Xem mẫu

  1. z  LUẬN VĂN Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM
  2. L IM ðU Tính c p thi t c a ñ tài : M c dù m i ñư c hình thành trong m t kho ng th i gian chưa lâu nhưng ñ n nay, th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam nói chung và TP.HCM nói riêng ñã ñư c nhi u nư c trên th gi i ñánh giá cao. Chính th trư ng B t ñ ng s n ñã góp ph n thúc ñ y quá trình hi n ñ i hóa và ñô th hóa, mang l i nhi u gi i pháp nhà cho các t ng l p dân cư, thu hút m nh m nhi u ngu n v n ñ u tư cho n n kinh t . Có th nói, th trư ng B t ñ ng s n ngày càng ñóng v trí quan tr ng trong n n kinh t xã h i nư c ta. Cùng v i kh năng phát tri n m nh m , th trư ng B t ñ ng s n cũng không th tránh kh i nh ng tác ñ ng t nhi u hư ng như: tâm lý dân cư, s chu chuy n lu ng v n ñ u tư qua l i gi a các th trư ng, các chính sách tín d ng, các quy ñ nh v ñ t ñai, nhà c a nhà nư c. Chính vì l ñó, th trư ng B t ñ ng s n ñã tr i qua nhi u giai ño n thăng hoa nhưng cũng có nh ng th i kỳ tr m l ng. V i nhi u n l c trong ho t ñ ng qu n lý, nhà nư c ñã ban hành nhi u chính sách ñ ñi u ti t th trư ng B t ñ ng s n nh m ñ m b o th trư ng luôn ñi theo m t qu ñ o lành m nh và là ñ ng l c phát tri n n n kinh t . Tuy nhiên, nh ng tác ñ ng tích c c ñ n th trư ng t nh ng chính sách luôn ñòi h i m t kho ng th i gian c n thi t ñ phát huy hi u qu , và hơn th n a, r t nhi u chính sách ñư c ban hành, b t kỳ qu c gia nào, cũng ph i ñánh ñ i nh ng l i ích kinh t trư c m t ñ ñ t ñư c hi u qu lâu dài và b n v ng. Do ñó, nh ng thay ñ i v chính sách tài chính, chính sách ti n t , tín d ng, s thay ñ i các s c thu liên quan ñ n B t ñ ng s n, cùng nh ng tác ñ ng l n t s m t cân ñ i cung-c u trên th trư ng B t ñ ng s n, kèm theo ñó là tình hình l m phát, s b t n c a
  3. kinh t toàn c u, hi n tư ng suy thoái th trư ng B t ñ ng s n nhi u nu c trên th gi i ñã khi n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM t ñ u năm 2008 ñ n nay ñã g p nhi u tr ng i trong lu ng gió phát tri n m nh m . ð ng trư c th c tr ng trên, vi c nghiên c u tìm ra các gi i pháp giúp th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM phát tri n và ho t ñ ng n ñ nh là vi c h t s c c p thi t trong th i ñi m này M c ñích nghiên c u: ð tài " Phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong giai ño n hi n nay thông qua các gi i pháp tài chính" ñư c tác gi th c hi n v i mong mu n phân tích nh ng h n ch trên th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM , tìm hi u nh ng phương th c hi u qu trong vi c phát tri n th trư ng B t ñ ng s n c a nhi u nư c trên th gi i qua các gi i pháp tài chính, t ñó ñ ra nh ng gi i pháp tài chính phù h p v i tình hình trong nư c nói chung và TP.HCM nói riêng ñ giúp th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM vư t qua nh ng khó khăn, ñ ng v ng và phát tri n trong hoàn c nh hi n nay. ð i tư ng, ph m vi và phương pháp nghiên c u: ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM. Ph m vi th i gian nghiên c u là giai ño n t ñ u năm 2008 ñ n h t Quý II năm 2008. ðây là giai ño n có nhi u bi n ñ ng m nh trên th trư ng B t ñ ng s n t p TP.HCM trong vòng 2 năm tr l i ñây. Trên cơ s lý thuy t Tài Chính Công, Qu n Tr R i Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti n T , ñ tài ñư c th c hi n d a trên các phương pháp: Phương pháp so sánh: ñư c tác gi s d ng ñ so sánh s bi n ñ ng trên th trư ng B t ñ ng s n gi a giai ño n nghiên c u v i các giai ño n trong quá kh Phương pháp di n d ch và t ng h p: ñư c tác gi s d ng ñ làm cơ s cho vi c làm rõ các th c tr ng và ñ xu t các gi i pháp nh m phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM Bên c nh ñó, tác gi còn tìm hi u, tóm lư c nh ng k t qu nghiên c u trư c ñó ñ b sung cho vi c nghiên c u ñ tài này.
