Xem mẫu
- z
LUẬN VĂN
Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị
trường bất động sản tại TPHCM
- L IM ðU
Tính c p thi t c a ñ tài :
M c dù m i ñư c hình thành trong m t kho ng th i gian chưa lâu nhưng
ñ n nay, th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam nói chung và TP.HCM nói riêng ñã
ñư c nhi u nư c trên th gi i ñánh giá cao. Chính th trư ng B t ñ ng s n ñã
góp ph n thúc ñ y quá trình hi n ñ i hóa và ñô th hóa, mang l i nhi u gi i pháp
nhà cho các t ng l p dân cư, thu hút m nh m nhi u ngu n v n ñ u tư cho n n
kinh t . Có th nói, th trư ng B t ñ ng s n ngày càng ñóng v trí quan tr ng
trong n n kinh t xã h i nư c ta.
Cùng v i kh năng phát tri n m nh m , th trư ng B t ñ ng s n cũng
không th tránh kh i nh ng tác ñ ng t nhi u hư ng như: tâm lý dân cư, s chu
chuy n lu ng v n ñ u tư qua l i gi a các th trư ng, các chính sách tín d ng,
các quy ñ nh v ñ t ñai, nhà c a nhà nư c. Chính vì l ñó, th trư ng B t ñ ng
s n ñã tr i qua nhi u giai ño n thăng hoa nhưng cũng có nh ng th i kỳ tr m
l ng.
V i nhi u n l c trong ho t ñ ng qu n lý, nhà nư c ñã ban hành nhi u
chính sách ñ ñi u ti t th trư ng B t ñ ng s n nh m ñ m b o th trư ng luôn ñi
theo m t qu ñ o lành m nh và là ñ ng l c phát tri n n n kinh t . Tuy nhiên,
nh ng tác ñ ng tích c c ñ n th trư ng t nh ng chính sách luôn ñòi h i m t
kho ng th i gian c n thi t ñ phát huy hi u qu , và hơn th n a, r t nhi u chính
sách ñư c ban hành, b t kỳ qu c gia nào, cũng ph i ñánh ñ i nh ng l i ích
kinh t trư c m t ñ ñ t ñư c hi u qu lâu dài và b n v ng. Do ñó, nh ng thay
ñ i v chính sách tài chính, chính sách ti n t , tín d ng, s thay ñ i các s c thu
liên quan ñ n B t ñ ng s n, cùng nh ng tác ñ ng l n t s m t cân ñ i cung-c u
trên th trư ng B t ñ ng s n, kèm theo ñó là tình hình l m phát, s b t n c a
- kinh t toàn c u, hi n tư ng suy thoái th trư ng B t ñ ng s n nhi u nu c trên
th gi i ñã khi n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM t ñ u năm 2008 ñ n nay
ñã g p nhi u tr ng i trong lu ng gió phát tri n m nh m . ð ng trư c th c tr ng
trên, vi c nghiên c u tìm ra các gi i pháp giúp th trư ng B t ñ ng s n t i
TP.HCM phát tri n và ho t ñ ng n ñ nh là vi c h t s c c p thi t trong th i ñi m
này
M c ñích nghiên c u:
ð tài " Phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong giai ño n
hi n nay thông qua các gi i pháp tài chính" ñư c tác gi th c hi n v i mong
mu n phân tích nh ng h n ch trên th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM , tìm
hi u nh ng phương th c hi u qu trong vi c phát tri n th trư ng B t ñ ng s n
c a nhi u nư c trên th gi i qua các gi i pháp tài chính, t ñó ñ ra nh ng gi i
pháp tài chính phù h p v i tình hình trong nư c nói chung và TP.HCM nói riêng
ñ giúp th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM vư t qua nh ng khó khăn, ñ ng
v ng và phát tri n trong hoàn c nh hi n nay.
ð i tư ng, ph m vi và phương pháp nghiên c u:
ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM.
Ph m vi th i gian nghiên c u là giai ño n t ñ u năm 2008 ñ n h t Quý II
năm 2008. ðây là giai ño n có nhi u bi n ñ ng m nh trên th trư ng B t ñ ng
s n t p TP.HCM trong vòng 2 năm tr l i ñây.
Trên cơ s lý thuy t Tài Chính Công, Qu n Tr R i Ro Tài Chính, Phân
Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti n T , ñ tài ñư c th c hi n d a trên các
phương pháp:
Phương pháp so sánh: ñư c tác gi s d ng ñ so sánh s bi n ñ ng trên th
trư ng B t ñ ng s n gi a giai ño n nghiên c u v i các giai ño n trong quá kh
Phương pháp di n d ch và t ng h p: ñư c tác gi s d ng ñ làm cơ s cho
vi c làm rõ các th c tr ng và ñ xu t các gi i pháp nh m phát tri n th trư ng B t
ñ ng s n t i TP.HCM
Bên c nh ñó, tác gi còn tìm hi u, tóm lư c nh ng k t qu nghiên c u trư c
ñó ñ b sung cho vi c nghiên c u ñ tài này.
- B c c c a ñ tài: V cơ b n, ñ tài ñư c s p x p g m 3 chương như sau:
Chương 1: T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n
Chương 2: Th c tr ng tình hình phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n t i
TP.HCM trong th i gian qua
Chương 3: Gi i pháp tài chính nh m phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i
TP.HCM trong giai ño n hi n nay
- Chương 1:
T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N
1.1 T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n:
1.1.1 Khái ni m, ñ c ñi m c a B t ñ ng s n và th tru ng B t ñ ng s n:
1.1.1.1 Khái ni m b t ñ ng s n:
Vi c phân lo i tài s n thành “B t ñ ng s n” và “ð ng s n” có ngu n g c
t Lu t c La Mã, theo ñó b t ñ ng s n không ch là ñ t ñai, c a c i trong lòng
ñ t mà còn là t t c nh ng gì ñư c t o ra do s c lao ñ ng c a con ngư i trên
m nh ñ t. B t ñ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây
tr ng… và t t c nh ng gì liên quan ñ n ñ t ñai hay g n li n v i ñ t ñai, nh ng
v t trên m t ñ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u nư c trên th gi i ñ u th ng nh t ch coi B t ñ ng
s n g m ñ t ñai và nh ng tài s n g n li n v i ñ t ñai. Tuy nhiên, h th ng pháp
lu t c a m i nư c cũng có nh ng nét ñ c thù riêng th hi n quan ñi m phân
lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m
b t ñ ng s n và ñ ng s n”.
