Xem mẫu
- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
-------***-------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
Thực trạng và giải pháp phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam
Sinh viên thực hiện : Đào Hồng Thắm
Lớp : Anh 11
Khoá : K 43
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Khải
Hà Nội, tháng 05/2008
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tiếng Việt
Cụm từ Viết tắt
Giấy chứng nhận GCN
Uỷ ban nhân dân UBND
Thị trƣờng bất động sản TTBĐS
Quyền sử dụng đất QSDĐ
Bất động sản BĐS
Khu công nghiệp KCN
Khu chế xuất KCX
Xã hội Chủ nghĩa XHCN
Trách nhiệm Hữu hạn TNHH
Trung ƣơng TW
Hợp tác xã HTX
Kinh doanh Bất động sản KDBĐS
Giáo sƣ – tiến sĩ khoa học GS-TSKH
Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở GCNQSHNƠ
Tập đoàn Điện lực Việt Nam EVN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
Chính phủ CP
Tiếng Anh
Tổ chức Thƣơng mại thế giới WTO
Chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản REIT
Uỷ ban nhân dân phát triển nhà Singapore HDB
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài FDI
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN..3
1.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản ............................................... 3
1.1.1.1. Bất động sản ............................................................................ 3
1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản ............................................................. 6
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản ....................................................................... 7
1.1.2.1. Khái niệm ................................................................................ 7
1.1.2.2. Phân loại .................................................................................. 8
1.1.3. Kinh doanh bất động sản ..................................................................... 10
1.2. NHỮNG NHÂN TỐ HÌNH THÀNH, ĐẶC ĐIỂM VÀ CÁC TIÊU CHÍ
ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 11
1.2.1. Những nhân tố hình thành ................................................................... 11
1.2.1.1. Nhân tố pháp lý:....................................................................... 11
1.2.1.2. Nhân tố kinh tế xã hội ............................................................. 12
1.2.1.3. Môi trƣờng quốc tế.................................................................. 15
1.2.2. Đặc điểm: ............................................................................................ 16
1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng, TTBĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền
tệ hoá và tài chính hoá.............................................................. 16
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của
thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng
hàng hóa khác. ......................................................................... 17
1.2.2.3. TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc. ............ 17
1.2.2.4. TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật .......................... 18
1.2.2.5. TTBĐS là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo ....................... 18
1.2.2.6. TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trƣờng này tác động tới nhiều loại
thị trƣờng trong nền kinh tế. .................................................. 18
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
1.2.3. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của TTBĐS ........................................... 19
1.2.3.1. Khối lƣợng các giao dịch trên TTBĐS ...................................................... 19
1.2.3.2. Sự đa dạng của các chủ thể tham gia TTBĐS .......................................... 20
1.2.3.3. Hiệu quả sử dụng BĐS ............................................................................. 23
1.2.3.4. Sự phát triển khung pháp lý ............................................................................... 23
1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ 24
1.3.1. Một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng .............. 24
1.3.2. Góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển. ............................................. 24
1.3.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng............... 25
1.3.4. Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý BĐS .......................................................................... 25
1.3.5. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách ...................................................................... 26
1.3.6. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội ................................. 26
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC
NƢỚC .................................................................................................................. 27
1.4.1. Mỹ ............................................................................................................... 27
1.4.2. Trung Quốc ................................................................................................. 28
1.4.3. Singapore ..................................................................................................... 29
1.4.4. Hàn Quốc..................................................................................................... 30
1.4.5. Bài học kinh nghiệm: .................................................................................. 31
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................. 33
2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA QUA CÁC GIAI ĐOẠN: ........................................ 33
2.1.1. Từ 8/1945 đến năm 1992 ............................................................................ 33
2.1.1.1. Giai đoạn sau 8/1945 đến năm 1953.......................................................... 33
2.1.1.2. Giai đoạn từ 1953-1957 ............................................................................ 33
2.1.1.3. Giai đoạn từ 1958-1980 ............................................................................ 34
2.1.1.4. Giai đoạn từ 1981-1992 ............................................................................ 35
2.1.2. Từ năm 1993 đến nay: ........................................................................ 37
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
2.2. TỔNG QUAN CUNG, CẦU, GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM.............................................................................................. 38
2.2.1.Cung ................................................................................................... 38
2.2.2. Cầu .................................................................................................... 40
2.2.3. Giá cả ................................................................................................. 41
