Xem mẫu
- BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề tài
Tác động của chính sách thuế đối với
sự phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam
- MỤ C LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 5
CHƯƠNG 1 ................................................................................................ .. 7
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN ................................ .. 7
1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TR ƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 7
1.1.1. Thị trường bất động sản ..................................................................... 7
1.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản. ..................................... 12
1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. ..... 12
1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản. ................................ .................................................. 13
1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản.
..................................................................................................................... 16
1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................ 20
1.2.1. H ệ thống chính sách đối với bất động sản. ...................................... 20
1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản. ..................................................... 21
1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất
động sản. ..................................................................................................... 22
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. . 25
2.1.1. C ơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt
Nam. ............................................................................................................ 25
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam. ............................... 27
B iểu số 1:..................................................................................................... 31
Tình hình bán nhà ở thuộc sỏư hữu nhà nước.......................................... 31
B iểu số 2:..................................................................................................... 33
2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển
kinh tế - xã hội của Việt Nam. ................................................................... 37
2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí. ........... 37
2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. ............................................. 37
2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính. ................ 37
2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. ................................ .......... 38
- 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. ............................................................ 39
2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp......................................................... 39
B iểu số 3:..................................................................................................... 39
Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. .............................................. 39
2.2.2. Thuế nhà, đất ................................................................ .................... 39
B iểu số 4:..................................................................................................... 40
Kết quả thu thuế nhà đất. ................................................................ .......... 40
2.2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất. ..................................................... 40
2.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. ................................... 41
B iểu số 6:..................................................................................................... 43
Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản .................................................. 43
CHƯƠNG 3. ............................................................................................... 48
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM ................... 48
3.1. QUAN ĐIỂM V À MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TR ƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. ....................................................................... 48
3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. .......... 48
3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. .............. 49
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA. ........................ 49
3.2.1. áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất. ................................................................................................ 50
3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế
sử dụng đất. ................................................................................................ 51
3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất. .............................. 51
3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất. ......................... 52
3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất. ....................................... 53
3.2.2.4. Điều kiện cần thực hiện Luật thuế sử dụng đất. .......................... 56
3.2.3. Tăng cường công tác quản lý thuế. .................................................. 58
KẾT LUẬN ................................................................................................. 59
- TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................ .......... 61
MỤC LỤC .................................................................................................. 62
- LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua thị trường bất độ ng sản đ ã và đ ang hình thành,
phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hộ i, kích
thích đ ầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà ở. Đ ể q uản lý và thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách trong
đó chính sách thuế đó ng một vai trò hết sức quan trọ ng. Tuy nhiên, cho đ ến
nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự
lấn át của thị trường bất động sản ngầm. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên
thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnh
mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà
nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinh
doanh bất động sản. Đặc biệt mộ t vài năm gần đây hiện tượng đầu cơ trục lợi
diễn ra mạnh mẽ gây ra những cơn sốt giá giả tạo. Tình trạng "đóng băng"
trên thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa có biện pháp tháo gỡ.
Đ ể giải quyết tình trạng trên, m ột trong những đò i hỏi cấp thiết là các
chính sách tài chính của Nhà nước đặc biệt là chính sách thuế nhằm quản lý
và phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi m ới và hoàn thiện hơn nữa.
N hận thức đ ược tầm quan trọng của vấn đề trên, qua quá trình thực tập
và tìm hiểu hoạt động tại Trung tâm thông tin, tư vấn và d ịch vụ bất động sản,
thuộc Cục quản lý cộ ng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọ n đề tài "Tác
độ ng của chính sá ch thuế đối với sự p hát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam" làm chuyên đề thực tập của mình.
K ết cấu của chuyên đề gồm 3 phần:
Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động
sản.
Chương 2: Thực trạ ng chính sách thuế đối với sự phát triển thị
trường b ất động sản ở Việt Nam.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Do kiến thức cò n hạn chế nên chuyên đ ề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót,
em mong nhận được nhiều ý kiến đ ể chuyên đề hoàn thiện hơn. Em cũng xin
trân trọ ng cảm ơn sự giúp đỡ của thầy giáo TS. Hoàng Xuân Quế và Trung
tâm tư vấn và dịch vụ bất đ ộng sản đ ã tạo mọ i điều kiện thuận lợi giú p em
ho àn thành chuyên đề này.
