Xem mẫu
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương III gồm các vấn đề:
- Định giá đất;
- Thông tin trong định giá đất;
- Nguyên tắc định giá đất;
- Định giá đất trên thế giới và Việt Nam
Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan
đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá
đất.
1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn
liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân
tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm
kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên
của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế
của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi
tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một
quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất đai tuy
cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người
làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và
tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Ðiều đó quyết định rằng định
giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc
định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính
xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả
cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất đai hình
thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết
được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện
tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ,
như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy
hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới.
Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công
bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng
một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước
http://www.ebook.edu.vn 29
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ
tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá
đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết
được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý
nghĩa.
2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập
về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá
càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu
thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá
Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất
định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn
và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để
mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương
án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.
Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
a) Quyền sở hữu về đất đai
+ Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà
b) Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích
+ Kích thước
+ Vị trí
+ Địa hình
c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
2.2. Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại:
nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn
cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét
đến các nguồn tin về đất đai như sau:
- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.
http://www.ebook.edu.vn 30
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp.
- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu
được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến
tranh chấp nếu có.
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:
+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn…
+ Tên và địa chỉ chủ nhân
+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm
+ Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.
+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…
3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là
hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn
ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng
biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới
có thể định giá chính xác.
Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững
nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân
tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai,
đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc
kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh
rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử
dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau
và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất
tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:
3.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp
đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một
vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với
thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị
áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa
đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay
nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị
sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
http://www.ebook.edu.vn 31
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng
cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh
cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi
thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần
chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi
định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau
như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều
kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các
thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện
hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội
dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử
dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của
chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có
sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý
thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá
cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất
hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng
hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của
định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất nông
nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều
sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một
người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị
trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch
của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên,
một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và
phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai
đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với
đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau. Vì vậy, sử
dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa
và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử
dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được
kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử
dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.
http://www.ebook.edu.vn 32
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung
của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi
dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở. Khi định giá, người
định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của
người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả
phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối
với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối
với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận
cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử
dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng
trong một giai đoạn.
Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng
tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng
theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định
được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao
khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của
tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là
điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không
nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được sử dụng
hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt
nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không;
nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương
thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính
liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp
đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự
đoán.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và
nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ,
hiện tại cho đến tương lai.
3.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả
tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn
nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu
cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những
nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa
các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc
định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức
tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
http://www.ebook.edu.vn 33
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ
trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ
những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng
hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc
Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong
khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp,
Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều
chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất
nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan
tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống
tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ
và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn
gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang
làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng
năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động
sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc. Đây là các nước
có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.
a)Tổ chức
Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp
trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện
không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5
phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng
Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho
những người không có đất hoặc ít đất).
Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước
về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động
sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do
bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt
động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi
nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về
toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn
hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý
Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định,
Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
Singapore
http://www.ebook.edu.vn 34
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương
gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động
sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90
của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là
CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên
môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán
bộ chuyên môn.
Chức năng
Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng
Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là:
Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc
gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).
JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn
được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản,
quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài
chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức
năng quản lý Nhà nước về bất động sản.
Nhiệm vụ
Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản
tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ
Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát
sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất
động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng
năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai
(thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm
bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp
tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới
bất động sản.
- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.
- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những
bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển
nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1
triệu RM.
b) Cơ chế hoạt động
Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở
Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực
http://www.ebook.edu.vn 35
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế
hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và
quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước
do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ
trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.
Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn
như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối
bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất
động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất
động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định
giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành
viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư
pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các
tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động
độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất
động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận
các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất,
hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.
c) Đối tượng
Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các
tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là
tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng
thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là
"BLOCK"
d)Phạm vi
Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để
Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.
4.2. Định giá đất của Nhật bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp
và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.
Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản
Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực
hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm
vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của
xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng
dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát
ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động
sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất
động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ
quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp
tư nhân dân gian và cá nhân.
http://www.ebook.edu.vn 36
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của
“Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện
năm 1964.
Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn
đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng. Để giải
quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây
dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản
lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám
định bất động sản”. Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản
dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ.
Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất
đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối
với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và
dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và
vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán
giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó
có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội
dung sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao
gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những
quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để).
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như
quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.
Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những
quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ
ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá
giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc
sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương
đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối
lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản;
ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản
đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định
bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho
rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được
quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu
cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác
dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương
đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào
kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh
tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối
cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
http://www.ebook.edu.vn 37
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
4.3. Định giá đất của Đức
Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông
đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như
giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một
cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán
ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với
người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị
trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua
bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối
chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số
chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan
sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế
phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư,
công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính
đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ
tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập
phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn
giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch
của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ
chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục
tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can
thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một
lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ
quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban
định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác
định giá của khu vực trực thuộc.
