Xem mẫu
- BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề tài
“Hoạt động đầu cơ đất đai
tại Việt Nam và các giải
các giải pháp cần thiết”
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
A. Lêi nãi ®Çu
Tõ khi thùc hiÖn ®æi míi, quan hÖ ®Êt ®ai ë níc ta ®· cã nh÷ng biÕn ®æi nhanh
chãng. Cïng víi nh÷ng tiÕn bé vÒ kinh tÕ vµ sù t¨ng lªn vÒ thu nhËp lµ sù t¨ng lªn
cña nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë cña d©n c vµ ®Êt ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh ngµy cµng
t¨ng, nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ. Tõ tríc khi cã luËt ®Êt ®ai (1993) c¸c quan hÖ vÒ ®Êt ®ai
nh chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi ®Êt ®ai...®· xuÊt hiÖn nhng bÞ nhµ níc cÊm. C¸c
giao dÞch thêi kú nµy ®Òu lµ c¸c giao dÞch ngÇm vµ diÔn ra mét c¸ch tù ph¸t, kh«ng
cã sù ®iÒu tiÕt cña nhµ níc. Tõ khi cã LuËt §Êt ®ai (1993) cã hiÖu lùc thi hµnh,
c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt... trë nªn s«i ®éng vµ thÞ
trêng ®Êt ®ai ngµy cµng ®îc ®Þnh h×nh râ nÐt h¬n.
MÆc dï vËy, thÞ trêng ®Êt ®ai ë níc ta vÉn kh«ng tho¸t khái tÝnh chÊt cña mét
thÞ trêng ngÇm bëi luËt vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p lý kh¸c cha ®ñ søc m¹nh ®Ó ®iÒu tiÕt
thÞ trêng ®Êt ®ai vËn ®éng theo quy luËt cña c¬ chÕ thÞ thêng võa theo ®Þnh
híng cña nhµ níc. Nh÷ng bÊt cËp trong qu¶n lý ®Êt ®ai ®· t¹o ra miÕng måi bÐo
bë cho nh÷ng kÎ ®Çu c¬, n¾m gi÷ ®Êt ®ai. HiÖn nay ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ë níc
ta ®Õn ngìng b¸o ®éng, nhÊt lµ ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh. §©y lµ mét vÊn ®Ò
nãng báng hiÖn nay bëi Nhµ níc ®ang cÇn vèn ®Ó ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng
thùc hiÖn ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i hãa phÊn ®Êu ®Õn n¨m 2020 ®a
níc ta c¬ b¶n trë thµnh mét níc c«ng nghiÖp th× mét phÇn ng©n s¸ch kh«ng nhá
bÞ thÊt thu n»m ë lÜnh vùc ®Êt ®ai chñ yÕu g©y ra do ®Çu c¬ ®Êt ®ai (§C§§) vµ c¸c
tiªu cùc trong lÜnh vùc nµy g©y ra. H¬n n÷a nh÷ng tÝn hiÖu thÊt thêng cña thÞ
trêng nhµ ®Êt ë níc ta trong thêi gian qua g©y thiÖt h¹i kh«ng nhá cho nÒn kinh
tÕ vµ ®êi sèng cña d©n c. Chóng ta ®· cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n híng dÉn thÞ trêng,
v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phôc ®Çu c¬ ®Êt ®ai nhng ho¹t ®éng nµy kh«ng nh÷ng
kh«ng gi¶m mµ cßn gia t¨ng mét c¸ch ®¸ng lo ng¹i. ChÝnh v× vËy, chóng ta cÇn
nhËn thøc râ h¬n nh÷ng vÊn ®Ò xung quanh ho¹t ®éng nµy, nhËn thøc ®óng tÇm
quan träng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n (B§S) vµ nh÷ng hËu qu¶ ghª gím cña ho¹t
®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®èi víi thÞ trêng B§S ®Ó t×m ra nh÷ng biÖn ph¸p nh»m lo¹i
bá hoÆc h¹n ®Õn møc thÊp nhÊt thiÖt h¹i do ho¹t ®éng nµy g©y ra. §ång thêi nh×n
l¹i nh÷ng g× chóng ta ®· thùc hiÖn ®Ó chèng §C§§ nhng t¹i sao l¹i cha thùc hiÖn
triÖt ®Ó. Dêng nh cha cã v¨n b¶n ph¸p quy nµo lµ liÒu thuèc ®Æc trÞ ®èi víi ho¹t
®éng nµy. §C§§ còng lµ mét nguyªn nh©n th«i thóc LuËt §Êt ®ai söa ®æi kú nµy
nh»m chÊn chØnh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt ë ViÖt nam ®ång thêi lo¹i bá
nh÷ng tiªu cùc ®Êt ®ai vµ lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ trêng B§S, ®a thÞ trêng B§S
vµo quü ®¹o ho¹t ®éng æn ®Þnh ®Ó gãp phÇn thùc hiÖn thµnh c«ng chiÕn lîc ph¸t
triÓn kinh tÕ x· héi ®Õn n¨m 2020. ChÝnh v× vËy, lÜnh vùc ®Êt ®ai hiÖn nay ®ang thu
hót sù chó ý cña ®«ng ®¶o c¸c tÇng líp d©n c vµ bé LuËt §Êt ®ai s¾p ra ®êi ®ang
®îc c¸c ý kiÕn ®ãng gãp quý b¸u cña nhiÒu tÇng líp d©n c.
Lµ mét sinh viªn ®· tõ l©u quan t©m vÒ vÊn n¹n ®Çu c¬ em muèn nghiªn cøu vÒ
vÊn §C§§ ®Ó nh×n nhËn chÝnh x¸c vÒ ho¹t ®éng nµy, ®ång thêi em muèn ®ãng gãp
nh÷ng ý kiÕn cña m×nh trong viÖc ®èi phã víi hiÖn tîng nµy.
3
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
V× nh÷ng lý do trªn em chän ®Ò tµi “Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam vµ
c¸c gi¶i c¸c gi¶i ph¸p cÇn thiÕt”
- Môc ®Ých nghiªn cøu
Lµ mét sinh viªn n¨m cuèi, ®Ò ¸n m«n häc chuyªn ngµnh kh«ng chØ lµ c¬ héi tèt,
lµ quyÒn lîi cña mét sinh viªn ®îc nghiªn cøu, ®îc «n l¹i vµ vËn dông nh÷ng
kiÕn thøc tæng hîp ®· ®îc nghiªn cøu tõ nh÷ng n¨m tríc mµ cßn lµ nghÜa vô cña
mét sinh viªn. §©y lµ nghÜa vô ph¶i hoµn thµnh trong ch¬ng tr×nh ®µo t¹o ë bËc
®¹i häc. §Ò tµi cña em kh«ng chØ nh»m môc ®Ých thùc hiÖn quyÒn lîi vµ nghÜa vô
cña b¶n th©n mµ em muèn th«ng qua qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Ò tµi nµy em sÏ n©ng
cao kiÕn thøc cña m×nh, ®ång thêi nh»m tiÕp cËn víi thùc tÕ ®Ó sau khi ra trêng
kh«ng gÆp nhiÒu bì ngì. H¬n thÕ n÷a, lÜnh vùc ®Êt ®ai ë níc ta lµ lÜnh vùc cßn bÞ
thê ¬, cha ®îc quan t©m ®óng møc vµ thùc tÕ ®· n¶y sinh nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p
cßn ®ang tranh c·i. N¹n §C§§ hoµnh hµnh g©y nªn t¸c h¹i v« cïng to lín mµ ta sÏ
nghiªn cøu trong ch¬ng I cña ®Ò tµi ®· g©y nhøc nhèi cho c¸c nhµ nghiªn cøu vµ
c¸c nhµ qu¶n lý. Lµ mét sinh viªn chuyªn ngµnh Kinh tÕ ®Þa chÝnh, trêng §¹i häc
kinh tÕ quèc d©n Hµ Néi, em muèn nghiªn cøu xem H§§C lµ nh÷ng ho¹t ®éng nh
thÕ nµo? cã t¸c h¹i ®èi víi nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nh thÕ nµo? thùc tr¹ng
§C§§ t¹i ViÖt Nam ra sao? C¬ chÕ, chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ níc cã liªn
quan vµ nh÷ng biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ cÇn thiÕt. Cuèi cïng lµ mét sè kiÕn nghÞ cña
b¶n th©n vÒ gi¶i ph¸p h¹n chÕ §C§§.
- §èi tîng vµ ph¹m vi nghiªn cøu.
§èi tîng nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ ho¹t ®éng §C§§ trªn ph¹m vi c¶ níc trong
mèi quan hÖ víi thÞ trêng nhµ ®Êt. Nhng ë níc ta thÞ trêng B§S ë Hµ Néi vµ
Tp. Hå ChÝ Minh diÔn ra s«i ®éng vµ trë thµnh t©m ®iÓm cña sù ¶nh hëng tíi c¸c
lÜnh vùc kh¸c. Do vËy, H§§C ®Êt ®ai còng theo gãt m¹nh mÏ ë hai ®Þa bµn nµy,
ngoµi ra ta còng xem xÐt ho¹t ®éng §C§§ ë mét sè ®Þa ph¬ng kh¸c. §Ò tµi nµy
còng nghiªn cøu c¸c biÖn ph¸p chèng §C§§ cÇn thiÕt cña níc ta vµ níc ngoµi.
- Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu.
