Xem mẫu
- Đề tài: Bong bóng bất động sản ở
Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị
trường bất động sản ở Việt Nam
- M CL C
L IM U................................................................................................ 2
PH N 1 .......................................................................................................... 4
1.NH NG V N LÝ LU N CHUNG ..... Error! Bookmark not defined.
1.1 HI N TƯ NG BONG BÓNG KINH T NÓI CHUNG .................... 4
1.1.1 Khái ni m bong bóng kinh t ....... Error! Bookmark not defined.
1.2 BONG BÓNG B T NG S N ........................................................ 5
1.2.1 nh nghĩa bong bóng b t ng s n .............................................. 5
1.2.2 Cơ ch c a bong bóng b t ng s n: ............................................. 6
1.2.3 M t vài i m v bong bóng b t ng s n Vi t Nam nh ng năm
g n ây .................................................................................................... 7
PH N 2 .......................................................................................................... 9
BONG BÓNG B T NG S N M GÂY RA KH NG HO NG TÀI
CHÍNH CU I NĂM 2007, LIÊN H TH C TR NG TH TRƯ NG
BT NG S N VI T NAM..................................................................... 9
2.1.Th c tr ng c a cu c kh ng ho ng cho vay th ch p nhà t dư i tiêu
chu n c a M . ............................................................................................. 9
2.1.1. M t s thu t ng ........................................................................... 9
2.2. Nguyên nhân c a cu c kh ng ho ng................................................. 10
2.3. Di n bi n và h u qu ......................................................................... 11
2.4 Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng có nh hư ng
t i Vi t Nam?............................................................................................ 13
2.5. Cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam- bong bóng b t ng
s n “ xì hơi”. ............................................................................................. 15
2.5.1. Th c tr ng bong bóng t o nên cơn s t trên th trư ng b t ng
s n Vi t Nam. ....................................................................................... 15
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
2.6. Nguyên nhân c a bong bóng b t ng s n Vi t Nam t o nên cơn s t
cu i năm 2007, u 2008.......................................................................... 18
PH N 3 ........................................................................................................ 22
GI I PHÁP CHO V N BONG BÓNG B T NG S N .............. 22
3.1 Ý ki n c a m t s chuyên gia kinh t v tình hình bong bóng b t ng
sn Vi t Nam ......................................................................................... 22
3.2 Nh ng phương hư ng m c tiêu và tình hình phát tri n c a th trư ng
bt ng s n trư c tình tr ng “bong bóng” b t ng s n ang xì hơi, và
nhóm gi i pháp.......................................................................................... 25
3.2.1 Các bài h c kinh nghi m t cơn s t b t ng s n c a M .......... 25
3.2.2 Xây d ng ch s b t ng s n, m t công c nh hư ng th
trư ng.................................................................................................... 25
3.2.3 Nhóm gi i pháp c th c a chính ph ......................................... 28
K T LU N .................................................................................................. 30
TÀI LI U THAM KH O .......................................................................... 30
1
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
L IM U
M là m t cư ng qu c kinh t hàng u c a th gi i, nh hư ng c a M
v i n n kinh t toàn c u là r t l n, vì v y, khi có s kh ng ho ng trong n n
kinh t M s kéo theo nguy cơ kh ng ho ng l n cho n n kinh t c a các
qu c gia khác trên th gi i, cu i năm 2007, u năm 2008, v i v n c a
bong bóng b t ng s n hình thành m y năm trư c ó M ã gây nên cu c
kh ng ho ng tài chính l n M mà cho t i nay v n chưa gi i quy t h t h u
qu . Bong bóng b t ng s n th t s có m t tác h i l n như v y, và th t
nguy h i khi th trư ng b t ng s n Vi t Nam ang có nhi u d u hi u c a
m t qu “bong bóng b t ng s n”, v i cơn s t giá nhà t trong th i gian
qua.
Tuy nhiên, trong th i gian g n ây, th trư ng b t ng s n c a Vi t Nam
có d u hi u ch ng l i. Nh ng giao d ch v nhà t c hai thành ph l n là
Hà N i và thành ph H Chí Minh um m trong các giao d ch. V y
nguyên nhân là do dâu ? ó là m t k t c c t t y u c a hi n tư ng “bong
bóng b t ng s n” không ch di n ra Vi t Nam mà ã di n ra trên nhi u
qu c gia trư c ó. Chính vì v y, vi c tìm hi u th trư ng b t ng s n c a
Vi t Nam nh ng năm g n ây t ó ưa ra nh ng gi i pháp nh m phát
tri n th trư ng b t ng s n trong th i gian t i là r t c n thi t
Nh n th c ư c t m quan tr ng ó, nhóm nghiên c u xin ch n nghiên
tài “Bong bóng b t ng s n M và gi i pháp v i cơn s t trên
cu
th trư ng b t ng s n Vi t Nam” cho bài ti u lu n c a mình v i n i
dung
2
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
Ph n 1 : Khái quát chung v tình tr ng bong bóng b t ng s n
Ph n 2 : Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng tài chính
cu i năm 2007 và cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam
Ph n 3 : Nh ng gi i pháp cho v n bong bóng b t ng s n trong th i
gian s p t i
Trong tài, nhóm nghiên c u t p trung vào phân tích nguyên nhân và
h u qu c a bong bóng b t ng s n ã gây ra cu c kh ng ho ng cho n n
kinh t Mĩ và th gi i, qua ó liên h v i th c tr ng cơn s t trên th trư ng
bt ng s n Vi t Nam, có s nh hư ng t cu c kh ng ho ng Mĩ v i th
trư ng b t ng s n Vi t Nam hay không và m t s gi i pháp khuy n ngh .
