1. Trang Chủ
  2. Tài chính - Ngân hàng
  3. Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Ba Đình

Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Ba Đình

Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Ba Đình tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại, thực trạng chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Ba Đình. Các giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Ba Đình. TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC

Thể loại Tài liệu miễn phí Tài chính - Ngân hàng

Số trang 134

Ngày tạo 8/30/2018 4:33:48 AM +00:00

Loại tệp PDF

Kích thước 1.23 M

Tên tệp

Tải Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng hoạt độn... (.pdf)

Xem mẫu

  1. TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI ---------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH Sinh viên thực hiện : Trần Thu Trang Lớp : Trung 3 Khóa : 45G Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền Hµ Néi - 05/2010
  2. MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................. 4 I. Khái niêm cho vay thê châp .............................................................................. 4 ̣ ́ ́ 1. Đị nh nghĩ a ................................................................................................... 4 2. Đặc điểm ...................................................................................................... 6 2.1. Các bên tham gia.......................................................................................... 6 2.2. Tài sản thế chấp............................................................................................ 7 2.3. Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp .......................................................... 10 2.4. Phân biêt cho vay thê châp vơi cac hì nh thưc cho vay co bao đam khac10 ̣ ́ ́ ́ ́ ́ ́ ̉ ̉ ́ ... 3. Phân loai cho vay thê châp ......................................................................... 11 ̣ ́ ́ 3.1. Căn cư vao nguôn hì nh thanh tai san thê châp ́ ̀ ̀ ̀ ̀ ̉ ́ ́ ........................................... 11 3.2. Căn cư vao tí nh chât phap ly ́ ̀ ́ ́ ́ ...................................................................... 12 3.3. Căn cư vào số lần thế chấp......................................................................... 12 ́ 3.4. Căn cư vao pham vi thê châp ́ ̀ ̣ ́ ́ ...................................................................... 12 4. Quy trì nh cho vay thê châp ......................................................................... 13 ́ ́ 5. Vai tro cua hoat đông cho vay thê châp trong ngân hang thương mai ........ 17 ̀ ̉ ̣ ̣ ́ ́ ̀ ̣ II. Chất lượng hoạt động cho vay thế chấp ......................................................... 18 1. Khái niệm chất lượng hoạt động cho vay thế chấp...................................... 18 2. Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay thế chấp ............. 19 2.1. Các chỉ tiêu định tính.................................................................................. 20 2.2. Các chỉ tiêu định lượng ............................................................................... 21 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động cho vay thế chấp ........... 25 III. Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong việc nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp ...................................................................... 28 1. Kinh nghiệm về sự linh hoạt ....................................................................... 28 2. Kinh nghiệm về quản trị rủi ro ................................................................... 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH TRONG THỜI GIAN QUA ............................................... 32
  3. I. Tông quan vê ho ạt động kinh doanh tại Ngân hang Đâu tư va phat triên Viêt ̉ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̣ Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ................................................... 32 1. Bối cảnh chung của nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ...................................... 32 2. Huy đông vôn ............................................................................................. 34 ̣ ́ 3. Hoạt động cho vay...................................................................................... 36 4. Thu dị ch vu rong ........................................................................................ 39 ̣ ̀ 5. Hiêu qua hoat đông .................................................................................... 41 ̣ ̉ ̣ ̣ II. Thưc trang ch ất lượng hoat đông cho vay thê châp tai Ngân hàng Đầu tư và ̣ ̣ ̣ ̣ ́ ́ ̣ phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ........................... 42 1. Tổng quan về hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình .............................................................. 42 1.1. Khung pháp lý điêu chỉ nh hoat đông cho vay thê châp tai Ngân hàng Đầu ̀ ̣ ̣ ́ ́ ̣ tư và phát triển Việt Nam ................................................................................... 42 1.2. Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua .......................................... 