H u h t các nư c ñ u coi B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng tài s n có liên
quan ñ n ñ t ñai, không tách r i v i ñ t ñai, ñư c xác ñ nh b i v trí ñ a lý c a
ñ t (ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, ði u 86 Lu t Dân s Nh t B n,
ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, ði u 94, 96 Lu t Dân s C ng
hoà Liên bang ð c…). Tuy nhiên, Nga quy ñ nh c th b t ñ ng s n là “m nh
ñ t” ch không ph i là ñ t ñai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i ñ t ñai
nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là ñ i tư ng c a giao d ch dân s .
Tuy nhiên, m i nư c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n
li n” v i ñ t ñai ñư c coi là B t ñ ng s n. ði u 520 Lu t Dân s Pháp quy ñ nh
“mùa màng chưa g t, trái cây chưa b t kh i cây là B t ñ ng s n, n u ñã b t kh i
cây ñư c coi là ñ ng s n”. Tương t , quy ñ nh này cũng ñư c th hi n Lu t
Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ði u 100
Lu t Dân s Thái Lan quy ñ nh: “B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng v t g n li n
- v i ñ t ñai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u ñ t ñai”. Lu t Dân s
ð c ñưa ra khái ni m B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và các tài s n g n v i ñ t.
Như v y, có hai cách di n ñ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì ñư c coi
là “g n li n v i ñ t ñai”, và do v y là B t ñ ng s n; th hai, không gi i thích rõ
v khái ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n
li n v i ñ t ñai”.
Lu t Dân s Nga năm 1994 quy ñ nh v B t ñ ng s n ñã có nh ng ñi m
khác bi t ñáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. ði u 130 c a Lu t này
m t m t, li t kê tương t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác,
ñưa ra khái ni m chung v B t ñ ng s n là “nh ng ñ i tư ng mà d ch chuy n s
làm t n h i ñ n giá tr c a chúng”. Bên c nh ñó, Lu t này còn li t kê nh ng v t
không liên quan gì ñ n ñ t ñai như “tàu bi n, máy bay, phương ti n vũ tr …”
cũng là các B t ñ ng s n.
Theo B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà Xã h i Ch nghĩa Vi t
Nam, t i ði u 174 có quy ñ nh: “B t ñ ng s n là các tài s n bao g m: ð t ñai;
Nhà, công trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n v i nhà,
công trình xây d ng ñó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác do
pháp lu t quy ñ nh”.
Như v y, khái ni m B t ñ ng s n r t r ng, ña d ng và c n ñư c quy ñ nh
c th b ng pháp lu t c a m i nư c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B t
ñ ng s n, trong khi qu c gia khác l i li t kê vào danh m c B t ñ ng s n. Hơn
n a, các quy ñ nh v B t ñ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m
mà cho ñ n nay chưa có các quy ñ nh c th danh m c các tài s n này.
1.1.1.2 ð c ñi m c a B t ñ ng s n :
B t ñ ng s n có nh ng ñ c ñi m sau:
Tính c ñ nh và lâu b n: B t ñ ng s n ch t o l p trên m t di n tích c
th c a ñ t ñai, và ñ t ñai là tài nguyên qu c gia không th thay ñ i di n tích,
n u ñ t ñai ñó không ph i là hàng hoá thì b t ñ ng s n g n trên ñó cũng khó
khăn trong v n ñ ng v i tư cách là hàng hoá. B t ñ ng s n là tài s n không th
di d i nên h sơ mô t b t ñ ng s n ghi nh n s bi n ñ ng theo th i gian v
hi n tr ng, v ch s h u, ch s d ng, theo m t trình t pháp lý nh t ñ nh và
là y u t ñ c bi t quan tr ng trong quan h giao d ch trên th trư ng b t ñ ng
- s n. Tính lâu b n ñư c th hi n rõ trong quá trình s d ng ñ t ñai, b i vì ñ t
ñai không b hao mòn.
Tính khan hi m ñ c bi t: Do s phát tri n c a s n xu t, s gia tăng dân
s làm cho nhu c u v ñ t ñai, nhà ngày càng tăng, trong khi ñó t ng cung ñ t
ñai thì không thay ñ i. Chính vì v y giá c ñ t ñai có xu hư ng ngày càng gia
tăng.
Tính cá bi t l n và ch u nh hư ng qua l i l n nhau: Không có b t ñ ng
s n nào trên th trư ng là gi ng nhau vì m i b t ñ ng s n ñư c xác l p trên m t
di n tích c th c a ñ t ñai v i v trí ñ a lý, ñ a hình, ki u dáng ki n trúc, cơ s
h t ng,…khác nhau. Tuy b t ñ ng s n mang tích cá bi t cao nhưng trong
nh ng trư ng h p có nh ng thay ñ i l n xung quanh b t ñ ng s n nào ñó s có
nh ng tác ñ ng m nh v nhu c u và giá c c a b t ñ ng s n ñó.
Ch u s chi ph i m nh m c a chính sách, pháp lu t do nhà nư c ban
hành cũng như các ho t ñ ng trong lĩnh v c kinh t -văn hoá- xã h i : Do ñ t
ñai là tài s n quan tr ng c a qu c gia, ph i ch u s chi ph i c a nhà nư c nh m
làm gi m nh ng tác ñ ng x u ñ n n n kinh t , và phát huy nh ng ngu n l c có
ñư c t th trư ng b t ñ ng s n. Bên c nh ñó, do b t ñ ng s n n m trong m t
không gian nh t ñ nh nên nó ch u nh hư ng b i nhi u y u t t p quán, tâm lý,
th hi u, môi trư ng s ng c a c ng ñ ng dân cư khu v c và nó còn ch u nh
hư ng b i các yêu t liên quan ñ n nhi u ngành kinh t , khoa h c- k thu t,
ngh thu t ki n trúc, môi trư ng,…
1.1.1.3 Hàng hóa b t ñ ng s n:
Hàng hóa b t ñ ng s n là b t ñ ng s n ñư c ñem trao ñ i, mua bán trên
th trư ng trong khuôn kh pháp lu t cho phép. Hàng hoá b t ñ ng s n có th
xác ñ nh g m hai lo i ch y u : ñ t ñai và các v t ki n trúc ñã xây d ng g n
li n v i ñ t. Có nh ng b t ñ ng s n không ph i là hàng hóa như các công trình
h t ng công c ng, ñ t ñai b c m mua bán,…
Cũng gi ng như nh ng hàng hoá khác, hàng hóa b t ñ ng s n cũng có hai
thu c tính: giá tr s d ng và giá tr . Do ñ c ñi m riêng có mà b t ñ ng s n
ñư c xem là hàng hoá ñ c bi t. Hàng hóa b t ñ ng s n có nh ng ñ c trưng sau:
• T ng cung ñ t ñai là c ñ nh và vi c cung ng ñ t ñai phù h p cho t ng
m c ñích riêng b h n ch v m t quy ho ch c a Nhà nư c. Do ñó giá c
- b t ñ ng s n luôn có xu hư ng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa b t
ñ ng s n kém co giãn so v i giá.