Nghiªn cøu bÊt kÓ mét vÊn ®Ò g×, hiÖn tîng tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nµo còng
cÇn ph¶i cã ph¬ng ph¸p. Ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng vµ ph¬ng ph¸p duy vËt
lÞch sö lµ hai ph¬ng ph¸p nßng cèt trong nghiªn cøu ho¹t ®éng §C§§ t¹i ViÖt
nam. C¸c ph¬ng ph¸p chØ ra mèi quan hÖ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a ho¹t ®éng §C§§
víi c¸c hiÖn tîng kinh tÕ x· héi kh¸c. Ngoµi ra ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp,
ph¬ng ph¸p to¸n, ph¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn còng ®îc sö dông.
- Néi dung nghiªn cøu:
§Ò tµi nghiªn cøu chia lµm thµnh ba ch¬ng víi c¸c vÊn ®Ò sau:
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt
®ai.
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam.
Ch¬ng III: Quan ®iÓm, ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ yÕu.
4
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
Tuy nhiªn, ®©y lµ mét vÊn ®Ò phøc t¹p mÆt kh¸c do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n
céng thªm kiÕn thøc thùc tÕ cßn h¹n chÕ nªn ®Ò tµi kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu
sãt; em rÊt mong ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« lµ gi¶ng viªn Trung t©m
§µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S – Trêng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n HN
vµ c¸c b¹n ®äc ®Ó ®Ò tµi nµy ®îc hoµn thiÖn h¬n.
§Ò tµi nµy ®îc hoµn thµnh víi sù gióp ®ì tËn t×nh cña GS,TSKH. Lª §×nh
Th¾ng – Gi¸m ®èc Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S cïng mét sè
tµi liÖu tham kh¶o.
B. PhÇn néi dung
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt vµ
ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai
I- Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt
I.1. Vai trß vµ ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai
a. Vai trß cña ®Êt ®ai.
Nh ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiªn, cïng víi vßng quay cña b¸nh xe
thêi gian th× con ngêi xuÊt hiÖn vµ t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai, c¶i t¹o ®Êt ®ai vµ biÕn ®Êt
®ai tõ s¶n phÈm cña tù nhiªn l¹i mang trong m×nh søc lao ®éng cña con ngêi, tøc
còng lµ s¶n phÈm cña cña x· héi.
§Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn thiªn nhiªn quý gi¸ cña mçi quèc gia vµ nã còng lµ
yÕu tè mang tÝnh quyÕt ®Þnh sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña con ngêi vµ c¸c sinh vËt
kh¸c trªn tr¸i ®Êt. C¸c M¸c viÕt: “§Êt ®ai lµ tµi s¶n m·i m·i víi loµi ngêi, lµ ®iÒu
kiÖn ®Ó sinh tån, lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ thiÕu ®îc ®Ó s¶n xuÊt, lµ t liÖu s¶n xuÊt
c¬ b¶n trong n«ng, l©m nghiÖp”. Bëi vËy, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú
mét ngµnh s¶n xuÊt nµo, con ngêi kh«ng thÓ tiÕn hµnh s¶n xuÊt ra cña c¶i vËt chÊt
®Ó duy tr× cuéc sèng vµ duy tr× nßi gièng ®Õn ngµy nay. Tr¶i qua mét qu¸ tr×nh lÞch
sö l©u dµi con ngêi chiÕm h÷u ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiªn thµnh
mét tµi s¶n cña céng ®ång, cña mét quèc gia. LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 cña níc
Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam cã ghi: “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v«
cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña
m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ,
v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ nh©n d©n ta ®· tèn bao
c«ng søc, x¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vÖ ®îc vèn ®Êt ®ai nh ngµy nay!”
Râ rµng, ®Êt ®ai kh«ng chØ cã nh÷ng vai trß quan träng nh ®· nªu trªn mµ nã
cßn cã ý nghÜa vÒ mÆt chÝnh trÞ. Tµi s¶n quý gi¸ Êy ph¶i b¶o vÖ b»ng c¶ x¬ng m¸u
vµ vèn ®Êt ®ai mµ mét quèc gia cã ®îc thÓ hiÖn søc m¹nh cña quèc gia ®ã, ranh
giíi quèc gia thÓ hiÖn chñ quyÒn cña mét quèc gia. §Êt ®ai cßn lµ nguån cña c¶i,
quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ nguyªn liÖu cña thÞ trêng nhµ ®Êt, nã lµ tµi s¶n ®¶m b¶o
sù an toµn vÒ tµi chÝnh, cã thÓ chuyÓn nhîng qua c¸c thÕ hÖ...
5
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
b. §Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai.
§Êt ®ai cã tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ, kh«ng thÓ di chuyÓn ®îc, tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ quyÕt
®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian vµ chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè
m«i trêng n¬i cã ®Êt. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai kh«ng gièng c¸c hµng hãa kh¸c cã thÓ s¶n
sinh qua qu¸ tr×nh s¶n xuÊt do ®ã, ®Êt ®ai lµ cã h¹n. Tuy nhiªn, gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai ë
c¸c vÞ trÝ kh¸c nhau l¹i kh«ng gièng nhau. §Êt ®ai ë ®« thÞ cã gi¸ trÞ lín h¬n ë n«ng
th«n vµ vïng s©u, vïng xa; ®Êt ®ai ë nh÷ng n¬i t¹o ra nguån lîi lín h¬n, c¸c ®iÒu
kiÖn c¬ së h¹ tÇng hoµn thiÖn h¬n sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n nh÷ng ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn
kÐm h¬n. ChÝnh v× vËy, khi vÞ trÝ ®Êt ®ai, ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai tõ chç kÐm thuËn lîi nÕu
c¸c ®iÒu kiÖn xung quanh nã trë nªn tèt h¬n th× ®Êt ®ã cã gi¸ trÞ h¬n. VÞ trÝ ®Êt ®ai
hoÆc ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai kh«ng chØ t¸c ®éng ®Õn viÖc s¶n xuÊt, kinh doanh t¹o nªn lîi
thÕ th¬ng m¹i cho mét c«ng ty, mét doanh nghiÖp mµ nã cßn cã ý nghÜa ®èi víi
mét quèc gia. Ch¼ng h¹n, ViÖt Nam lµ cöa ngâ cña khu vùc §«ng Nam ¸, chóng ta
cã biÓn, cã c¸c c¶ng níc s©u thuËn lîi cho giao th«ng ®êng biÓn, cho bu«n b¸n
víi c¸c níc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi, ®iÒu mµ níc b¹n Lµo kh«ng thÓ cã
®îc.
§Êt ®ai lµ mét tµi s¶n kh«ng hao mßn theo thêi gian vµ gi¸ trÞ ®Êt ®ai lu«n cã xu
híng t¨ng lªn theo thêi gian.
§Êt ®ai cã tÝnh ®a d¹ng phong phó tuú thuéc vµo môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai vµ
phï hîp víi tõng vïng ®Þa lý, ®èi víi ®Êt ®ai sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th×
tÝnh ®a d¹ng phong phó cña ®Êt ®ai do kh¶ n¨ng thÝch nghi cu¶ c¸c lo¹i c©y, con
quyÕt ®Þnh vµ ®Êt tèt hay xÊu xÐt trong tõng lo¹i ®Êt ®Ó lµm g×, ®Êt tèt cho môc ®Ých
nµy nhng l¹i kh«ng tèt cho môc ®Ých kh¸c.
§Êt ®ai mét t liÖu s¶n xuÊt g¾n liÒn víi ho¹t ®éng cña con ngêi. Con ngêi t¸c
®éng vµo ®Êt ®ai nh»m thu ®îc s¶n phÈm ®Ó phôc vô cho c¸c nhu cÇu cña cuéc
sèng. T¸c ®éng nµy cã thÓ trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp vµ lµm thay ®æi tÝnh chÊt cña ®Êt
®ai cã thÓ chuyÓn ®Êt hoang thµnh ®Êt sö dông ®îc hoÆc lµ chuyÓn môc ®Ých sö
dông ®Êt. TÊt c¶ nh÷ng t¸c ®éng ®ã cña con ngêi biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n phÈm cña
tù nhiªn thµnh s¶n phÈm cña lao ®éng. Trong ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt t b¶n chñ nghÜa,
nh÷ng ®Çu t vµo ruéng ®Êt cã liªn quan ®Õn c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi. Trong x·
héi cã giai cÊp, c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi ph¸t triÓn ngµy cµng lµm c¸c m©u
thuÉn trong x· héi ph¸t sinh, ®ã lµ mèi quan hÖ gi÷a chñ ®Êt vµ nhµ t b¶n ®i thuª
®Êt, gi÷a nhµ t b¶n víi c«ng nh©n...
Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, c¸c quan hÖ ®Êt ®ai phong phó h¬n rÊt nhiÒu, quyÒn
sö dông ®Êt ®îc trao ®æi, mua b¸n, chuyÓn nhîng vµ h×nh thµnh mét thÞ trêng
®Êt ®ai. Lóc nµy, ®Êt ®ai ®îc coi nh lµ mét hµng ho¸ vµ lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt.
ThÞ trêng ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn nhiÒu thÞ trêng kh¸c vµ nh÷ng biÕn ®éng cña
thÞ trêng nµy cã ¶nh hëng ®Õn nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng d©n c.
I.2. Kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
6
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
ThÞ trêng B§S lµ tËp hîp nh÷ng s¾p xÕp ®Ó ngêi mua vµ b¸n hµng ho¸ B§S t¸c
®éng qua l¹i lÉn nhau ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ c¶ vµ sè lîng B§S ®îc thùc hiÖn.