  4. B c c c a ñ tài: V cơ b n, ñ tài ñư c s p x p g m 3 chương như sau: Chương 1: T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n Chương 2: Th c tr ng tình hình phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong th i gian qua Chương 3: Gi i pháp tài chính nh m phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong giai ño n hi n nay
  5. Chương 1: T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N 1.1 T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n: 1.1.1 Khái ni m, ñ c ñi m c a B t ñ ng s n và th tru ng B t ñ ng s n: 1.1.1.1 Khái ni m b t ñ ng s n: Vi c phân lo i tài s n thành “B t ñ ng s n” và “ð ng s n” có ngu n g c t Lu t c La Mã, theo ñó b t ñ ng s n không ch là ñ t ñai, c a c i trong lòng ñ t mà còn là t t c nh ng gì ñư c t o ra do s c lao ñ ng c a con ngư i trên m nh ñ t. B t ñ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan ñ n ñ t ñai hay g n li n v i ñ t ñai, nh ng v t trên m t ñ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th . Pháp lu t c a nhi u nư c trên th gi i ñ u th ng nh t ch coi B t ñ ng s n g m ñ t ñai và nh ng tài s n g n li n v i ñ t ñai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i nư c cũng có nh ng nét ñ c thù riêng th hi n quan ñi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t ñ ng s n và ñ ng s n”. H u h t các nư c ñ u coi B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng tài s n có liên quan ñ n ñ t ñai, không tách r i v i ñ t ñai, ñư c xác ñ nh b i v trí ñ a lý c a ñ t (ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, ði u 86 Lu t Dân s Nh t B n, ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, ði u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang ð c…). Tuy nhiên, Nga quy ñ nh c th b t ñ ng s n là “m nh ñ t” ch không ph i là ñ t ñai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i ñ t ñai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là ñ i tư ng c a giao d ch dân s . Tuy nhiên, m i nư c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i ñ t ñai ñư c coi là B t ñ ng s n. ði u 520 Lu t Dân s Pháp quy ñ nh “mùa màng chưa g t, trái cây chưa b t kh i cây là B t ñ ng s n, n u ñã b t kh i cây ñư c coi là ñ ng s n”. Tương t , quy ñ nh này cũng ñư c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ði u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy ñ nh: “B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng v t g n li n
  6. v i ñ t ñai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u ñ t ñai”. Lu t Dân s ð c ñưa ra khái ni m B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và các tài s n g n v i ñ t. Như v y, có hai cách di n ñ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì ñư c coi là “g n li n v i ñ t ñai”, và do v y là B t ñ ng s n; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i ñ t ñai”. Lu t Dân s Nga năm 1994 quy ñ nh v B t ñ ng s n ñã có nh ng ñi m khác bi t ñáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. ði u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê tương t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, ñưa ra khái ni m chung v B t ñ ng s n là “nh ng ñ i tư ng mà d ch chuy n s làm t n h i ñ n giá tr c a chúng”. Bên c nh ñó, Lu t này còn li t kê nh ng v t không liên quan gì ñ n ñ t ñai như “tàu bi n, máy bay, phương ti n vũ tr …” cũng là các B t ñ ng s n. Theo B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà Xã h i Ch nghĩa Vi t Nam, t i ði u 174 có quy ñ nh: “B t ñ ng s n là các tài s n bao g m: ð t ñai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng ñó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh”. Như v y, khái ni m B t ñ ng s n r t r ng, ña d ng và c n ñư c quy ñ nh c th b ng pháp lu t c a m i nư c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B t ñ ng s n, trong khi qu c gia khác l i li t kê vào danh m c B t ñ ng s n. Hơn n a, các quy ñ nh v B t ñ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho ñ n nay chưa có các quy ñ nh c th danh m c các tài s n này. 1.1.1.2 ð c ñi m c a B t ñ ng s n : B t ñ ng s n có nh ng ñ c ñi m sau: Tính c ñ nh và lâu b n: B t ñ ng s n ch t o l p trên m t di n tích c th c a ñ t ñai, và ñ t ñai là tài nguyên qu c gia không th thay ñ i di n tích, n u ñ t ñai ñó không ph i là hàng hoá thì b t ñ ng s n g n trên ñó cũng khó khăn trong v n ñ ng v i tư cách là hàng hoá. B t ñ ng s n là tài s n không th di d i nên h sơ mô t b t ñ ng s n ghi nh n s bi n ñ ng theo th i gian v hi n tr ng, v ch s h u, ch s d ng, theo m t trình t pháp lý nh t ñ nh và là y u t ñ c bi t quan tr ng trong quan h giao d ch trên th trư ng b t ñ ng
  7. s n. Tính lâu b n ñư c th hi n rõ trong quá trình s d ng ñ t ñai, b i vì ñ t ñai không b hao mòn. Tính khan hi m ñ c bi t: Do s phát tri n c a s n xu t, s gia tăng dân s làm cho nhu c u v ñ t ñai, nhà ngày càng tăng, trong khi ñó t ng cung ñ t ñai thì không thay ñ i. Chính vì v y giá c ñ t ñai có xu hư ng ngày càng gia tăng. Tính cá bi t l n và ch u nh hư ng qua l i l n nhau: Không có b t ñ ng s n nào trên th trư ng là gi ng nhau vì m i b t ñ ng s n ñư c xác l p trên m t di n tích c th c a ñ t ñai v i v trí ñ a lý, ñ a hình, ki u dáng ki n trúc, cơ s h t ng,…khác nhau. Tuy b t ñ ng s n mang tích cá bi t cao nhưng trong nh ng trư ng h p có nh ng thay ñ i l n xung quanh b t ñ ng s n nào ñó s có nh ng tác ñ ng m nh v nhu c u và giá c c a b t ñ ng s n ñó. Ch u s chi ph i m nh m c a chính sách, pháp lu t do nhà nư c ban hành cũng như các ho t ñ ng trong lĩnh v c kinh t -văn hoá- xã h i : Do ñ t ñai là tài s n quan tr ng c a qu c gia, ph i ch u s chi ph i c a nhà nư c nh m làm gi m nh ng tác ñ ng x u ñ n n n kinh t , và phát huy nh ng ngu n l c có ñư c t th trư ng b t ñ ng s n. Bên c nh ñó, do b t ñ ng s n n m trong m t