• Th i gian giao d ch hàng hoá b t ñ ng s n dài hơn so v i các giao d ch
hàng hoá thông thư ng, b i vì giao d ch b t ñ ng s n không ch giao
d ch b n thân b t ñ ng s n mà còn bao g m c h sơ pháp lý c a b t
ñ ng s n ñó n a. Do ñó chi phí giao d ch thư ng khá cao.
• Tính thanh kho n kém do hàng hoá b t ñ ng s n thư ng có giá tr khá
cao, th i gian giao d ch dài nên kh năng chuy n hoá thành ti n m t
ch m.
• Hàng hoá b t ñ ng s n ñư c s qu n lý ch t ch c a Nhà nư c, và ch u
nh hư ng các y u t t p quán, tâm lý, th hi u, tính c ng ñ ng.
1.1.1.4 Khái ni m th trư ng b t ñ ng s n:
Th trư ng b t ñ ng s n là th trư ng mà các nghi p v giao d ch, mua
bán và trao ñ i v b t ñ ng s n ñư c di n ra. T t c các quan h giao d ch v b t
ñ ng s n thông qua quan h hàng hóa, ti n t ñư c coi là quan h th trư ng và
t o nên th trư ng b t ñ ng s n.
Tuy nhiên b t ñ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không
ch ñư c mua bán, mà còn là ñ i tư ng c a nhi u giao d ch khác như cho thuê,
th ch p, chuy n d ch quy n s d ng. Do ñó, th trư ng b t ñ ng s n hòan ch nh
không th ch là quan h gi a ngư i mua, ngư i bán v b t ñ ng s n mà còn là
nơi di n ra các giao d ch liên quan ñ n b t ñ ng s n như cho thuê, th ch p, b o
hi m và chuy n d ch quy n s d ng. Nên th trư ng b t ñ ng s n có th hi u m t
cách khái quát như sau: Th trư ng b t ñ ng s n là t ng th các giao d ch v b t
ñ ng s n d a trên các quan h hàng hóa, ti n t di n ra trong m t không gian và
th i gian nh t ñ nh.
Tùy theo m c tiêu nghiên c u và ti p c n, ngư i ta có th phân l ai th
trư ng b t ñ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau
Căn c theo lo i hàng hóa b t ñ ng s n, ngư i ta có th chia th trư ng
•
b t ñ ng s n thành các th trư ng ñ t ñai, th trư ng nhà , th trư ng b t ñ ng
s n dùng trong d ch v , th trư ng b t ñ ng s n dùng cho văn phòng, công s ,
th trư ng b t ñ ng s n công nghi p
- Căn c theo lo i tính ch t các m i quan h xu t hi n trên th trư ng,
•
ngư i ta có th chia th trư ng b t ñ ng s n thành th trư ng mua bán, th trư ng
thuê và cho thuê, th trư ng th ch p và b o hi m.
Căn c theo trình t tham gia, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t
•
ñ ng s n thành th trư ng chuy n như ng quy n s d ng ñ t (giao ñ t, cho thuê
ñ t) hay còn g i là th trư ng ñ t ñai, th trư ng xây d ng các công trình ñ bán
và cho thuê (th trư ng sơ c p), th trư ng bán l i ho c cho thuê l i (th trư ng
th c p)
Căn c theo m c ñ ki m sóat, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t
•
ñ ng s n thành th trư ng chính th c là th trư ng có ki m sóat c a nhà nư c,
hay th trư ng phi chính th c là th trư ng không ñư c ki m sóat c a Nhà nư c.
1.1.1.5 ð c ñi m th trư ng b t ñ ng s n:
Th trư ng B t ñ ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không
t p trung, tr i r ng trên kh p các vùng mi n c a ñ t nư c.
B t ñ ng s n là m t lo i hàng hoá c ñ nh và không th di d i v m t v
trí và nó ch u nh hư ng c a các y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi ñó,
tâm lý, t p quán, th hi u c a m i vùng, m i ñ a phương l i khác nhau. Chính vì
v y, ho t ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ a phương sâu s c.
M t khác, th trư ng B t ñ ng s n mang tính không t p trung và tr i r ng
m i vùng mi n c a ñ t nư c. S n ph m hàng hoá B t ñ ng s n có “dư th a”
vùng này cũng không th ñem bán vùng khác ñư c. Bên c nh ñó, m i th
trư ng mang tính ch t ñ a phương v i quy mô và trình ñ khác nhau do có s
phát tri n không ñ u gi a các vùng, các mi n, do ñi u ki n t nhiên và trình ñ
phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n ñ n quy mô và trình ñ phát
tri n c a th trư ng B t ñ ng s nkhác nhau. Th trư ng B t ñ ng s n các ñô th
có quy mô và trình ñ phát tri n kinh t cao thì ho t ñ ng sôi ñ ng hơn th
trư ng B t ñ ng s n nông thôn, mi n núi v.v..
Th trư ng B t ñ ng s n ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t.