Trong ®ã, B§S ®îc x¸c ®Þnh (theo ®iÒu 181 Bé luËt D©n sù) lµ c¸c tµi s¶n
kh«ng di dêi ®îc bao gåm:
+ §Êt ®ai;
+ Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi
nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã;
+ C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai;
+ C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh.
Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c B§S trªn ®Òu ®îc tham gia giao dÞch trªn thÞ
trêng, hµng ho¸ B§S muèn ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn
tham gia giao dÞch theo quy ®Þnh cña Nhµ níc. Ch¼ng h¹n nh, ®Êt ®ai mµ ngêi
sö dông ®Êt ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ kh«ng cã tranh chÊp...
ë níc ta hiÖn nay, quan niÖm thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp chÝnh lµ thÞ trêng
Nhµ ®Êt v× nhµ, ®Êt lµ B§S ®îc nhiÒu tÇng líp d©n c ®ang rÊt quan t©m. MÆt
kh¸c, trong thÞ trêng B§S th× thÞ trêng nhµ ®Êt ®ang h×nh thµnh râ nÐt vµ ho¹t
®éng rÊt s«i næi. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc hiÓu lµ tËp hîp c¸c s¾p xÕp ®Ó hµnh vi
mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt (thùc chÊt lµ hµng ho¸ quyÒn sö dông ®Êt) còng nh
c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã cña ngêi mua vµ ngêi b¸n ®îc thùc hiÖn.
LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh quy ®Þnh “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc
thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n
sö dông æn ®Þnh l©u dµi” vµ g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®óng môc ®Ých, ngêi sö
dông cã c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª,
quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh
doanh.
VËy, thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ
quyÒn së h÷u nhµ ë. Sè lîng, chÊt lîng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸ nhµ, ®Êt mµ ngêi
mua vµ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau phô thuéc vµo quy m« tµi s¶n nhµ ®Êt,
quy m«, møc ®é, tÝnh chÊt cña c¸c quyÒn ®èi víi tµi s¶n ®ã.
I.3. Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng. ThÞ
trêng nµy ph¸t triÓn sÏ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña ®Êt níc vµ gãp
phÇn n©ng cao ®êi sèng d©n c. Vai trß cña nã thÓ hiÖn nh sau:
+ ThÞ trêng B§S cã vai trß thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè cho nhµ ®Çu t kinh
doanh B§S. Trªn thÞ trêng B§S, nhµ kinh doanh B§S vµ ngêi mua B§S t¸c
®éng qua l¹i lÉn nhau, nÕu cung tho¶ m·n cÇu th× quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn sö
dông ®Êt ®îc chuyÓn sang bªn mua. Tuy nhiªn, B§S ®îc phÐp mua ®i b¸n l¹i
nhiÒu lÇn nªn nguån hµng ho¸ cung cÊp thÞ trêng lu«n lu«n phong phó ®a d¹ng
bao gåm c¶ cò vµ míi.
+ Khi giao dÞch B§S thµnh c«ng th× lóc ®ã vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt chuyÓn sang
h×nh th¸i gi¸ trÞ. Tèc ®é chuyÓn ho¸ vèn nh trªn phô thuéc vµo nhiÒu nh©n tè
7
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
nh: thêi gian t¹o nguån cung, nhu cÇu cña thÞ trêng, kh¶ n¨ng thanh to¸n... Sù
tån t¹i cña c¸c Doanh nghiÖp kinh doanh B§S hoµn toµn phô thuéc vµo tèc ®é
chu chuyÓn vèn vµ tµi n¨ng cña nhµ kinh doanh. Ch¼ng h¹n, mét Doanh nghiÖp
x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n, muèn t¸i s¶n xuÊt ë chu kú tiÕp theo th× Doanh nghiÖp
nµy ph¶i b¸n ®îc nhµ ®Ó trang tr¶i c¸c kho¶n nh: tr¶ l·i tiÒn vay, chi phÝ qu¶n
lý, tiÒn mua nguyªn vËt liÖu (nh c¸t, xi m¨ng, s¾t thÐp)...§Ó kinh doanh thµnh
c«ng nhµ kinh doanh còng ph¶i cã n¨ng lùc dù ®o¸n xu híng biÕn ®éng cña thÞ
trêng, tÝnh to¸n thêi ®iÓm nµo th× ®Çu t, tÝnh to¸n nªn x©y dùng lo¹i nhµ nµo,
víi sè lîng bao nhiªu?...
Qu¸ tr×nh tiªu thô s¶n phÈm trªn thÞ trêng gióp gi¸ trÞ s¶n phÈm thÆng d tiÒm
tµng cña B§S ®îc gi¶i phãng vµ ®ã lµ ®iÒu kiÖn gióp cho nhµ kinh doanh B§S
cã thÓ hoµn tr¶ l·i tiÒn vay, tr¶ l¬ng cho c«ng nh©n...
+ ThÞ trêng B§S nh ®· nãi lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ
trêng. Bëi vËy, thÞ trêng nµy ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn ph¸t triÓn ®ång bé c¸c lo¹i
thÞ trêng vµ ®ã lµ ®iÒu kiÖn quan träng ®Ó c¬ chÕ thÞ trêng ph¸t huy t¸c dông.
+ ThÞ trêng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng B§S vµ mua
b¸n B§S. C¸c nhµ kinh doanh B§S tæ chøc s¶n xuÊt kinh doanh, hä s¶n xuÊt ra
s¶n phÈm hµng ho¸ víi môc ®Ých ®em b¸n. Cßn ngêi mua th× cã nhu cÇu mua
B§S cña nhµ kinh doanh. V× vËy, n¬i gi¶i quyÕt ®îc mèi quan hÖ cung – cÇu
nµy chÝnh lµ thÞ trêng B§S. T¹i ®©y, ngêi mua vµ ngêi b¸n sÏ thùc hiÖn hµnh
vi mua b¸n. Nhµ kinh doanh B§S b¸n ®îc s¶n phÈm cña m×nh vµ thu ®îc lîi
nhuËn l¹i b¾t ®Çu mét chu kú kinh doanh míi, qu¸ tr×nh s¶n xuÊt diÔn ra b×nh
thêng vµ ®iÓm hÑn lu«n lµ thÞ trêng B§S.
+ ThÞ trêng B§S thóc ®Èy viÖc ¸p dông khoa häc kü thuËt, ®æi míi c«ng nghÖ,
n©ng cao chÊt lîng cña hµng ho¸ B§S, b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông tµi
nguyªn ®Êt ®ai – tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸. Do trªn thÞ trêng cã
nhiÒu nguån cung hµng ho¸ B§S, cã nhiÒu nhµ cung cÊp v× thÕ, lu«n lu«n tån t¹i
sù c¹nh tranh gi÷a nh÷ng ngêi b¸n. MÆt kh¸c, còng cã nhiÒu ngêi cïng muèn
mua mét B§S tøc lµ còng cã c¹nh tranh mua. V× vËy, c¸c nhµ kinh doanh B§S
ph¶i kh«ng ngõng c¶i tiÕn mÉu m· vµ chÊt lîng hµng ho¸ nh»m n©ng cao søc
c¹nh tranh trªn thÞ trêng mang l¹i nhiÒu lîi nhuËn h¬n.
+ ThÞ trêng B§S cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch qu¶n lý cña Nhµ
níc do phÇn lín B§S thuéc quyÒn së h÷u cña Nhµ níc. Ho¹t ®éng cña thÞ
trêng B§S sÏ ph¸t ra tÝn hiÖu ®Ó Nhµ níc thÊy cÇn ph¶i hoµn chØnh, bæ sung
chÊt xóc t¸c nµo cho thÞ trêng. Ch¼ng h¹n, khi thÞ trêng B§S cã xuÊt hiÖn t×nh
tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt, trèn thuÕ... Nhµ níc lËp tøc cã biÖn ph¸p ®iÒu chØnh b»ng c¸ch
ra c¸c v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phôc hiÖn tîng nµy lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ
trêng, t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc. ThÞ trêng ®îc ®iÒu chØnh
®îc hoµn thiÖn l¹i gãp phÇn hoµn chØnh hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng,
ph¸t huy nh÷ng u thÕ cña kinh tÕ thÞ trêng. Nhng thÞ trêng B§S ph¸t triÓn
lªn mét bíc míi vµ vît qua tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc ®ßi hái Nhµ níc l¹i
ph¶i ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý.
8
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
+ B§S thêng lµ nh÷ng tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, mét khi Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc thÞ
trêng B§S th× nÕu thÞ trêng nµy cµng s«i ®éng th× Nhµ níc cµng thu ®îc
nhiÒu ng©n s¸ch tõ B§S.
+ ThÞ trêng B§S cã liªn quan ®Õn nhiÒu ngµnh, nhiÒu lÜnh vùc nh: x©y dùng,
ng©n hµng, m«i trêng... nªn viÖc më réng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S sÏ gãp
phÇn t¨ng cêng quan hÖ hîp t¸c gi÷a c¸c ngµnh. §ång thêi n©ng cao tr×nh ®é x·
héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh. Trªn thÞ trêng mäi chñ thÓ tham gia cã ®iÒu
kiÖn tiÕp xóc vµ më réng mèi quan hÖ víi c¸c chñ thÓ thuéc c¸c ngµnh, c¸c lÜnh
vùc kh¸c.