46 2. Thưc trang chất lượng hoạt động cho vay thê châp tai Ngân hàng Đ ầu tư và ̣ ̣ ́ ́ ̣ phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ....................... 57 2.1. Các chỉ tiêu đị nh tí nh phán ánh cht lượng của hoạt động cho vay thế chấp . ấ ................................................................................................................. 57 2.2. Các chỉ tiêu đị nh lương phán ánh ch ất lượng của hoạt động cho vay thế ̣ chấp ................................................................................................................. 64 III. Đanh gia ch ất lượng hoat đông cho vay thê châp tai Ngân hang Đâ u tư va ́ ́ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ̀ ̀ phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua ........................... 67 1. Nhưng thanh tưu đat đươc .......................................................................... 67 ̃ ̀ ̣ ̣ ̣ 2. Nhưng han chế và nguyên nhân .................................................................. 70 ̃ ̣ 2.1. Hạn chế ....................................................................................................... 70 2.2. Nguyên nhân ............................................................................................... 71 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH ......................................................................... 76 I. Đị nh hương phat triên hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng đầu tư và phát ́ ́ ̉ triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ................................................................. 76 1. Cơ hôi va thach thưc .................................................................................. 76 ̣ ̀ ́ ́
  4. 2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp cua Ngân hàng Đầu tư và ̉ phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ...................................................... 77 II. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng đ ầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ................................................. 78 1. Mục tiêu chung ........................................................................................... 78 2. Nhóm giải pháp về quản lý, điều hành ........................................................ 79 2.1. Hoàn thiện văn bản pháp quy điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp ...... 79 2.2. Tăng cường khả năng quản lý theo mục tiêu .............................................. 79 2.3. Phân công chuyên môn hóa nhiệm vụ của các phòng ban ......................... 81 3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ ........................................................ 82 3.1. Nâng cao chât lương đị nh gia tai san thê châp va thương xuyên tai đị nh gia ́ ̣ ́ ̀ ̉ ́ ́ ̀ ̀ ́ ́ tài sản thế chấp................................................................................................... 82 3.2. Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng ..................................................... 83 3.3. Đa dạng hóa hình thức xử lý nợ xấu ........................................................... 84 3.4. Phối hợp hình thức cho vay thế chấp với hình thức cho vay không bảo đảm ................................................................................................................. 85 4. Nhóm giải pháp hỗ trợ................................................................................ 86 4.1. Nâng cao nghiêp vu can bô tí n dung ̣ ̣ ́ ̣ ̣ ........................................................... 86 4.2. Tăng cương ap dung công nghê thông tin trong công tac thâm đị nh va quan ̀ ́ ̣ ̣ ́ ̉ ̀ ̉ lý rủi ro trong ho động cho vay thế chấp ......................................................... 87 ạt 4.3. Thưc hiên tôt công tac Marketing ̣ ̣ ́ ́ ............................................................... 88 III. Kiên nghị vơi cơ quan chưc năng ................................................................. 89 ́ ́ ́ 1. Xây dựng Hệ thống xếp hạng tín dụng trong toàn hệ thống ngân hàng ....... 89 2. Nâng cao nhận thức về chứng khoán hóa và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp ............................................................................ 89 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 97 PHỤ LỤC 1 ........................................................................................................ 103 PHỤ LỤC 2 ........................................................................................................ 117 PHỤ LỤC 3 ........................................................................................................ 122 PHỤ LỤC 4 ........................................................................................................ 124