không gian nh t ñ nh nên nó ch u nh hư ng b i nhi u y u t t p quán, tâm lý, th hi u, môi trư ng s ng c a c ng ñ ng dân cư khu v c và nó còn ch u nh hư ng b i các yêu t liên quan ñ n nhi u ngành kinh t , khoa h c- k thu t, ngh thu t ki n trúc, môi trư ng,… 1.1.1.3 Hàng hóa b t ñ ng s n: Hàng hóa b t ñ ng s n là b t ñ ng s n ñư c ñem trao ñ i, mua bán trên th trư ng trong khuôn kh pháp lu t cho phép. Hàng hoá b t ñ ng s n có th xác ñ nh g m hai lo i ch y u : ñ t ñai và các v t ki n trúc ñã xây d ng g n li n v i ñ t. Có nh ng b t ñ ng s n không ph i là hàng hóa như các công trình h t ng công c ng, ñ t ñai b c m mua bán,… Cũng gi ng như nh ng hàng hoá khác, hàng hóa b t ñ ng s n cũng có hai thu c tính: giá tr s d ng và giá tr . Do ñ c ñi m riêng có mà b t ñ ng s n ñư c xem là hàng hoá ñ c bi t. Hàng hóa b t ñ ng s n có nh ng ñ c trưng sau: • T ng cung ñ t ñai là c ñ nh và vi c cung ng ñ t ñai phù h p cho t ng m c ñích riêng b h n ch v m t quy ho ch c a Nhà nư c. Do ñó giá c
  8. b t ñ ng s n luôn có xu hư ng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa b t ñ ng s n kém co giãn so v i giá. • Th i gian giao d ch hàng hoá b t ñ ng s n dài hơn so v i các giao d ch hàng hoá thông thư ng, b i vì giao d ch b t ñ ng s n không ch giao d ch b n thân b t ñ ng s n mà còn bao g m c h sơ pháp lý c a b t ñ ng s n ñó n a. Do ñó chi phí giao d ch thư ng khá cao. • Tính thanh kho n kém do hàng hoá b t ñ ng s n thư ng có giá tr khá cao, th i gian giao d ch dài nên kh năng chuy n hoá thành ti n m t ch m. • Hàng hoá b t ñ ng s n ñư c s qu n lý ch t ch c a Nhà nư c, và ch u nh hư ng các y u t t p quán, tâm lý, th hi u, tính c ng ñ ng. 1.1.1.4 Khái ni m th trư ng b t ñ ng s n: Th trư ng b t ñ ng s n là th trư ng mà các nghi p v giao d ch, mua bán và trao ñ i v b t ñ ng s n ñư c di n ra. T t c các quan h giao d ch v b t ñ ng s n thông qua quan h hàng hóa, ti n t ñư c coi là quan h th trư ng và t o nên th trư ng b t ñ ng s n. Tuy nhiên b t ñ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch ñư c mua bán, mà còn là ñ i tư ng c a nhi u giao d ch khác như cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s d ng. Do ñó, th trư ng b t ñ ng s n hòan ch nh không th ch là quan h gi a ngư i mua, ngư i bán v b t ñ ng s n mà còn là nơi di n ra các giao d ch liên quan ñ n b t ñ ng s n như cho thuê, th ch p, b o hi m và chuy n d ch quy n s d ng. Nên th trư ng b t ñ ng s n có th hi u m t cách khái quát như sau: Th trư ng b t ñ ng s n là t ng th các giao d ch v b t ñ ng s n d a trên các quan h hàng hóa, ti n t di n ra trong m t không gian và th i gian nh t ñ nh. Tùy theo m c tiêu nghiên c u và ti p c n, ngư i ta có th phân l ai th trư ng b t ñ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau Căn c theo lo i hàng hóa b t ñ ng s n, ngư i ta có th chia th trư ng • b t ñ ng s n thành các th trư ng ñ t ñai, th trư ng nhà , th trư ng b t ñ ng s n dùng trong d ch v , th trư ng b t ñ ng s n dùng cho văn phòng, công s , th trư ng b t ñ ng s n công nghi p
  9. Căn c theo lo i tính ch t các m i quan h xu t hi n trên th trư ng, • ngư i ta có th chia th trư ng b t ñ ng s n thành th trư ng mua bán, th trư ng thuê và cho thuê, th trư ng th ch p và b o hi m. Căn c theo trình t tham gia, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t • ñ ng s n thành th trư ng chuy n như ng quy n s d ng ñ t (giao ñ t, cho thuê ñ t) hay còn g i là th trư ng ñ t ñai, th trư ng xây d ng các công trình ñ bán và cho thuê (th trư ng sơ c p), th trư ng bán l i ho c cho thuê l i (th trư ng th c p) Căn c theo m c ñ ki m sóat, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t • ñ ng s n thành th trư ng chính th c là th trư ng có ki m sóat c a nhà nư c, hay th trư ng phi chính th c là th trư ng không ñư c ki m sóat c a Nhà nư c. 1.1.1.5 ð c ñi m th trư ng b t ñ ng s n: Th trư ng B t ñ ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không t p trung, tr i r ng trên kh p các vùng mi n c a ñ t nư c. B t ñ ng s n là m t lo i hàng hoá c ñ nh và không th di d i v m t v trí và nó ch u nh hư ng c a các y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi ñó, tâm lý, t p quán, th hi u c a m i vùng, m i ñ a phương l i khác nhau. Chính vì v y, ho t ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ a phương sâu s c. M t khác, th trư ng B t ñ ng s n mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng mi n c a ñ t nư c. S n ph m hàng hoá B t ñ ng s n có “dư th a” vùng này cũng không th ñem bán vùng khác ñư c. Bên c nh ñó, m i th trư ng mang tính ch t ñ a phương v i quy mô và trình ñ khác nhau do có s phát tri n không ñ u gi a các vùng, các mi n, do ñi u ki n t nhiên và trình ñ phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n ñ n quy mô và trình ñ phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s nkhác nhau. Th trư ng B t ñ ng s n các ñô th có quy mô và trình ñ phát tri n kinh t cao thì ho t ñ ng sôi ñ ng hơn th trư ng B t ñ ng s n nông thôn, mi n núi v.v.. Th trư ng B t ñ ng s n ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t. B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng hoá ñ c bi t, các giao d ch v B t ñ ng s n tác ñ ng m nh m ñ n h u h t các ho t ñ ng kinh t - xã h i. Do ñó, các v n ñ v B t ñ ng s n ñ u s chi ph i và ñi u ch nh ch t ch c a h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t riêng v B t ñ ng s n, ñ c bi t là