Trong ngµnh kinh doanh B§S nãi chung ®ßi hái tiÒn vèn lín, søc hÊp dÉn cña thÞ
trêng cao. ThÞ trêng nµy ph¸t triÓn cã vai trß n©ng cao n¨ng lùc kinh doanh, sù
n¨ng ®éng cña c¸c chñ thÓ tham gia thÞ trêng. H¬n n÷a, ngêi qu¶n lý thÞ
trêng thuéc c¸c lÜnh vùc cã liªn quan ®Õn thÞ trêng B§S còng ph¶i kh«ng
ngõng tù n©ng cao tr×nh ®é cña m×nh ®Ó b¾t kÞp víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng.
MÆt kh¸c, thÞ trêng B§S ph¸t triÓn th× kh¶ n¨ng thu hót vèn ®Çu t cña c¸c nhµ
kinh doanh trong níc vµ ngoµi níc còng nh huy ®éng vèn tÝch luü cña c¸c
tÇng líp d©n c t¨ng lªn t¹o ®iÒu kiÖn më réng quy m« s¶n xuÊt kinh doanh, ®æi
míi c«ng nghÖ, n©ng cao hiÖu qu¶ cña ®ång vèn...
+ ThÞ trêng B§S ®iÒu hoµ gi¶i quyÕt mèi quan hÖ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c tÇng líp d©n
c ®ã lµ lîi Ých c¸ nh©n, lîi Ých tËp thÓ vµ lîi Ých cña toµn x· héi.
+ ThÞ trêng nµy ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn xo¸ bá t×nh tr¹ng kinh doanh ngÇm, kinh
doanh tr¸i ph¸p luËt B§S gãp phÇn vµo t¨ng nguån thu ng©n s¸ch cho Nhµ níc.
I.4. Nh÷ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n cña thÞ trêng B§S
ThÞ trêng B§S g¾n liÒn víi ®Æc ®iÓm cña B§S – lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng thÓ di
dêi ®îc, do vËy mµ thÞ trêng nµy mang tÝnh chÊt kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng
trªn kh¾p c¸c vïng cña ®Êt níc. ë mçi ®Þa ph¬ng, mçi vïng ®Þa lý B§S l¹i cã
nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng. Bëi vËy, trong thÞ trêng B§S lín cã hµng lo¹t thÞ trêng
nhá, mçi thÞ trêng l¹i mang mét b¶n s¾c riªng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh«ng gièng
nhau, do ®Æc ®iÓm c¸c vïng ®Þa lý lµ kh¸c nhau vµ cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu
gi÷a c¸c vïng, c¸c miÒn (®iÒu nµy do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh
tÕ, v¨n ho¸, x· héi quy ®Þnh cho mçi vïng, mçi ®Þa ph¬ng)... ë nh÷ng vïng thuËn
lîi h¬n vÒ c¬ së h¹ tÇng, møc thu nhËp... th× thÞ trêng B§S ë ®ã cã ®iÒu kiÖn ph¸t
triÓn h¬n h¼n ë n«ng th«n vµ miÒn nói vÒ quy m« vµ tr×nh ®é.
C¸c tµi s¶n B§S mang ®Æc ®iÓm cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi bëi c¸c ®iÒu kiÖn
tù nhiªn, tËp qu¸n s¶n xuÊt vµ sinh ho¹t cña mçi vïng, nªn thÞ trêng B§S lµ mét
thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o do kh«ng cã sù ®ång nhÊt vÒ th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu
thµnh cña thÞ trêng. Cã nh÷ng B§S ®· cã lÞch sö tån t¹i rÊt dµi nhng nay míi
tham gia vµo thÞ trêng, cã nh÷ng B§S ®· mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn, cã nh÷ng bÊt
®éng s¶n ®îc giao dÞch trong trÞ trêng kh«ng chÝnh thøc, cã B§S cha ®îc ®¨ng
ký, cã B§S ®· ®îc ®¨ng ký nhng th«ng tin kh«ng chÝnh x¸c... dÉn ®Õn nguån gèc
cña B§S lµ khã x¸c ®Þnh vµ viÖc ®Þnh ra gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña B§S lµ rÊt khã kh¨n.
9
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
Ngay trong mét vïng, mét ®Þa ph¬ng, ngêi b¸n vµ ngêi mua B§S ®Òu thiÕu
nh÷ng th«ng tin vÒ c¸c cuéc giao dÞch tríc ®ã. V× th«ng thêng chØ khi ngêi ta
cÇn thùc hiÖn giao dÞch ngêi ta míi quan t©m tíi nh÷ng th«ng tin liªn quan ®Õn
B§S ®ã. Kh¸c víi c¸c hµng ho¸ kh¸c, c¸c B§S cã gi¸ trÞ kh¸c nhau ngay trong
cïng mét lo¹i B§S vµ kh«ng ph¶i ai còng n¾m ®îc gi¸ c¶, do thiÕu th«ng tin nªn
ngêi mua B§S kh«ng biÕt m×nh mua víi gi¸ cã hîp lý hay kh«ng?
Ngay c¶ ®èi víi nh÷ng B§S t¬ng ®ång trªn ph¹m vi c¶ níc th× kh«ng ph¶i ai
còng n¾m ®îc ®Çy ®ñ th«ng tin ®Ó thùc hiÖn giao dÞch. Còng do thiÕu th«ng tin
nªn thÞ trêng bÞ c¶n trë sù th«ng suèt, bëi v× ngêi mua B§S muèn mua rÎ, ngêi
b¸n B§S muèn b¸n ®¾t mµ tµi s¶n B§S cã gi¸ trÞ rÊt lín, ®Ó mua ®îc B§S ngêi
mua bao giê còng rÊt thËn träng, kü lìng trong viÖc xem xÐt tÝnh phï hîp cña
B§S víi môc ®Ých sö dông cña m×nh vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña anh ta n÷a råi míi
quyÕt ®Þnh. Muèn thÞ trêng th«ng suèt th× th«ng tin cÇn ph¶i râ rµng, c¸c lùc c¶n
ph¶i ®îc lo¹i bá ®Ó giao dÞch cã thÓ diÔn ra nhanh chãng vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng
míi cao.
Trong thÞ trêng B§S, cung B§S kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng víi sù thay
®æi cña cÇu, cung Ýt co gi·n cßn cÇu th× co gi·n m¹nh. Do viÖc t¹o nguån cung B§S
chÞu chi phèi bëi nhiÒu nh©n tè nh: viÖc mua ®Êt, thêi gian xin cÊp phÐp x©y dùng,
sù thµnh c«ng cña chu kú kinh doanh tríc.. c¸c yÕu tè nµy sÏ quyÕt ®Þnh tèc ®é
ph¶n øng cña cung ®èi víi cÇu B§S .
Trong ng¾n h¹n cung B§S kh«ng tho¶ m·n cÇu nªn cung – cÇu kh«ng bao giê
c©n b»ng mµ lu«n lu«n cã xu híng tiÕn tíi c©n b»ng. Ngay c¶ trong t¬ng lai th×
cÇu l¹i xuÊt hiÖn nh÷ng ®ßi hái míi. Còng chÝnh v× lý do nµy mµ thÞ trêng B§S chØ
hÊp dÉn nh÷ng ngêi cã tiÒm lùc tµi chÝnh m¹nh, cã kh¶ n¨ng chê ®îi ®ång vèn
ph¸t huy t¸c dông.
Tuy nhiªn, trong ng¾n h¹n cung B§S còng cã thÓ t¨ng lªn nhê chuyÓn môc ®Ých
sö dông B§S. VÝ dô thÕ nµy: ë níc ta s¾p diÔn ra Seagames 22, khi ®ã nhu cÇu
nhµ cho thuª sÏ t¨ng lªn rÊt lín. Sè lîng phßng cho thuª hiÖn cã kh«ng thÓ ®¸p
øng ®ñ nhu cÇu thuª nhµ t¨ng lªn ®ét ngét, do ®ã ngêi ta cã thÓ chuyÓn nhµ ë sang
cho thuª nh»m cã thªm thu nhËp vµ ®¸p øng nhu cÇu thuª nhµ, khi Seagames kÕt
thóc, môc ®Ých sö dông B§S ®ã l¹i chØ dïng ®Ó ë, kh«ng ph¶i lµ cho thuª n÷a. TÊt
nhiªn viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông nµy chØ ®îc thùc hiÖn khi c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó
thùc hiÖn ®îc cho phÐp. Ch¼ng h¹n nh: B§S dïng cho ngêi níc ngoµi thuª
ph¶i lµ B§S thÕ nµo? quyÒn vµ nghÜa vô cña mçi bªn ra sao? ViÖc chuyÓn môc ®Ých
sö dông cã phï hîp víi quy ho¹ch cho phÐp kh«ng?...
ThÞ trêng B§S lµ mét thÞ trêng chÞu sù qu¶n lý chÆt chÏ cña Nhµ níc, xuÊt
ph¸t tõ ®Êt ®ai thuéc së h÷u nhµ níc cßn c¸c lo¹i h×nh së h÷u kh¸c chØ lµ së h÷u
b¸n phÇn, kh«ng ®Çy ®ñ. C¸c nhµ kinh doanh B§S muèn x©y dùng B§S ®Ó b¸n
ph¶i lµm c¸c thñ tôc xin cÊp phÐp x©y dùng, ®ãng thuÕ...Kinh doanh B§S ph¶i tu©n
theo nh÷ng quy ®Þnh riªng v× c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ lµ ®Êt ®ai hoÆc c¸c tµi s¶n cã
liªn quan ®Õn ®Êt ®ai mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cña quèc gia vµ do Nhµ níc thèng
nhÊt qu¶n lý, ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai vµ c¸c B§S
10
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
kh¸c muèn ®îc tham gia vµo thÞ trêng B§S ph¶i lµ nh÷ng B§S cã ®ñ c¸c ®iÒu
kiÖn ®îc quy ®Þnh trong luËt.
