Xem mẫu
- Đề tài: Quy trình và một số phương pháp
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
GVHD: TS.Lê Tự Tiến
SVTH : Đàm Văn Tài
- Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế,
lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá
bất động sản nói riêng phát triển rất mạnh mẽ.
Định giá là một phần không thể thiếu trong
rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà
đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch
Bất động sản...
Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động
sản thể hiện thông qua việc hình thành các
Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá:
TEGAVA, AVA,AVO...
- Mạng các sàn giao dịch BĐS
- Phạm vi đề tài nghiên cứu:
Quy trình và một số phương pháp định giá
bất động sản (nhà cửa, đất đai).
Mục tiêu:
Làm rõ các khái niệm về BĐS và Thẩm định giá.
Chỉ ra quy trình và một số phương pháp thẩm định giá
BĐS.
Khắc phục một số nhược điểm của các phương pháp.
Mục đích:
Giúp thẩm định viên có một kiến thức căn bản về quy
trình và một số phương pháp định giá bất động sản.
- Tổng quan về BĐS, TĐG
Quy trình Thẩm định giá
BỐ
CỤC Một số phương pháp
Thẩm định giá
BÀI
BÁO CT toán học, bảng giá
ứng dụng trong TĐG
CÁO
Ví dụ minh họa
Khắc phục hạn chế &
Ứng dụng trên thực tế
- Bất động sản (BĐS):Là các tài sản không di dời
được.
Bao gồm: nhà cửa, đất đai, tài sản gắn liền với đất đai...
Đặc điểm BĐS
Cố định về vị trí
Tính bền vững
Tính khan hiếm
Tính khác biệt
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Có giá trị lớn
- Thẩm định giá (TĐG):
"TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ“-
GS W.Seabrooke -Viện đại học Portmouth.
"TĐG là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính
đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG“- GĐ Marketing của
AVO Fred Peter Marrone.
"TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế“-Theo Pháp lệnh giá
Việt Nam ngày 08/05/2002.
Nói tóm lại TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
- 5 nguyên tắc trong TĐG
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả
nhất.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong
tương lai
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc cung cầu
- Chi phí: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá
hoặc dịch vụ.
Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai
thác tài sản sau khi trừ các chi phí.
Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài
sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định.
Giá cả: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc
được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ
vào một thời điểm nhất định.
- Vốn hóa thu nhập: là quá trình chuyển đổi thu
nhập thành giá trị tài sản.
Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1
năm hoạt động / tổng giá trị tài sản.
Tuổi đời công trình
Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá
trị cho toàn bộ BĐS.
Tuổi đời thực tế: số năm từ khi công trình hoàn
thành đến thời điểm TĐG.
Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy
được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.
- Tổng quan về BĐS, TĐG
Quy trình Thẩm định giá
BỐ
CỤC Một số phương pháp
Thẩm định giá
BÀI
BÁO CT toán học, bảng giá
ứng dụng trong TĐG
CÁO
Ví dụ minh họa
Khắc phục hạn chế &
Ứng dụng trên thực tế
- Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong
hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Là căn cứ để TĐV
lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Đặc Đặc Mục Loại Phương Ngày Mức
tính điểm đích giá trị pháp định phí
vật pháp ĐG sẽ định giá giá có thoả
chất lý của của ước và các hiệu thuận
của tài tài sản khách tính. tài liệu lực. và thời
sản mục hàng: cần thiết gian
mục tiêu. mua cho việc hoàn
tiêu: vị bán, định giá. thành.
trí, cho
kích thuê,
thước bảo
… hiểm,
…
- Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:
+/ Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,
trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có
liên quan đến tài sản cần định giá.
+/ Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá.
+/ Các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp
thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể
kiểm chứng được.
+/ Chương trình, thời biểu công tác
+/ Đề cương và hình thức trình bày
báo cáo định giá.
- Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm:
Thông tin về tài sản mục tiêu.
Căn cứ để so sánh, phân tích,
đánh giá và điều chỉnh.
Các văn bản pháp lý.
Chú ý: Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
- Phân tích tài liệu
Nhận diện và đánh giá các yếu tố
thị trường ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản định giá.
Nhận rõ những đặc trưng và tiêu
chuẩn chủ yếu của tài sản.
Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các
phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh.
Ước tính giá trị
Các phân tích là căn cứ để thẩm định viên xác định
phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định
giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
Để lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài
sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và
nguyên tắc định giá.
- Bảo đảm truyền đạt kết quả và các
kết luận định giá một cách có hiệu
quả đối với người sử dụng thông tin,
tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra.
Chú ý: Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,
có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
- Yêu cầu đối với báo cáo định giá
Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách
thật sự khách quan những hạn chế về mặt
thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ
quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả
định giá.
Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết
trong hợp đồng định giá.
- Nội dung báo cáo định giá gồm:
Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng
pháp lý…
Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử
dụng được.
Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.
Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều
kiện thị trường làm cơ sở để định giá.
Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá
được chấp nhận.
Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin.
nguon tai.lieu . vn