  5. DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ * BẢNG: Bảng 1: Quy trình cho vay thế chấp cụ thể............................................................. 14 Bảng 2: Bảng so sánh thời hạn cho vay tối đa, định mức vay tối đa so với tài sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại trong sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà . 29 Bảng 3: Kêt qua thưc hiên huy đông vôn năm ́ ̉ ̣ ̣ ̣ ́ 2009 của – Chi nhanh Ba Đì nh ́ ........... 35 Bảng 4: Bảng tổng hợp kết quả điều tra chất lượng sản phẩm dịch vụ tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh năm 2009 ............................. 58 ́ Bảng 5: Thời gian xét duyệt khoản vay thế chấp đối với khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh ....................... 60 ́ Bảng 6: Bảng so sánh lãi suất cho vay tối thiểu bằng VND tại một số ngân hàng thương mại vào ngày 06/04/2010........................................................................... 63 Bảng 7: Bảng tổng kết một số chỉ tiêu tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh năm 2009............ 65 ́ Bảng 8: Một số chỉ tiêu trong hoạt động cho vay thế chấp theo kế hoạch năm 2010 tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh ....................... 78 ́ Bảng 9: Chỉ tiêu đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp bằng chính xe mua tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh năm 2010............ 80 ́ Bảng 10: Chi phí dự kiến đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp bằng chính xe mua tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh năm ́ 2010 ...................................................................................................................... 81 * BIỂU: Biểu đồ 1: So sánh tương quan kết quả huy động vốn cuối kỳ tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 .................................................................................................. 35 Biêu đô 2: Cơ câu dư nơ phân theo nhom nganh cu a Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt ̉ ̀ ́ ̣ ́ ̀ ̉ Nam – Chi nhanh Ba Đì nh tí nh đên 31/12/2009............................................................... 37 ́ ́
  6. Biểu đồ 3: So sánh tương quan dư nợ cho vay tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 ........................................................................................................................ 38 Biểu đồ 4: So sánh tương quan tỷ trọng dư nợ bán lẻ tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 ................................................................................................................. 38 Biêu đô 5: Cơ câu thu dị ch vu dong cua Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi ̉ ̀ ́ ̣ ̀ ̉ nhánh Ba Đình năm 2009 ................................................................................................ 39 Biểu đồ 6: So sánh tương quan kết quả thu dịch vụ dòng tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 .................................................................................................. 40 Biểu đồ 7: So sánh tương quan chênh lệch thu chi tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 ........................................................................................................................ 41 Biểu đồ 8: So sánh tương quan dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 ................................................................................................................. 54 Biểu đồ 9: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay có bảo đảm tính tới 31/12/2009 của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ....................................................... 55 Biểu đồ 10: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo đối tượng khách hàng của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ... 56 Biểu đồ 11: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo loại tài sản thế chấp của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình ........... 56 Biểu đồ 12: Tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp phân theo nhóm nợ của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhanh Ba Đì nh ........................................................................ 66 ́ * SƠ ĐỒ: Sơ đô 1: Quy trì nh cho vay thê châp khat quat ................................................................. 13 ̀ ́ ́ ́ ́ Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh ́ thời điểm ngày 08/10/2008 .............................................................................................. 33
  7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. ATM: Máy rút tiền tự động 2. BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam 3. BIDV TW: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam Trung ương 4. CB: Cán bộ 5. DPRR: Dự phòng rủi ro 6. DVKH: Dịch vụ khách hàng 7. GĐ: Giám đốc 8. HĐV CK: Huy động vốn cuối kỳ 9. HĐV TDH: Huy động vốn trung dài hạn 10. LienVietBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Liên Việt 11. LĐ: Lãnh đạo 12. NIM: Chênh lệch lãi suất ròng 13. PDVKH: Phòng dịch vụ khách hàng 14. PGD: Phòng giao dịch 15. PGĐ: Phó giám đốc 16. PKHTH: Phòng kế hoạch tổng hợp 17. PQHKH: Phòng Quan hệ khách hàng 18. PQLRR: Phòng Quản lý rủi ro 19. PQTTD: Phòng Quản trị tín dụng 20. PTCHC: Phòng Tổ chức hành chính 21. PTCKT: Phòng Tài chính kế toán 22. QHKH: Quan hệ khách hàng 23. QHKHCN: Quan hệ khách hàng cá nhân 24. QLDV: Quản lý dịch vụ 25. QLRR: Quản lý rủi ro 26. QTTD: Quản trị tín dụng 27. SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội 28. Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 29. TP: Trưởng phòng 30. Vietcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam 31. Vietinbank: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
