Xem mẫu

Giáo trình Định giá đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU..............................................................................................................................i CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI..................................................... 1 1. ĐẤT ĐAI......................................................................................................................1 1.1. Khái niệm...............................................................................................................1 1.2. Đặc trưng ...............................................................................................................1 2. THỊ TRƯỜNGĐẤT ĐAI..............................................................................................2 2.1. Khái niệm thị trường đất đai...................................................................................2 2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai.........................................................................2 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai...................................3 2.4. Vai trò của thị trường đất đai..................................................................................4 3. CÁCKHUVỰC CỦATHỊ TRƯỜNGĐẤT ĐAI ..........................................................4 3.1. Thị trường đất đai thế giới......................................................................................4 3.2. Thị trường đất đai Việt Nam...................................................................................6 4. ĐẶC TRƯNGCỦA THỊ TRƯỜNGĐẤT ĐAI............................................................ 11 4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai................................................................. 11 4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ................... 13 CÂU HỎI ÔNTẬPCHƯƠNG 1 ..................................................................................... 15 CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................... 16 1. KHÁINIỆMGIÁ ĐẤT ............................................................................................... 16 2. ĐẶC TRƯNGCỦA GIÁĐẤT .................................................................................... 17 2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả............................................................. 17 2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành ................................................ 17 2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai................................. 17 2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.............................................. 18 2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt......................................................... 18 2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao................................................ 18 2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng......................................................................... 18 3. CÁCNHÂN TỐ ẢNHHƯỞNGĐẾN GIÁĐẤT ......................................................... 18 3.1. Nhân tố thông thường........................................................................................... 19 3.2. Nhân tố khu vực................................................................................................... 22 3.3. Nhân tố cá biệt ..................................................................................................... 23 4. PHÂNLOẠI GIÁĐẤT............................................................................................... 24 4.1. Giá thị trường....................................................................................................... 24 4.2. Giá quy định của Nhà nước .................................................................................. 28 5. CƠ SỞKHOAHỌC XÁC ĐỊNHGIÁĐẤT ................................................................ 32 5.1. Địa tô ................................................................................................................... 32 5.2. Lãi xuất ngân hàng............................................................................................... 34 5.3. Quan hệ cung cầu................................................................................................. 36 BÀITẬP CHƯƠNG2..................................................................................................... 41 CÂU HỎI ÔNTẬP CHƯƠNG 2 ..................................................................................... 42 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT................ 43 1. ĐỊNH GIÁĐẤT.......................................................................................................... 43 1.1. Khái niệm............................................................................................................. 43 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com 1.2. Vai trò của định giá đất......................................................................................... 44 1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới................................................. 45 1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam......................................................................... 50 2. THÔNGTINTRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT....................................................................... 51 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá ....................................................................... 51 2.2. Phương pháp xác định thông tin............................................................................ 52 3. NHỮNG ĐẶC TRƯNGVỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI...................................................... 52 3.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua................................................. 52 3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán.................................................................. 53 3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán .................................................................. 54 3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt........................................................................ 55 4. NGUYÊNTẮC ĐỊNH GIÁĐẤT ................................................................................ 55 4.1. Nguyên tắc thay thế.............................................................................................. 55 4.2. Nguyên tắc thu lợi................................................................................................ 56 4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ........................................................................ 57 4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ................................................................. 57 4.4. Nguyên tắc cạnh tranh.......................................................................................... 57 4.6. Nguyên tắc đóng góp............................................................................................ 58 4.7. Nguyên tắc biến động........................................................................................... 58 4.8. Nguyên tắc hòa hợp.............................................................................................. 58 4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai.............................................................................. 59 CÂU HỎI ÔNTẬPCHƯƠNG 3 ..................................................................................... 59 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT......................................................... 60 1. PHƯƠNGPHÁPTHU NHẬP..................................................................................... 60 1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập...................................................................... 60 1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập.............................. 62 1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất............................................ 65 2. PHƯƠNGPHÁP SOSÁNHTRỰC TIẾP.................................................................... 66 2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp.......................................................... 66 2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp............................................ 71 2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất................................ 77 3. PHƯƠNGPHÁPTHẶNG DƯ.................................................................................... 79 3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư ..................................................................... 79 3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư....................................................... 82 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư ............................................. 85 4. PHƯƠNGPHÁPCHI PHÍ........................................................................................... 86 4.1. Khái quát phương pháp chi phí............................................................................. 86 4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí................................................................ 88 4.3. Các phương pháp xác định chi phí........................................................................ 88 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ.................................... 90 4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí....................................................... 92 5. PHƯƠNGPHÁP PHÂNTÍCH HỒIQUY ................................................................... 92 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản.................................................. 92 5.2. Phương pháp phân tích hồi qui. ............................................................................ 93 5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả.......................................... 93 BÀITẬP CHƯƠNG4..................................................................................................... 95 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com CÂU HỎI ÔNTẬP CHƯƠNG 4 ..................................................................................... 96 CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM................................................................. 97 1. ĐỊNHGIÁNHÓMĐẤT NÔNGNGHIỆP................................................................... 97 1.1. Khung giá quy định.............................................................................................. 97 1.2. Xác định vùng đất hạng đất .................................................................................. 99 1.3. Định giá cho từng hạng đất................................................................................. 104 1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội........................................................... 106 2. ĐỊNHGIÁNHÓMĐẤT PHINÔNG NGHIỆP.......................................................... 108 2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn .......................................................... 108 2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị................................................................. 116 2.3. Xác định giá đất ở đô thị..................................................................................... 125 2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị......................................... 126 3. ĐỊNHGIÁĐẤTỞ KHUVỰC GIÁPRANH............................................................. 129 3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương............... 129 3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương....................................................................................................... 129 BÀITẬP CHƯƠNG 5 .................................................................................................. 130 CÂU HỎI ÔNTẬP CHƯƠNG 5 ................................................................................... 131 TÀILIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 132 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta. Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chương: - Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai... Ngoài ra trước khi hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phương ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phương pháp định giá đất phổ biến và thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. 7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. i ... - tailieumienphi.vn
nguon tai.lieu . vn