Xem mẫu
- …………..o0o…………..
Luận văn
Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp
thúc đẩy thị trường bất động sản
- mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã
hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong
những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch
tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng
XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước
ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy
thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao.
Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung
bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh
của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền
kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu
tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn
chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện
ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ
vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế
đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường
đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm
đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị
trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi
bật lên là thị trường BĐS.
1
- Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ
rạo ra những kết quả to lớn:
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn
đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng
lớp dân cư
Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế –
xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường
BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích
tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách
quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát
thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa
lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch
gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người
dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển
mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp
cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần
thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong
2
- cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về
lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và
tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn
nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà
quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc
đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường
nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện
pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.
Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi
như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách
sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị
trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất
ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ
trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi
sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương
đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý
và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các
yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối
quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định
giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này
nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao.
3
- Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị
kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất
đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch
đất đai, kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý
luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
Khái niệm BĐS
1.
Khái niệm thị trường BĐS
2.
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
Khái quát về thị trường nhà đất
3.
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
Nguyên nhân của những yếu kém trên
3.
Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
4
- I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước.
Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
I.1.1.1.1.1
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại
Hà Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
II.
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà
đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường
nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp
tài chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với
thị trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất
5
- Chương I
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trường bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài
sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những
nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung.
6
- Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được
coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự
Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân
sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc
hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu
đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm
như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản
không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
7
- - Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời
được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố
định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…)
là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm
những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 3
Khái Khái
niệm 1 niệm 2
BĐS là tài sản không di
BĐS BĐS là:
là dời được bao gồm:
đất, - Đất, - Đất;
cùng với
- Nhà và - Nhà ở, công trình xây
nhà và
các công
các dựng gắn liền với đất kể
trình
phương
cả tài sản xây dựng gắn
khác xây
tiện
trên đất liền với nhà ở;
khác trên
đất - Các tài sản khác gắn
liền với đất;
II. Khái niệm về thị trường bất động sản
8
- 1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ
bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó
một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là
thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị
trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản
xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường
BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi
lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc
9
- lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán
BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao
dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:
10
- Quản lý nhà
nước
Ngườ
imua
- Quy luật Lợ
Quy cung cầu Ngườ
Quy i
luậ luậ - Khan hiếm íc i
t - Cạnh bán
t
đặc Ngườ Ngườ
giá tranh
thù trị - Độc quyền i sở i sử
BĐS - Lợi nhuận hữ u dụng
Giá
Giá
đất
đất
Quan hệ quốc
tế
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của
bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là
một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận
của hàng hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho
rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của
hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
11
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người
ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm
có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị
trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là
hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh
bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Các khái niệm về thị
trường BĐS
Khái niệm 3
Khái niệm 1 Khái niệm 2
Thị trường Thị trường Thị trường
thị BĐS là tổ chức
BĐS bất động sản
là
trường của các quyền có
là tổng hoà
hoạt động mua liên quan đến
các giao dịch
đất
bán, trao sao cho
dân sự về BĐS
đổi, chúng có thể
cho
tại một đị a
thế trao đổi giá
thuê,
nhất
bàn
chấp, chuyển trị giữa các
định, trong
nhượng quyển cá nhân hoặc
thời gian
sử dụng BĐS thực thể. Các
nhất định.
theo quy luật quyền này độc
của thị lập với các
12
- 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở
kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao
động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau
về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là
công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự
định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá
diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu
về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có
hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải
diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng
ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống
ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu
cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có
phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một
trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế
thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp
luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu
gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị
trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu
không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ
13
- tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu
động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có
nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy
luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của
nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng
có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một
bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập
quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần
nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể
khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không
phải là trước mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước
khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và
người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán
quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử
dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
14
- - Thị trường văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
Phân loại thị trường BĐS
Theo mục
Theo đối
Theo các Theo khu
đích sử
cấp của thị tượng của vực
dụng
trường thị trường
• Thị
• Thị
• Thị • Thị trường
trường trường trường BĐS ở đô
cấp I nhà ở mua bán
• Thị thị
• Thị
trường • Thị • Thị
trường
cấp II trường trường
khách
• Trị
sạn cho thuê
trường ở
BĐS
• Thị
cấp III • Thị nông
trường
trường
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
15
- trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo
nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn
tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao
gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho
các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm
về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và
bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao
đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức
giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước
giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền
kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do
vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung
một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với
nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng
hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
16
- 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập
quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường
nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không
đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức
thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị
trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường
nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy
hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo
quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý
việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng
biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị
trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như
một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các
sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch
(thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện
để thị trường này phát triển.
17
- 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là
nguồn cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường
nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác
bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời
gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử
dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng” – (Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
Đất nông nghiệp;
-
Đất lâm nghiệp;
-
Đất khu dân cư nông thôn;
-
Đất đô thị;
-
Đất chuyên dùng;
-
Đất chưa sử dụng
-
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù
hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu
cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển
mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết
cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và
18
- hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất
bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính –
tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường
tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa
chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số
đặc điểm như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản
thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường
BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng
huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm
vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền,
chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua
nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho
vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị
trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến
biến động ở thị trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây
dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại
khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người
khai thác”.
19
nguon tai.lieu . vn