  8. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nươc ta đa co nhưng bươc chuyên mì nh đ áng kê trong 20 năm trơ lai đây trên ́ ̃ ́ ̃ ́ ̉ ̉ ̉ ̣ mọi mặt đời sống : kinh tê , chính trị, văn hoa, xã hội. Trong đo phai kê đên sư phat ́ ́ ́ ̉ ̉ ́ ̣ ́ triên liên tuc , nhanh chong cua cac tô chưc tai chí nh ̉ ̣ ́ ̉ ́ ̉ ́ ̀ , đăc biêt la các ngân hàng ̣ ̣ ̀ thương mai. Nói tới sự phát triển của các ngân hàng thương mại không thể phủ nhận ̣ vai tro cua hoat đông tí n dung . Hoạt động tín dụng là một hoạt động truyền thống , ̀ ̉ ̣ ̣ ̣ đem lai nguôn thu chu yêu cho ngân hang , mà cho vay lại chiếm tỷ trọng cao nhất ̣ ̀ ̉ ́ ̀ trong cac hì nh thưc câp tí n dung cua ngân hang thương mai . Lơi nhuân ngân hang ́ ́ ́ ̣ ̉ ̀ ̣ ̣ ̣ ̀ thu đươc tư hoat đông cho vay la rât lơn , song rui ro đi kem vơi no cung không hê ̣ ̀ ̣ ̣ ̀ ́ ́ ̉ ̀ ́ ́ ̃ ̀ nhỏ. Chính vì vậy , biên phap đam bao tiên vay đươc ap dung ngay trong khâu đâu ̣ ́ ̉ ̉ ̀ ̣ ́ ̣ ̀ tiên cua qua trì nh cho vay, và phần lớn khoan vay đươc bao đam băng hì nh thưc thê ̉ ́ ̉ ̣ ̉ ̉ ̀ ́ ́ châp. Do đo , nhăc đên hoat đông ngân hang không thê không nhăc tơi ́ ́ ́ ́ ̣ ̣ ̀ ̉ ́ ́ hoạt động cho vay thê châp. ́ ́ Đung như nha triêt hoc nôi tiêng ngươi Hy Lap ́ ̀ ́ ̣ ̉ ́ ̀ ̣ , Heraclitus đa tưng noi : ̃ ̀ ́ “Không ai tăm hai lân trên môt dong sông” , xã hội mỗi ngày một khác , các điều ́ ̀ ̣ ̀ kiên kinh tê , chính trị, xã hội mỗi ngày một khác , nhu câu của con người mỗi ngày ̣ ́ ̀ môt khac, mưc đô canh tranh giưa cac ngân hang cung ngay môt khac nên tư hoan ̣ ́ ́ ̣ ̣ ̃ ́ ̀ ̃ ̀ ̣ ́ ̣ ̀ thiên mì nh , tư nâng cao mì nh la điêu kiên sông con cua bât ky môt thưc thê nao ̣ ̣ ̀ ̀ ̣ ́ ̀ ̉ ́ ̀ ̣ ̣ ̉ ̀ muôn tôn tai trong xa hôi chư không r iêng vơi cac ngân hang thương mai . Hơn nưa, ́ ̀ ̣ ̃ ̣ ́ ́ ́ ̀ ̣ ̃ Ngân hang Đâu tư va phat triên Viêt Nam – Chi nhánh Ba Đình lai la môt chi nhanh ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̣ ̣ ̀ ̣ ́ mơi thanh lâp nên viêc không ngưng hoan thiên ́ ̀ ̣ ̣ ̀ ̀ ̣ , nâng cao chât lương hoat đông ́ ̣ ̣ ̣ phải luôn là kim chỉ nam cho mọi hoạt động của Chi nhánh. Xuât phat tư tâm quan trong cua hoat đông cho vay thê châp đôi vơi ngân hang ́ ́ ̀ ̀ ̣ ̉ ̣ ̣ ́ ́ ́ ́ ̀ thương mai va yêu câu không ngưng nâng cao chât lương hoat đông , đăc biêt la vơi ̣ ̀ ̀ ̀ ́ ̣ ̣ ̣ ̣ ̣ ̀ ́ Ngân hang Đâu tư va phat triên Viêt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh nên em quyêt đị nh ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̣ ́ ́ lưa chon đê tai “Nâng cao chât lƣơng hoat đông cho vay thê châp tai Ngân hang ̣ ̣ ̀ ̀ ́ ̣ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ̀ Đầu tƣ và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh ” la đê tai nghiên cưu trong ́ ̀ ̀ ̀ ́ khóa luận tốt nghiệp của mình. 1
  9. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đê tai hương tơi nhưng muc tiêu như sau: ̀ ̀ ́ ́ ̃ ̣ - Làm rõ các vấn đề lí luận liên quan tới chất lượng hoạt động cho vay thế chấp : khái niệm cho vay thế chấp, chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động cho vay thế chấp, nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay thế chấp - Nghiên cưu thưc trang hoat đông cho vay th ế chấp, phân tí ch chât lương hoat ́ ̣ ̣ ̣ ̣ ́ ̣ ̣ đông cho vay thê châp tại Ngân hang Đâu tư va phat triên Viêt Nam – Chi nhanh Ba ̣ ́ ́ ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̣ ́ Đì nh, đăc biêt đi sâu vao đanh gia c hât lương hoat đông cho vay thê châp dưa trên ̣ ̣ ̀ ́ ́ ́ ̣ ̣ ̣ ́ ́ ̣ các chỉ tiêu đánh giá, tư đo tông kêt đươc thanh công va nhât la cac tôn tai , hạn chế ̀ ́ ̉ ́ ̣ ̀ ̀ ́ ̀ ́ ̀ ̣ của hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh - Trên cơ sơ phân tí ch , đanh gia chât lương hoat đông cho vay thê châp Ngân ̉ ́ ́ ́ ̣ ̣ ̣ ́ ́ hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh đê xuât các gi ải pháp ́ ̀ ́ mang tính chất nghiệp vụ, giải pháp hỗ trợ và một số kiến nghị tới các cơ quan chức năng nhăm nâng cao chât lương hoat đông cho vay thê châp tai Ngân hang Đâu tư ̀ ́ ̣ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ̀ và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh ́ 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của khóa luận này là chất lượng hoạt động ch o vay thê ́ châp ́ Phạm vi nghiên cứu của khóa luận này là cho vay thế chấp tài sản và tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh ́ 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phương pháp tổng hợp , thông kê , so sa nh, đôi chiêu . ́ ́ ́ ́ Nguôn thông tin thu thâp chu yêu la thông tin chí nh thưc thư câp tư cac tô chưc , cá ̀ ̣ ̉ ́ ̀ ́ ́ ́ ̀ ́ ̉ ́ nhân. 5. Bố cục khóa luận Ngoài phần mở đầu , kêt luân, danh muc tư viêt tăt , danh muc bang biêu sơ đô ́ ̣ ̣ ̀ ́ ́ ̣ ̉ ̉ ̀ và tài liệu tham khảo, phụ lục, nôi dung khoa luân gôm 3 phân chí nh như sau: ̣ ́ ̣ ̀ ̀ 2