Nhóm nghiên c u xin c m ơn thày ng Chí Th - gi ng viên b môn tài
chính ti n t ã gi ng d y giúp nhóm hoàn thành bài ti u lu n này.
Hà N i, ngày 4 tháng 10 năm 2008
Nhóm sinh viên nghiên c u
L p Anh 3 – K46 – Tài chính Qu c t B
Ki u Vi t Hùng
Tr n Th Liên
Phan Th Thùy Linh
3
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
PH N 1
NH NG V N LÍ LU N CHUNG
1. HI N TƯ NG BONG BÓNG KINH T NÓI CHUNG
Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, ây chính là m t v bong bóng kinh t
d i n ra Hà Lan vào cu i th k XVII, hay ngư i ta còn hay nh c n nó
v i tên g i khác là “v u cơ hoa Tulip”. ó ch là m t trong s ít nh ng
v bong bóng kinh t ã t ng x y ra trên th gi i. i m l i l ch s ta còn có
thêm: V công ty South Sea Company (1720), Cu c i Suy Thoái (1929-
1933), Bong bóng kinh t Nh t (th p niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995-
2000), Bong bóng Poseidon (1970). Hay g n ây báo chí thư ng nh c n
“bong bóng ch ng khoán”, “bong bóng b t ng s n”,…
V y t i sao ngư i ta l i g i nh ng hi n tư ng kinh t ã và ang x y ra v i
tên trên?
Trư c h t, có th khái quát bong bóng là:
. M t chu kỳ kinh t c trưng b i quá trình m r ng nhanh chóng sau m t
giai o n th trư ng thu nh tr m l ng.
. Hi n tư ng giá tài s n tăng bùng phát, thư ng vư t ra ngoài gi i h n
m b o c a các h s tài chính cơ b n và xu t hi n m t s ngành nh t
nh, ti p sau hi n tư ng này là s s t giá r t nhanh và m nh cùng làn sóng
t bán ra.
4
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
.Là m t h c thuy t mô t hi n tư ng giá b t ng s n vư t quá giá tr
chính xác c a chúng và c ti p t c tăng như v y cho n khi giá t ng t rơi
t do và qu bong bóng v .
Bong bóng xét trên khía c nh tâm lý u tư, là hi n tương th hi n m t
i m y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i.
2 BONG BÓNG B T NG S N
2.1 nh nghĩa bong bóng b t ng s n
Bong bong xét trên khía c nh tâm lý u tư, là hi n tương th hi n m t i m
y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i.
Hi n tư ng bong bóng b t ng s n là hi n tư ng ch tình tr ng th trư ng
trong ó giá b t ng s n ho c tài s n b t ng s n ư c giao d ch tăng t
bi n n m t m c giá vô lý ho c không b n v ng. M c giá cao thái quá này
c a th trư ng không h ph n ánh m c th a d ng hay s c mua c a ngư i
tiêu dùng theo như các lý thuy t kinh t thông thư ng.
Bong bóng b t ng s n x y ra khi có hi n tư ng u cơ i v i các tài
s n cơ s , làm cho giá b y lên cao, do v y càng khuy n khích ho t ng
u cơ hơn n a. Theo sau nó bao gi cũng là m t cú gi m giá t ng t, ư c
g i là s s p c a th trư ng hay "bong bóng v ". C giai o n bong bóng
phình to và giai o n bong bóng n u là k t qu c a hi n tư ng "ph n ng
thu n chi u", khi i a s nh ng ngư i tham gia th trư ng u có ph n
ng ng nh t v i nhau. Giá c c a b t ng s n trong giai o n bong bóng
5
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
bao gi cũng bi n ng vô cùng th t thư ng, h n lo n và g n như không th
d oán ư c n u ch căn c vào cung, c u trên th trư ng.
