nên việc
9
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
quản lý chúng khá phức tạp, d o đó đòi h ỏ i người quàn lý phải có năng lực cao và c h i
phí quản lý c ũ n g phải cao hơn so v ớ i các hàng hóa thông thường. Đ ặ c biệt vấn đề
đẩu tư xây d ự n g các công trình xây dựng rất phức tạp. v ấ n đề k i n h doanh h a y c h o
thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, vãn phòng... c ũ n g đòi h ỏ i cần có
những nghiên c ứ u cụ thể và c h i phí c h o quản lý c ũ n g rất cao.
1.3. Khái niệm thị trường bát động sản
C ó n h i ề u cách h i ể u khác nhau về thủ trường B Đ S , song dù là cách h i ể u t h ế nào
đi nữa thì điều quan t r ọ n g là chúng ta cần h i ể u được bản chất c ủ a khái n i ệ m này.
Tất cả các quan hệ giao dủch về B Đ S thông q u a quan hệ hàng hóa. tiến tệ được
coi là quan hệ thủ trường và tạo nên thủ trường B Đ S . B Đ S khác v ớ i các loại hàng hóa
khác ờ c h ỗ chúng không chỉ được m u a bán m à còn là đ ố i tượng c ủ a nhiều giao dủch
khác như c h o thuê, t h ế chấp, c h u y ể n dủch q u y ể n sử đụng. D o đó. thủ trường B Đ S
hoàn c h i n h không thể chí là quan hệ giữa người mua và người bán vé B Đ S m à còn là
nơi d i ễ n ra các giao dủch liên quan đến B Đ S như cho thuê, t h ế chấp, bảo h i ể m và
c h u y ể n dủch q u y ề n sử dụng B Đ S .
N h ư vậy, thủ trường B Đ S có thể được h i ể u như sau:
Thủ trường B Đ S là tổng t h ể các giao dủch về B Đ S dựa trên các quan hệ hàng
hóa, tiền tệ d i ễ n ra t r o n g m ộ t không gian và thời gian nhất đủnh.
T r o n g cách d i ễ n đạt thông thường, thủ trường B Đ S được nhắc đến là nơi diên ra
các quan hệ giao dủch về B Đ S , tại đó n h ữ n g người m u a và người bán tác đ ộ n g q u a
lại lẫn nhau để xác đủnh giá cả và số lượng hàng hóa, dủch vụ B Đ S được giao dủch.
T r o n g cách d i ễ n đạt này, khái n i ệ m "nơi" không đơn thuần là chỉ đủa điểm m à
nó bao h à m các y ế u t ố không gian và thời g i a n k h i các quan hệ giao dủch về B Đ S
d i ễ n ra.
1.4. Đặc điểm thị trường bất động sẩn
Hàng hóa B Đ S là loại hàng hóa đặc biệt, khác v ớ i các loại hàng hóa nên thủ
trường B Đ S c ũ n g có n h ữ n g đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tích cách biệt giữa hàng hóa v ớ i đủa điểm giao dủch. Đ ố i v ớ i hàng
hóa thông thường, đủa điểm giao dủch thường là ớ nơi h i ệ n d i ệ n c ủ a hàng hóa giao
dủch, còn đ ố i v ớ i hàng hóa B Đ S . đủa điểm giao dủch l ạ i cách biệt v ớ i hàng hóa B Đ S
giao dủch. Đ ó là do đặc điểm c ủ a hàng hóa B Đ S : có vủ trí c ố đủnh. không t h ể d i d ờ i
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
được. Hoạt động giao dịch B Đ S thường được giao dịch trên các c h ợ hàng hóa B Đ S
ảo. Các c h ợ này rất đa dạng, có t h ế là các t r u n g tâm giao dịch l ớ n ( c h ợ địa ốc), c ũ n g
có t h ể là m ộ t địa điểm n h ỏ hẹp v ớ i các vật dụng đơn sơ t ố i t h i ế u , cũng có t h ể tại nhà
riêng, tại nhà hàng, quán nước, q u a m ạ n g internet... đều tạo nên c h ợ giao dịch B Đ S .
