Xem mẫu
- Hội thảo chuyên đề
Dịch vụ quản lý
Dịch vụ cho thuê văn phòng
Định vị trong thị trường khó
khăn và nhiều thử thách
12/02/2009
- Sự thay đổi của thị trường
Khó khăn của nền Kinh tế
Nhiều dự án bị trì hoãn
Giá thuê giảm
Nguồn cung tương lai lớn
Thị trường Hà Nội thường đi sau Thành phố Hồ Chí
Minh
CB Richard Ellis | Page 2
- Nguồn cung văn phòng Hà nội
CB Richard Ellis | Page 3
- CUNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
400,000
300,000
200,000
m²
100,000
0
Hạng A Hạng B Hạng C
2008 2009 (ước tính)
CB Richard Ellis | Page 4
- GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH CỦA VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ B
TẠI HÀ NỘI
60
(đã gồm phí dịch vụ, không gồm VAT)
50
40
USD/m²/tháng
30
20
10
0
Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Jan-09
Hạng A Hạng B
CB Richard Ellis | Page 5
- GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH HÀNG QUÝ
VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ HẠNG B TẠI TPHCM
90
(đã gồm phí dịch vụ, không gồm VAT)
80
70
60
USD/m²/tháng
50
40
30
20
10
0
Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008
Hạng A Hạng B
CB Richard Ellis | Page 6
- Tối đa hoá giá trị trong thị trường khó khăn
Tiết kiệm Chi phí Vận hành
Tăng Thu Nhập Hoạt động Ròng
Tìm kiếm, Khai thác, Duy trì Khách thuê qua:
• Chất lượng Dịch vụ cao
• Minh bạch
• Quản lý rủi ro
• Tính linh hoạt
CB Richard Ellis | Page 7
- Từ
Góc Độ
Người Cho Thuê
CB Richard Ellis | Page 8
- Dịch vụ văn phòng – Hợp đồng thuê
Khách thuê hiện nay
• Đàm phán mạnh hơn
• Hiểu biết hơn
• Đòi hỏi nhiều hơn về Sự Minh Bạch trong
- Phí dịch vụ
- Phí ngoài giờ
- Đảm bảo các điều khoản Hợp đồng
• Một hợp đồng cho thuê chuẩn ?
• Gửi bản hợp đồng cho thuê nhanh nhất tới khách
hàng?
• Hợp đồng được kiểm tra bởi chuyên gia?
• Danh sách các giấy tờ cần thiết ?
• Sự linh hoạt hỗ trợ các khách hàng “đang khó khăn”
( trong nền kinh tế đi xuống)
CB Richard Ellis | Page 9
- Lợi ích cho Chủ nhà
Thu hút khách thuê tốt hơn
Ít các sai sót
Giá trị đầu tư cao hơn
Duy trì giá thuê cao thông qua các lợi thế tiềm ẩn
Gia tăng các cam kết....và một câu thần chú mới: “Phải đạt
được các cam kết thuê sớm”... nếu không toà nhà sẽ phải đối
mặt với các vấn đề tài chính và vận hành
CB Richard Ellis | Page 10
- Từ
góc độ
Nhà Quản lý
CB Richard Ellis | Page 11
- Định nghĩa quản lý BĐS
Mô hình trong một môi trường “hoàn hảo”
CB Richard Ellis | Page 12
- Vòng đời của một toà nhà - TRƯỚC ĐÂY
Vòng đời của một toà nhà
• Giai đoạn triển khai (Trước khi xây dựng
• Giai đoạn xây dựng (Giai đoạn Marketing)
• Giai đoạn xây dựng xong
CB Richard Ellis | Page 13
- Vòng đời của một toà nhà - HIỆN NAY
• Thời gian hoàn thiện và lấp đầy dài hơn
• Sự ảnh hưởng đến việc vận hành
• Thời gian hoàn vốn dài hơn
• Dòng tiền thực duơng mất nhiều thời gian hơn
• Chi phí marketing trong suốt vòng đời toà nhà (chi phí mới)
CB Richard Ellis | Page 14
- Giai đoạn sau khi xây dựng
• Đào tạo về dịch vụ và quản lý chất lượng
• Làm sao để biến một toà nhà rỗng thànhmột toà nhà vận hành
đầy đủ?
• Chuẩn bị tài liệu
• Hợp đồng thuê – các điều khoản tăng giá, ngôn ngữ hợp đồng
• Giấy chứng nhận an toàn
• Tài liệu vận hành toà nhà – Quy định và Nội quy, Quy trình vận hành
chuẩn, Sổ tay khách thuê
• ĐỘC ĐÁO! – Các phương thức mới để có thêm doanh thu
• Đánh giá
• Kiểm tra kỹ thuật toà nhà – PCCC, điện, hệ thống điều hoà, thân
thiện môi trường, an toàn, tiết kiệm năng lượng
• Đánh giá sơ bộ về dịch vụ toà nhà – vệ sinh, an ninh, lễ tân, v.v…
• Phí dịch vụ
• Khảo sát khách thuê
CB Richard Ellis | Page 15
- Phí và Chi phí Dịch vụ
CB Richard Ellis | Page 16
- Phí dịch vụ bao gồm
CHI PHÍ HÀNH CHÍNH
• Phí quản lý
• Chi phí nhân sự
• Chi phí hoạt động văn phòng
• Chi phí tổ chức sự kiện
• Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng
điều hành của ban quản lý toà nhà
CB Richard Ellis | Page 17
- Phí dịch vụ
DỊCH VỤ TOÀ NHÀ
• Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân
viên bảo vệ
• Dịch vụ vệ sinh
• Bảo hiểm toà nhà
• Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)
• Khuôn viên cây cảnh và các trang trí
• Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo
dưỡng)
• Các trang thiết bị
• Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho
thuê thấp)
• Các chi phí mới nếu có thêm các dịch vụ mới
• Chi phí vận hành tăng
• Chi phí marketing tăng
CB Richard Ellis | Page 18
- Đánh giá tiết kiệm năng lượng
1. Quản lý và Tiết kiệm Năng lượng
2. Lựa chọn vật liệu xây dựng và Quản lý xây dựng
3. Nước dự phòng
4. Chất lượng không khí và Môi trường trong toà nhà
5. Sự ổn định và môi trường xung quanh toà nhà
CB Richard Ellis | Page 19
- Những cách tiết kiệm năng lượng
Thiết lập chuẩn sử dụng năng lượng trong toà nhà
Áp dụng hệ thống bảo trì tích cực để đảm bảo tối đa hoá
hiệu suất
Sử dụng các giải pháp tiết kiệm chi phí: vị trị các bộ điều
chỉnh nhiệt, chương trình vận hành điều hoà, chế độ nhiệt
hợp lý, chế độ điều hoà sau giờ làm việc, các chương trình
sử dụng điện tiết kiệm, lắp đặt hệ thống cửa số chắn nắng
Nghiên cứu lắp đặt các máy cảm biến nồng độ thán khí cho
hệ thống chiếu sáng và điều hoà trong khu vực có người làm
việc
Sử dụng các sản phẩm chiếu sáng tiết kiệm điện như đèn T8
và đèn compact;
Nghiên cứu đổi các bảng hiệu biển hiệu bằng đèn LED tiết
kiệm điện
Giảm nhiệt độ nước nóng
Kiểm tra hệ thống chiếu sáng bên ngoài, tránh lãng phí và
giảm ô nhiễm chiếu sáng
CB Richard Ellis | Page 20
nguon tai.lieu . vn