2.2 Cơ ch c a bong bóng b t ng s n:
Cơ ch c a bong bóng b t ng s n thư ng ư c gi i thích b ng m t lý
thuy t có tên là "lý thuy t v k ng c hơn". Lý thuy t này gi i thích hành vi
c a nh ng ngư i tham gia vào m t th trư ng v i s l c quan thái quá (anh
ng c). Nh ng anh ng c này s n sàng mua nh ng hàng hóa ư c nh giá
quá cao, v i mong i s bán ư c nó cho m t tay u cơ tham lam khác (k
ng c hơn) m t m c giá cao hơn nhi u.
Bong bóng s ti p t c phình to thêm ch ng nào mà anh chàng ng c này v n
còn tìm ư c m t k ng c hơn mình s n sàng mua nh ng hàng hóa ó. Và
bong bóng kinh t s k t thúc khi anh ng c cu i cùng tr thành "k ng c
ngh ch nh t", ngư i tr giá cao nh t cho th hàng hóa ư c nh giá quá cao
và không tìm ư c ngư i mua nào khác cho chúng, lúc ó bóng n .
Các nhà kinh t h c nhìn nh n bong bóng kinh t , trong ó c bi t là bong
bong b t ng s n như m t hi n tư ng gây tác ng tiêu c c lên n n kinh t ,
b i vì các ngu n l c ư c phân b vào nh ng m c ích không t i ưu. Thêm
vào ó, khi bong bóng n , nó có th gây thi t h i m t kh i lư ng c a c i
kh ng l ng th i kèm theo m t giai o n b t n kinh t kéo dài. H u qu
c a bong bóng kinh t không ch tàn phá n n kinh t c a m t qu c gia, mà
nh hư ng c a nó có khi còn lan ra ngoài biên gi i.
Mt c trưng quan tr ng c a bong bóng kinh t là nh hư ng c a nó n
thói quen tiêu dùng. Nh ng ngư i tham gia vào th trư ng trong ó các tài
sn ưc nh giá quá cao có xu hư ng tiêu dùng nhi u hơn, vì h có c m
6
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
giác là h giàu hơn. Nhi u nhà quan sát l y th trư ng b t ng s n Anh,
Úc, Tây Ban Nha và nhi u vùng c a M trong th i gian g n ây làm ví d
cho nh hư ng này. Ngay c Vi t Nam, năm 2006, khi th trư ng ch ng
khoán nóng lên, th trư ng b t ng s n ang óng băng b ng nhiên cũng
m tr l i. n m t lúc nào y, s m mu n r i bong bóng cũng v , nh ng
ngư i n m gi nh ng tài s n b nh giá quá cao này l i b t u có c m giác
nghèo i, ng th i t b thói quen tiêu dùng tùy ti n c a mình, gây c n tr
n tăng trư ng kinh t , và t hơn, làm tr m tr ng thêm suy thoái kinh t . Do
ó, m t nhi m v vô cùng quan tr ng c a Ngân hàng Trung ương là ph i
mt n s tăng giá b t thư ng trên các th trư ng, c bi t là th trư ng
ch ng khoán, nhanh chóng ti n hành nh ng bi n pháp ưu tiên nh m ngăn
ch n tình tr ng u cơ quá m nh i v i các tài s n tài chính.
2.3 M t vài i m v bong bóng b t ng s n Vi t Nam nh ng năm
g n ây
Th i gian qua, cùng v i s tăng trư ng nhanh c a n n kinh t , TTB S
Vi t Nam cũng có nhi u d u hi u b t thư ng, nh t là khi “bong bóng” giá
ngày càng phình to, khi n nhi u nhà ho ch nh chính sách kinh t vĩ mô lo
ng i. Nh ng lo ng i s s p c a TTB S s kéo theo m t lo t nh ng h u
qu khó lư ng ã khi n vi c gi m “bong bóng” c a TTB S tr thành u
vi c chính c a Chính ph .
Không khó khăn khi nh n th y nh ng i m b t n c a TT B S trong
nh ng năm qua. N u như thu nh p bình quân u ngư i c a Vi t Nam còn
thu c h ng th p trên th gi i, thì giá nhà t l i thu c hàng cao nh t, nhì th
gi i. i m b t thư ng này cho th y có i u gì ó b t n trong n n kinh t
7
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
Vi t Nam t nhi u năm nay. ng th i, t “s t giá” v a qua cũng cho th y
nh ng d u hi u b t thư ng.
Làm x p bong bóng nhà t là i u c n làm, và i u này ang ch i
hành ng áp d ng thu nhà t m c h p lý và thu chênh l ch lãi trên l i
nhu n mua bán nhà t, ít nh t ngang b ng thu nh p doanh nghi p khác.
X p bong bóng nhà t cũng c n chính sách khuy n khích u tư vào xây
d ng nhà c a, và làm gi m vi c u cơ t b ng thu c bi t i v i ngư i
mua quy n s d ng t nhưng không s d ng vào kinh doanh, nh m u cơ .