  10. Chương 1: Tông quan hoat đông cho vay thê châp tai cac ngân hang thương ̉ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ́ ̀ mại Chương 2: Thưc trang chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng ̣ ̣ Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh trong thời gian qua ́ Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hang Đâu tư va phat triên Viêt Nam – Chi nhanh Ba Đì nh ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̣ ́ Do sư han chê vê nhân thưc va thơi gian nghiên cưu ̣ ̣ ́ ̀ ̣ ́ ̀ ̀ ́ cũng như nguồn tài liệu chưa phong phu nên khoa luân không tranh khoi nhưng sai sot , em rât mong nhân ́ ́ ̣ ́ ̉ ̃ ́ ́ ̣ đươc sư thông cam va gop y cua cac thây cô giao đê em co thê hoan thiên ̣ ̣ ̉ ̀ ́ ́ ̉ ́ ̀ ́ ̉ ́ ̉ ̀ ̣ bài nghiên cưu cua mì nh. ́ ̉ Em xin chân thanh cam ơn ̀ ̉ cô giao hươ ng dân Ths . Nguyên Thị Hiên , Ban ́ ́ ̃ ̃ ̀ lãnh đạo Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cùng toàn thể các cán bộ trong Ngân hàng đa tao điêu kiên va tân tì nh giup đơ em trong qua trì nh thưc hiên khoa ̃ ̣ ̀ ̣ ̀ ̣ ́ ̃ ́ ̣ ̣ ́ luân nay. ̣ ̀ 3
  11. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI I. Khái niêm cho vay thê châp ̣ ́ ́ 1. Đị nh nghĩ a Trong cac văn ban phap quy cua nươc ngoai co đề cập tới khái niệm cho vay ́ ̉ ́ ̉ ́ ̀ ́ thê châp, còn ở Việt Nam vân chưa co môt tai liêu chí nh thưc nao đưa ra đị nh nghĩ a ́ ́ ̃ ́ ̣ ̀ ̣ ́ ̀ trọn vẹn về khái niệm cho vay thế chấp , song hoat đông cho vay thê châp vân diên ̣ ̣ ́ ́ ̃ ̃ ra môt cach thương xuyên ơ cac ngân hang thương mai Viêt Nam ̣ ́ ̀ ̉ ́ ̀ ̣ ̣ và cho vay, thê ́ châp la nhưng tư quen thuôc vơi can bô ngân hang, không môt ngay nao , các cán bộ ́ ̀ ̃ ̀ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ̣ ̀ ̀ ngân hang không “găp” hai tư này. Do đo , tác giả xin căn cứ vào đị nh nghĩ a vê hai ̀ ̣ ̀ ́ ̀ thuât ngư cho vay va thê châp đê xây dưng môt cach hiêu hơp ly cho khái niệm cho ̣ ̃ ̀ ́ ́ ̉ ̣ ̣ ́ ̉ ̣ ́ vay thê châ p ở Việt Nam. ́ ́ “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.”1 “Xet theo mưc đô tí n nhiê m ́ ́ ̣ ̣ đôi vơi khach hang , cho vay đươc phân thanh hai loai : Cho vay không bao đam va ́ ́ ́ ̀ ̣ ̀ ̣ ̉ ̉ ̀ cho vay co bao đam . Cho vay không bao đam la loai cho vay không co tai san thê ́ ̉ ̉ ̉ ̉ ̀ ̣ ́ ̀ ̉ ́ châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thư ba ma viêc cho vay chỉ d ựa vào uy tín của ́ ̀ ́ ̣ ̉ ̃ ̉ ́ ̀ ̣ bản thân khách hàng . Cho vay co bao đam la loai cho vay dưa trên cơ sơ cac hì nh ́ ̉ ̉ ̀ ̣ ̣ ̉ ́ thưc bao đam tiên vay như thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thư ba.”2 ́ ̉ ̉ ̀ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̉ ̃ ̉ ́ Thê châp la môt hì nh thưc bao đam tiên vay được sử dụng rộng rãi và phổ biến ́ ́ ̀ ̣ ́ ̉ ̉ ̀ tại các ngân hàng thương mại hiện nay . “Thê châp tai san la viêc môt bên (sau đây ́ ́ ̀ ̉ ̀ ̣ ̣ gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối vớ i bên kia (sau đây goi la bên nhân thê châp ) và không chuyển giao ̣ ̀ ̣ ́ ́ tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”3 1 Nguồn trích: Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN, Điều 3, khoản 1 2 Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, năm 2007, Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 24 3 Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 342, khoản 1 4
  12. Trong tiêng Anh , ngươi ta sư dung thuât ngư “mortgage” đê chỉ thê châp noi ́ ̀ ̉ ̣ ̣ ̃ ̉ ́ ́ ́ chung (hơp đông thê châp , thê châp tai san , khoản vay thế chấp ) còn thuật ngữ ̣ ̀ ́ ́ ́ ́ ̀ ̉ “mortgage loan” í t đươc sư dung hơn . “Thê châp la môt khoan vay sư dung bât ̣ ̉ ̣ ́ ́ ̀ ̣ ̉ ̉ ̣ ́ đông san như nha ơ hay cac công trì nh xây dưng khac như môt sư bao đam ̣ ̉ ̀ ̉ ́ ̣ ́ ̣ ̣ ̉ ̉ . Nêu ́ không thanh toan lai va gôc khoan va y, ngươi cho vay hay ngươi nhân thê châp co ́ ̃ ̀ ́ ̉ ̀ ̀ ̣ ́ ́ ́ thê tị ch thu tai san đam bao đê chiêm dung hay ban đê thanh toan cho khoan vay .”4 ̉ ̀ ̉ ̉ ̉ ̉ ́ ̣ ́ ̉ ́ ̉ “Môt khoan vay thê châp la môt khoan vay đươc đam bao băng bât đông san thê ̣ ̉ ́ ́ ̀ ̣ ̉ ̣ ̉ ̉ ̀ ́ ̣ ̉ ̉ hiên thông qua môt văn ban chưng minh sư tôn tai cua khoan vay va sư không chê ̣ ̣ ̉ ́ ̣ ̀ ̣ ̉ ̉ ̀ ̣ ́ ́ bât đông san đo băng hì nh thưc đam bao tiên vay la thê châp.”5 ́ ̣ ̉ ́ ̀ ́ ̉ ̉ ̀ ̀ ́ ́ Như vậy, có thể thấy rằng thuật ngữ mortgage trong tiếng Anh để chỉ cho vay thế chấp mà tài sản đảm bảo là bất động sản. Ở nhiều nước như Mỹ, Anh, Pháp, Đức…, Cho vay thế chấp được hiểu là ngân hàng cho vay mua bất động sản và người đi vay dùng chính bất động sản đó để đảm bảo tiền vay. Còn ở Việt Nam, khái niệm cho vay thế chấp được hiểu rộng hơn. Cho vay thế chấp ở Việt Nam không chỉ bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động sản đó là tài sản bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp là tài sản bảo đảm tiền vay. Thêm vào đó, trong hoat đông cho vay thê châp tai cac ngân hang thương mai ̣ ̣ ́ ́ ̣ ́ ̀ ̣ Việt Nam hiên nay , bên đi vay không nhưng co thê dung tài sản thuộc sở hữu của ̣ ̃ ́ ̉ ̀ mình để thực hiện nghĩa vụ thế chấp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của bên thư ba đê bao đam thưc hiên nghĩ a vu thê châp. ́ ̉ ̉ ̉ ̣ ̣ ̣ ́ ́ Khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam so với nhiều nước như Mỹ, Anh, Pháp, Đức… được mở rộng về loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ là bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ là tài sản được hình thành từ nguồn vốn vay mà có thể là tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) và bên thế chấp (không chỉ là bên đi vay mà có thể là bên thứ ba). 4 Nguồn dịch: Oxford dictionary of economics 5 Nguồn dịch: Website http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_loan 5