- CHƯƠNG 1
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1.1.Khá i niệm và đặc điểm bất động sản
Tại mỗ i nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do
thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản
quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗ i nước.
Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia
tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng.
H iện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất
độ ng sản và động sản.
H iện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về b ất động sản. Tuy
nhiên, có một đ iểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn
liền với đất đ ai và không di dời đ ược.
Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất độ ng sản là đất đ ai và các công trình
xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" .
Theo từ đ iển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tài
sản không di, dời được bao gồm: đ ất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
N hư vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không thể d i dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, khô ng tách rời đất đ ai, được xác định b ởi vị trí địa lý
của đ ất. Tuy nhiên, quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là
- bất động sản lại có những khác nhau. Cùng mộ t tài sản, có nước liệt kê vào
danh m ục động sản nhưng có nước lại được coi là b ất độ ng sản; lúc này đ ược
coi là bất động sản nhưng lú c khác lại là động sản.
Bất độ ng sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đ ặc đ iểm
chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đ ặc đ iểm
riêng sau:
* Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố đ ịnh, không di chuyển được.
Bất độ ng sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa
điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban
tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đ ất đai của một
quốc gia khó thay đổ i (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất độ ng sản
bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triể n kinh tế - xã hội,
mô i trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất
độ ng sản.
* Bất động là hàng hoá có tính lâu bền.
Đ ất đai là một loại tài sản đ ược xem như không thể b ị huỷ hoại (trừ
trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại
hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất độ ng sản và do
đất đai khô ng bị mất đi sau mộ t quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất độ ng sản rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
* H àng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Bất độ ng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là mộ t loại hàng
hó a đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết
các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về b ất động sản chịu sự chi
phối và đ iều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất
độ ng sản, đặc biệt hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói rằng, hàng hoá bất
- độ ng sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các
hàng hóa thông thường khác.
* H àng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hộ i.
H àng hóa bất động sản chịu sự chi phố i của các yếu tố này mạnh hơn
các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của d ân
cư sinh sống tại đó. Y ếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đ ề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về b ất độ ng sản.
1.1.1.2. Khái niệm về đặc điểm thị trường bất độ ng sản.
* Khái niệm:
Thị trường bất đ ộng sản là tồng hòa các giao d ịch về bất động sản đạt
được tại một khu vực đ ịa lý nhất định trong một thời loạn nhất định.
Thị trường b ất động sản đ ược hình thành khi bất động sản trở thành
hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá
thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường b ất độ ng sản.
* Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động
sản cũng d ần được hình thành và ngày cà ng phát triển. Thị trường bất đ ộng
sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thị trường bất động sản khô ng phải là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ ). Bởi vì đ ất đai không bao giờ hao mòn
và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có q uyền sở hữu đất
(QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có
thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đ ất đai mang lại. Tính chất này của
đất đai là yếu tố cơ b ản quyết đ ịnh tính đặc thù của giao dịch trên thị trường
- bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không
phản ánh giá trị của đất đ ai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi
từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
Thị trường bất động sản mang tính vù ng, tính khu vực sâu sắc.
Bất độ ng sản là một loại hàng hoá cố đ ịnh và không thể di dời về mặt
vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạt
độ ng của thị trường bất độ ng sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị
trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộ ng trên tất cả các
vù ng của đ ất nước, mà ở mỗ i vùng đó, trình độ p hát triển kinh tế, văn hoá, xã
hộ i khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất đ ộng
sản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đ ến sự khác nhau
về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phố i của yếu tố pháp luật.
Bất độ ng sản muốn trở thành hàng ho á và thực hiện giao dịch trên thị
trường phải chịu sự chi phối và đ iều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai
và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản
như: mua bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp
đồ ng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thô ng tin về bất động
sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải
tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật.
Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hó a đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất đ ộng sản tăng thì cung về bất động sản trên
thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá
thô ng thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời
gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất
độ ng sản, các công trình xây dựng... đòi hỏ i phải tố n nhiều thời gian, từ tìm
- hiểu thông tin về đất đ ai, chuyển nhượng đất đ ai, xin cấp giấy phép x ây dựng,
thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đ ất đai, bất độ ng sản
thường là khá p hức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do
đó đòi hỏi vố n đầu tư lớn.
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các lo ại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó , giá cả hàng hóa
bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị
trường b ất động sản lại khá p hức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì
vậy, khi mua b án, giao dịch bất đ ộng sản đòi hỏi phải có sự tính to án kỹ
lưỡng, đò i hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động
sản có chuyên m ôn... thuộc các tổ chức m ôi giới hoạt động trên thị trường.
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan
nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên
mô n, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp
các đối tượng có nhu cầu giao d ịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt
ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành
của thị trường bất đ ộng sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ
cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị
trường bất động sản phát triển.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ m ật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về
vố n. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt đ ộng đ ầu tư, kinh doanh bất động sản
được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được
trên thị trường tài chính được đ ầu tư trên thị trường bất động sản- m ột lĩnh
vực đầu tư đ ược ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số
đặc điểm như: lâu bền, khô ng thể di dời...nên thường đóng vai trò là tài sản
đảm bảo trong các ho ạt độ ng vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
- trường bất độ ng sản của m ột quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị
trường này có mố i liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động
trên th ị trường này sẽ d ẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài
chính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị
trường b ất động sản. Sự sụt giá nhanh chó ng của bất động sản thường kéo
theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một
số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.1.2. Sự phát triển của thị trường bấ t động sản.
1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Q uá trình hình thành và p hát triển của thị trường bất động sản là một
quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất
hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoá
là phân cô ng lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người
sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư
liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai
cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về
ruộ ng đất, cùng với sự phát triển của hàng hó a làm nảy sinh các hình thức trao
đổ i, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đ ầu này
là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất
độ ng sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất độ ng sản và giao
dịch về b ất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan
quản lý nhà nước về b ất độ ng sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức
được hình thành.
N ền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ
thố ng các thị trường, từ th ị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao
độ ng đến thị trường bất động sản. V ốn, lao động và bất độ ng sản là những
yếu tố đ ầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏ i thị trường các yếu tố đ ầu
vào phải được hình thành, trong đó có thị trường b ất độ ng sản. Thị trường bất
- độ ng sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đ ặc biệt với thị
trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô , số lượng các loại hình giao d ịch
về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất đ ộng sản phát triển,
đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường
bất động sản ngày càng mở rộ ng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cá
nhân... Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về
số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao d ịch trên thị trường bất
độ ng sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về
bất động sản.
1.1.2.2. Các yếu tố tác đ ộng đến sự hình thành và phá t triển của thị
trường b ất động sản.
Sự phát triển kinh tế
Cùng với quá trình phát triển kinh tế của m ỗi quốc gia là sự gia tăng
nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển
kinh tế cũng đồ ng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất độ ng sản cho các
ngành công nghiệp, thương m ại, dịch vụ... Sự tăng trưởng này đòi hỏ i phải
chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang
sử dụng vào m ục đích cô ng nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch... Đ iều này
làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao d ịch bất động sản và thị
trường bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và cô ng nghệ - những yếu tố tác
độ ng trực tiếp vào việc tạo lập (x ây dựng) những bất động sản phù hợp với
yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình
cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới
cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm,
hàng hóa khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đ i bán lại
nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
- Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội như:
ăn, ở, đi lại, họ c hành, việc làm, giải trí... theo đó làm tăng nhu cầu về bất
độ ng sản.
Sự gia tăng d ân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh
doanh. Do số lượng lao độ ng tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộ ng, phát triển sản
xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất
nô ng nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nô ng nghiệp tăng nhanh và yêu
cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông
nghiệp tạo thành mộ t sức ép nhu cầu lớn đò i hỏi phải được giải quyết thông
qua thị trường là chủ yếu.