Cũng trong th i gian qua cu c kh ng ho ng trên th trư ng cho vay th
ch p dư i tiêu chu n c a M ã tác ng tiêu c c t i th trư ng tài chính th
gi i, hàng lo t các nh ch tài chính c a M ã công b nh ng t n th t
n ng n mà h ph i gánh ch u xu t phát t h u qu c a cu c kh ng ho ng
này gây nên. Hơn th n a, cu c kh ng ho ng này ã lan r ng sang m t s
nư c khu v c châu Âu, Nh t...M t s ngân hàng l n nu c này cũng lâm và
tình tr ng kh ng ho ng tương t . H u qu c a cu c kh ng ho ng không ch
nhìn nh n dư i góc kinh doanh c a t ng ngân hàng, t l tăng trư ng và
gi i quy t vi c làm riêng c a nư c M mà còn ư c xem xét dư i nh
hư ng mang tính toàn c u, n s chu chuy n dòng v n u tư qu c t nói
riêng và s tăng trư ng c a n n kinh t th gi i nói chung. Vi t Nam v i tư
cách là m t b ph n và ngày càng h i nh p sâu và n n kinh t th gi i ch c
ch c s không tránh kh i cu c kh ng ho ng này
8
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
PH N 2
BONG BÓNG B T NG S N M GÂY RA KH NG
HO NG TÀI CHÍNH CU I NĂM 2007, LIÊN H TH C
TR NG TH TRƯ NG B T NG S N VI T NAM
2.1.Th c tr ng c a cu c kh ng ho ng cho vay th ch p nhà t dư i
tiêu chu n c a M .
2.1.1. M t s thu t ng
Cho vay dư i tiêu chu n( subprime lending): là hình th c cho vay th
ch p r t ph bi n, c bi t là t i M . Thu t ng “dư i tiêu chu n _
subprime” ây liên quan n v th tín d ng c a ngư i vay. “Nh ng ngư i
i vay dư i tiêu chu n thư ng có quá kh tín d ng( ti n s tín d ng) không
t t, như thư ng có các kho n thanh toán quá h n và có th có nh ng v n
nghiêm tr ng như ph i ra toà, phá s n. H cũng có th có kh năng thanh
toán th p xét trên nh ng ch s như i m tín d ng, t l n trên thu nh p
ho c m t s tiêu chí khác. Và ương nhiên lãi su t cho vay dư i hình th c
này s cao hơn cho vay theo tiêu chu n...”(1)
Không có m t tài li u chính th c nào quy nh c th v ngư i i vay dư i
tiêu chu n nhưng M h u h t nh ng ngư i vay này có i m tín d ng th p
(2)
hơn 620, chi m g n 25% dân sô M . Do uy tín c a ngư i vay th p và c
bi t tình hình tài chính không m y sáng s a nên các kho n vay dư i tiêu
chu n có lãi su t cao hơn lãi su t th trư ng và i u này l i càng làm tăng
thêm khó khăn tài chính cho ngư i vay, c bi t khi lãi su t th trư ng tăng.
The United States conference of Majors the Mortage Crisis_ globalinsight.com_
1
The US Credit Union National Association _cuna.org_
2
9
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
Cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n( subprime housing
mortgage): Là m t trong nh ng lo i hình thu c cho vay dư i tiêu chu n và
c bi t phát tri n m nh u th k 21, tr thành m t nghành công nghi p
(3)
c aM . Như v y có nghĩa là hình th c vay th ch p nhà t là m t lo i
hình kinh doanh y l i nhu n không ch v i ngân hàng cho vay mà v i c
dân u cơ a c. H u h t các ngân hàng và các t ch c tín d ng cho vay
dư i hình th c này u ch p nh n b o m b ng tài s n hình thành t v n
vay, có th th y nguy cơ r i ro là r t cao vì i tư ng c a nó là nhà t- v n
thư ng xuyên rơi và chu kì là óng băng.
2.2. Nguyên nhân c a cu c kh ng ho ng.
Cu c kh ng ho ng này b t ngu n t ho t ng cho vay có ph n d dãi và
t- ư c g i là cho vay “ dư i tiêu chu n”- c a các ngân hàng iv i
nh ng ngư i vay ti n mua nhà tr góp v i hi v ng sau ó bán i ki m l i.
Trong giai o n 2004-2006, cho vay th ch p dư i tiêu chu n ã chi m 21%
t ng các kho n vay th ch p, tăng 9% so v i giai o n 1996-2004, trong ó
ch tính riêng năm 2006 t ng tr giá các kho n vay th ch p dư i tiêu chu n
ã t m c 600 t USD, b ng 1/5 th trư ng cho vay mua nhà c a M *. S
phát tri n m nh c a hình th c cho vay th ch p dư i tiêu chu n i lèm v i
s bùng n th tru ng nhà t c a M là h qu c a vi c lãi su t gi m xu ng
m c k l c, các tiêu chu n cho vay n i l ng và h i ch ng “thích mua nhà”
c a dân m .