2.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY.44
2.3.1 Thiếu minh bạch thông tin .................................................................... 44
2.3.1.1. Thị trƣờng sơ cấp – khởi nguồn của sự thiếu minh bạch ........... 45
2.3.1.2. Thị trƣờng bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp và thủ tục phức tạp .47
2.3.1.3. Giao dịch không chính thức vẫn chiếm tỷ lệ lớn....................... 48
2.3.2 Sự liên thông giữa thị trƣờng Bất động sản, Vốn và Tiền tệ.................. 51
2.3.2.1. Sự tƣơng tác giữa thị trƣờng bất động sản và chứng khoán: ..... 51
2.3.2.2. Rủi ro pháp lý khiến thị trƣờng BĐS phản ứng nhanh chóng đối
với những thay đổi trên thị trƣờng tài chính tiền tệ .................. 53
2.3.3.Thị trƣờng bất động sản Việt Nam mất cân xứng về nhiều mặt............. 55
2.3.3.1. Thị trƣờng BĐS mang tính cục bộ, địa phƣơng ........................ 55
2.3.3.2. Nguồn cung BĐS cho ngƣời thu nhập cao và ngƣời thu nhập
thấp không cân xứng ................................................................ 55
2.3.4. Quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản còn nhiều yếu kém 56
2.3.4.1. Nhiều cơ quan cùng quản lý .................................................... 56
2.3.4.2. Luật chồng chéo và mâu thuẫn ................................................. 56
2.3.4.3. Từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đều chậm trễ trong tác ban hành
văn bản dƣới luật: .................................................................... 58
2.3.5. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến ... 58
2.3.6. Gia tăng đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào thị trƣờng BĐS ................... 60
2.3.6.1. Các tập đoàn kinh tế Nhà nƣớc mở rộng sang lĩnh vực kinh
doanh BĐS .............................................................................. 60
2.3.6.2. FDI tăng mạnh vào thị trƣờng BĐS ......................................... 62
CHƢƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM.................................................................................................. 64
3.1.DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........ 64
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
3.1.1. Diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam gắn với xu hƣớng chung trên thế
giới ........................................................................................................................ 64
3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới .................................................. 65
3.1.3. Cung BĐS tăng nhƣng chƣa thể đáp ứng ngay cầu BĐS ............................. 67
3.1.4. Những khuyết tật của thị trƣờng BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả
không tốt nếu không đƣợc khắc phục kịp thời........................................................ 68
3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hƣớng của thị trƣờng BĐS
Việt Nam .............................................................................................................. 69
3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 69
3.2.1. Quan điểm định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển thị trƣờng
bất động sản .......................................................................................................... 69
3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản ......................................... 71
3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trƣờng ........................................... 71
3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng BĐS ................................................... 74
3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS ...................................................................... 75
3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu .................................................................................. 77
3.2.3. Kiến nghị .................................................................................................... 79
3.2.3.1. Đối với Nhà nƣớc ..................................................................................... 79
3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ........................................................... 79
3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác ...................................................................... 80
3.2.3.4. Đối với các địa phƣơng ............................................................................. 81
3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp.......................................................................... 82
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 84
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 89
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1 Cơ cấu đất sử dụng phân theo các vùng (Tại thời điểm 45
01/01/2006) (%)
Bảng 2 Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ 50
Bảng 3 Kết quả cấp GCN của cả nƣớc đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 55
Bảng 4 Số liệu phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất 56
chính ở các tỉnh
Bảng 5 Tƣơng quan giữa thị trƣờng bất động sản và chỉ số thị trƣờng 59
chứng khoán
Bảng 6 Liệu lịch sử có lặp lại? Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 1997 61
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu Nguồn cung thị trƣờng văn phòng cho thuê ở Hà Nội 40
1
Biểu Chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản ở các nƣớc 45
2
Biểu Phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất chính ở 50
3 các tỉnh
Biểu Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Bất động sản Việt Nam Quý I 63
4 2008
Biểu Số lƣợng các thành phố trên 5 triệu dân qua các thời kì trên toàn 65
5 thế giới:
Biểu Thị trƣờng nhà ở Hà Nội 67
6
Biểu Thị trƣờng văn phòng Hà Nội 67
7
DANH MỤC HỘP NGHIÊN CỨU
Hộp nghiên cứu 1 ................................................................................................. 46
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
Hộp nghiên cứu 2 .................................................................................................. 46
Hộp nghiên cứu 3 .................................................................................................. 57
Hộp nghiên cứu 4 .................................................................................................. 57
Hộp nghiên cứu 5 ................................................................................................ 61
§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản quý báu, nền tảng đầu tiên cho mọi sự phát triển của
mỗi quốc gia, mỗi nền kinh tế. Vai trò của bất động sản vô cùng quan trọng. Bất
động sản là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã
hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển
của sản xuất, bất động sản cũng đƣợc mua bán và trở thành hàng hóa, từng bƣớc
phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị
trƣờng bất động sản đƣợc hình thành và phát triển.
Thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta đƣợc hình thành kể từ khi Luật Đất đai
1993 – cơ sở pháp lý tiền đề đƣợc ban hành, từ đó, sự phát triển của thị trƣờng bất
động sản là sự phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền
với đất. Tuy nhiên với 15 năm hình thành và phát triển, thị trƣờng bất động sản ở
nƣớc ta tuy đạt đƣợc một số thành tựu phát triển nhƣng còn nhiều tồn tại, bất cập
nhƣ thiếu minh bạch thông tin, mất cân xứng về nhiều mặt, quản lý Nhà nƣớc bộc lộ
nhiều khiếm khuyết… Từ đó đặt ra vấn đề nghiên cứu thực trạng của thị trƣờng bất
động sản để có đề ra những giải pháp khắc phục những tồn tại và quản lý thị trƣờng
đƣợc tốt hơn.
Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển
thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam” cho Khóa luận Tốt nghiệp của mình.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng:
Khóa luận này tiếp cận thị trƣờng bất động sản ở các mặt nhƣ thông tin thị
trƣờng, mối quan hệ với thị trƣờng vốn và tiền, cung cầu và giá cả, quản lý nhà
nƣớc, đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào thị trƣờng bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu:
Khóa luận nghiên cứu thị trƣờng bất động sản trong phạm vi 64 tỉnh thành
trên cả nƣớc.
§µo Hång Th¾m 1 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
3. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Nền tảng nghiên cứu là phƣơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử,
đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp thống kê,
phƣơng pháp chuyên gia, phƣơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn v.v.
và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu của các tác giả trong nƣớc và
ngoài nƣớc đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này đƣợc
lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nƣớc và trên các tạp chí kinh tế,
tạp chí chuyên ngành bất động sản, các trang thông tin điện tử chính thức.
4. Những đóng góp mới của khóa luận:
Khóa luận nghiên cứu và khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thị
trƣờng bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản ở
các nƣớc. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam.
Phân tích, đánh giá thực trạng của thị trƣờng bất động sản Việt Nam với
những số liệu tin cậy và cập nhật nhất.
Đề ra những giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trƣờng bất động
sản của nhà nƣớc hƣớng tới sự phát triển bền vững của thị trƣờng bất động sản
trong thời gian tới.
5. Kết cấu khóa luận:
Khóa luận gồm 3 chƣơng:
Chƣơng I: Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản
Chƣơng II: Thực trạng phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam
Chƣơng III: Các giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn PGS-TS Nguyễn Hữu Khải đã rất nhiệt tình giúp
đỡ em hoàn thành khóa luận này.
§µo Hång Th¾m 2 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1.1. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung
là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
Trong khi đó, khái niệm tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS, mỗi
nƣớc lại có quan niệm khác nhau. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động
sản”. Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là
§µo Hång Th¾m 3 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.1.1.2. Đặc điểm
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phƣơng, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời
đƣợc của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trên thị trƣờng bất động sản
(TTBĐS) khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do chúng có vị trí không gian
khác, hƣớng và cấu tạo phòng khác nhau, do đƣợc đầu tƣ bởi những mức đầu tƣ,
những nhà đầu tƣ khác nhau hoặc thiết kế bởi những ý tƣởng kiến trúc khác nhau.
Tính bền lâu:
Tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem
nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Có sự khác nhau giữa “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ
yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp
tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo,
§µo Hång Th¾m 4 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
nâng cấp BĐS thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài
tuổi thọ vật lý, song song với đó là sự kéo dài tuổi thọ kinh tế.
Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu
tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Nhƣ vậy, BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác.
Tính thích ứng:
Hàng hóa BĐS có khả năng điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những
nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng với
mức đầu tƣ xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài của mình.
Tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và
hình thức BĐS. Vì vậy mà hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh
hơn các hàng hoá thông thƣờng khác.
1.1.1.1.3. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS đầu tƣ xây dựng và BĐS đặc
biệt.
Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công
trình thƣơng mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
§µo Hång Th¾m 5 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta cũng
nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản
1.1.1.2.1. Khái niệm
Hàng hóa BĐS là BĐS đáp ứng đƣợc các điều kiện sau: BĐS phải có chủ sở
hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ
thể, BĐS phải có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng
cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích
sử dụng theo kế hoạch của Nhà nƣớc và không gây ô nhiễm môi trƣờng.
1.1.1.2.2. Đặc trƣng
Tính cố định là đặc trƣng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng
hoá khác.
Các hàng hoá khác, ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về
nơi nào tuỳ ý nhƣng với BĐS thì không thể di dời đƣợc.Chủ nhân của nó phải
chuyển đến nơi có BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trƣờng (siêu thị –
chợ) để trƣng bày nhƣ các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả
bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo cho
§µo Hång Th¾m 6 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phƣơng” rất cao. Cùng một loại
BĐS nhƣng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.
Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói
cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con ngƣời làm tăng khả năng
sinh lời của BĐS. Khi đất đai đƣợc quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm
nghiệp thƣờng có giá trị thấp hơn so với trƣờng hợp đất đai đó đƣợc quy hoạch phát
triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thƣơng mại… Nói cách khác, công tác quy
hoạch có vai trò ảnh hƣởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
Các loại quyền liên quan đến BĐS
Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản.Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong các trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy định.
Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự
mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình
thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Ngƣời không phải là chủ sở
hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu chuyển
giao do pháp luật quy định. Chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc
là ngƣời đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nƣớc mới có quyền giao
hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trƣờng giao hoặc cho thuê đất (thị trƣờng
sơ cấp), Nhà nƣớc có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
§µo Hång Th¾m 7 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Theo tổng hợp của tác giả, có một số khái niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS
của các chuyên gia kinh tế cũng nhƣ các nhà nghiên cứu về BĐS trong nƣớc và
quốc tế nhƣ sau:
- Khái niệm 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
đƣợc BĐS và BĐS đó đƣợc sử dụng nhƣ thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng
hoá BĐS.
- Khái niệm 3: TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan nhƣ môi giới, tƣ vấn… giữa
các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối
với TTBĐS.
- Khái niệm 4: TTBĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, tƣ vấn..
Nhƣ vậy hiện có nhiều khái niệm khác nhau về TTBĐS, sau khi tổng hợp lại,
có thể có một khái niệm chung nhất nhƣ sau: TTBĐS là quá trình giao dịch hàng
hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS nhƣ trung
gian, môi giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý Nhà
nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên TTBĐS.
1.1.2.2. Phân loại
Có nhiều cách phân loại TTBĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tƣơng đối,
có thể tóm tắt dƣới đây:
§µo Hång Th¾m 8 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
1.1.2.2.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tƣợng trao đổi.
Trên thị trƣờng hàng hoá BĐS đối tƣợng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm
quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trƣờng
này lại có thể chia thành thị trƣờng TTBĐS tƣ liệu sản xuất và TTBĐS tƣ liệu tiêu
dùng.
* TTBĐS tƣ liệu sản xuất: gồm thị trƣờng đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp) và TTBĐS
mặt bằng nhà xƣởng công nghiệp.
* TTBĐS tƣ liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thƣơng mại, văn
phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS tƣ liệu sản xuất, vừa là TTBĐS tƣ liệu tiêu dùng nhƣ:
đƣờng sá, cầu cống v.v..
1.1.2.2.2. Căn cứ vào khu vực có BĐS
+ Khu vực đô thị: thị trƣờng đất ở đô thị, thị trƣờng nhà ở đô thị, TTBĐS nhà
xƣởng công nghiệp, TTBĐS thƣơng mại, TTBĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trƣờng đất ở nông thôn, thị trƣờng đất nông nghiệp,
thị trƣờng đất lâm nghiệp, thị trƣờng nhà ở nông thôn, thị trƣờng đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..),
TTBĐS nhà xƣởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trƣờng đất ở, nhà ở; thị trƣờng đất nông nghiệp;
TTBĐS nhà xƣởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng v.v..