  13. Tóm lại, Cho vay thê châp la môt hì nh thưc cho vay co bao đam s ́ ́ ̀ ̣ ́ ́ ̉ ̉ ử dụng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tiết hơn, cho vay thế chấp là môt hì nh thưc c ấp tín dụng của các ngân hàng thương mại cho tổ ̣ ́ chưc, cá nhân (khách hàng vay), trong đo khach hang vay dung tai san thuôc sơ ́ ́ ́ ̀ ̀ ̀ ̉ ̣ ̉ hưu cua mì nh hoăc cua bên thư ba đê bao đam thưc hiên nghĩ a vu tra nơ đôi vơi ̃ ̉ ̣ ̉ ́ ̉ ̉ ̉ ̣ ̣ ̣ ̉ ̣ ́ ́ ngân hang va theo luât Viêt Nam thì không chuyên giao tai san đo cho ngân ̀ ̀ ̣ ̣ ̉ ̀ ̉ ́ hàng. 2. Đặc điểm 2.1. Các bên tham gia Quan hê cho vay thê châp thông thương co hai hoăc ba bên tham gia chí nh la ̣ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̀ bên đi vay, bên thê châp va bên cho vay (bên nhân thê châp). ́ ́ ̀ ̣ ́ ́ - Bên đi vay: Bên đi vay la bên đê nghị ngân hang câp môt khoan tí n dung cho ̀ ̀ ̀ ́ ̣ ̉ ̣ mình. - Bên cho vay (bên nhân thê châp): Bên cho vay (ngân hang) cũng là bên nhận ̣ ́ ́ ̀ thê châp (tưc la bên câp tí n dung cho bên đi vay va nhân thê châp tai san cua bên thê ́ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̀ ̣ ́ ́ ̀ ̉ ̉ ́ châp đê đam bao nghĩ a vu tra nơ vay cho bên đi vay). ́ ̉ ̉ ̉ ̣ ̉ ̣ - Bên thê châp: Có hai trường hợp xảy ra ́ ́ o Bên thê châp chí nh la bên đi vay . Khi bên đi vay dung tai san thuôc sơ hưu ́ ́ ̀ ̀ ̀ ̉ ̣ ̉ ̃ của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đôi vơi ngân hang thì bên đi vay cung la ́ ́ ̀ ̃ ̀ bên thê châp . Do đo , trong quan hê cho vay thê châp ơ trương hơp nay se co 2 bên ́ ́ ́ ̣ ́ ́ ̉ ̀ ̣ ̀ ̃ ́ tham gia chí nh la bên đi vay (bên thê châp) và bên cho vay (bên nhân thê châp) ̀ ́ ́ ̣ ́ ́ o Bên thê châp không phai la bên đi vay. Khi bên đi vay dung tai san thuôc sơ ́ ́ ̉ ̀ ̀ ̀ ̉ ̣ ̉ hưu cua bên thư ba (bên thê châp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân ̃ ̉ ́ ́ ́ hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau . Do đo, trong quan hê cho ́ ̣ vay thê châp ơ trương hơp nay se co ba bên tham gia chí nh la bên đi vay , bên cho ́ ́ ̉ ̀ ̣ ̀ ̃ ́ ̀ vay (bên nhân thê châp) và bên thế chấp. ̣ ́ ́ Ngoài ra , quan hê cho vay thê châp con liên quan tơi môt sô đôi tương khac ̣ ́ ́ ̀ ́ ̣ ́ ́ ̣ ́ như cac cơ quan nha nươc co thâm quyên , bên thu hương tín dụng, bên trông giư tai ́ ̀ ́ ́ ̉ ̀ ̣ ̉ ̃ ̀ sản thế chấp… 6
  14. 2.2. Tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi vay vơi ngân hang . Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong ́ ̀ môt khoan ̣ ̉ cho vay thê châp bơi tai san thê châp chí nh la nguôn thu nơ thư hai cua ngân hang . ́ ́ ̉ ̀ ̉ ́ ́ ̀ ̀ ̣ ́ ̉ ̀ Trong thưc tê kinh doanh co muôn van ly do (vô tì nh hay hưu y ) dân tơi nguôn thu ̣ ́ ́ ̀ ́ ̃ ́ ̃ ́ ̀ nơ thư nhât không thê thưc hiên đươc , nêu không co môt nguôn thu nơ bô sung tât ̣ ́ ́ ̉ ̣ ̣ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ̣ ̉ ́ yêu ngân hang se găp rui ro. ́ ̀ ̃ ̣ ̉ 2.2.1. Yêu cầu về tính pháp lý Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên thế chấp. Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp và theo quy định của pháp luật về đất đai được quyền thế chấp. Đối với các tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Bên thế chấp phải xuất trình các giấy tờ, tài liệu là chứng từ chứng mình quyền sở hữu, sử dụng (đối với đất đai) hợp pháp đối với tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch (được pháp luật cho phép và không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố và các giao dịch khác) tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản. Tài sản thế chấp không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản. Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. Các loại bảo hiểm bắt buộc hiện nay mà bên bảo đảm có thể phải mua: “Bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm trách nhiệm dân sự của người vận chuyển hàng không đối với hành khách, bảo hiểm cháy nổ”6. 6 Nguồn trích: Luật kinh doanh bảo hiểm Việt Nam năm 2000, Điều 8, Khoản 2 7
  15. 2.2.2. Yêu cầu về tính thanh khoản Mức độ thanh khoản của tài sản thế chấp có quan hệ đến lợi ích của ngân hàng. Tài sản thế chấp được coi như nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thường khó được ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận được nhưng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Môt tài sản thế chấp có tính ̣ thanh khoản cao sẽ dễ dàng được ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân hàng thường chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản tương đối tốt, tức là có sẵn thị trường tiêu thụ. Một tài sản thế chấp có sẵn thị trường tiêu thụ sẽ giúp ngân hàng đa dạng hóa được phương thức xử lý tài sản thế chấp, giảm được chi phí cũng như rút ngắn đươc thơi gian xư ly tai san . Hơn thế nữa, một tài sản thế chấp có tính thanh khoản ̣ ̀ ̉ ́ ̀ ̉ cao sẽ giúp ngân hàng dễ dàng định giá được tài sản thế chấp thông qua quan hệ cung cầu về tài sản thế chấp. 2.2.3. Phƣơng pháp định giá tài sản thế chấp Mỗi loại tài sản thế chấp có một đặc điểm riêng, vì thế mỗi loại tài sản thế chấp được định giá theo một phương pháp riêng. Dưới đây là một số phương pháp định giá chủ yếu. 2.2.3.1. Phƣơng pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. 2.2.3.2. Phƣơng pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. 8