Trong kho ng th i gian này, vi c mua nhà M khá d dàng, ngư i mua
ch c n ph i trà ngay 20% giá tr c a căn nhà, còn l i s tr góp trong vòng
20 năm ho c lâu hơn. Lãi su t lúc ó l i r t th p nên ch c n mua sau ó cho
thuê l y ti n tr lãi ngân hàng, khi nào ư c giá thì bán ki m l i.
Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_
3
10
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
Th trư ng lúc nào cũng ch u tác ng c a quy lu t cung c u. Khi vi c
mua nhà không ph i vì nhu c u ch mà nó l i tr thành m t công c
u tư thì ch c ch n sau m t th i gian xây thêm nhà bán thì th trư ng s
th a nhà. Trong khi ó các ngân hàng c a M vì ch y theo l i nhu n ã cho
vay mua nhà i v i c nh ng ngư i có ti n s tín d ng x u ư c hư ng
lãi su t cao. Khi lãi su t liên t c tăng lên trong nh ng năm g n ây, món n
vay mua nhà b ng tăng v t. Nhi u ngư i m t kh năng chi tr khi bán nhà
không ư c d dàng như trư c vì th tru ng a c M rơi vào tình tr ng
óng băng, nhu c u mua nhà c a ngư i dân M gi m m nh. n lúc này các
ngân hàng nh n th y n x u, n khó òi tăng v t. S lư ng n x u và khách
hàng v n ngày càng tăng y các ngân hàng và các t ch c tín d ng M
ng trư c nguy cơ thua l áng s .
Hơn th n a, các kho n vay th ch p x u này ư c ch ng khoán hoá
thành các lo i cơ phi u, ch nh ra r i em giao d ch trên th tru ng chưng
khoán. Vì th , cu c kh ng ho ng cho vay mua nhà ch x y ra M , song
nh hư ng thì lan t i t n New Zealand, c, Pháp, Úc, Nh t... vì h cũng
tham gia mua bán ch ng khoán lo i này.
Như v y cu c kh ng ho ng cho vay th ch p t i M d n nv n ca
bong bóng t i M vào cu i Năm 2007, u năm 2008 xu t phát t vi c các
ngân hàng gi m nh tiêu chu n cho vay i v i các kho n v n vay mua
nhà l i cho các nhà u cơ nhà t và vi c các ngân hàng này có xu hư ng
ch ng khoán hoá các kho n vay ó làm cho s kh ng ho n ó lan r ng sang
m t s nư c Châu Âu và châu Á.
2.3. Di n bi n và h u qu
T năm 2006 ã b t u có nh ng d u hi u manh nha c a cu c kh ng
ho ng cho vay th ch p dư i tiêu chu n M . Ch s v c u nhà trong
11
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
tương lai c a M liên t c gi m t tháng 8/2005 m c 128,2 xu ng còn 89,9
vào tháng 7/2007. T tháng 3/2007, nhi u t p oàn tài chính cho vay th
ch p b t ng s n công b các kho n thua l kho ng 150 t USD t các
kho n n x u, trong ó hơn 50% các kho n liên quan n cho vay mua nhà
và c t gi m lao ng trong lĩnh v c này*. Tuy nhiên, d u hi u kh ng ho ng
u tiên này ã không ư c chính ph cũng như gi i tài chính M nhìn nh n
úng m c nên không có gi i pháp k p th i. Ch n khi m t lo t các “ i
gia” ngân hàng và tín d ng M chao o thì tình hình ã tr nên quá mu n.
Hàng lo t các ngân hàng l n ph Wall như Bear Steams, Merril lynch,
Citigroup, Morgan Stanley liên ti p công b nh ng kho n thâm h t nhi u t
USD, c th Citigroup ã thông báo l i nhu n quý III gi m m nh t i 60% so
v i năm ngoái, kho ng 2 t USD. Trong các kho n cho vay b t ng s n
ư c ch ng khoán hoá ngân hàng này ư c tính l kho ng 1,3 t USD. Theo
hi u ng domino , s khan hi m tính l ng trong ho t ng tài tr ã làm cho
Citigroup l kho ng 1,4 t USD(4).
Không ch d ng l i ó, bóng en kh ng ho ng không ch bao trùm lên
M mà còn lan sang c châu Âu t n công các ngân hàng châu l c này như
Northen Rock c a Anh hay UBS c a Thu Sĩ. Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng
BNP c a Pháp óng 3 qu u tư tr giá kho ng 2,2 t USD t i M khi n th
trư ng ch ng khoán th gi i s t gi m m nh. T p oàn ngân hàng hàng u
Thu Sĩ UBS ã công b k t qu l l n n khoang 510- 680 tri u USD.
S lư ng nhà b t ch thu do ch nhà không có kh năng tr n trang tháng
1/2008 tăng t i 57% so v i th i i m cách ây m t năm.