B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng hoá ñ c bi t, các
giao d ch v B t ñ ng s n tác ñ ng m nh m ñ n h u h t các ho t ñ ng kinh t -
xã h i. Do ñó, các v n ñ v B t ñ ng s n ñ u s chi ph i và ñi u ch nh ch t ch
c a h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t riêng v B t ñ ng s n, ñ c bi t là
- h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai và nhà . ð c ñi m này ñ c
bi t ñúng nư c ta do th trư ng ñ t ñai c p I (th trư ng sơ c p- giao ñ t và cho
thuê ñ t) là ch u tác ñ ng nh t b i các quy t ñ nh c a Nhà nư c. Chính ph các
nư c trên th gi i ñ u quan tâm ñ n B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n,
luôn ñi u ch nh chính sách v B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n nh m huy
ñ ng các ngu n l c v B t ñ ng s n ph c v các m c tiêu phát tri n kinh t -xã
h i.
Th trư ng B t ñ ng s n là m t d ng th trư ng không hoàn h o (thông
tin không ñ y ñ , thi u m t s t ch c c a th trư ng).
ð c ñi m này xu t phát t nh ng ñ c trưng riêng c a m i vùng, ch u s
chi ph i c a ñi u ki n t nhiên cũng như truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm
lý xã h i trong quá trình s d ng B t ñ ng s n.Th m chí, ngay trong b n thân các
th trư ng ñ a phương, s hi u bi t v các giao d ch cũng không hoàn h o, ngư i
mua và ngư i bán thư ng thi u thông tin liên quan ñ n nh ng giao d ch trư c.
S tác ñ ng c a Nhà nư c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o
c a th trư ng B t ñ ng s n. B t kỳ Nhà nư c nào cũng ñ u có s can thi p vào
th trư ng B t ñ ng s n các m c ñ khác nhau, trong ñó ch y u là ñ t ñai ñ
th c hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t ñ ng s n có tính d bi t, tin t c th
trư ng h n ch , ñ t ñai trên th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t ñ nh c a Nhà
nư c nên th trư ng B t ñ ng s n là th trư ng c nh tranh không hoàn h o. M t
khác, th trư ng B t ñ ng s n không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o
ñư c c a ñ t, nên th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ c quy n, ñ u cơ nhi u
hơn các th trư ng hàng hoá khác.
Th trư ng B t ñ ng s n có m i liên h m t thi t v i th trư ng v n và
tài chính. ð ng thái phát tri n c a th trư ng này tác ñ ng t i nhi u lo i th
trư ng trong n n kinh t .
B t ñ ng s n là tài s n ñ u tư trên ñ t bao g m c giá tr ñ t ñai sau khi ñã
ñư c ñ u tư. Mà ñ u tư t o l p B t ñ ng s n thư ng s d ng m t lư ng v n l n
v i th i gian hình thành B t ñ ng s n cũng như thu h i ngu n v n dài. Khi B t
ñ ng s n tham gia lưu thông trên th trư ng B t ñ ng s n, các giá tr cũng như
các quy n v B t ñ ng s n ñư c ñem ra trao ñ i, mua bán, kinh doanh v.v.. gi i
quy t v n ñ lưu thông ti n t , thu h i v n ñ u tư và mang l i l i nhu n cho các
- bên giao d ch. ði u này ch ng t th trư ng B t ñ ng s n là ñ u ra quan tr ng
c a th trư ng v n. Ngư c l i, th trư ng B t ñ ng s n ho t ñ ng t t là cơ s ñ
huy ñ ng ñư c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p và
gi i ngân Ngoài ra, th trư ng B t ñ ng s n còn có quan h tr c ti p v i th
trư ng xây d ng và qua ñó mà b c c u t i các th trư ng v t li u xây d ng và ñ
n i th t, th trư ng lao ñ ng v.v.. dao ñ ng c a th trư ng này có nh hư ng lan
to t i s phát tri n n ñ nh c a n n kinh t qu c dân.
1.1.2 Các c p ñ phát tri n c a th tru ng b t ñ ng s n:
Th nh t, c p ñ sơ kh i: ðó là giai ño n c a t t c m i ngư i ñ u có
•
th t o l p ñư c nhà c a mình. Giai ño n này ch c n có m t m nh ñ t là có th
hình thành nên m t cái nhà và ñư c coi là B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các
chính sách v ñ t ñai, các ch ñ t và các cơ quan qu n lý ñ t ñai ñóng vai trò
quy t ñ nh.
Th hai, c p ñ t p trung hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p
•
xây d ng. Trong giai ño n này, do h n ch v ñ t ñai, do h n ch v năng l c
xây d ng, không ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t
B t ñ ng s n l n, m t d án B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các chính sách v
xây d ng và các doanh nghi p, cơ quan qu n lý xây d ng ñóng vai trò quy t
ñ nh.
Th ba, c p ñ ti n t hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p xây
•
d ng. Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n B t ñ ng s n , do
h n ch v các ñi u ki n bán B t ñ ng s n, không ph i doanh nghi p nào cũng
ñ ti n ñ phát tri n B t ñ ng s n cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng. Trong
c p ñ này, các ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi c tham gia vào d án
này ho c d án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
qu n lý v ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh.
Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng B t ñ ng s n
•
tăng cao và th trư ng phát tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n
tài tr cho th trư ng B t ñ ng s n , các ngân hàng ho c không th ti p t c cho
vay ñ i v i B t ñ ng s n ho c s ñ i m t v i các r i ro. Lúc này, các ngân hàng
ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch p cũng như các kho n tài
tr cho th trư ng nh m huy ñ ng ña d ng hoá các ngu n v n. Trong c p ñ , các
- th ch tài chính, các chính sách tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan
qu n lý tài chính là nh ng ch th có vai trò quy t ñ nh.
Có th th y r ng, không nh t thi t m i m t n n kinh t , m i m t th
trư ng B t ñ ng s n ñ u tu n t tr i qua t ng n c, t ng cung b c như trên. Cũng
không nh t thi t các c p ñ phát tri n th trư ng ph i có giai ño n như nhau v
th i gian. Cũng không nh t thi t, các c p ñ phát tri n c a th trư ng ph i là k t
thúc giai ño n này r i m i chuy n sang giai ño n khác. Các n n kinh t , nh t là
các n n kinh t ñã phát tri n qua c 4 c p ñ t r t lâu. Ch ng h n như Úc và
New Zealand, các tài s n B t ñ ng s n ñã ñư c ch ng khoán hoá v i t l r t
cao. Các nư c có n n kinh t chuy n ñ i ñ u áp d ng ch y u là li u pháp “m nh
tay”, t c là áp d ng ñ ng lo t t t c các cơ ch , chính sách theo chu n c a các
n n kinh t th trư ng nên hi n nay, th trư ng B t ñ ng s n cũng ñã c p ñ tài
chính hoá. Trung Qu c cũng ñang chu n b chuy n qua giai ño n tài chính hoá
th trư ng B t ñ ng s n .