Trong thÞ trêng B§S, tæng cung ®Êt ®ai dµnh cho c¸c môc ®Ých lµ cè ®Þnh, ngay
c¶ khi viÖc c¶i t¹o ®Êt lµm t¨ng cung cËn biªn trong tæng cung. §èi víi tõng môc
®Ých sö dông cô thÓ th× kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh nhng tæng cung ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh.
VÝ dô:
Tæng diÖn tÝch ®Êt cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých cña mét ®Þa ph¬ng lµ: 10.000 ha
Trong ®ã:
- §Êt dµnh cho n«ng nghiÖp lµ: 3.000 ha
- §Êt dµnh cho l©m nghiÖp lµ : 1.000 ha
- §Êt chuyªn dïng lµ : 3.000 ha
- §Êt khu d©n c n«ng th«n lµ : 2.000 ha
- §Êt cha sö dông lµ : 1.000 ha
Nhng do vïng nµy cã nhu cÇu më réng ®êng giao th«ng nªn lÊy tõ ®Êt n«ng
nghiÖp 1.000 ha, do ®ã ®Êt n«ng nghiÖp chØ cßn 2.000 ha vµ ®Êt chuyªn dïng t¨ng
lªn 4.000 ha. Nhng tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých vÉn lµ 10.000 ha.
Trong thÞ trêng nhµ ®Êt, hµng ho¸ ®îc trao ®æi, mua b¸n trªn thÞ trêng thùc
chÊt lµ mua b¸n, chuyÓn nhîng c¸c quyÒn (quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u
nhµ ë).
Mét ®Æc ®iÓm n÷a cña thÞ trêng B§S lµ trong thÞ trêng nµy, tµi s¶n B§S chØ
tiªu hao dÇn dÇn gi¸ trÞ nhng nã vÉn gi÷ ®îc h×nh d¸ng tù nhiªn nh: nhµ cöa,
xëng m¸y... vµ cã khÊu hao (ngo¹i trõ ®Êt ®ai).
I.5. Ph©n lo¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
Cã nhiÒu c¸ch tiÕp cËn nh»m ph©n lo¹i thÞ trêng:
Ph©n lo¹i dùa trªn dÊu hiÖu “së h÷u” vµ “sö dông” chia thÞ trêng B§S lµm 3
lo¹i:
+ ThÞ trêng mua b¸n B§S: QuyÒn së h÷u ®îc chuyÓn cho bªn mua.
+ ThÞ trêng cho thuª B§S: QuyÒn së h÷u thuéc chñ së h÷u, quyÒn chiÕm h÷u vµ
quyÒn sö dông ®îc chuyÓn cho bªn ®i thuª.
+ ThÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm B§S: QuyÒn së h÷u kh«ng thuéc chñ së h÷u,
quyÒn chiÕm h÷u, sö dông thuéc chñ së h÷u.
Riªng B§S lµ ®Êt ®ai th× quyÒn ®Þnh ®o¹t tèi cao thuéc vÒ Nhµ níc
- Ph©n lo¹i theo thø tù thêi gian ngêi ta chia thÞ trêng B§S ra lµm 3 lo¹i:
+ ThÞ trêng cÊp I (thÞ trêng s¬ cÊp): §©y lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng, cho thuª
hoÆc giao quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ trêng s¬ cÊp lµ thÞ trêng cña Nhµ níc víi
c¸c tÇng líp d©n c. ThÞ trêng nµy mang tÝnh c«ng khai vµ kh«ng cã giao
dÞch ngÇm.
HiÖn nay, quü ®Êt quèc gia ®Ó giao hay cho thuª vÒ c¬ b¶n lµ kh«ng cßn. §Ó
giao ®Êt hay cho thuª ®Êt Nhµ níc ph¶i tiÕn hµnh thu håi ®Êt, chuyÓn môc
11
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
®Ých sö dông ®Êt, ®Çu t vµo ®Êt (nhÊt lµ huy ®éng nh÷ng lo¹i ®Êt cha sö
dông).
+ ThÞ trêng cÊp II: Lµ thÞ trêng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc lµ
cho thuª.
+ ThÞ trêng cÊp III: Lµ thÞ trêng mua b¸n l¹i hoÆc cho thuª l¹i c¸c c«ng tr×nh
®· ®îc mua hoÆc cho thuª
ThÞ trêng cÊp II lµ thÞ trêng cã sù tham gia cña c¶ Nhµ níc vµ t nh©n. Nhµ
níc vµ t nh©n cïng cã thÓ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc lµ cho
thuª. ThÞ trêng cÊp III lµ thÞ trêng cña c¸c tÇng líp d©n c víi nhau.
§èi víi ®Êt ®ai quy ®Þnh viÖc chuyÓn nhîng ®Êt ®ai thùc chÊt lµ mua b¸n quyÒn
sö dông ®Êt.
- Ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông B§S chia thÞ trêng B§S ra lµm 5 lo¹i:
+ B§S nhµ ë d©n c.
+ B§S th¬ng m¹i dÞch vô.
+ B§S v¨n phßng.
+ B§S c«ng nghiÖp.
+ B§S n«ng nghiÖp.
I.6. Mét sè ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng ®Êt ®ai cña ViÖt nam
ThÞ trêng ®Êt ®ai níc ta ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña thÞ trêng B§S nh
®· nªu cßn cã nh÷ng ®Æc trng riªng nh sau:
1. ThÞ trêng ®Êt ®ai mang nÆng tÝnh tù ph¸t.
ThÞ trêng ®Êt ®ai ë níc ta cßn non trÎ nªn tån t¹i nhiÒu mÆt yÕu kÐm vµ cßn
mang nÆng tÝnh tù ph¸t. TÝnh tù ph¸t cña thÞ trêng thÓ hiÖn chñ yÕu ë chç quan hÖ
cung – cÇu vÒ ®Êt ®ai, c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n vµ kinh doanh ®Êt ®ai
diÔn ra tù do hoÆc thiÕu sù qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt mét c¸ch chÆt chÏ, cã hiÖu qu¶ cña
c¸c c¬ quan qu¶n lý. Nguyªn nh©n cña hiÖn tîng nµy lµ nhu cÇu chuyÓn nhîng
®Êt ®ai, nhu cÇu mua nhµ lµ mét nhu cÇu thùc tÕ, thiÕt yÕu vµ ngµy cµng t¨ng lªn.
Nhng trong suèt mét thêi gian dµi chóng ta cha nhËn thøc ®óng vµ ®ñ tÇm quan
träng cña thÞ trêng ®Êt ®ai ®èi víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi nãi chung, ®èi víi
ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa nãi riªng. V× cha
nhËn thøc ®óng vµ ®Çy ®ñ nªn chóng ta cha chÝnh thøc thõa nhËn thÞ trêng ®Êt
®ai, tõ ®ã cha cã c¸c chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p cô thÓ vµ phï hîp víi c¸c
quan hÖ trªn thÞ trêng ®Ó chóng vËn hµnh theo c¸c quy luËt cña c¬ chÕ thÞ trêng.
Tõ ®ã, c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt ®ai ph¶i ho¹t ®éng
trong dßng ch¶y cña mét thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc.
2. ThÞ trêng ®Êt ®ai nh÷ng n¨m qua biÕn ®éng thÊt thêng g©y ra nh÷ng thiÖt
h¹i ®¸ng kÓ cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi.
Tõ sau khi LuËt ®Êt ®ai n¨m (1993) ®îc ban hµnh víi quy ®Þnh vÒ giao ®Êt æn
®Þnh l©u dµi cho ngêi sö dông vµ ngêi sö dông ®îc më réng vÒ c¸c quyÒn gÇn
víi quyÒn së h÷u h¬n. Ngoµi quyÒn sö dông ®Êt theo môc ®Ých quy ®Þnh khi ®îc
giao, ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ
12
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n giao ®Êt. Sau khi LuËt trªn cã hiÖu lùc
thi hµnh, Nhµ níc ®· cô thÓ ho¸ c¸c ®iÒu luËt b»ng viÖc ra c¸c v¨n b¶n ph¸p quy,
trong ®ã cã viÖc thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸ vµ viÖc quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt cã mét vai
trß v« cïng quan träng trong viÖc kh¬i th«ng c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n
quyÒn sö dông ®Êt (gäi t¾t lµ chuyÓn nhîng, mua b¸n ®Êt ®ai)...c¸c quan hÖ nµy
ngµy cµng s«i ®éng vµ phæ biÕn; lÜnh vùc ®Êt ®ai trë thµnh mét lÜnh vùc kinh doanh,
thÞ trêng ®Êt ®ai ngµy cµng h×nh thµnh râ nÐt.