Cu c kh ng ho ng tín d ng nhà tc aM ã lây lan và tàn phá n ng n
h th ng tài chính toàn c u. Theo IMF, t ng thi t h i c a cu c kh ng ho ng
T n th t m t s ngân hàng Mĩ, châu Âu sau kh ng ho ng ti n t cho vay dư i tiêu
4
chu n và nh ng c nh báo_ sbv.gov.vn_
12
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
tài chính hi n nay ã lên t i 945 t USD, t c m i cư dân trên th gi i ph i
“gánh” 142 USD. K t qu nghiên c u c a t p oàn u tư danh ti ng
Goldman Sachs d báo cu c kh ng ho ng tín d ng hi n nay có th làm thi t
h i th trư ng tài chính toàn c u t i 1200 t USD(5).
n nh th trư ng và ngăn ch n nguy cơ cu c kh ng ho ng lan r ng
hơn n a, c c D Tr Liên Bang M ã ngay l p t c bơm v n vào th trư ng
cũng như cam k t luôn trong tư th s c sàng n u th trư ng c n v n. iu
ang lo ng i là dù hàng trăm t USD ã ư c bơm vào h th ng ngân hàng,
tín d ng c a M , song hi u qu v n không nhi u, v n chưa gi i quy t ư c
cơn khát v n c a các ngân hàng, t ch c tín d ng làm ăn thua l . Tính n
th i i m tháng 3/2008, FED ã bơm 310 t USD c u tr kh n c p song
v n 91 ngân hàng và t ch c tin d ng x p hàng xin vay. B tài chính M và
FED cũng ban hành các quy nh m i và giám sát ch t ch hơn các công ty
cho vay trong lĩnh v c nhà t và ra các tiêu chu n cho vay nghiêm ng t
hơn.
M c dù M và các Ngân hàng Trưng Ương hàng u trên th gi i ã có
nhi u ng thái tích c c, tuy nhiên trong b i c nh giá d u leo thang, ng
USD m t giá nghiêm tr ng thì nhi u lo ng i r ng cơn bão trên th trư ng có
l m i ch b t u và còn nhi u i u ki n còn x u hơn n a.
2.4 Bong bóng b t ng s n M gây ra cu c kh ng ho ng có nh hư ng
t i Vi t Nam?
Th c t trong th i gian qua v n chưa ghi nh n và o lư ng ư c nh ng
thi t h i c th nào t cu c kh ng ho ng này v i nư c ta, không có bi u
hi n nào cho th y các ngân hàng có liên quan n cho vay th ch p b t ng
Kh ng ho ng tín d ng Mĩ ng n 900 t USD_ saigontimes.com.vn_
5
13
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
s n dư i tiêu chu n c a M có chi nhánh t i Vi t Nam rút v n v nư c, và
hi n t i cũng chưa có ngân hàng Vi t Nam nào có ho t ng cho vay th
ch p b t ng s n trên th trư ng M , vì v y nh hư ng c a cu c kh ng
ho ng v i Vi t Nam ít có kh năng.
M c dù cu c kh ng ho ng nhà tc aM ã lan sang th trư ng ch ng
khoán c a nhi u qu c gia hàng u trên th gi i, nhưng nh hư ng c a nó
v i th trư ng ch ng khoán Vi t Nam v n không nhi u. S s t gi m các ch
s Vn Index( có lúc rơi xu ng ngư ng 500 i m) ư c ánh giá chưa h n là
do tác ng c a cu c kh ng ho ng, nguyên nhân chính có th là do Vn
Index tr v úng v i giá tr th c c a nó.
Cu c kh ng ho ng trên th gi i ít có tác ng t i Vi t Nam như v y là
do nư c ta h i nh p kinh t th gi i nhưng v n chưa sâu, th trư ng ch ng
khoán m i phát tri n trong nh ng năm g n ây nên quy mô còn quá nh bé
so v i th gi i. Nhưng li u trong tương lai, khi Vi t Nam v i mong mu n
phát tri n kinh t v ng m nh, h i nh p r ng rãi kinh t th gi i thì vi c
ương u v i nh ng nh hư ng c a kh ng ho ng kinh t th gi i li u có
ti p t c n m ngoài n n kinh t Viêt Nam? Ch c ch n i u ó s không x y
ra n u Vi t Nam không có nh ng chính sách i u ch nh phù h p h n ch
m t cách t i a nh hư ng c a các cu c kh ng ho ng kinh t th gi i. Vì
v y, vi c ánh giá nghiên c u nh ng bi n ng trên th trư ng th gi i là h t
s c quan tr ng, tránh thái ch quan, lơ là, c n ph i rút ra ư c nh ng bài
h c kinh nghi m và có chính sách phát tri n úng n, phù h p v i i u
ki n và n n kinh t Vi t Nam.
14
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
2.5. Cơn s t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam- bong bóng b t ng
s n “ xì hơi”.