  10. h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai và nhà . ð c ñi m này ñ c bi t ñúng nư c ta do th trư ng ñ t ñai c p I (th trư ng sơ c p- giao ñ t và cho thuê ñ t) là ch u tác ñ ng nh t b i các quy t ñ nh c a Nhà nư c. Chính ph các nư c trên th gi i ñ u quan tâm ñ n B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n, luôn ñi u ch nh chính sách v B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n nh m huy ñ ng các ngu n l c v B t ñ ng s n ph c v các m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i. Th trư ng B t ñ ng s n là m t d ng th trư ng không hoàn h o (thông tin không ñ y ñ , thi u m t s t ch c c a th trư ng). ð c ñi m này xu t phát t nh ng ñ c trưng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i c a ñi u ki n t nhiên cũng như truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá trình s d ng B t ñ ng s n.Th m chí, ngay trong b n thân các th trư ng ñ a phương, s hi u bi t v các giao d ch cũng không hoàn h o, ngư i mua và ngư i bán thư ng thi u thông tin liên quan ñ n nh ng giao d ch trư c. S tác ñ ng c a Nhà nư c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o c a th trư ng B t ñ ng s n. B t kỳ Nhà nư c nào cũng ñ u có s can thi p vào th trư ng B t ñ ng s n các m c ñ khác nhau, trong ñó ch y u là ñ t ñai ñ th c hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t ñ ng s n có tính d bi t, tin t c th trư ng h n ch , ñ t ñai trên th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t ñ nh c a Nhà nư c nên th trư ng B t ñ ng s n là th trư ng c nh tranh không hoàn h o. M t khác, th trư ng B t ñ ng s n không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o ñư c c a ñ t, nên th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ c quy n, ñ u cơ nhi u hơn các th trư ng hàng hoá khác. Th trư ng B t ñ ng s n có m i liên h m t thi t v i th trư ng v n và tài chính. ð ng thái phát tri n c a th trư ng này tác ñ ng t i nhi u lo i th trư ng trong n n kinh t . B t ñ ng s n là tài s n ñ u tư trên ñ t bao g m c giá tr ñ t ñai sau khi ñã ñư c ñ u tư. Mà ñ u tư t o l p B t ñ ng s n thư ng s d ng m t lư ng v n l n v i th i gian hình thành B t ñ ng s n cũng như thu h i ngu n v n dài. Khi B t ñ ng s n tham gia lưu thông trên th trư ng B t ñ ng s n, các giá tr cũng như các quy n v B t ñ ng s n ñư c ñem ra trao ñ i, mua bán, kinh doanh v.v.. gi i quy t v n ñ lưu thông ti n t , thu h i v n ñ u tư và mang l i l i nhu n cho các
  11. bên giao d ch. ði u này ch ng t th trư ng B t ñ ng s n là ñ u ra quan tr ng c a th trư ng v n. Ngư c l i, th trư ng B t ñ ng s n ho t ñ ng t t là cơ s ñ huy ñ ng ñư c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p và gi i ngân Ngoài ra, th trư ng B t ñ ng s n còn có quan h tr c ti p v i th trư ng xây d ng và qua ñó mà b c c u t i các th trư ng v t li u xây d ng và ñ n i th t, th trư ng lao ñ ng v.v.. dao ñ ng c a th trư ng này có nh hư ng lan to t i s phát tri n n ñ nh c a n n kinh t qu c dân. 1.1.2 Các c p ñ phát tri n c a th tru ng b t ñ ng s n: Th nh t, c p ñ sơ kh i: ðó là giai ño n c a t t c m i ngư i ñ u có • th t o l p ñư c nhà c a mình. Giai ño n này ch c n có m t m nh ñ t là có th hình thành nên m t cái nhà và ñư c coi là B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các chính sách v ñ t ñai, các ch ñ t và các cơ quan qu n lý ñ t ñai ñóng vai trò quy t ñ nh. Th hai, c p ñ t p trung hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p • xây d ng. Trong giai ño n này, do h n ch v ñ t ñai, do h n ch v năng l c xây d ng, không ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t B t ñ ng s n l n, m t d án B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các chính sách v xây d ng và các doanh nghi p, cơ quan qu n lý xây d ng ñóng vai trò quy t ñ nh. Th ba, c p ñ ti n t hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p xây • d ng. Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n B t ñ ng s n , do h n ch v các ñi u ki n bán B t ñ ng s n, không ph i doanh nghi p nào cũng ñ ti n ñ phát tri n B t ñ ng s n cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng. Trong c p ñ này, các ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi c tham gia vào d án này ho c d án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan qu n lý v ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh. Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng B t ñ ng s n • tăng cao và th trư ng phát tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th trư ng B t ñ ng s n , các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay ñ i v i B t ñ ng s n ho c s ñ i m t v i các r i ro. Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch p cũng như các kho n tài tr cho th trư ng nh m huy ñ ng ña d ng hoá các ngu n v n. Trong c p ñ , các
  12. th ch tài chính, các chính sách tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh ng ch th có vai trò quy t ñ nh. Có th th y r ng, không nh t thi t m i m t n n kinh t , m i m t th trư ng B t ñ ng s n ñ u tu n t tr i qua t ng n c, t ng cung b c như trên. Cũng không nh t thi t các c p ñ phát tri n th trư ng ph i có giai ño n như nhau v th i gian. Cũng không nh t thi t, các c p ñ phát tri n c a th trư ng ph i là k t thúc giai ño n này r i m i chuy n sang giai ño n khác. Các n n kinh t , nh t là các n n kinh t ñã phát tri n qua c 4 c p ñ t r t lâu. Ch ng h n như Úc và New Zealand, các tài s n B t ñ ng s n ñã ñư c ch ng khoán hoá v i t l r t cao. Các nư c có n n kinh t chuy n ñ i ñ u áp d ng ch y u là li u pháp “m nh tay”, t c là áp d ng ñ ng lo t t t c các cơ ch , chính sách theo chu n c a các n n kinh t th trư ng nên hi n nay, th trư ng B t ñ ng s n cũng ñã c p ñ tài chính hoá. Trung Qu c cũng ñang chu n b chuy n qua giai ño n tài chính hoá th trư ng B t ñ ng s n . Trong m i c p ñ phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n, quá trình v n ñ ng c a th trư ng ñ u có chu kỳ dao ñ ng tương t như nhi u th trư ng khác. Chu kỳ dao ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n g m có 4 giai ño n: ph n vinh (sôi ñ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu ñi u (ñóng băng) và ph c h i . Ch ng h n như th trư ng B t ñ ng s n nư c M trong kho ng 1 th k (1870- 1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; th trư ng B t ñ ng s n nư c Nh t t năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ, m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng B t ñ ng s n H ng Kông t sau chi n tranh th gi i th II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ng n h n là t 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Th trư ng B t ñ ng s n Trung Qu c tuy hình thành chưa lâu nhưng t năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ c c ng n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh trong năm 1994. 