Tuy vËy, sù bïng ph¸t cña thÞ trêng ®Êt ®ai ë ViÖt nam chÝnh lµ tÝn hiÖu bÊt
thêng g©y thiÖt h¹i ®¸ng kÓ cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. Trong 10 n¨m qua
cã lóc thÞ trêng s«i sôc, cã lóc nh ®ãng b¨ng l¹i. Hai c¬n sèt ®Êt vµo c¸c n¨m
1993 – 1995 vµ 2000 – 2002 ®· ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao. T©m lý lo sî gi¸ nhµ, ®Êt t¨ng
lªn sÏ khã kh¨n cho viÖc mua b¸n nªn nhiÒu ngêi mua kh«ng cÇn mÆc c¶, kh«ng
cÇn quan t©m ®Õn tÝnh hîp lÖ cña giÊy tê. MÆt kh¸c, c¸c nhµ ®Çu t, kinh doanh
B§S ®· huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån, chñ yÕu vay tõ ng©n hµng ®Ó ®Çu t vµo kinh
doanh B§S nh»m thu lîi nhuËn, c¸c lÜnh vùc ®Çu t kh¸c bÞ lÊn ¸t do vèn bÞ thu hót
vµo lÜnh vùc B§S. Tõ ®ã, ng©n hµng thiÕu tiÒn VND ph¶i t¨ng l·i suÊt vµ ®©y chÝnh
lµ nguyªn nh©n lµm tho¸i lui ®Çu t, nÒn kinh tÕ l©m vµo t×nh tr¹ng nguy khèn. Khi
c¬n sèt B§S dÞu ®i lµ lóc nÒn kinh tÕ ph¶i g¸nh chÞu mét hËu qu¶ ghª gím, nh÷ng
ngêi thÕ chÊp nhµ ®Êt vµo ng©n hµng ®Ó tham gia thÞ trêng B§S chÞu c¸c kho¶n
nî chång chÊt cïng víi nhiÒu lÜnh vùc bÞ quÌ quÆt.
C¸c c¬n sèt ®Êt ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao ®ét biÕn nãi chung kh«ng ph¶i do nhu cÇu sö
dông ®Êt cña d©n c t¨ng nhanh ®ét biÕn mµ chñ yÕu do ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai
g©y nªn. Ngêi ta mua ®Êt kh«ng v× môc ®Ých kinh doanh mµ nh»m môc ®Ých chê
t¨ng gi¸ t¨ng lªn cao th× b¸n kiÕm lêi hoÆc lµ do t©m lý sî tiÒn mÊt gi¸ trÞ mµ ngêi
ta mua ®Êt ®Ó gi÷ tiÒn vµ coi ®ã lµ c¸ch gi÷ tiÒn tèt nhÊt, ch¾c ch¾n nhÊt. Nh÷ng
ngêi cã tiÒn USD khi thÊy tiÒn nµy xuèng gi¸ th× ®ång véi v· ®Õn c¸c ng©n hµng
th¬ng m¹i ®Ó ®æi tiÒn VND vµ tËp trung vµo mua ®Êt. MÆt kh¸c, trong thÞ trêng
nhµ ®Êt ViÖt nam tån t¹i ®Çy rÉy nh÷ng th«ng tin ¶o do giíi ®Çu c¬ vµ mét sè m«i
giíi nhµ, ®Êt tung ra ®Ó ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao hoÆc nh»m môc ®Ých th¨m dß thÞ trêng
®iÒu nµy còng t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt ®ai trong thêi gian qua.
3. ThÞ trêng ®Êt ®ai ViÖt nam ho¹t ®éng chñ yÕu ë c¸c ®« thÞ.
ë ®« thÞ, ho¹t ®éng m«i giíi nhµ ®Êt t nh©n ph¸t triÓn trµn lan vµ rÊt lén xén.
C¸c v¨n phßng nhµ ®Êt, trung t©m nhµ ®Êt mäc lªn ë kh¾p n¬i nhÊt lµ khi cã sèt ®Êt
th× c¸c trung t©m v¨n phßng nµy mäc lªn nh nÊm sau ma. HÇu hÕt nh÷ng ho¹t
®éng nµy kh«ng ®¨ng ký kinh doanh, còng kh«ng thùc hiÖn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh
víi Nhµ níc. Riªng ë Hµ Néi cã hµng tr¨m v¨n phßng, trung t©m kiÓu nµy; ë Tp.
HCM cã h¬n 1.300 Doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ®Êt vµ còng cã rÊt nhiÒu v¨n
phßng vµ trung t©m ho¹t ®éng bÊt hîp ph¸p. Theo íc tÝnh cã trªn 70% lîng giao
dÞch trªn thÞ trêng nhµ ®Êt diÔn ra díi d¹ng ngÇm. Khi c¸c giao dÞch ®îc thùc
hiÖn trong thÞ trêng ngÇm th× ®¬ng nhiªn Nhµ níc ch¼ng thu ®îc thuÕ chuyÓn
nhîng, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt...
13
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
Së dÜ cã t×nh tr¹ng ngang nhiªn nh trªn lµ do sù bu«ng láng qu¶n lý Nhµ níc
®èi víi thÞ trêng B§S nãi chung vµ thÞ trêng ®Êt ®ai nãi riªng.
I.7. Quan hÖ cung – cÇu – gi¸ c¶ trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1. Kh¸i niÖm chung.
1.1. Cung B§S.
a. Kh¸i niÖm.
Cung hµng ho¸ B§S lµ toµn bé khèi lîng hµng ho¸ B§S ®îc s½n sµng ®a ra
thÞ trêng B§S trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh víi mét møc gi¸ giíi h¹n nhÊt ®Þnh.
- Trong thÞ trêng B§S, ®Êt ®ai cã sè lîng bÞ giíi h¹n, con ngêi kh«ng thÓ t¨ng
cung theo ý muèn cña m×nh v× ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiªn, nã g¾n víi c¸c
®iÒu kiÖn vèn cã vÒ ®Þa ®iÓm, ®iÒu kiÖn tù nhiªn. Do vËy, nguån cung vÒ lo¹i ®Êt
®ai nµy thay ®æi dÉn ®Õn ¶nh hëng ®Õn nguån cung vÒ lo¹i ®Êt ®ai kh¸c.
Gi¸
§êng cung
c¶
Sè lîng
cung
H×nh 1: ®êng tæng cung ®Êt ®ai.
Nh vËy, tæng cung ®Êt ®ai lµ mét d¹ng cung hoµn toµn kh«ng co gi·n.
- Cung B§S kh«ng ph¶i lµ tÊt c¶ c¸c B§S hiÖn cã mµ lµ lîng B§S cã thÓ vµ s½n
sµng tham gia giao dÞch mua b¸n trªn thÞ trêng. Cung ®Êt ®ai víi t c¸ch hµng
ho¸ kh«ng ph¶i lµ tÊt c¶ quü ®Êt ®ai hiÖn cã mµ chØ lµ nh÷ng lo¹i ®Êt ®îc quy
®Þnh trong LuËt ®Êt ®ai hoÆc LuËt BÊt ®éng s¶n vµ ®îc s½n sµng ®a ra thÞ
trêng giao dÞch. Cung nµy cã thÓ t¨ng gi¶m nhng nãi chung lµ cã ®é co gi·n
t¬ng ®èi nhá. Khi gi¸ c¶ trao ®æi ®Êt ®ai t¨ng lªn th× ngêi ta s½n sµng ®Çu t
khai ph¸ ®Êt hoang dïng cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, khi gi¸ ®Êt x©y dùng t¨ng
ngêi ta tù ý chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt thµnh ®Êt x©y dùng mÆc dï rñi ro
lµ rÊt cao vµ ®iÒu ®ã lµm cho cung t¨ng.
Gi¸ §êng
cung
Sè
14 lîng
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
§Ó c¸c nguån B§S trë thµnh nguån cung trªn thÞ trêng B§S cÇn cã ®ñ c¸c ®iÒu
kiÖn sau:
Lîng B§S hiÖn cã ph¶i ®¹t ®îc c¸c tiªu chuÈn vµ yªu cÇu cña thÞ trêng hiÖn
t¹i, cã nghÜa lµ nã cã thÓ cã gi¸ trÞ sö dông vµo môc ®Ých nµo ®ã mµ thÞ trêng
chÊp nhËn.
Ngêi chñ së h÷u B§S kh«ng cã môc ®Ých sö dông cho nhu cÇu tiªu dïng cña
m×nh mµ cã nhu cÇu b¸n, tøc lµ s½n sµng chuyÓn giao B§S ®ã cho ngêi kh¸c.
Gi¸ c¶ ®Ó thùc hiÖn quyÒn chuyÓn giao tµi s¶n ph¶i phï hîp víi gi¸ mÆt b»ng
chung, tøc lµ phï hîp víi kh¶ n¨ng thanh to¸n vµ chÊp nhËn cña thÞ trêng.
Ph¶i cã thÞ trêng B§S xuÊt hiÖn vµ lîng B§S tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ
trêng lµ ®îc thõa nhËn.
b. C¸c khu vùc cung B§S.
- Khu vùc Nhµ níc.