2.5.1. Th c tr ng bong bóng t o nên cơn s t trên th trư ng b t
ng s n Vi t Nam.
Trong th i gian quý IV năm 2007 và u năm 2008, th trư ng nhà t
Vi t Nam ã th t s sôi ng, giá t lên cao, tăng lên qua t ng ngày. Tù
c n T t cho n u tháng 2 năm 2008, giá nhà t Bình Dương nóng lên
t ng ngày, nh t là khu v c B n Cát. Nhà t ây có t c c tăng giá trung
bình 100 tri u ng m t căn bi t th ch trong m t tu n. Như v y, cơn s t
t kéo dài t quý IV năm 2007 TP H Chí Minh ã lan sang các t nh lân
c n. Không ch các ô th phía Nam, mà khu v c phía B c, giá nhà t
Hà Tây, Tp Hà ông cũng “ s t” cao, nh t là khi có thông tin Hà Tây s sát
nh p vào a bàn Hà N i. Còn mi n Trung, giá nhà t à N ng cũng
tăng lên t ng ngày, nhi u thông tin cho bi t giá t thành ph này tăng vài
ch c tri u ng trong vòng m t tu n. Như v y, cơ s t t di n ra trên c 3
mi n, nhi u ngư i mua r i bán l i ch trong vòng m t tu n cũng lãi vài trăm
tri u ng.
T i Hà N i, cơn s t b t ng s n ã th hi n qua t ng ngày, t i các khu
o th hi n i như Ciputra, The Manor, Trung Hoà- Nhân Chính, áng lưu
ý, giá bi t th và căn h cao c p ( do b gi i kinh doanh và ngư i có nhu c u
ráo ri t trong th i gian g n ây) ã tăng m c chóng m t.
C th , giá bi t th t i khu ô th Ciputra th i i m này ã lên m c 60
ng/m2 , giá căn h là trên 20 tri u ng/m2 . So v i trư c, giá bi t
tri u
ng/m2 ), còn giá căn
th ( c nhà t) tăng t i hơn 2 l n ( trư c là 27 tri u
h cũng tăng hơn 1,5 l n. Giai o n 3 c a d án m i c a Ciputra chưa có
15
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
thông tin gì khi khách hàng h i mua căn h và bi t th t i ây, trong khi ó,
các căn h , bi t th trong giai o n 2 c a d án ã ư c bán h t t lâu.
Khu ô th ư c nhi u ngư i giàu tìm n là The Manor, Garden( căn h ,
văn phòng nh ) cũng ang lên cơn “s t”, cháy hàng th c s . “ Nhà ây
u ã có ch t lâu ho c ang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu c u mua
thì v n r t l n.”- Ông Nguy n c- Phó giám c công ty Bitexco cho bi t.
theo ông, hi n công ty c còn l i m t s lư ng nh nhà tròn( di n tích l n,
c bi t ti n nghi giá t 5-7 t ng/ 1căn), do s lư ng ít nên công ty chưa
mu n tăng giá, tuy nhiên, theo gi i kinh doanh b t ng s n, giá giao d ch
trao ay ây v n r t sôi ng. T i The Manor, lo i căn h có di n tích t
106-216 m2 r t ăn khách, giá bán lo i căn h này ã tăng 50-60%( t 1000
USD/m2 lên n 1600-1650USD/ m2).
Công ty b t ng s n Trư ng Thành cho bi t, h ng ngày nhân viên nh n
ư c r t nhi u i n tho i c a khách hàng h i v căn h cao c p, song không
có nhi u hàng bán. T i sàn giao d ch a c ACB Hà N i tăng m nh,
áng chú ý là h u h t các giao d ch t p trung vào i tư ng nhà tư nhân, có
tr giá 1-2 t ng.
Hi n t i các khu chung cư c a Vinaconex, Licogi, HUD... ư c nhi u
ngư i tìm mua l i v i giá chênh l ch 400-500 tri u ng/ căn.