Trong m i c p ñ phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n, quá trình v n
ñ ng c a th trư ng ñ u có chu kỳ dao ñ ng tương t như nhi u th trư ng khác.
Chu kỳ dao ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n g m có 4 giai ño n: ph n vinh (sôi
ñ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu ñi u (ñóng băng) và ph c h i .
Ch ng h n như th trư ng B t ñ ng s n nư c M trong kho ng 1 th k (1870-
1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; th
trư ng B t ñ ng s n nư c Nh t t năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ, m i chu
kỳ kho ng 10 năm; th trư ng B t ñ ng s n H ng Kông t sau chi n tranh th
gi i th II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ng n h n là t 6-7 năm, dài
là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Th trư ng B t ñ ng s n Trung Qu c tuy
hình thành chưa lâu nhưng t năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng,
trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ c c ng n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong
2 năm 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh trong năm 1994.
1.1.3 Vai trò c a th trư ng b t ñ ng s n trong n n kinh t :
1.2.3.1 Th trư ng B t ñ ng s n là m t trong nh ng th trư ng quan tr ng
c a n n kinh t th trư ng vì th trư ng này liên quan tr c ti p t i m t lư ng tài
s n c c l n c v quy mô, tính ch t cũng như giá tr c a các m t trong n n kinh
t qu c dân:
- B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng B t ñ ng s n trong
t ng s c a c i xã h i các nư c có khác nhau nhưng thư ng chi m trên dư i
40% lư ng c a c i v t ch t c a m i nư c. Các ho t ñ ng liên quan ñ n B t ñ ng
s n chi m t i 30% t ng ho t ñ ng c a n n kinh t . Theo ñánh giá c a các chuyên
gia, t ng giá tr v n chưa ñư c khai thác n ch a trong B t ñ ng s n các nư c
thu c th gi i th 3 là r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h
tr ODA c a các nư c phát tri n hi n dành cho các nư c ñang phát tri n trong
vòng 30 năm qua. Bên c nh ñó, B t ñ ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia
ñình. Trong ñi u ki n n n kinh t th trư ng như ngỳa nay thì B t ñ ng s n ngoài
ch c năng là nơi , nơi t ch c ho t ñ ng kinh t gia ñình, nó còn ñư c xem như
là ngu n v n ñ phát tri n thông qua các ho t ñ ng th ch p khác nhau.
1.2.3.2 Th trư ng B t ñ ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch
ñư c huy ñ ng:
ðây là n i dung có t m quan tr ng ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u trên th
gi i ch ng minh và ñi ñ n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o
ñ m cho các B t ñ ng s n có ñ ñi u ki n tr thành hàng hoá và ñư c ñ nh giá
khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ñó m t ti m năng ñáng
k v v n ñ t ñó phát tri n kinh t -xã h i ñ t ñư c nh ng m c tiêu ñ ra.
Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các nư c phát tri n lư ng ti n ngân hàng
cho vay qua th ch p b ng B t ñ ng s n chi m trên 80% trong t ng lư ng v n
cho vay. Vì v y, phát tri n ñ u tư, kinh doanh B t ñ ng s n ñóng vai trò quan
tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho
yêu c u phát tri n kinh t -xã h i ñ c bi t là ñ u yêu c u ñ u tư phát tri n cơ
s h t ng ph c v cho nh ng ñòi h i thi t th c c a m t n n kinh t .
1.2.3.3 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n, ñ c bi t là th
trư ng quy n s d ng ñ t là ñi u ki n quan tr ng ñ s d ng có hi u qu tài s n
quý giá thu c s h u toàn dân mà Nhà nư c là ñ i di n ch s h u:
Kinh nghi m c a các nư c cho th y ñ ñ t tiêu chu n c a m t nư c công
nghi p hoá thì t l ñô th hoá thư ng chi m t 60-80%. Như v y, v n ñ phát
tri n th trư ng B t ñ ng s n ñ ñáp ng yêu c u ñô th hoá nư c ta là v n ñ
l n và có t m quan tr ng ñ c bi t nh t là khi nư c ta chuy n sang cơ ch th
trư ng trong ñi u ki n các thi t ch v qu n lý Nhà nư c ñ i v i công tác quy
- ho ch chưa ñư c th c thi có ch t lư ng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý
th trư ng B t ñ ng s n ñô th ph i ñi ñôi v i tăng cư ng công tác quy ho ch
ñ kh c ph c nh ng tn kém và vư ng mc trong tương lai.
1.2.3.4 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n s góp ph n kích
thích n n s n xu t phát tri n, giúp gia tăng ngu n thu Ngân sách nhà nư c:
Th trư ng B t ñ ng s n có quan h tr c ti p v i các th trư ng như th
trư ng tài chính tín d ng, th trư ng xây d ng, th trư ng v t li u xây d ng, th
trư ng lao ñ ng... Theo phân tích ñánh giá c a các chuyên gia kinh t , các
nư c phát tri n n u ñ u tư vào lĩnh v c B t ñ ng s n tăng lên 1 USD thì s có
kh năng thúc ñ y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và
ñi u hành t t th trư ng B t ñ ng s n s có tác d ng thúc ñ y tăng trư ng kinh t
thông qua các bi n pháp kích thích vào ñ t ñai, t o l p các công trình, nhà xư ng,
v t ki n trúc...ñ t ñó t o nên chuy n d ch ñáng k và quan tr ng v cơ c u
trong các ngành, các vùng lãnh th và trên ph m vi c nư c. Theo th ng kê c a
T ng c c thu các kho n thu ngân sách có liên quan ñ n nhà, ñ t trong giai ño n
t năm 1996 ñ n năm 2000 bình quân là 4.645 t ñ ng/năm m c dù t l này m i
chi m g n 30% các giao d ch, còn trên 70% chưa ki m soát ñư c và th c t là
các giao d ch không th c hi n nghĩa v thu v i Nhà nư c. N u thúc ñ y b ng cơ
ch , chính sách và pháp lu t ñ các giao d ch B t ñ ng s n chính th c (có ñăng
ký và th c hi n nghĩa v thu ) và ñ i m i cơ ch giao d ch theo giá th trư ng thì
hàng năm th trư ng B t ñ ng s n s có th t mình ñóng góp cho n n kinh t v i
mc xp s kho ng 20.000 t ñ ng trong su t th i gian m t năm.