1.1.3 Vai trò c a th trư ng b t ñ ng s n trong n n kinh t : 1.2.3.1 Th trư ng B t ñ ng s n là m t trong nh ng th trư ng quan tr ng c a n n kinh t th trư ng vì th trư ng này liên quan tr c ti p t i m t lư ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ch t cũng như giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân:
  13. B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng B t ñ ng s n trong t ng s c a c i xã h i các nư c có khác nhau nhưng thư ng chi m trên dư i 40% lư ng c a c i v t ch t c a m i nư c. Các ho t ñ ng liên quan ñ n B t ñ ng s n chi m t i 30% t ng ho t ñ ng c a n n kinh t . Theo ñánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr v n chưa ñư c khai thác n ch a trong B t ñ ng s n các nư c thu c th gi i th 3 là r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các nư c phát tri n hi n dành cho các nư c ñang phát tri n trong vòng 30 năm qua. Bên c nh ñó, B t ñ ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia ñình. Trong ñi u ki n n n kinh t th trư ng như ngỳa nay thì B t ñ ng s n ngoài ch c năng là nơi , nơi t ch c ho t ñ ng kinh t gia ñình, nó còn ñư c xem như là ngu n v n ñ phát tri n thông qua các ho t ñ ng th ch p khác nhau. 1.2.3.2 Th trư ng B t ñ ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch ñư c huy ñ ng: ðây là n i dung có t m quan tr ng ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u trên th gi i ch ng minh và ñi ñ n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o ñ m cho các B t ñ ng s n có ñ ñi u ki n tr thành hàng hoá và ñư c ñ nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ñó m t ti m năng ñáng k v v n ñ t ñó phát tri n kinh t -xã h i ñ t ñư c nh ng m c tiêu ñ ra. Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các nư c phát tri n lư ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng B t ñ ng s n chi m trên 80% trong t ng lư ng v n cho vay. Vì v y, phát tri n ñ u tư, kinh doanh B t ñ ng s n ñóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t -xã h i ñ c bi t là ñ u yêu c u ñ u tư phát tri n cơ s h t ng ph c v cho nh ng ñòi h i thi t th c c a m t n n kinh t . 1.2.3.3 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n, ñ c bi t là th trư ng quy n s d ng ñ t là ñi u ki n quan tr ng ñ s d ng có hi u qu tài s n quý giá thu c s h u toàn dân mà Nhà nư c là ñ i di n ch s h u: Kinh nghi m c a các nư c cho th y ñ ñ t tiêu chu n c a m t nư c công nghi p hoá thì t l ñô th hoá thư ng chi m t 60-80%. Như v y, v n ñ phát tri n th trư ng B t ñ ng s n ñ ñáp ng yêu c u ñô th hoá nư c ta là v n ñ l n và có t m quan tr ng ñ c bi t nh t là khi nư c ta chuy n sang cơ ch th trư ng trong ñi u ki n các thi t ch v qu n lý Nhà nư c ñ i v i công tác quy
  14. ho ch chưa ñư c th c thi có ch t lư ng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý th trư ng B t ñ ng s n ñô th ph i ñi ñôi v i tăng cư ng công tác quy ho ch ñ kh c ph c nh ng tn kém và vư ng mc trong tương lai. 1.2.3.4 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n s góp ph n kích thích n n s n xu t phát tri n, giúp gia tăng ngu n thu Ngân sách nhà nư c: Th trư ng B t ñ ng s n có quan h tr c ti p v i các th trư ng như th trư ng tài chính tín d ng, th trư ng xây d ng, th trư ng v t li u xây d ng, th trư ng lao ñ ng... Theo phân tích ñánh giá c a các chuyên gia kinh t , các nư c phát tri n n u ñ u tư vào lĩnh v c B t ñ ng s n tăng lên 1 USD thì s có kh năng thúc ñ y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và ñi u hành t t th trư ng B t ñ ng s n s có tác d ng thúc ñ y tăng trư ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vào ñ t ñai, t o l p các công trình, nhà xư ng, v t ki n trúc...ñ t ñó t o nên chuy n d ch ñáng k và quan tr ng v cơ c u trong các ngành, các vùng lãnh th và trên ph m vi c nư c. Theo th ng kê c a T ng c c thu các kho n thu ngân sách có liên quan ñ n nhà, ñ t trong giai ño n t năm 1996 ñ n năm 2000 bình quân là 4.645 t ñ ng/năm m c dù t l này m i chi m g n 30% các giao d ch, còn trên 70% chưa ki m soát ñư c và th c t là các giao d ch không th c hi n nghĩa v thu v i Nhà nư c. N u thúc ñ y b ng cơ ch , chính sách và pháp lu t ñ các giao d ch B t ñ ng s n chính th c (có ñăng ký và th c hi n nghĩa v thu ) và ñ i m i cơ ch giao d ch theo giá th trư ng thì hàng năm th trư ng B t ñ ng s n s có th t mình ñóng góp cho n n kinh t v i mc xp s kho ng 20.000 t ñ ng trong su t th i gian m t năm. 1.2.3.5 Phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t ñ ng s n s ñáp ng nhu c u b c xúc ngày càng tăng v nhà cho nhân dân t ñô th -nông thôn: Th trư ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th trư ng B t ñ ng s n. Th trư ng nhà là th trư ng sôi ñ ng nh t trong th trư ng B t ñ ng s n, nh ng bi n ñ ng trên th trư ng B t ñ ng s n thu ng xu t phát t nhà và lan to sang các th trư ng B t ñ ng s n khác và nh hư ng tr c ti p ñ n ñ i s ng c a nhân dân. Vì v y, phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t ñ ng s n nhà , bình n th trư ng nhà , b o ñ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ngư i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà nư c v th trư ng B t ñ ng s n nhà .