Khu vùc nµy do Nhµ níc hoÆc c¸c c¬ quan, Doanh nghiÖp Nhµ níc ®Çu t x©y
dùng B§S b»ng nguån vèn ng©n s¸ch, c¸c quü ph¸t triÓn nhµ ë cña Nhµ níc, vèn
vay vµ tµi trî cña níc ngoµi. Khu vùc nµy cã vai trß can thiÖp vµ ®iÒu tiÕt trùc tiÕp
vµo thÞ trêng th«ng qua ®iÒu tiÕt lîng cung, sù tån t¹i cña khu vùc nµy lµ hÕt søc
cÇn thiÕt vµ cÇn ®îc më réng ë c¸c ®« thÞ v× nã cã liªn quan ®Õn môc tiªu chÝnh trÞ
liªn quan ®Õn ®êi sèng x· héi cña d©n c. Nhng ho¹t ®éng cña khu vùc Nhµ níc
lµ kÐm hiÖu qu¶ c¶ vÒ mÆt kinh tÕ vµ gi¸ trÞ sö dông tµi s¶n B§S, cßn mang nÆng
tÝnh bao cÊp vµ tÝnh cÊp ph¸t trong x©y dùng.
- Khu vùc t nh©n.
Ho¹t ®éng ph¸t triÓn B§S cña khu vùc nµy nãi chung kh«ng ph¶i b»ng vèn ng©n
s¸ch mµ b»ng vèn do c¸c tæ chøc, c¸c c«ng ty hoÆc c¸c c¸ nh©n thùc hiÖn vµ tu©n
thñ theo c¸c quy t¾c chÝnh thøc cña Nhµ níc vÒ qu¶n lý x©y dùng vµ ph¸t triÓn
B§S. Khu vùc nµy ho¹t ®éng n¨ng ®éng, cã hiÖu qu¶ cao, cã vai trß bï ®¾p sù thiÕu
hôt nguån cung mµ khu vùc Nhµ níc kh«ng ®¸p øng ®îc. ë níc ta, hiÖn nay
khu vùc Nhµ níc ®ang thiÕu hôt nguån cung v× thÕ viÖc khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn
cña khu vùc t nh©n lµ rÊt cÇn thiÕt.
MÆc dï Nhµ níc kh«ng trùc tiÕp kiÓm so¸t ®îc sù ph¸t triÓn B§S cña khu vùc
t nh©n nhng Nhµ níc vÉn ®iÒu tiÕt ®îc ho¹t ®éng cña khu vùc nµy th«ng qua
c¸c quy t¾c, quy ®Þnh vµ tiªu chuÈn trong x©y dùng...
15
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
Khu vùc nµy ho¹t ®éng dùa trªn môc ®Ých chÝnh lµ tèi ®a ho¸ lîi nhuËn nªn
th«ng thêng khu vùc nµy ph¸t triÓn B§S chñ yÕu ®Ó híng vµo c¸c ®èi tîng cã
thu nhËp cao. Do vËy, cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch nh»m h¹n chÕ viÖc ph¸t triÓn c¸c khu
nhµ cã diÖn tÝch lín vµ chÊt lîng cao, ®ång thêi khuyÕn khÝch ph¸t triÓn c¸c khu
nhµ cã diÖn tÝch nhá, gi¸ thµnh phï hîp víi nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp th«ng
qua viÖc quy ®Þnh vÒ tû lÖ vµ mËt ®é x©y dùng, hÖ sè sö dông ®Êt, mÆt b»ng x©y
dùng... ChÝnh phñ còng cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó tÇng líp thu nhËp thÊp cã thÓ tiÕp cËn
víi c¸c khu vùc nhµ ë do t nh©n x©y dùng nh»m h¹n chÕ c¸c khu nhµ æ chuét vµ
gi¶i quyÕt nhiÒu vÊn ®Ò x· héi kh¸c.
Ho¹t ®éng cña khu vùc nµy rÊt dÔ dÉn ®Õn ®éc quyÒn v× thÕ Nhµ níc ®iÒu tiÕt
khu vùc nµy cÇn chó ý tíi viÖc t¹o ra tÝnh c¹nh tranh ®a cùc b»ng c¸ch khuyÕn
khÝch nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ tham gia cung mét lo¹i B§S nµo ®ã nh nhµ ë,
nh»m chèng ®éc quyÒn.
- Khu vùc kh«ng chÝnh thøc.
§©y lµ khu vùc mµ c¸c ho¹t ®éng x©y dùng B§S (thêng lµ nhµ ë) hoµn toµn ®éc
lËp víi nh÷ng khu«n khæ quy t¾c cña chÝnh phñ. Ho¹t ®éng cña khu vùc nµy mang
tÝnh tù ph¸t kh«ng theo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cña Nhµ níc c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt
lîng ®Òu bÞ h¹n chÕ. §iÓn h×nh lµ c¸c khu vùc xãm liÒu, c¸c khu nhµ æ chuét cña
d©n nghÌo vµ nh÷ng ngêi lang thang kh«ng cã n¬i ë æn ®Þnh. Xu híng lµ khu vùc
nµy ph¶i gi¶m vµ tiÕn tíi xo¸ bá.
1.2. CÇu vÒ hµng ho¸ B§S.
a. Kh¸i niÖm.
CÇu vÒ hµng ho¸ B§S lµ toµn bé nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n mµ x· héi dïng
®Ó mua khèi lîng hµng ho¸ vµ dÞch vô B§S trong mét thêi kú nhÊt ®Þnh.
- Nhu cÇu tiªu dïng hµng ho¸ B§S lµ v« cïng lín, nhng cÇu vÒ hµng ho¸ B§S
th× cã sù c¸ch biÖt lín víi nhu cÇu c¶ vÒ quy m« vµ ®èi tîng xuÊt hiÖn. CÇu
ph¶i lµ nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n tøc lµ ngêi mua B§S ph¶i lµ ngêi cã
kh¶ n¨ng mua vµ s½n sµng mua. Cã nh÷ng ®èi tîng cã nhu cÇu sö dông nhng
kh«ng trë thµnh cÇu trªn thÞ trêng l¹i cã nh÷ng ®èi tîng kh«ng cã nhu cÇu
nhng l¹i cã nhu cÇu ®Çu c¬ kiÕm lîi th× vÉn xuÊt hiÖn cÇu do cã nhu cÇu vµ nhu
cÇu ®ã cã kh¶ n¨ng thanh to¸n.
- §Ó xuÊt hiÖn cÇu hµng ho¸ B§S ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau:
+ Cã sù xuÊt hiÖn nhu cÇu tiªu dïng vÒ mét lo¹i B§S nµo ®ã mµ nhu cÇu ®ã
kh«ng thÓ tù tho¶ m·n b»ng c¸c nguån s½n cã cña mçi ngêi d©n.
+ Ph¶i cã c¸c nguån lùc tµi chÝnh ®Ó ®¶m b¶o kh¶ n¨ng thanh to¸n cho c¸c nhu
cÇu nµy. ChØ khi cã c¸c nguån lùc tµi chÝnh cho thanh to¸n th× nhu cÇu míi
chuyÓn thµnh cÇu trªn thÞ trêng. Tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, tr×nh ®é
thu nhËp ngµy cµng t¨ng th× nhu cÇu ®èi víi hµng ho¸ B§S ngµy cµng t¨ng
cao.
+ Ph¶i cã thÞ trêng B§S ®Ó cung, cÇu gÆp nhau vµ cÇu thùc sù trë thµnh cÇu
xuÊt hiÖn trªn thÞ trêng.
16
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
b. C¸c lo¹i cÇu vÒ B§S.
- CÇu thùc tÕ vÒ hµng ho¸ B§S: Lµ nhu cÇu thùc cÇn mua hµng ho¸ B§S ®Ó sö
dông hoÆc kinh doanh.
- CÇu tiÒm n¨ng: Lµ sè lîng ngêi tiªu dïng hµng ho¸ B§S t¬ng øng víi sè
lîng hµng ho¸ B§S cã ®îc sau khi ®· tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn sù
ph¸t triÓn cña B§S trong t¬ng lai nh: vèn, ®Êt ®ai, t liÖu s¶n xuÊt, thu nhËp
b×nh qu©n, chÝnh trÞ...
- CÇu gi¶ t¹o: Lµ cÇu sinh ra do hiÖn tîng ®Çu c¬ B§S chê thêi c¬ b¸n ra thu lêi.
C¸c nhµ ®Çu t B§S mua nhµ, ®Êt kh«ng ph¶i ®Ó ë hay ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh
mµ ®Ó ®Çu c¬ b¸n l¹i trªn thÞ trêng. CÇu gi¶ t¹o t¨ng lªn sÏ lÊn ¸t thÞ trêng
chÝnh thøc vµ lµ t¸c nh©n lµm cho quan hÖ cung – cÇu trë lªn c¨ng th¼ng ®Èy gi¸
nhµ ®Êt t¨ng lªn trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh.
- CÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt:
CÇu nµy chiÕm ®¹i bé phËn, nã lµ tæng nhu cÇu më réng c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt
dùa vµo më réng diÖn tÝch ®Êt ®ai sö dông. Lo¹i cÇu nµy thêng lµ cÇu vÒ ®Êt
®ai cho c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt thuéc khu vùc I cña x· héi bao gåm: CÇu cña
c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt dùa vµo ®Êt ®ai nh n«ng, l©m, ng nghiÖp, s¶n xuÊt vËt
liÖu x©y dùng vµ hÇm má. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña x· héi, cÇu vÒ ®Êt ®ai dµnh
cho khu vùc nµy gi¶m xuèng.
- CÇu vÒ ®Êt ®ai cho c«ng nghiÖp, giao th«ng vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng: Lµ cÇu
®îc x· héi ho¸ vµ ®¸p øng b»ng c¸c ch¬ng tr×nh cña chÝnh phñ, Ýt xuÊt hiÖn
trªn thÞ trêng.
