Xem mẫu
- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC”
ĐỀ TÀI
Sàn giao dịch bất động sản – Một trong
những nộid ung quản lý của nhà nước đối
với thị trường Bất động sản
ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009
Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b
Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh
Giới tính: Nữ
Dân tộc: Kinh
Lớp: Dân sự K32B
Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm
Khoa: Pháp luật Dân sự
Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy
- LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................................................... 3
Chương I Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản...................................... 6
1.1 Một số khái niệm cơ bản............................................................................................................... 6
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản ....................................................... 11
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản ......................................... 14
Chương II Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay .................................. 17
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản .............................................. 17
2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay .................................................. 22
2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch ................................................................................ 24
2.4. Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước ................................................................... 40
2.5. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore ................................................. 42
Chương III Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định
và phát triển thị trường bất động sản ................................................................................................... 45
3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí .................................................................................................... 45
3.2 Phương pháp quản lí ................................................................................................................... 46
3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản ....................................... 47
3.4. Kiến nghị..................................................................................................................................... 54
Kết luận ................................................................................................................................................. 55
Danh mục tài liệu tham khảo ................................................................................................................. 56
PHỤ LỤC ............................................................................................................................................... 58
- Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là
thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ
chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng
hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường
bất động sản.
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là
thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ
chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng
hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường
bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể
cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo
nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi
chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho
nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được
thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh
giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần
làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc
khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và
bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
- Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị
trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất
yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ
dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản
lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận
thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động
sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời
của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để
thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói
chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và
ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà
nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của
mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển
ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản
lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật
biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề
tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem
xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài
ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang
web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề
khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có
một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt
động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của
các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực
hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông
qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá
vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị
trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được
thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài
có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
- Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và
phát triển sàn giao dịch bất động sản
Chương I Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài
người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được
phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này
của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.
Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam,
theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế
nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
- dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài
sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm
muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu
cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm
cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời
sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh,
cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay
của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng
cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai
hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS
bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của
BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.
- Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể
hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy
nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà
cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền
sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem
ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển
nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS.
Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn
liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và
số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho
thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và
khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các
quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch
vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần
chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra."[13.3]
- 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói
chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không
thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh
hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc
điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá
thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS
lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS
thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch
BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua
bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao
gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao
dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với
thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp
chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy
các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây
chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
- Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không
di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng
vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị
hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về
HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm
cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để
tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời
gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng
tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ
tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường
không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên
mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh
doanh BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh
vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn
nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có
mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng
tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.
- Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này
và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà
nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống
văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản
TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Loại
thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường
sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy
cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu
kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng
hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc
đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho
ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế;
ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính
sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động
sản
1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị
trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm
1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây
- chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong
phú cả về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt
không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao
của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung
cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và
người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế
thị trường.
1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn.
Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên,
với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường
làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không
đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị
trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì
mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này
đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa
thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch
mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người
ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất
- giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ
tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho
khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS.
1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự
quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS cũng như những thị trường hàng hoá
khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường.
Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn
định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng: công
tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và
kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với
những tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong những nguyên nhân dẫn đến
hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không
đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp
vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức năng phải
nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy nhiên, bởi các giao dịch
BĐS trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể
nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được
còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao
dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự
ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của
thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị
trường.
- 1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch
bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên
môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc
tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không
những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông
thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người
mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao
dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như
sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các
chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh
gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động
sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể:
nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều
này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin
được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai.
1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- 1.2.3.1 Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm
phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều
thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi
chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp
lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà
nước kiểm soát.
* Chức năng môi giới
Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới, với một đội
ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách
hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình.
1.2.3.2 Vai trò
* Cung cấp thông tin
Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực.
Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được
cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời [11.2]. Điều này sẽ có ý nghĩa với các
chủ thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính
xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS.
- Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết
một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản
pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ
thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã
hội" [11.2].
HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho
ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn
thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu
cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2].
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp
nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc
nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp
sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm
của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.
* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và không phiền hà.
- Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so
với giao dịch trên thị trường.
Chương II Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện
nay
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất
động sản
Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong
nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối
đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự
cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì
có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/
NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP
quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy
định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự
ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức
và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của
sàn…
2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8
là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo
quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế
hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung
- hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các
điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ ràng và
không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có
sẵn tiềm lực.
2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Nguyên
tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá
nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp
nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải
chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải
thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động
phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho
sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động
của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.
2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận
chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân vi n làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ
định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ giá BĐS do
cơ quan có thẩm quyền cấp.
- - SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động
môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang
thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để
thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo
đúng quy định của pháp luật.
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS
- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS,
giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- - Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.
2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động
sản theo quy định của pháp luật .
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao
dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh
doanh.
nguon tai.lieu . vn