  16. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 2.2.3.3. Phƣơng pháp thu nhập Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. 2.2.3.4. Phƣơng pháp thặng dƣ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. 2.2.3.5. Phƣơng pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Hiện nay, các Ngân hàng thương mại Việt Nam thường áp dụng phương pháp so sánh để định giá tài sản thế chấp bởi tài sản được đem thế chấp chủ yếu ở Việt Nam là bất động sản, ô tô. Mặt khác, phương pháp so sánh đòi hỏi chi phí ít hơn, trình độ chuyên môn ít hơn so với các phương pháp định giá tài sản thế chấp khác. 9
  17. 2.3. Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị tài sản thế chấp. Tỷ lệ này phụ thuộc vào chính sách k hách hàng của mỗi ngân hàng thương mai trong tưng thơi ky và bị ràng buộc bởi những quy định pháp lý. ̣ ̀ ̀ ̀ Theo quy định pháp lý trước đây (với chủ chương an toàn cho các tổ chức tín dụng), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (tại điều 11) không cho phép các tổ chức tín dụng nhận tài sản đảm bảo trong đó có tài sản thế chấp có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ (hoặc tổng giá trị các nghĩa vụ) được đảm bảo; nhưng đến Nghị định số 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, điều này đã được bổ sung tại điều 1, khoản 13 bởi cách quy định “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” ; và ngay sau đó, đến Thông tư số 07/2003/TT-NHNN (tại mục III.3) một lần nữa điều này lại được bổ sung “…trừ trường hợp tổ chức tín dụng và khách hàng vay thoả thuận bảo đảm bằng tài sản như là một biện pháp bổ sung đối với khoản vay mà khách hàng vay đã có đủ các điều kiện vay không có bảo đảm bằng tài sản…”. Hiện nay, theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại điều 5 (với cú pháp khẳng định) đã chính thức quy định rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…” Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng, tức là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ hơn 1; song trên thực tế để nâng cao khả năng cạnh tranh nhưng vẫn tuân thủ đúng quy định pháp lý, các ngân hàng thương mại đã đưa ra chính sách đặc biệt với những khách hàng có độ tín nhiệm cao về tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ thể là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp có thể lớn hơn 1. Căn cứ để ngân hàng cho vay với quy mô khoản vay vượt giá trị tài sản thế chấp là khả năng tài chính của khách hàng đi vay tốt, nguồn trả nợ thứ nhất của khách hàng vay vốn đảm bảo … 2.4. Phân biêt cho vay thê châp vơi cac hì nh thƣc cho vay co bao đam khac ̣ ́ ́ ́ ́ ́ ́ ̉ ̉ ́ Cho vay co bam đam bao gôm ba hì nh thưc đam bao tiên vay la : thê châp, câm ́ ̉ ̉ ̀ ́ ̉ ̉ ̀ ̀ ́ ́ ̀ cô va bao lanh. ́ ̀ ̉ ̃ 10
  18. Trong đo , “bảo lãnh là việc bên thức ba cam kết với bên cho vay (ngươi nhân ́ ̀ ̣ bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngươi đươc bao lanh ) nêu khi ̀ ̣ ̉ ̃ ́ đến thời hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thự c hiên không đúng ̣ nghĩa vụ.”7 Bảo lãnh là hình th ức bảo đảm băng uy tí n cua ngươi bao lanh con ̀ ̉ ̀ ̉ ̃ ̀ thê châp là hình thức bảo đảm băng tai san cua bên thê châp. ́ ́ ̀ ̀ ̉ ̉ ́ ́ Câm cô va thê châp la hai khai niêm đam bao tiên vay ma ngươi đi va ̀ ́ ̀ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̉ ̉ ̀ ̀ ̀ y dê ̃ nhâm lân. “Câm cô la viêc bên câm cô giao tai san thuôc sơ hưu của mình hoặc bên ̀ ̃ ̀ ́ ̀ ̣ ̀ ́ ̀ ̉ ̣ ̉ ̃ thứ ba cho ngân hang (bên nhân câm cô ) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với ngân ̀ ̣ ̀ ́ hàng.”8 Theo quy đị nh cua phap luât , câm cô thì bên câm cô phải giao tài sản cho ̉ ́ ̣ ̀ ́ ̀ ́ ngân hang con thê châp thì bên thê châp không phai giao tai san cho ngân hang . ̀ ̀ ́ ́ ́ ́ ̉ ̀ ̉ ̀ Thông thương, tài sản cầm cố là động sản , còn tài sản thế chấp có thể là động sản ̀ hoăc bât đông san . Các ngân hàng th ương mai thương quy đị nh cac tai san vang , ̣ ́ ̣ ̉ ̣ ̀ ́ ̀ ̉ ̀ bạc, kim khí quy , đa quy , ngoại tệ tiền mặt , giây tơ co gia phai ap dung biên phap ́ ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ̉ ́ ̣ ̣ ́ câm cô. Các tài sản khác hầu hết đêu ap dung dươi hì nh thưc thê châp. ̀ ́ ̀ ́ ̣ ́ ́ ́ ́ 3. Phân loai cho vay thế chấp ̣ Cho vay thê châp xet theo hì nh thưc đam bao tiên vay la thê châp , có thể dựa ́ ́ ́ ́ ̉ ̉ ̀ ̀ ́ ́ trên môt sô căn cư sau đê phân loai: ̣ ́ ́ ̉ ̣ 3.1. Căn cƣ vao nguôn hì nh thanh tai san thê châp ́ ̀ ̀ ̀ ̀ ̉ ́ ́ Thê châp trưc tiêp hay con goi la thê châp băng ta i san hì nh thanh tư vôn vay ́ ́ ̣ ́ ̀ ̣ ̀ ́ ́ ̀ ̀ ̉ ̀ ̀ ́ là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên . Ví dụ: Người đi vay vay ngân hang đê mua môt căn nha va dung chí nh căn nha đo làm tài s ̀ ̉ ̣ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ản thê châp ́ ́ cho ngân hang. ̀ Thê châp gian tiêp la hì nh thưc thê châp ma trong đo tai san thê châp va tai san ́ ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ́ ̀ ́ ̀ ̉ ́ ́ ̀ ̀ ̉ dùng vốn vay để đầu tư la hai tai san khac nhau. Ví dụ: Ngươi đi vay thê châp nha ơ ̀ ̀ ̉ ́ ̀ ́ ́ ̀ ̉ để vay vốn ngân hàng , sau đo dung tiên vay đê mua môt tai san khac n hư nguyên ́ ̀ ̀ ̉ ̣ ̀ ̉ ́ liêu san xuât. ̣ ̉ ́ 7 Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 93 8 Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 92 11