1.1.2.2.3. Căn cứ theo công dụng của BĐS
* Thị trƣờng đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trƣờng công trình thƣơng nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thƣơng mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá...)
* Thị trƣờng công trình công nghiệp (nhà xƣởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
* Thị trƣờng Nhà ở (đô thị và nông thôn)
§µo Hång Th¾m 9 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
* Thị trƣờng công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể
đƣợc coi nhƣ tài nguyên khai thác đƣợc (kinh doanh du lịch) nhƣ di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
1.1.2.2.4. Căn cứ theo hoạt động trên TTBĐS (tính chất kinh doanh)
* Thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng BĐS
* Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trƣờng cho thuê BĐS
* Thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trƣờng dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tƣ
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dƣỡng BĐS v.v..
1.1.2.2.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trƣờng:
+ Thị trƣờng cấp 1: thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là TTBĐS sơ cấp).
+ Thị trƣờng cấp 2: Thị trƣờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trƣờng cấp 3: Thị trƣờng bán hoặc cho thuê lại các công trình đã đƣợc
mua hoặc thuê.
(Nguồn: Tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,
TTBĐS nƣớc ta bao gồm TTBĐS sơ cấp và TTBĐS thứ cấp.
Thị trƣờng sơ cấp đƣợc hình thành từ khi Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê đất.
Chủ thể tham gia thị trƣờng này là Nhà nƣớc (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tƣ
hoặc ngƣời có nhu cầu sử dụng đất.
Thị trƣờng thứ cấp: Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, ngƣời sử
dụng đất tiến hành đầu tƣ tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu
hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc), sau đó tiến hành các
giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất nhƣ mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm.
§µo Hång Th¾m 10 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
1.1.3. Kinh doanh bất động sản
Theo Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì hoạt động kinh doanh
bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
1.2. NHỮNG NHÂN TỐ HÌNH THÀNH, ĐẶC ĐIỂM VÀ CÁC TIÊU CHÍ
ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Những nhân tố hình thành
1.2.1.1. Nhân tố pháp lý:
Đây là nhân tố quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động
sản ở Việt Nam.
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp
vốn bất động sản, hƣớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản.
Nhƣ vậy pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát
triển của thị trƣờng bất động sản: có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng
cửa thị trƣờng bất động sản, chẳng hạn nhƣ ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy
định “ Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi
hình thức…”. Nhƣ vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chƣa cho phép kinh doanh bất
động sản, cụ thể là kinh doanh QSDĐ.
Thị trƣờng bất động sản manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai.
Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã đƣợc cụ thể hoá thêm một
bƣớc. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất”. Các quyền này chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian giao đất và
§µo Hång Th¾m 11 Anh 11 K43 C
- Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam
đúng mục đích sử dụng của đất đƣợc giao theo quy định của luật này và các quy
định khác của luật pháp.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai các năm 1998, năm 2001,
ngƣời sở hữu bất động sản đã có thêm quyền góp vốn liên doanh bất động sản, bán
quyền sử dụng đất, bảo lãnh cho ngƣời thứ 3 vay vốn ở ngân hàng… Dƣới luật có
hàng loạt các Nghị định, Thông tƣ, Quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ về cụ thể
hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý
hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đất ở nƣớc ta. Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung
thêm một số quyền cho ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền cho thuê lại, quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín
dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển
quyền sử dụng đất của những ngƣời thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý
ngày một tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động và phát triển.
1.2.1.2. Nhân tố kinh tế xã hội
Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai
vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là
sự gia tăng nhu cầu sử dụng BĐS cho các ngành công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ,
đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ, du lịch. Điều
này làm tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch BĐS và TTBĐS phát triển.
Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học
kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng)
những BĐS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thƣơng mại, dịch vụ và đời sống. Đó
chính là quá trình cải tạo các BĐS hiện có, thay thế và sử dụng các BĐS mới cho
phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá
khác nhƣng do tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ
giao dịch của BĐS ngày một gia tăng.
§µo Hång Th¾m 12 Anh 11 K43 C
nguon tai.lieu . vn