  15. 1.1.4 Các y u t c u thành th trư ng B t ñ ng s n: Cung c u và quan h cung c u b t ñ ng s n Cũng gi ng như t t c hàng hoá khác, b t ñ ng s n cũng v n ñ ng theo quy lu t cung c u. Do ñó, cung c u là thành t hàng ñ u c a th trư ng b t ñ ng s n. Cung b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n (nhà, ñ t, v t ki n trúc g n li n v i ñ t) và giá c mà nhóm ngư i cung c p mu n và s n sàng bán ra trên th trư ng b t ñ ng s n t i m t th i ñi m. Do tính ch t ñ c bi t c a hàng hoá b t ñ ng s n nên cung hàng hóa b t ñ ng s n thư ng thay ñ i r t ít và r t ch m so v i nhu c u b t ñ ng s n trên th trư ng. Các y u t tác ñ ng ñ n cung B t ñ ng s n: + T ng cung hàng hoá b t ñ ng s n. + Chính sách c a Nhà nư c như: chính sách thu , chính sách ñ t ñai, th t c pháp lý liên quan giao d ch, mua bán b t ñ ng s n. + M c ñ phát tri n c a th trư ng v n. + Các y u t c a môi trư ng vĩ mô và s phát tri n cơ s h t ng c a ñ t nư c. + Các y u t ñ u vào t o ra b t ñ ng s n và giá c d ch v liên quan b t ñ ng s n. + Nh ng ti n b k thu t ng d ng trong xây d ng và ki n trúc. C u b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n mà ngư i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và có kh năng thanh toán ñ nh n ñư c b t ñ ng s n ñó. Các y u t tác ñ ng ñ n c u b t ñ ng s n bao g m: + Giá bán hàng hoá b t ñ ng s n. + Giá c các d ch v liên quan quá trình s d ng b t ñ ng s n. + Tâm lý, th hi u. + T c ñ tăng dân s . + Thu nh p c a dân cư. + T c ñ ñô th hoá. Quan h cung - c u b t ñ ng s n : Quan h cung - c u b t ñ ng s n ñư c th hi n thông qua m t hàm s giá b t ñ ng s n.Vi c xác ñ nh cung c u hàng hoá b t ñ ng s n trên th
  16. trư ng trong t ng giai ño n: ng n, trung, dài h n là v n ñ khá ph c t p do ph i ph thu c vào r t nhi u y u t không n ñ nh và khó xác ñ nh như: tính ch t c ñ nh c a cung hàng hoá, t l tăng dân s , nhu c u m r ng s n xu t nông nghi p, công nghi p, thu nh p cá nhân c a dân cư,…Vì v y, vi c xác ñ nh m c cung - c u phù h p v i ñi u ki n kinh t xã h i c a t ng vùng s g p nhi u khó khăn, có th t o nên các tr ng thái cân b ng n ñ nh ho c cân b ng không n ñ nh trong quan h cung - c u b t ñ ng s n. Nh ng tr ng thái ñó ñ u tác ñ ng ñ n giá c hàng hoá b t ñ ng s n và s n ñ nh c a th trư ng b t ñ ng s n. Giá c hàng hoá b t ñ ng s n và các y u t nh hư ng giá c hàng hoá b t ñ ng s n: Cũng như các lo i hàng hoá khác, giá c hàng hoá b t ñ ng s n ñư c hình thành trên cơ s quan h cung - c u b t ñ ng s n. Tuy nhiên, do b t ñ ng s n là lo i hàng hoá ñ c bi t nên giá c hàng hoá b t ñ ng s n cũng có nhi u khác bi t so v i hàng hoá khác như: giá c b t ñ ng s n mang tính khu v c sâu s c, giá c thay ñ i nhanh chóng theo th i gian, theo các y u t c a di n bi n th trư ng. Thông thư ng giá b t ñ ng s n bao g m các lo i sau: giá mua, giá bán, giá chuy n như ng, giá bán c a nhà nư c quy ñ nh, giá th c t th trư ng, giá h ch toán trong kinh doanh b t ñ ng s n. Các y u t nh hư ng giá c hàng hoá b t ñ ng s n: + Chi phí t o l p b t ñ ng s n . + Tính h u d ng c a b t ñ ng s n: m t b t ñ ng s n có nhi u công d ng thì thu n l i trong vi c mua bán và giá c cũng s cao hơn. + V trí ñ a lý và ñ c ñi m c a b t ñ ng s n: y u t này nh hư ng r t l n ñ i v i giá c b t ñ ng s n, và nó ph thu c r t l n vào khía c nh tâm lý - xã h i c a con ngư i. + Các y u t tác ñ ng ñ n cung c u và quan h cung - c u hàng hoá b t ñ ng s n. + Các y u t thu c v chính sách vĩ mô và pháp lý : t c ñ tăng trư ng kinh t , m c thu nh p bình quân ñ u ngư i, chính sách tài chính, các quy ñ nh v quy ho ch, s d ng, kinh doanh, và các quy ñ nh khác c a Nhà nư c có liên quan ñ n b t ñ ng s n. Nhìn chung, khi
  17. không b các y u t thái quá chi ph i thì giá b t ñ ng s n ñư c coi là m t trong nh ng tín hi u quan tr ng bi u th s phát tri n c a n n kinh t . Khi n n kinh t phát tri n, giá b t ñ ng s n có xu hư ng tăng. Khi giá b t ñ ng s n tăng thì nên kinh t có d u hi u c a s tăng trư ng. 1.1.5 Các ch th tham gia th trư ng b t ñ ng s n: 1.1.5.1. Ngư i mua: Ngư i mua là ngư i tiêu th tr c ti p hàng hoá B t ñ ng s n. Chính nh ng ngư i tiêu th này là ngư i xác ñ nh s thành công c a d án, s ch p nh n ho c không ch p nh n c a h v i s n ph m hoàn ch nh khi s n ph m ñư c ñưa vào tiêu th trong th trư ng B t ñ ng s n. Ngư i s d ng thư ng ký h p ñ ng trư c khi s n ph m xây d ng hoàn ch nh. Thông qua các nhà ti p th B t ñ ng s n, h có th