  19. 3.2. Căn cƣ vao tí nh chât phap ly ́ ̀ ́ ́ ́ Thê châp phap ly la hì nh thưc thê châp ma trong đo ngươi đi vay ́ ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ́ ̀ ́ ̀ (ngươi thê ̀ ́ châp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được ́ nghĩa vụ trả nơ. Theo hì nh thưc nay , khi ngươi đi vay không thanh toan đươc nơ , ̣ ́ ̀ ̀ ́ ̣ ̣ ngân hang đươc quyên ban tai san hoăc cho thuê vơi tư cach la ngươi chu sơ hưu ̀ ̣ ̀ ́ ̀ ̉ ̣ ́ ́ ̀ ̀ ̉ ̉ ̃ mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án. Thê châp công băng la hì nh thưc thê châp ma trong đo ngân hang chỉ năm giư ́ ́ ̀ ̀ ́ ́ ́ ̀ ́ ̀ ́ ̃ giây chưng nhân sơ hưu tai san hoăc giây chưng nhân quyên sơ dung đât đê bao ́ ́ ̣ ̉ ̃ ̀ ̉ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ̉ ̣ ́ ̉ ̉ đam cho mon vay . Khi ngươi đi vay không thưc hiên đươc nghĩ a vu theo hơp đông, ̉ ́ ̀ ̣ ̣ ̣ ̣ ̣ ̀ viêc xư ly tai san phai dưa trên cơ sơ thoa thuân giưa ngươi cho vay va ngươi đi vay ̣ ̉ ́ ̀ ̉ ̉ ̣ ̉ ̉ ̣ ̃ ̀ ̀ ̀ hoăc phai nhơ đên sơ can thiêp cua toa an, nêu co tranh châp. ̣ ̉ ̀ ́ ̣ ̣ ̉ ̀ ́ ́ ́ ́ 3.3. Căn cƣ vao sô lân thê châp ́ ̀ ́ ̀ ́ ́ Thê châp thư nhât la viêc thê châp tai san đê bao đam cho mon nơ thư nhât . ́ ́ ́ ́ ̀ ̣ ́ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ ̉ ́ ̣ ́ ́ Cân lưu y răng thê châp thư nhât không co nghĩ a la lân đâu tiên đem tai san đi thê ̀ ́ ̀ ́ ́ ́ ́ ́ ̀ ̀ ̀ ̀ ̉ ́ châp cho môt khoan vay , mà thế chấp thứ nhất được xác định trong mối tương quan ́ ̣ ̉ giưa các khoản vay có thế chấp , tưc la viêc sư dung môt tai san lam bao đam cho ̃ ́ ̀ ̣ ̉ ̣ ̣ ̀ ̉ ̀ ̉ ̉ nhiêu khoan vay va thê châp cho khoan vay đâu tiên đang tôn tai goi la thê châp thư ̀ ̉ ̀ ́ ́ ̉ ̀ ̀ ̣ ̣ ̀ ́ ́ ́ nhât. Thê châp thư nhât co hai trương hơp : Thê châp cho môt bên cho vay va thê ́ ́ ́ ́ ́ ́ ̀ ̣ ́ ́ ̣ ̀ ́ châp cho nhiêu bên cho vay dươi hì nh thư hơp vôn (đông tai trơ ). Trong trương hơp ́ ̀ ́ ́ ̣ ́ ̀ ̀ ̣ ̀ ̣ thê châp cho khoan vay hơp vôn , viêc quan ly tai san va giây tơ cua tai san bao đam ́ ́ ̉ ̣ ́ ̣ ̉ ́ ̀ ̉ ̀ ́ ̀ ̉ ̀ ̉ ̉ ̉ do môt ngân hang đai diên thư c hiên. ̣ ̀ ̣ ̣ ̣ ̣ Thê châp thư hai la hì nh thưc thê châp , trong đo ngươi đi vay sư dung phân ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ́ ́ ̀ ̉ ̣ ̀ giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm băng tai san đo đê bao đam cho khoan nơ thư hai. ̀ ̀ ̉ ́ ̉ ̉ ̉ ̉ ̣ ́ 3.4. Căn cƣ vao pham vi thê châp ́ ̀ ̣ ́ ́ Theo quy đị nh cua phap luât ngươi đi vay co thê thê châp toan bô hay thê châp ̉ ́ ̣ ̀ ́ ̉ ́ ́ ̀ ̣ ́ ́ môt phân. “Trong trương hơp thê châp toan bô bât đông san, động sản có vật phụ thì ̣ ̀ ̀ ̣ ́ ́ ̀ ̣ ́ ̣ ̉ vât phu cua bât đông san , động sản cũng thuộc tài sản thế chấp . Trong trương hơp ̣ ̣ ̉ ́ ̣ ̉ ̀ ̣ thê châp môt phân bât đông san , động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế ́ ́ ̣ ̀ ́ ̣ ̉ 12
  20. chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”9 Riêng đôi vơi thê châp quyên sư ́ ́ ́ ́ ̀ ̉ dụng đất, thì nhà ở , công trì nh xây dưng khac , rưng trông vươn cây va cac tai san ̣ ́ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ̀ ̉ khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp , nêu co thoa ́ ́ ̉ thuân. ̣ Trong thưc tê cac ngân hang thương nhân thê châp toan bô bât đông san . Thê ̣ ́ ́ ̀ ̀ ̣ ́ ́ ̀ ̣ ́ ̣ ̉ ́ châp môt phân chỉ ap dung trong trương hơp phân tai san thê châp co thê phat mai ́ ̣ ̀ ́ ̣ ̀ ̣ ̀ ̀ ̉ ́ ́ ́ ̉ ́ ̣ riêng ma không anh hương đên quyên lơi cua bên nhân thê châp . Đối với các tài sản ̀ ̉ ̉ ́ ̀ ̣ ̉ ̣ ́ ́ găn liên vơi đât như nha ơ , các công trình xây dựng chỉ được nhận thế chấp cùng ́ ̀ ́ ́ ̀ ̉ vơi gia trị quyên sư dung đât. ́ ́ ̀ ̉ ̣ ́ 4. Quy trì nh cho vay thê châp ́ ́ Quy trì nh cho vay thê châp la tông hơp cac nguyên tăc ́ ́ ̀ ̉ ̣ ́ ́ , quy đị nh cua ngân ̉ hàng trong việc cho vay thế chấp . Trong đo xây dưng cac bươc đi cu thê theo môt ́ ̣ ́ ́ ̣ ̉ ̣ trình tự nhất định kể từ khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị cho vay thế chấp cho đến khi châm dưt quan hê cho vay thê châp . Đây la môt qua trì nh bao gôm nhiêu giai đoan ́ ́ ̣ ́ ́ ̀ ̣ ́ ̀ ̀ ̣ mang tí nh chât liên hoàn, theo môt trât tư nhât đị nh , đông thơi co quan hê chăt che ́ ̣ ̣ ̣ ́ ̀ ̀ ́ ̣ ̣ ̃ và gắn bó với nhau. Nêu lây viêc giai ngân lam tâm điêm thì quy trì nh cho vay thê châp t ́ ́ ̣ ̉ ̀ ̉ ́ ́ ại các ngân hàng thương mại đươc phân thanh 3 giai đoan: trươc khi giai ngân, trong khi ̣ ̀ ̣ ́ ̉ giải ngân và sau khi giải ngân . Sơ đô 1: Quy trì nh cho vay thê châp khat quat ̀ ́ ́ ́ ́ 1 2 3 Chú thích: 1. Giai đoan trươc khi giai ngân ̣ ́ ̉ 2. Giai đoan trong khi giai ngân ̣ ̉ 3. Giai đoan sau khi giai ngân ̣ ̉ 9 Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 342, Khoản 1 13
nguon tai.lieu . vn
Thạc sĩ - Tiến sĩ - Cao học Công nghệ thông tin Kinh tế - Thương mại Tài chính - Ngân hàng Kiến trúc - Xây dựng Điện-Điện tử-Viễn thông Cơ khí - Chế tạo máy Công nghệ - Môi trường Báo cáo khoa học Quản trị kinh doanh Khoa học xã hội Khoa học tự nhiên Nông - Lâm - Ngư Y khoa - Dược