1.2.3.5 Phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t ñ ng s n s ñáp
ng nhu c u b c xúc ngày càng tăng v nhà cho nhân dân t ñô th -nông thôn:
Th trư ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th trư ng
B t ñ ng s n. Th trư ng nhà là th trư ng sôi ñ ng nh t trong th trư ng B t
ñ ng s n, nh ng bi n ñ ng trên th trư ng B t ñ ng s n thu ng xu t phát t nhà
và lan to sang các th trư ng B t ñ ng s n khác và nh hư ng tr c ti p ñ n
ñ i s ng c a nhân dân. Vì v y, phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t
ñ ng s n nhà , bình n th trư ng nhà , b o ñ m cho giá nhà phù h p v i thu
nh p c a ngư i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà nư c
v th trư ng B t ñ ng s n nhà .
- 1.1.4 Các y u t c u thành th trư ng B t ñ ng s n:
Cung c u và quan h cung c u b t ñ ng s n
Cũng gi ng như t t c hàng hoá khác, b t ñ ng s n cũng v n ñ ng theo quy lu t
cung c u. Do ñó, cung c u là thành t hàng ñ u c a th trư ng b t ñ ng s n.
Cung b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n (nhà, ñ t, v t ki n
trúc g n li n v i ñ t) và giá c mà nhóm ngư i cung c p mu n và
s n sàng bán ra trên th trư ng b t ñ ng s n t i m t th i ñi m. Do
tính ch t ñ c bi t c a hàng hoá b t ñ ng s n nên cung hàng hóa b t ñ ng
s n thư ng thay ñ i r t ít và r t ch m so v i nhu c u b t ñ ng s n trên th
trư ng. Các y u t tác ñ ng ñ n cung B t ñ ng s n:
+ T ng cung hàng hoá b t ñ ng s n.
+ Chính sách c a Nhà nư c như: chính sách thu , chính
sách ñ t ñai, th t c pháp lý liên quan giao d ch, mua bán b t ñ ng
s n.
+ M c ñ phát tri n c a th trư ng v n.
+ Các y u t c a môi trư ng vĩ mô và s phát tri n cơ s h t ng
c a ñ t nư c.
+ Các y u t ñ u vào t o ra b t ñ ng s n và giá c d ch v liên
quan b t ñ ng s n.
+ Nh ng ti n b k thu t ng d ng trong xây d ng và ki n trúc.
C u b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n mà ngư i tiêu
dùng s n sàng ch p nh n và có kh năng thanh toán ñ nh n ñư c b t ñ ng
s n ñó. Các y u t tác ñ ng ñ n c u b t ñ ng s n bao g m:
+ Giá bán hàng hoá b t ñ ng s n.
+ Giá c các d ch v liên quan quá trình s d ng b t ñ ng s n.
+ Tâm lý, th hi u.
+ T c ñ tăng dân s .
+ Thu nh p c a dân cư.
+ T c ñ ñô th hoá.
Quan h cung - c u b t ñ ng s n :
Quan h cung - c u b t ñ ng s n ñư c th hi n thông qua m t hàm s
giá b t ñ ng s n.Vi c xác ñ nh cung c u hàng hoá b t ñ ng s n trên th
- trư ng trong t ng giai ño n: ng n, trung, dài h n là v n ñ khá ph c t p do
ph i ph thu c vào r t nhi u y u t không n ñ nh và khó xác ñ nh như:
tính ch t c ñ nh c a cung hàng hoá, t l tăng dân s , nhu c u m r ng s n
xu t nông nghi p, công nghi p, thu nh p cá nhân c a dân cư,…Vì v y, vi c
xác ñ nh m c cung - c u phù h p v i ñi u ki n kinh t xã h i c a t ng vùng
s g p nhi u khó khăn, có th t o nên các tr ng thái cân b ng n ñ nh
ho c cân b ng không n ñ nh trong quan h cung - c u b t ñ ng s n. Nh ng
tr ng thái ñó ñ u tác ñ ng ñ n giá c hàng hoá b t ñ ng s n và s n ñ nh
c a th trư ng b t ñ ng s n.
Giá c hàng hoá b t ñ ng s n và các y u t nh hư ng giá c hàng hoá
b t ñ ng s n:
Cũng như các lo i hàng hoá khác, giá c hàng hoá b t ñ ng s n ñư c hình
thành trên cơ s quan h cung - c u b t ñ ng s n. Tuy nhiên, do b t ñ ng s n là
lo i hàng hoá ñ c bi t nên giá c hàng hoá b t ñ ng s n cũng có nhi u khác bi t
so v i hàng hoá khác như: giá c b t ñ ng s n mang tính khu v c sâu s c, giá c
thay ñ i nhanh chóng theo th i gian, theo các y u t c a di n bi n th trư ng.
Thông thư ng giá b t ñ ng s n bao g m các lo i sau: giá mua, giá bán,
giá chuy n như ng, giá bán c a nhà nư c quy ñ nh, giá th c t th trư ng, giá
h ch toán trong kinh doanh b t ñ ng s n. Các y u t nh hư ng giá c hàng hoá
b t ñ ng s n:
+ Chi phí t o l p b t ñ ng s n .
+ Tính h u d ng c a b t ñ ng s n: m t b t ñ ng s n có nhi u
công d ng thì thu n l i trong vi c mua bán và giá c cũng s cao hơn.
+ V trí ñ a lý và ñ c ñi m c a b t ñ ng s n: y u t này nh hư ng r t
l n ñ i v i giá c b t ñ ng s n, và nó ph thu c r t l n vào khía c nh
tâm lý - xã h i c a con ngư i.
+ Các y u t tác ñ ng ñ n cung c u và quan h cung - c u hàng hoá
b t ñ ng s n.