ti p xúc trao ñ i v i các nhà cung c p tài chính d án và các nhà xây d ng ñ có th ñi u ch nh k p th i các thay ñ i v thi t k xây d ng, ñáp ng ñúng nhu c u c a ngư i tiêu dùng. S tham gia c a h ñóng vai trò tích c c trong quá trình phát tri n c a B t ñ ng s n. ðôi khi, Nhà nư c cũng ñóng vai trò là ngư i mua trên th trư ng B t ñ ng s n gián ti p qua các doanh nghi p nhà nư c.Trong th c t , có 3 lo i ngư i mua có nhu c u v B t ñ ng s n: nhu c u tiêu dùng (nhà ), nhu c u s n xu t (nhà xư ng) và nhu c u kinh doanh (văn phòng ñ bán, cho thuê ... nh m m c ñích mua ñi bán l i ki m l i. Nhu c u th 3 này sau này phát tri n lên s làm n y sinh cái g i là th trư ng ñ u cơ B t ñ ng s n. 1.1.5.2. Ngư i bán: Trên th trư ng B t ñ ng s n, các ch th tham gia vào bên bán B t ñ ng s n r t ña d ng, bao g m các cá nhân và các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n: Cá nhân: Các cá nhân s h u B t ñ ng s n (s h u ñ t ñai, có quy n s d ng ñ t) tham gia vào th trư ng v i tư cách là ngư i bán, ngư i cho thuê, ngư i ñem B t ñ ng s n là tài s n th ch p ñ vay v n, dùng B t ñ ng s n ñ góp v n liên doanh... Ngư c l i, có m t s cá nhân có nhu c u s d ng B t ñ ng s n vào ñ i s ng sinh ho t cá nhân ho c s d ng vào m c ñích s n xu t kinh doanh s tham gia giao d ch trên th trư ng v i tư cách là ngư i ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân
  18. tham gia vào bên bán trên th trư ng B t ñ ng s n g m ñ m i thành ph n, m i ngành ngh , t nh ng ngư i mu n mua ñi bán l i B t ñ ng s n ñ ki m l i ñ n nh ng ngư i mu n tham gia kinh doanh ñ n nh ng ngư i mu n cung c p các d ch v h tr ho t ñ ng giao d ch trên th trư ng. Trong 3 lo i hình ho t ñ ng trên, thì lo i hình cung c p d ch v h tr thì l c lư ng các cá nhân tham gia là ñông ñ o nh t, có th tóm t t như sau:- V k thu t có ki n trúc sư, k sư, nhà quy ho ch ñ t ñai, ki n trúc sư phong c nh, nhà th u xây d ng, nhà tư v n môi trư ng, nhà tư v n giao thông.- V kinh t và pháp lý có nhà ñ nh giá B t ñ ng s n nhà ñ t, lu t sư và k toán viên, nhà môi gi i B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà cung c p tài chính, nhà qu n lý B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà nghiên c u th trư ng, nhà tư v n ti p th và quan h ñ i ngo i. Doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n: Trong n n kinh t k ho ch hoá t p trung, do không có th trư ng B t ñ ng s n nên cũng không có doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Trong n n kinh t này xu t hi n khá nhi u các công ty xây d ng, t ng công ty xây d ng ho t ñ ng theo k ho ch nhà nư c, s n ph m B t ñ ng s n ñư c t o l p ph n l n thu c quy n s h u nhà nư c. Nhà trong xã h i ho c là do Nhà nư c phân ph i (ch trong ph m vi r t h p), ho c do nhân dân t xây d ng dư i các hình th c ng n h n (nhà tranh, tre, n a, lá, nhà c p 4...). S thi u v ng các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n ch ng nh ng làm gi m thi u các kh năng t o l p các lo i hàng hoá B t ñ ng s n mà còn làm cho hi u qu s d ng các lo i tài s n B t ñ ng s n (ñ c bi t là ñ t ñai) ch ñ t ñư c m c ñ th p kém, b lãng phí mc ñ cao. Riêng các ñô th , do không có s tham gia t o d ng c a các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n nên b m t ki n trúc b ch p vá, manh mún, luôn luôn không th c hi n ñư c m c tiêu ñ ra trong các k ho ch phát tri n ñô th .Như v y, có th nói r ng, s không có th trư ng B t ñ ng s n n u không có doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Doanh nghi p ñây có th là h gia ñình, h p tác xã, doanh nghi p tư nhân, doanh nghi p nhà nư c ñư c t ch c và ho t ñ ng dư i các hình th c c th do lu t pháp quy ñ nh. T i khu v c nông thôn, Doanh nghi p nông nghi p s d ng ñ t ñ tr ng các lo i cây kinh doanh; T i khu v c ñô th và khu v c ñô th hóa, doanh nghi p kinh doanh ñ a c ti n hành vi c t o l p m t b ng xây d ng ñ cung ng cho nhu c u xây d ng nhà , nhà văn phòng,