Yếu tố p háp luật.
H ệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bất động sản... hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động
sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là mộ t yếu tố có tính chất quyết định đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,yếu tố
pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất
độ ng sản, chẳng hạn như ở V iệt Nam, Luật Đ ất đai năm 1987 quy định
"Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình
thức...". Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất
độ ng sản là Q SDĐ .
Đ ến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá
thêm một b ước. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đ ai quy đ ịnh: "Hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ được thực hiện trong
thời gian giao đất và đú ng mục đích sử dụng của đất và được giao theo quy
định của luật này và các quy đ ịnh khác của pháp luật.
N hư vậy thị trường bất độ ng ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. H ơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho
thấy: người có q uyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
- được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là
xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đ ai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là
Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm mộ t số quyền cho người sử dụng đất
như quyền cho thuê lại, quyền góp vố n bằng giá trị QSD Đ và quyền b ảo lãnh
cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ . Hơn nữa, trong
Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những
người thuê đất đ ã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nó i hệ thống
pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo đ iều
kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
Chính sách kinh tế, quy ho ạch và kế ho ạch sử dụng đất của Chính
phủ.
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một
nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính
sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh
tế... Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh,
sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất đ ộng sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà chính
phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có
thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu phục vụ về bất độ ng sản
phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng,
dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất độ ng sản. Tiếp đ ến là chính
sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội...
Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng ho ặc cũng có thể làm giảm
cầu về nhà ở đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân
trong hoặc ngo ài nước đầu tư x ây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng ho ặc x ây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê... Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của
Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đ ến
sự phát triển của thị trường b ất độ ng sản.
- Tập quán, truyền thố ng và thị hiếu.
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất
độ ng sản. ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vố n, sự ảnh
hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê m ướn, thế chấp...
của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các
vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi
thuê... đồng thời, nó cũng gó p phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh
toán.
Thị h iếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ
yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị
hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế p hát
triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngô i nhà độc lập, cũng là yếu tố
ảnh hưởng đ ến thị trường bất động sản.
1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bấ t động
sản.
Khố i lượng các giao dịch trên thị trường bất độ ng sản.
Sự p hát triển của b ất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết
ở sự gia tăng khối lượng hàng hó a của thị trường đ ó. Trên thị trường bất đ ộng
sản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối
lượng các giao d ịch trên thị trường bất độ ng sản (có thể được tính bằng số
phiên giao dịch hoặc khối lượng tiền thu được).
Trên thị trường bất động sản, có các loaị hình giao dịch sau:
+ G iao dịch mua bán bất động sản.
Thị trường mua bán bất độ ng sản là loại hình thị trường hình thành sớm
nhất trong các loại hình thị trường b ất động sản. Xét về lịch sử, thị trường
mua bán, trao đổi đ ất đai xuất hiện gần như đồ ng thời với sự xuất hiện chiếm
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc
mua bán, trao đổi đất đ ai bất độ ng sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi
- khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
Mua bán, trao đổi bất động sản đ ược diễn ra trực tiếp giữa những người có
nhu cầu mua bán, trao đổi ho ặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư
vấn về bất động sản. Hoạt động mua bán b ất động sản cung cấp cho các chủ
thể trong nền kinh tế.
+ G iao dịch cho thuê - đi thuê b ất động sản.
Bất đ ộng sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra
mộ t khối lượng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có
khả năng tự lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích lu ỹ đủ
khối lượng tiền cần thiết. Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi
thuê bất động sản. Hơn nữa, người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử
dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ
mang lại hiệu q ủa hơn các hình thức khác cho người đi thuê.
N gười có b ất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để
quyết đ ịnh việc cho thuê bất động sản, đảm b ảo lợi ích kinh tế thu được là cao
nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất đ ộng
sản cho thuê. Các giao dịch về b ất động sản có thể được tiến hành trực tiếp
giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất độ ng sản
ho ặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các giao d ịch
thuê và cho thuê hình thành nên thị trường thuê bất động sản.