Q u a n hệ giao dịch B Đ S không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay c h ợ
giao dịch m à phải trải q u a các khâu như:
- Đ à m phán tại c h ợ giao dịch, c u n g cấp c h o nhau các thõng t i n về B Đ S giao
dịch.
- K i ể m tra thực địa đế xác nhận có thực và k i ế m tra độ chính xác c ứ a thông t i n
về B Đ S .
- Đ ă n g ký pháp lý.
T ừ đặc điểm này c h o thây:
- K i ể m soát thị trường B Đ S không t h ế như v ớ i thị trường các hàng hóa khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất x ứ n g u ồ n gốc, chất lượng... m à phải thông
qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Q u a n hệ giao dịch B Đ S không thể tiến hành t r o n g m ộ t thời gian ngắn, do đó
dễ gặp các biên c ố c ứ a thực t i ễ n như b i ế n động c ứ a giá cả, thay đ ổ i cùa pháp luật
hay sự thay đ ổ i c ứ a các điều k i ệ n môi trường... Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch t r o n g m ộ t thời điểm nhất định, thời gian d i ễ n ra các khâu c ứ a quá
trình giao dịch càng kéo dài, tính r ứ i r o càng cao, do vậy m u ố n nâng cao tỷ lệ thành
cóng c ứ a các giao dịch B Đ S thì điều quan t r ọ n g là tìm các g i ả i pháp rút ngắn
khoảng thời g i a n d i ễ n ra các khâu c ứ a quá trình giao dịch.
- M ọ i đ ố i tượng t h a m g i a vào thị trường B Đ S đều phải trải q u a đầy đứ các khâu
giao dịch trên. Đ ó là điều có tích chất bắt buộc đ ố i v ớ i thị trường B Đ S chính thức,
có k i ể m soát c ứ a N h à nước.
Thứ hai. thị trường B Đ S thực chất là thị trường giao dịch các q u y ề n và l ợ i ích
chứa đựng t r o n g B Đ S . Đ ặ c điểm này d o đặc điểm c ứ a đất đai q u y dinh. Đ ặ c điếm
cứa đất đai là không hao m ò n hay không m ấ t đi ( t r ừ các trường hợp đặc biệt) và
người có q u y ể n sờ h ữ u hay có q u y ề n sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các
hàng hóa khác. Điều m à h ọ m o n g m u ố n là các q u v ề n hay các l ợ i ích d o đất đai
m a n g l ạ i . D o đó. k h i x e m xét giá cả đất đai. không t h ể xác định giá trị c ứ a nó như
li
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tót nghiệp
xác định giá trị của hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh
lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và lính khu vực sâu sắc. B Đ S có đặc
điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế. xã hội
của tạng vùng, tạng khu vực. Do đó, cung và cẩu B Đ S ở các vùng, các khu vực rất
phong phú và đa dạng, tạ số lượng, kiểu cách, mẫu mã. chất lượng đế quy m ô và
n
trình độ phát triển. Mạt khác, B Đ S còn có đặc điểm l phụ thuộc vào tàm lý. tập
à
quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung
và cẩu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS tạ nơi này sang nơi khác. cũng như
không thể di chuyển lãm lý, tập quán thị hiếu tạ vùng này, khu vực này sang vùng
khác, khu vực khác, do đó, thị trường B Đ S mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thực tế cho thấy, thị trường B Đ S ở các đõ thị, ờ các vùng đang trong quá trình đô thị
hóa, ở các trung tâm kinh tế , chính trị, văn hóa, du lịch... thường có quv mô. trình
đọ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Tạ đặc điểm này cho thấy sự biế động các quan hệ giao dịch BĐS thường chì
n
diễn ra ở tạng vùng, quan hệ cung cầu giá cả B Đ S chỉ ảnh hưởng trong một vùng.