+ Các y u t thu c v chính sách vĩ mô và pháp lý : t c ñ tăng trư ng
kinh t , m c thu nh p bình quân ñ u ngư i, chính sách tài chính,
các quy ñ nh v quy ho ch, s d ng, kinh doanh, và các quy ñ nh
khác c a Nhà nư c có liên quan ñ n b t ñ ng s n. Nhìn chung, khi
- không b các y u t thái quá chi ph i thì giá b t ñ ng s n ñư c coi là
m t trong nh ng tín hi u quan tr ng bi u th s phát tri n c a n n kinh
t . Khi n n kinh t phát tri n, giá b t ñ ng s n có xu hư ng tăng. Khi
giá b t ñ ng s n tăng thì nên kinh t có d u hi u c a s tăng trư ng.
1.1.5 Các ch th tham gia th trư ng b t ñ ng s n:
1.1.5.1. Ngư i mua:
Ngư i mua là ngư i tiêu th tr c ti p hàng hoá B t ñ ng s n. Chính
nh ng ngư i tiêu th này là ngư i xác ñ nh s thành công c a d án, s ch p
nh n ho c không ch p nh n c a h v i s n ph m hoàn ch nh khi s n ph m ñư c
ñưa vào tiêu th trong th trư ng B t ñ ng s n. Ngư i s d ng thư ng ký h p
ñ ng trư c khi s n ph m xây d ng hoàn ch nh. Thông qua các nhà ti p th B t
ñ ng s n, h có th ti p xúc trao ñ i v i các nhà cung c p tài chính d án và các
nhà xây d ng ñ có th ñi u ch nh k p th i các thay ñ i v thi t k xây d ng, ñáp
ng ñúng nhu c u c a ngư i tiêu dùng. S tham gia c a h ñóng vai trò tích c c
trong quá trình phát tri n c a B t ñ ng s n. ðôi khi, Nhà nư c cũng ñóng vai trò
là ngư i mua trên th trư ng B t ñ ng s n gián ti p qua các doanh nghi p nhà
nư c.Trong th c t , có 3 lo i ngư i mua có nhu c u v B t ñ ng s n: nhu c u
tiêu dùng (nhà ), nhu c u s n xu t (nhà xư ng) và nhu c u kinh doanh (văn
phòng ñ bán, cho thuê ... nh m m c ñích mua ñi bán l i ki m l i. Nhu c u th 3
này sau này phát tri n lên s làm n y sinh cái g i là th trư ng ñ u cơ B t ñ ng
s n.
1.1.5.2. Ngư i bán:
Trên th trư ng B t ñ ng s n, các ch th tham gia vào bên bán B t ñ ng
s n r t ña d ng, bao g m các cá nhân và các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng
s n:
Cá nhân:
Các cá nhân s h u B t ñ ng s n (s h u ñ t ñai, có quy n s d ng ñ t)
tham gia vào th trư ng v i tư cách là ngư i bán, ngư i cho thuê, ngư i ñem B t
ñ ng s n là tài s n th ch p ñ vay v n, dùng B t ñ ng s n ñ góp v n liên
doanh... Ngư c l i, có m t s cá nhân có nhu c u s d ng B t ñ ng s n vào ñ i
s ng sinh ho t cá nhân ho c s d ng vào m c ñích s n xu t kinh doanh s tham
gia giao d ch trên th trư ng v i tư cách là ngư i ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân
- tham gia vào bên bán trên th trư ng B t ñ ng s n g m ñ m i thành ph n, m i
ngành ngh , t nh ng ngư i mu n mua ñi bán l i B t ñ ng s n ñ ki m l i ñ n
nh ng ngư i mu n tham gia kinh doanh ñ n nh ng ngư i mu n cung c p các
d ch v h tr ho t ñ ng giao d ch trên th trư ng. Trong 3 lo i hình ho t ñ ng
trên, thì lo i hình cung c p d ch v h tr thì l c lư ng các cá nhân tham gia là
ñông ñ o nh t, có th tóm t t như sau:- V k thu t có ki n trúc sư, k sư, nhà
quy ho ch ñ t ñai, ki n trúc sư phong c nh, nhà th u xây d ng, nhà tư v n môi
trư ng, nhà tư v n giao thông.- V kinh t và pháp lý có nhà ñ nh giá B t ñ ng
s n nhà ñ t, lu t sư và k toán viên, nhà môi gi i B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà cung
c p tài chính, nhà qu n lý B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà nghiên c u th trư ng, nhà
tư v n ti p th và quan h ñ i ngo i.
Doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n:
Trong n n kinh t k ho ch hoá t p trung, do không có th trư ng B t
ñ ng s n nên cũng không có doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Trong n n
kinh t này xu t hi n khá nhi u các công ty xây d ng, t ng công ty xây d ng
ho t ñ ng theo k ho ch nhà nư c, s n ph m B t ñ ng s n ñư c t o l p ph n l n
thu c quy n s h u nhà nư c. Nhà trong xã h i ho c là do Nhà nư c phân ph i
(ch trong ph m vi r t h p), ho c do nhân dân t xây d ng dư i các hình th c
ng n h n (nhà tranh, tre, n a, lá, nhà c p 4...). S thi u v ng các doanh nghi p
kinh doanh B t ñ ng s n ch ng nh ng làm gi m thi u các kh năng t o l p các
lo i hàng hoá B t ñ ng s n mà còn làm cho hi u qu s d ng các lo i tài s n B t
ñ ng s n (ñ c bi t là ñ t ñai) ch ñ t ñư c m c ñ th p kém, b lãng phí mc
ñ cao. Riêng các ñô th , do không có s tham gia t o d ng c a các doanh nghi p
kinh doanh B t ñ ng s n nên b m t ki n trúc b ch p vá, manh mún, luôn luôn
không th c hi n ñư c m c tiêu ñ ra trong các k ho ch phát tri n ñô th .Như
v y, có th nói r ng, s không có th trư ng B t ñ ng s n n u không có doanh
nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Doanh nghi p ñây có th là h gia ñình, h p
tác xã, doanh nghi p tư nhân, doanh nghi p nhà nư c ñư c t ch c và ho t ñ ng
dư i các hình th c c th do lu t pháp quy ñ nh. T i khu v c nông thôn, Doanh
nghi p nông nghi p s d ng ñ t ñ tr ng các lo i cây kinh doanh; T i khu v c ñô
th và khu v c ñô th hóa, doanh nghi p kinh doanh ñ a c ti n hành vi c t o l p
m t b ng xây d ng ñ cung ng cho nhu c u xây d ng nhà , nhà văn phòng,