Giá nhà t t i Vi t Nam ã tăng lên m t cách chóng m t như v y, nhưng
li u nó có th tăng mãi lên ư c n a hay không? Có ngư i ã so sánh tình
hình b t ng s n t i Vi t Nam th i gian này v i cu c kh ng ho ng ac
c a M , và nhi u ngư i lo ng i r ng có hi n tư ng n bong bóng b t ng
s n t i Vi t Nam khi vi c mua nhà t như trên không th t s xu t phat t
nhu c u nhà c a ngư i dân mà l i là ho t ng kinh doanh u tư c a các
nhà u cơ tích tr b t ng s n. Nhu c u th c s có kh năng thanh toán là
có nhưng không t i m c như hi n nay.M t i u tra t i Hà N i trư c T t cho
16
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
th y, có t i 8000 căn h có ch nhưng không sáng èn cho th y tình tr ng
mua nhà u cơ là khá ph bi n. Tình tr ng Vi t Nam khác v i Hoa Kì
ch , các công ty a c có vay ngân hàng nhưng ngư i mua ph n l n dùng
ti n m t có ư c ho c vay mư n ư c mua. Cho nên, n u th trư ng có
óng băng hay suy gi m thì các công ty a c và ngân hàng ít b nh hư ng,
ph n thi t thòi chính là ngư i mua, s có hàng lo t ngư i b phá s n khi th
trư ng a c óng băng. Mà i u này là ch c ch n b i khó có th ch p nh n
tình tr ng dân cư có m c thu nh p bình quân còn chưa th t s thoát kh i
chu n nghèo qu c t mà giá nhà t l i cao nh t trên th gi i. Giá nhà t
hi n nay ang mc nh di m và s s t giá là trông th y. V n là nhà
nư c ã nhìn th y s b t h p lí c u giá nhà t và s nhanh chóng ra tay can
thi p. Nhưng nhà u cơ b t ng s n c n t nh táo không b phá s n
trong cu c kinh doanh, cái “ bong bóng b t ng s n Vi t Nam” n u n
ch c ch n không x y ra h u qu như v i M , có chăng ch là s phá s n c a
u cơ mà thôi, có nên ti p t c bơm căng qu bóng ã s p v hay
các nhà
d n d n xì hơi nó b ng cách rút d n ra kh i th trư ng này, ó ph thu c và
u t ư.
s t nh táo c a các nhà
Trên th c t , giá b t ng s n vài tháng qua ã có d u hi u ch ng l i, giá
nhà t ã gi m t 15-20%, s lư ng rao bán tăng nhưng s lư ng giao d ch
th c không áng k , nguyên nhân là Ngân hàng Nhà Nư c ã th c hi n
chính sách ti n t th t ch t, h n ch cho vay tín d ng b t ng s n, tăng lãi
su t cho vay quá cao t i 14-16%/năm, cùng v i ch trương i u ch nh m t
s s c thu liên quan nb t ng s n h n ch n n u cơ .
Giá nhà t gi m xong ch y u là t p trung t n n và căn h chung cư
cao c p, còn các th trư ng văn phòng cho thuê, các trung tâm bán l , resort,
khách s n v n chưa có d u hi u h nhi t do lu ng ti n u tư t nư c ngoài
vào Vi t Nam ngày càng tăng.
17
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
- Bong bóng b t ng s n Mĩ và Vi t Nam
TI U LU N TÀI CHÍNH TI N T
Tóm l i, th trư ng b t ng s n Vi t Nam ã tr i qua r t nhi u t tăng
giá nóng, trong ó t p trung vào h th ng nhà cao c p, t d án ô th , c
bi t xu hư ng kinh doanh “ ăn theo” c a các t p oàn, t ng công ty Nhà
nư c cũng góp ph n t o nên tình tr ng bong bóng b t ng s n. Song m i
vi c v n n m trong s ki m soát c a Chính Ph , v n bong bóng b t ng
sn Vi t Nam s không x y ra, nhưng i u ó không có nghĩa nó không
l p l i l n n a. Chính ph c n có nh ng bi n pháp c ng r n, h p lí ngăn
ch n n n u cơ, nhưng v n ph i m b o thu hút ngu n v n u tư nư c
ngoài vào Vi t Nam.
2.6. Nguyên nhân c a bong bóng b t ng s n Vi t Nam t o nên cơn s t
cu i năm 2007, u 2008.
Cơn s t di n ra trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam trong th i gian này
có th ư c nhìn nh n do các nguyên nhân sau ây:
+ Vi c Vi t Nam gia nh p WTO có tác ng r t l n t i s phát tri n c a th
trư ng b t ng s n, nhu c u b t ng s n ph c v cho các nhà u tư nư c
ngoài vào Vi t Nam ngày càng tăng, ây là m t trong nh ng y u t không
nh cho s phát tri n c a th trư ng b t ng s n ng th i theo ó cũng là
cơ h i u tư r t lơn cho các nhà u cơ b t ng s n v i l i nhu n k ch xù.
+ Do m i liên h khá nh y c m gi a th trư ng b t ng s n v i th trư ng
ch ng khoán. Th trư ng ch ng khoán vi t Nam ã s t gi m liên t c t năm
2007 n nay, có lúc ã xu ng t i m c 500 i m ã khi n cho nhi u nhà u
tư ã chuy n hư ng sang th trư ng nhà t b o toàn v n.
+ Nguyên nhân chính gây nên hi n tư ng bong bóng b t ng s n t o nên
cơn s t giá nhà t trên th trư ng b t ng s n Vi t Nam th i gian này ó
là n n u cơ b t ng s n. Trong m t n n kinh t th trư ng thì n n u cơ
không còn b ngăn c m, m t ph n là do yêu c u c a th c t cu c s ng, và
18
Nhóm nghiên c u- l p Anh3_TCQT_K46
nguon tai.lieu . vn