mội khu vực nhất định, í có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường
t
B Đ S các vùng, các khu vực khác. Đổng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt
chúng trong tạng vùng, tạng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh
tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thế lấy quan hệ cung cẩu hay giá
cả B Đ S của vùng này. khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường BĐS l thị trường không hoàn hảo. Mặc dù thị trường B Đ S
à
có nội dung rất phong phú nhưng là thị Irường không hoàn hảo. Sớ dĩ như vậy l do
à
các thông tin về hàng hóa B Đ S trong thị trường không đầy đủ và phố biến rộng r i
ã
như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các B Đ S cùng loại khó chính xác vì các
tiêu chí đánh giá B Đ S không chính xác như đối với các loại hàng hóa khác (các kết
cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý... đểu được đo
lường một cách tương đối. khó chính xác). B Đ S mang tính vùng và khu vực. chúng
không liền kể nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh
cạnh tranh một cách đầy đù. Hơn nữa. số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi
loại B Đ S đểu có số lượng nhò. không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Hoàng Quỳnh Giang 12 Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
Đ ặ c điểm này dẫn đến nhưng vân đề sau:
- Giá cả B Đ S không hoàn toàn là giá cả cạnh t r a n h hoàn hão. t r o n g nhiều
trường hợp là giá sàn phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có l ợ i t h ế độc q u y ề n , n h ờ đó
có thể thu l ợ i cao. Giá cả độc q u y ề n luôn m a n g lại l ợ i ích cao c h o người có q u y ề n
đối v ớ i B Đ S .
- K h i giá cả biến động tăng, tính độc q u y ề n cùa người c u n g c ũ n g làm tăng
thêm làm giá cả B Đ S sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường
B Đ S càng sôi động. càng dễ tạo nên các cơn sốt c ủ a B Đ S .
Thứ năm, c u n g về B Đ S phản ứng chằm hơn so với biến động về cẩu và giá cả
BĐS.
Đ ố i v ớ i các hàng hóa thông thường, quan hệ c u n g cầu và giá cá thường d i ễ n ra
theo q u y luằt c h u n g là: k h i cầu tăng đầy giá lẽn sẽ kích thích tăng c u n " cân bằng v ớ i
cầu và giá lại q u a y trử lại mức cân bằng. T u y nhiên, đôi v ớ i hàng hóa B Đ S . k h i cầu
tăng, c u n g B Đ S không thế phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đ ó là
do đặc điếm cùa B Đ S là thời gian để lạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các
công trình xây dựng cần phải có thời gian đê tìm hiểu m ọ i thõng t i n về đất đai, làm
thủ tục c h u y ể n nhượng, x i n phép xây dựng, thiết kế, t h i công...
Sự phản ứng c ủ a cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biên động cùa giá cả theo
hướng tăng l ẽ n , hình thành những cơn sốt giá B Đ S . D o v ằ y N h à nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ c u n g cầu về B Đ S . đạc biệt là có các giải pháp để
bình ổ n thị trường B Đ S , hạn c h ế và k i ể m soát sự gia tâng c ủ a cầu vé B Đ S không
chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cẩu già tạo)
Thứ sáu, thị trường B Đ S là thị trường khó thâm nhằp. sờ dĩ như v ằ y là vì hàng
hóa B Đ S không bầy bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác. người m u a và
bán B Đ S không có cơ h ộ i và đủ lượng thông t i n để lựa c h ọ n được thị trường với B Đ S
cân giao dịch. H ơ n nữa. vì B Đ S thường có giá trị lớn. người m u a và bán B Đ S thường
í có k i n h n g h i ệ m t r o n g giao dịch đối v ớ i loại hàng hóa này, k h i giao dịch lại phải
t
hoàn tất n h i ề u thủ tục, do đó đ ố i v ớ i cả người m u a cũng như người bán đều mất rất
n h i ề u công sức để tìm h i ế u thị trường, tìm k i ế m thông t i n .