  19. nhà hàng, khách s n, nhà máy, kho tàng...; ho c tr c ti p xây d ng các công trình ki n trúc ñó ñ bán ho c cho thuê theo các nhu c u ña d ng trong xã h i. Xu t phát t nh ng ñ c ñi m c a mình, các hàng hoá B t ñ ng s n ñ u ñòi h i ph i ñư c t o l p theo quy ho ch: xây d ng nhà cũng ph i theo quy ho ch, xây d ng nhà máy cũng ph i tuân th quy ho ch ñã xác ñ nh... ð ñáp ng ñòi h i tiên quy t này, ch nh ng ai có k thu t, chuyên môn, v n li ng... m i ñ m nh n ñư c vi c t o l p hàng hoá B t ñ ng s n và t ch c vi c cung ng các hàng hoá này cho các nhu c u trong xã h i. Nh ng ngư i này trư c sau ñ u ph i t ch c ho t ñ ng kinh doanh c a mình dư i hình th c m t doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Do ñ c ñi m B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n, các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n trong quá trình c nh tranh trên th trư ng s có m t b ph n b th i lo i, s còn l i s có m t b ph n l n m nh lên thành nh ng doanh nghi p l n. Nh ng ñ i doanh nghi p này không ch là l n trong lĩnh v c kinh doanh B t ñ ng s n mà còn là l n so v i các doanh nghi p l n khác trong n n kinh t . Các doanh nghi p này ñư c t ch c theo nhi u lo i hình khác nhau: doanh nghi p kinh doanh và phát tri n nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n h t ng, doanh nghi p phát tri n ñ t... ñây là lo i doanh nghi p t o ra hàng hoá B t ñ ng s n cho th trư ng. Bên c nh ñó, trên th trư ng B t ñ ng s n còn có các doanh nghi p th c hi n ch c năng san i t o l p m t b ng, xây d ng h th ng c p và thoát nư c, làm ñư ng và tr m ñi n, xây d ng nhà và các công trình ki n trúc khác. Ngay c nh ng t ch c làm quy ho ch, ki n trúc cũng d n d n ñư c t ch c theo các lo i hình kinh doanh thích h p. Các t ch c tài chính, ngân hàng trong nh ng tình hình c th cũng có th là ngư i ñóng góp c ph n vào các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n.Tóm l i, trên th trư ng B t ñ ng s n có 2 lo i hình doanh nghi p tham gia vào quá trình ñ u tư t o l p, phát tri n và kinh doanh B t ñ ng s n là doanh nghi p nhà nư c và doanh nghi p tư nhân. Doanh nghi p B t ñ ng s n nhà nư c: Các doanh nghi p Nhà nư c tham gia th trư ng B t ñ ng s n ch y u là nhà ph c v c ng ñ ng dân cư, các d án có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng ñ ng dân cư. Các d án do h phát tri n có s ñ u tư m t ph n Ngân sách Nhà nư c và Chính ph cũng chia s r i ro trong ñ u tư v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các
  20. nư c phát tri n, hình th c liên doanh gi a doanh nghi p Nhà nư c và tư nhân ngày càng t ra có hi u qu và ñư c Chính ph t o nên m t hành lang pháp lý riêng ñ v n hành hi u qu ñ ng v n, th i gian và s sáng t o. Các cơ quan trong lĩnh v c công c a n n kinh t th trư ng chưa ñư c th u hi u m t cách ñ y ñ cơ b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n ph i b sung các y u t ñ ng m i có th ñáp ng ñư c s bi n ñ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá B t ñ ng s n. ðó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng ñ ng ñ i v i th trư ng và ch ñ ng d ki n các tình hu ng, cũng như gi i pháp qu n lý theo hư ng tích c c và hi n ñ i hoá. Các doanh nghi p B t ñ ng s n tư nhân: Là l c lư ng năng ñ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là nh ng doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năng sinh l i cao nh t trên cơ s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Hình th c ph bi n nh t hi n nay c a lo i hình doanh nghi p này là các công ty c ph n kinh doanh B t ñ ng s n, các công ty TNHH kinh doanh phát tri n nhà và B t ñ ng s n, các công ty môi gi i B t ñ ng s n v.v..Trong lo i hình doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n tư nhân ph i k ñ n các doanh nghi p làm nhà th u xây d ng là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình công nghi p, thương m i, d ch v .. ñ t o ra hàng hoá B t ñ ng s n cho th trư ng. Ngư i kinh doanh B t ñ ng s n c n ñ n nhà th u xây d ng ñ thi công xây d ng công trình. Doanh nghi p làm ch c năng nhà th u xây d ng nhi u khi cũng m r ng kinh doanh sang lĩnh v c B t ñ ng s n. 1.5.1.3. Các t ch c d ch v h tr th trư ng B t ñ ng s n: Ho t ñ ng trong th trư ng B t ñ ng s n không ch có ngư i mua và ngư i bán B t ñ ng s n, mà gi a h còn có nh ng t ch c d ch v h tr th trư ng làm c u n i. Do B t ñ ng s n là lo i tài s n không di d i ñư c, thư ng l i có giá tr cao nên vi c mua-bán thư ng ph i tr i qua m t quá trình ph c t p hơn r t nhi u so v i vi c mua-bán các tài s n khác. nh ng trư ng h p ñơn gi n, ngư i mua và ngư i bán có th tr c ti p giao d ch và tho thu n v i nhau, nhưng trong nh ng trư ng h p ph c t p hơn, ngư i bán B t ñ ng s n có khi c n ph i ñư c qu ng cáo, ngư i mua có khi c n ph i ñư c gi i thi u... Quá trình khai phát, xây d ng, giao d ch và qu n lý B t ñ ng s n tương ñ i ph c t p nên ph n
nguon tai.lieu . vn