1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao
gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định
giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn
tài chính có kinh nghiệm.
2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:
(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban
định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và
quyền lợi địa sản: A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của
“Sổ tay luật xây dựng”. B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền
đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa
sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và
người công chứng; D. Cơ quan toà án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác
định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là
có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra,
kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa
kế, phân chia).
http://www.ebook.edu.vn 38
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định
giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số
liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao
nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.
(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.
(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định
giá là không có hiệu lực ràng buộc.
(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá
cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công
bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với
giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp
hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa
sản của từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến hành
thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả
quyết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng
thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.
Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập
được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng,
giá cả tham khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối
mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau,
thì có thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.
Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các
biện pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ
sở chất lượng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu
thuế địa sản tại thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.
Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản
tài chính.
3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:
(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về
mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá
cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa
sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản
và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi
vào nhà ở đó.
(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban
định giá.
4. Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và
công tác thường ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để
định giá địa sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản;
http://www.ebook.edu.vn 39
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
(6) Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo
công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng.
5. Những quy định pháp luật có liên quan
(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính
phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.
(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập
Uỷ ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống
đặc biệt mà “sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy
định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác
định giá cả đất đai tham khảo, công bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn
cho các hộ sử dụng; Quy định cơ quan quản lý đất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho
Uỷ ban định giá; Quy định những nhiệm vụ khác của Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ
của Uỷ ban định giá.
6. Quản lý giá đất của Đức
Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện
pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể
dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao. (2) Chính Phủ
có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất
bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất
trong giao dịch địa sản. (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo
công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham
khảo công khai có tác dụng để tham khảo. (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc
chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian
và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.
5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác: tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước...
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất
có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ Tài chính; Sở
Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác
định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành
viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ
việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho
một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số
13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH
ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định
188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này
quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các
loại đất cụ thể tại địa phương. Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu
http://www.ebook.edu.vn 40
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị.
Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất
có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2).
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các
loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở
lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại
Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất
cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá
20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất
quy định tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm. Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại
đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc
xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã
phân loại trước đó.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3
1. Anh hay chị hiểu gì về định giá đất?
2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thông tin liên quan liên quan đến giá đất?
3. Có bao nhiêu nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn
nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao?
4. Định giá đất ở Việt Nam hiện nay có điểm gì giống và khác định giá đất ở một số
nước mà bạn biết?
http://www.ebook.edu.vn 41
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nội dung của chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phương pháp định giá
đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam:
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp phân tích hồi quy.
Yêu cầu sau khi học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng các phương pháp
định giá đất trong điều kiện cụ thể.
1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng
nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai,
xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất
đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính
lâu dài trong sử dụng... khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có
thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu
nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị
thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá
trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của
phương pháp thu nhập.
Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng thu
nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% suất lợi tức hoàn
vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là
giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó
gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó
nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên. Cho nên, đối với người chủ sở
hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức đặc biệt
trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai
hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này
thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các
công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập.
http://www.ebook.edu.vn 42
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
b) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai
không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai
là:
a
P= (4-1)
r
Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ
thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của
đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố
làm thay đổi thu nhập. Giá đất được tính theo công thức:
P L(t)
(t = 1,∝ )
∑
P = (4-2)
(1+r(t))t
Trong đó :
P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
c) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối
các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp
các yếu tố đất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất
đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ
việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất
lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có
được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem
gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem
như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể
tìm ra giá cả đất đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định
bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập
của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ
ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và
xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
http://www.ebook.edu.vn 43
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá
cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu
lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể
dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý
luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu
nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp
này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản
đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi
tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển
của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn
chế của phương pháp thu nhập).
1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập
a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên
tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình
thường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập
có được một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn cứ vào
tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập ròng từ đất:
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng,
nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với
các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập
ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất đai, được
tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu nhập sản sinh từ đất
đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả
đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống
nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá
trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát
sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ
http://www.ebook.edu.vn 44
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
- Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com
định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức
hoàn vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro
để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư của vốn mà không gặp
rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn.
Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác
định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn +
giá trị điều chỉnh rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụ thể là:
đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước,
trái phiếu, cổ phiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh
nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong
phạm vi nào, từ đó để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay
vào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai.
Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá
cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng. Đồng thời,
cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phương
pháp định giá khác. Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm
chứng kết quả xác định.
1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất
Tại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m2, diện tích xây
dựng nhà ở là 34m2, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1 năm 2002, thu nhập tiền
thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng
lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m2, đến khi xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu
hao tài sản là 1,2%, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm
2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3%
tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo
hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính
phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu
đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê về mức của
năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với
năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi nhà đó phải là:
A1 = 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu nhập gián tiếp
hàng năm của tiền đặt cọc đó là:
A2 = 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:
A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm.
b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai
Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) và thuế nhà (C2) là:
http://www.ebook.edu.vn 45
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
nguon tai.lieu . vn