- nhà hàng, khách s n, nhà máy, kho tàng...; ho c tr c ti p xây d ng các công trình
ki n trúc ñó ñ bán ho c cho thuê theo các nhu c u ña d ng trong xã h i. Xu t
phát t nh ng ñ c ñi m c a mình, các hàng hoá B t ñ ng s n ñ u ñòi h i ph i
ñư c t o l p theo quy ho ch: xây d ng nhà cũng ph i theo quy ho ch, xây
d ng nhà máy cũng ph i tuân th quy ho ch ñã xác ñ nh... ð ñáp ng ñòi h i
tiên quy t này, ch nh ng ai có k thu t, chuyên môn, v n li ng... m i ñ m nh n
ñư c vi c t o l p hàng hoá B t ñ ng s n và t ch c vi c cung ng các hàng hoá
này cho các nhu c u trong xã h i. Nh ng ngư i này trư c sau ñ u ph i t ch c
ho t ñ ng kinh doanh c a mình dư i hình th c m t doanh nghi p kinh doanh B t
ñ ng s n. Do ñ c ñi m B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n, các doanh
nghi p kinh doanh B t ñ ng s n trong quá trình c nh tranh trên th trư ng s có
m t b ph n b th i lo i, s còn l i s có m t b ph n l n m nh lên thành nh ng
doanh nghi p l n. Nh ng ñ i doanh nghi p này không ch là l n trong lĩnh v c
kinh doanh B t ñ ng s n mà còn là l n so v i các doanh nghi p l n khác trong
n n kinh t . Các doanh nghi p này ñư c t ch c theo nhi u lo i hình khác nhau:
doanh nghi p kinh doanh và phát tri n nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n
h t ng, doanh nghi p phát tri n ñ t... ñây là lo i doanh nghi p t o ra hàng hoá
B t ñ ng s n cho th trư ng. Bên c nh ñó, trên th trư ng B t ñ ng s n còn có
các doanh nghi p th c hi n ch c năng san i t o l p m t b ng, xây d ng h
th ng c p và thoát nư c, làm ñư ng và tr m ñi n, xây d ng nhà và các công
trình ki n trúc khác. Ngay c nh ng t ch c làm quy ho ch, ki n trúc cũng d n
d n ñư c t ch c theo các lo i hình kinh doanh thích h p. Các t ch c tài chính,
ngân hàng trong nh ng tình hình c th cũng có th là ngư i ñóng góp c ph n
vào các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n.Tóm l i, trên th trư ng B t ñ ng
s n có 2 lo i hình doanh nghi p tham gia vào quá trình ñ u tư t o l p, phát tri n
và kinh doanh B t ñ ng s n là doanh nghi p nhà nư c và doanh nghi p tư nhân.
Doanh nghi p B t ñ ng s n nhà nư c:
Các doanh nghi p Nhà nư c tham gia th trư ng B t ñ ng s n
ch y u là nhà ph c v c ng ñ ng dân cư, các d án có quy mô l n
nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng ñ ng dân cư. Các d án do h
phát tri n có s ñ u tư m t ph n Ngân sách Nhà nư c và Chính ph cũng
chia s r i ro trong ñ u tư v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các
- nư c phát tri n, hình th c liên doanh gi a doanh nghi p Nhà nư c và tư
nhân ngày càng t ra có hi u qu và ñư c Chính ph t o nên m t hành
lang pháp lý riêng ñ v n hành hi u qu ñ ng v n, th i gian và s sáng
t o. Các cơ quan trong lĩnh v c công c a n n kinh t th trư ng chưa ñư c
th u hi u m t cách ñ y ñ cơ b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n
ph i b sung các y u t ñ ng m i có th ñáp ng ñư c s bi n ñ ng liên
t c c a n n kinh t hàng hoá B t ñ ng s n. ðó chính là s ti p thu, nh n
th c m t cách năng ñ ng ñ i v i th trư ng và ch ñ ng d ki n các tình
hu ng, cũng như gi i pháp qu n lý theo hư ng tích c c và hi n ñ i hoá.
Các doanh nghi p B t ñ ng s n tư nhân:
Là l c lư ng năng ñ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là nh ng
doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năng sinh l i cao nh t trên cơ s chi phí
th p nh t v th i gian và ti n b c. Hình th c ph bi n nh t hi n nay c a lo i
hình doanh nghi p này là các công ty c ph n kinh doanh B t ñ ng s n, các
công ty TNHH kinh doanh phát tri n nhà và B t ñ ng s n, các công ty môi
gi i B t ñ ng s n v.v..Trong lo i hình doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng
s n tư nhân ph i k ñ n các doanh nghi p làm nhà th u xây d ng là thành
ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình công
nghi p, thương m i, d ch v .. ñ t o ra hàng hoá B t ñ ng s n cho th
trư ng. Ngư i kinh doanh B t ñ ng s n c n ñ n nhà th u xây d ng ñ thi
công xây d ng công trình. Doanh nghi p làm ch c năng nhà th u xây d ng
nhi u khi cũng m r ng kinh doanh sang lĩnh v c B t ñ ng s n.
1.5.1.3. Các t ch c d ch v h tr th trư ng B t ñ ng s n:
Ho t ñ ng trong th trư ng B t ñ ng s n không ch có ngư i mua và
ngư i bán B t ñ ng s n, mà gi a h còn có nh ng t ch c d ch v h tr th
trư ng làm c u n i. Do B t ñ ng s n là lo i tài s n không di d i ñư c, thư ng l i
có giá tr cao nên vi c mua-bán thư ng ph i tr i qua m t quá trình ph c t p hơn
r t nhi u so v i vi c mua-bán các tài s n khác. nh ng trư ng h p ñơn gi n,
ngư i mua và ngư i bán có th tr c ti p giao d ch và tho thu n v i nhau, nhưng
trong nh ng trư ng h p ph c t p hơn, ngư i bán B t ñ ng s n có khi c n ph i
ñư c qu ng cáo, ngư i mua có khi c n ph i ñư c gi i thi u... Quá trình khai
phát, xây d ng, giao d ch và qu n lý B t ñ ng s n tương ñ i ph c t p nên ph n
nguon tai.lieu . vn