D o vằy, k h i thực hiện các giao dịch trên thị (rường B Đ S . cần phải có các nhà tư
vấn, môi g i ớ i , đó là những người được đào tạo cơ bản. có k i ế n thức k i n h doanh, am
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
- Khoa luận tốt nghiệp
h i ế u pháp luật, n h i ề u k i n h nghiệm. V ớ i sự t h a m g i a c ủ a họ. các giao dịch B Đ S sẽ dẻ
dàng hơn. T h ự c tế cho thấy nếu lực lượng tư v ấ n môi g i ớ i k é m phát t r i ể n (hì sự v ậ n
hành cùa thị trường B Đ S sẽ k é m hiệu quả, c h i phí giao dịch B Đ S sẽ cao. D o đó.
phải coi lư vấn, môi giới (rong giao dịch B Đ S là m ộ t nghề chuyên nghiệp, độc lập.
Ngoài việc t ổ chức các tổ chức tư vấn, mói g i ớ i thõng thường, cẩn phát h u v vai trò
của các tổ chức tín d ụ n g t r o n g tư vấn, môi g i ớ i giao dịch B Đ S vì chính các t ổ chức
này k h i thực h i ệ n n g h i ệ p vụ cho vay đã có những bước t h ẩ m định pháp lí cẩn thiết
và định giá B Đ S .
Thứ bảy, thị trường B Đ S chịu sự chi p h ố i c ủ a y ế u t ố pháp luật. B Đ S là loại tài
sản có giá trị l ớ n , d o đó việc quản lí c ủ a N h à nước đối v ớ i chúng bằng pháp luật là
cơ sở để đảm bảo an loàn c h o các giao dịch B Đ S . M ọ i B Đ S đều được N h à nước quàn
lí như đăng kí, cấp g i ấ y chứng nhận q u y ề n sở hữu, q u y ề n sử dụng cũng như các biên
động c ủ a chúng. M ọ i giao dịch B Đ S phải có sự giám sát của N h à nước. đặc biệt
t r o n g khâu đăng kí pháp lý. Sự (ham g i a c ủ a N h à nước vào thị trường B Đ S thông q u a
yếu t ố pháp luật sẽ làm cho thị trường B Đ S ổn định và an toàn hơn. B Đ S được đăng
kí pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được t h a m g i a vào tất cà các
giao dịch, m u a bán, c h u y ể n nhượng, trao đ ổ i , cho thuê, t h ế chấp, góp v ố n liên
doanh, c ổ phẩn... H ơ n nữa, thống q u a kiêm soát thị trường B Đ S . N h à nước lăng
được n g u ồ n thu ngán sách t ừ t h u ế đôi v ớ i các giao dịch B Đ S .
Thứ tám, thị trường B Đ S có m ố i liên hệ mật thiết v ớ i thị trường vốn. Đ ặ c điểm
này bắt n g u ồ n t ừ đặc điểm của B Đ S là có giá trị l ớ n , d o đó. m ọ i giao dịch đẩu tư
k i n h doanh B Đ S đòi h ỏ i m ộ t lượng v ố n lớn. L ư ợ n g v ố n này, được h u y đ ộ n g t ừ thị
trường vốn. T h ự c t ế c h o thấy nếu không có m ộ t thị trường v ố n phát t r i ể n lành m ạ n h
và ổ n định. thị trường B Đ S c ũ n g không thể phát t r i ể n ổ n định và lành m ạ n h được.
N h ữ n g k h ủ n g hoàng tài chính trên t h ế giới đều dẫn đến sự k h ủ n g hoảng của thị
trường B Đ S . K h i B Đ S sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sụ g i a tăng các k h o ả n n ợ khó đòi.
bởi thế, các t ổ chức tài chính tín d ụ n g có thể bị phá sản.
Thứ chín. thị trường B Đ S là thị trường m à việc t h a m g i a hoặc rút r a khái thị
trường là vấn để k h ó khăn, phức tạp và cẩn phải có n h i ề u thời gian. s ở dĩ như vậy là
vì B Đ S thường có giá trị l ớ n , người m u a trên thị trường này không đỏng, việc m u a
bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đ ố i v ớ i các loại hàng hóa khác. B Đ S là
14
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT
nguon tai.lieu . vn