+ Góp vố n liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động
sản.
N gười sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để
góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất độ ng sản có thể mở
rộng thành hình thức gó p vốn cổ phần bằng bất động sản. Trong nền kinh tế
phát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần
khá phát triển. Đặc biệt đố i với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai
làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu
tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua
- các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình
thành nên thị trường các giao d ịch b ất động sản dùng làm vốn góp liên doanh.
Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại
hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào
thị trường b ất độ ng sản bao gồm:
+ Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đ ai, có quyền sử dụng đất)
tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đ em
bất động sản để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu
cầu sử dụng bất độ ng sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư
cách là người mua, người đi thuê...
+ Doanh nghiệp
Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất độ ng sản
cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, m ở rộng hoạt động
sản xuất kinh doanh ho ặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặc
nhận vố n góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoá
bất động sản trên thị trường. Ngược lại, mộ t số doanh nghiệp nắm giữ bất
độ ng sản có nhu cầu bán, cho thuê (ho ặc bất động sản đi thuê nhưng muốn
thuê lại), gó p vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung
trên thị trường bất đ ộng sản. Bên cạnh đó, m ột số doanh nghiệp còn tham gia
trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động
sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát
triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... Đ ây là loại doanh nghiệp tạo ra
hàng hóa cho thị trường bất động sản.
+ N hà nước.
- N hà nước tham gia vào thị trường bất đ ộng sản với tư cách là người
quản lý vĩ mô đối với hoạt độ ng của thị trường, đồng thời với tư cách là người
tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất độ ng sản (vừa là người
cung và người cầu bất động sản).
V ới tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất
độ ng sản, Nhà nước xây dựng hệ thố ng pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho
ho ạt độ ng của thị trường. Đ ồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp
(chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thú c đẩy thị trường bất động sản phát
triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao d ịch
trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính
phủ vào thị trường bất động sản đ ược thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thông
qua cô ng cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để đ iều tiết vĩ mô thị
trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết
quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổ n thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn
tham gia giao dịch trên thị trường bất đ ộng sản như các chủ thể khác: vừa là
người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản
lý của Nhà nước của mình.
+ Các tổ chức môi giới, tư vấn.
Q uá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất độ ng sản tương
đố i phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đ ều
phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư x ây
dựng tư vấn về thiết kế thi công, lắp đặt...: chuyên gia kế toán tư vấn việc
hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia đ ịnh giá để xác định giá bất động
sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...: chuyên
mô i giới đ ể giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua
bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này cò n được mời tham gia lập và thực
hiện sách lược b án và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật
sư) tư vấn về vấn đề liên quan đến luật pháp.
+ Các tổ chức tài chính.
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đ ặc biệt -
hàng hóa bất động sản. Đồng thời, các giao dịch trên thị trường b ất độ ng sản
rất đa d ạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh… Việc tạo lập hàng hoá và thực hiện các giao d ịch trên thị trường bất
độ ng sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thể
đáp ứng được nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao d ịch
trên thị trường b ất độ ng sản. Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tàI
trợ b ởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính.
Sự phát triển khung pháp lý.
Bất độ ng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là mộ t loại hàng
hó a đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác độ ng đến hầu hết các
ho ạt độ ng kinh tế - xã hội. Do đó, bất động sản muố n trở thành hàng hoá và
thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phố i và điều chỉnh của hệ
thố ng pháp luật về đ ất đai và bất động sản. Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất
đai và b ất độ ng sản của một nước, có thể nhận biết được thị trường bất đ ộng
sản ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không
được phát triển. Đây là nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị
trường bất động sản.
1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.
1.2.1. H ệ thống chính sách đối với bất động sản.
Thuế sử d ụng đất.
Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế
suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn đ ịnh,
lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như m ột loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích thu thuế sử dụng đ ất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai
càng nhiều thì tổ ng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng
lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho
nguon tai.lieu . vn