- CÇu vÒ nhµ ë, ®Êt x©y dùng nhµ ë vµ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c: CÇu
vÒ nhµ ë vµ ®Êt ë cã liªn quan ®Õn nhau. CÇu vÒ nhµ ë xuÊt hiÖn sÏ kÐo theo cÇu
vÒ ®Êt x©y dùng nhµ ë. Hai cÇu nµy gäi chung lµ cÇu vÒ nhµ ®Êt vµ ®©y lµ cÇu s«i
®éng nhÊt trªn thÞ trêng B§S.
CÇu vÒ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c t¨ng lªn do khu vùc dÞch vô (Khu
vùc III) ngµy cµng t¨ng vÒ tû träng so víi khu vùc I vµ II (Khu vùc c«ng nghiÖp)
cïng víi sù ph¸t triÓn cña x· héi. Khu vùc nµy cÇn ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c trung
t©m th¬ng m¹i, c¸c trung t©m vui ch¬i gi¶i trÝ, thÓ dôc thÓ thao...
1.3. Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n.
a. Kh¸i niÖm gi¸ c¶ B§S.
Gi¸ c¶ B§S lµ sù biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ hµng ho¸ B§S ®îc thõa nhËn
trªn thÞ trêng.
Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng gi¸ c¶ tµi s¶n B§S lµ gi¸ thÞ trêng cña B§S ®ã, nã
®îc x¸c ®Þnh lµ sè tiÒn cã thÓ nhËn ®îc tõ mét hoÆc nhiÒu ngêi s½n sµng vµ cã
thÓ mua mét B§S nµo ®ã khi tµi s¶n nµy ®îc ®a ra b¸n. Gi¸ c¶ thÞ trêng g¾n
ngêi kinh doanh vµ ngêi tiªu dïng B§S l¹i víi nhau, gi¸ nµy võa ph¶n ¸nh gi¸ trÞ
võa phï hîp víi søc mua cña ®ång tiÒn vµ còng chÞu t¸c ®éng cña quy luËt cung –
cÇu. Gi¸ thÞ trêng cña B§S còng lµ gi¸ mua vµ gi¸ b¸n B§S ®ã vµ gi¸ nµy chØ cã
khi mµ giao dÞch ®îc hoµn tÊt vµ ®ã còng lµ gi¸ tèt nhÊt ®îc ®a ra trªn thÞ
17
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
trêng. C¸c bªn giao dÞch ®Òu tù nguyÖn vµ cã th«ng tin hoµn h¶o vÒ B§S mµ m×nh
sÏ tham gia mua hoÆc b¸n.
b. Vai trß cña gi¸ c¶.
- Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ trêng, gi¸ c¶ lµ yÕu tè trung t©m, nã lµ tÝn hiÖu
cña thÞ trêng, gi¸ c¶ ph¶n ¸nh t×nh h×nh thÞ trêng nã cho biÕt møc ®é khan
hiÕm cña hµng ho¸ vµ th«ng qua ®ã nhµ ®Çu t kinh doanh thay ®æi chiÕn lîc
cña m×nh vµ ngêi tiªu dïng ra quyÕt ®Þnh mua hay kh«ng. Còng th«ng qua c¬
chÕ gi¸ c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua gÆp gì t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau ®¸p øng
yªu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh vµ tiªu dïng.
- Gi¸ c¶ thùc hiÖn hai chøc n¨ng sau:
+ §iÒu tiÕt, ph©n phèi l¹i thu nhËp
+ Gi¸ c¶ lµ thíc ®o chi phÝ, hiÖu qu¶ kinh tÕ, ®iÒu tiÕt ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh
doanh. Nhµ níc sö dông gi¸ c¶ nh mét c«ng cô ®iÒu tiÕt thÞ trêng.
2. Mèi quan hÖ cung – cÇu – gi¸ c¶.
BÊt ®éng s¶n còng lµ mét hµng ho¸ nªn nã còng cã nh÷ng thuéc tÝnh lµ gi¸ trÞ vµ
gi¸ trÞ sö dông. §Ó thÊy ®îc gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña hµng ho¸ B§S th× còng
nh c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c lµ ph¶i th«ng qua thÞ trêng cña nã mµ nh©n tè cÊu
thµnh lµ cung, cÇu vµ gi¸ c¶.
Khi cung – cÇu c©n b»ng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã ta cã gi¸ c©n b»ng
Theo lý thuyÕt:
+ NÕu cung > cÇu cã nghÜa lµ khèi lîng hµng ho¸ cung ra thÞ trêng vît qu¸ nhu
cÇu cña ngêi tiªu dïng, do ®ã cã sù d thõa hµng ho¸ nµy trªn thÞ trêng vµ xu
híng lµ gi¸ c¶ ph¶i gi¶m xuèng.
+ NÕu cung < cÇu cã nghÜa lµ khèi lîng hµng ho¸ cung øng trªn thÞ trêng kh«ng
®¸p øng ®îc nhu cÇu cña ngêi tiªu dïng, do ®ã gi¸ c¶ sÏ cã xu híng t¨ng lªn
kÝch thÝch ngêi s¶n xuÊt t¨ng cung.
+ NÕu cung = cÇu cã nghÜa lµ khèi lîng hµng ho¸ cung øng võa ®ñ nhu cÇu cña
ngêi tiªu dïng vµ do ®ã gi¸ c¶ lµ kh«ng ®æi.
Gi¸ c¶ lu«n lu«n tû lÖ thuËn víi cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi cung. Tøc lµ, trong ®iÒu
kiÖn c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi, th× mét sù t¨ng lªn cña cÇu hay gi¶m xuèng cña
cung sÏ lµm cho gi¸ c¶ t¨ng lªn; vµ ngîc l¹i, mét sù gi¶m xuèng cña cÇu vµ mét
sù t¨ng lªn cña cung sÏ lµm cho gi¸ c¶ gi¶m xuèng. MÆt kh¸c, sù t¨ng gi¸ c¶ trªn
thÞ trêng sÏ kÝch thÝch c¸c nhµ s¶n xuÊt t¨ng cung, vµ h¹n chÕ cÇu lµm cho cÇu
gi¶m xuèng vµ ngîc l¹i. Cø nh vËy, ®Õn mét lóc nµo ®ã cung vµ cÇu sÏ c©n b»ng.
Sù thay ®æi cña gi¸ nhiÒu hay Ýt cßn phô thuéc vµo ®é co gi·n cña cung vµ cÇu
theo gi¸. §èi víi cung hµng ho¸ B§S do Ýt co gi·n nªn mét sù thay ®æi nhá trong
lîng cÇu còng lµm cho gi¸ c¶ t¨ng cao vµ c©n b»ng khã x¶y ra do sù thay ®æi cña
cung lµ rÊt chËm ch¹p, kh«ng theo kÞp sù thay ®æi cña cÇu. Ngîc l¹i, cÇu hµng ho¸
B§S co gi·n m¹nh nªn mét sù thay ®æi nhá trong lîng cung còng lµm cho lîng
cÇu thay ®æi m¹nh.
18
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
§©y lµ mèi quan hÖ mang tÝnh quy luËt ®èi víi mäi hµng ho¸, dÞch vô. Nhng thÞ
trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ trêng ®Æc biÖt nªn ta cÇn xem xÐt khÝa c¹nh nh
sau:
Trong thÞ trêng c¹nh tranh, quan hÖ cung cÇu B§S lµm h×nh thµnh gi¸ c¶ cña
nã, ®ång thêi gi¸ c¶ còng quay trë l¹i ®iÒu tiÕt lîng cung, cÇu trªn thÞ trêng.
Do ®Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn cã h¹n nªn trªn thùc tÕ tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶
c¸c môc ®Ých lµ cè ®Þnh. Nhng cung tõng lo¹i ®Êt ®ai th× cã thÓ thay ®æi. Trong
khi nhu cÇu vÒ B§S nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng t¨ng kh«ng ngõng do nhiÒu
nguyªn nh©n kh¸ch quan vµ chñ quan dÉn tíi xu thÕ lµ gi¸ c¶ kh«ng ngõng t¨ng
lªn.
Gi¸ S
E2
P1
P2
E1
D2
D1
Q1 Q2 Sè lîng
H×nh 3: Quan hÖ - cung cÇu B§S.
Khi lîng cÇu B§S t¨ng ®êng cÇu dÞch chuyÓn tõ D1 ®Õn D2, c©n b»ng chuyÓn
dÞch tõ Q1 ®Õn Q2, do cung B§S Ýt co gi·n nªn gi¸ c¶ t¨ng m¹nh tõ P1 ®Õn P2.
Mèi quan hÖ cung – cÇu B§S phô thuéc vµo thêi gian. Trong ng¾n h¹n, cung mét
lo¹i B§S nµo ®ã cã thÓ hoµn toµn kh«ng co gi·n, nãi chung cung B§S trong ng¾n
h¹n Ýt co gi·n, víi thêi h¹n dµi h¬n cung B§S co gi·n m¹nh h¬n dÉn ®Õn gi¸ c¶
t¨ng Ýt h¬n trong ng¾n h¹n.
Gi¸ Gi¸
SSR
E2
SLR
E2
P1
P1
P2 P2
E1 E1
D2 D2
D1
D1
Q1 Q2 Sè lîng
Q1 Q2 Sè lîng
H×nh 4: Cung trong ng¾n h¹n I. H×nh 5: Cung
19
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
Trong ®ã: SSR vµ SLR lÇn lît lµ ®êng cung trong ng¾n h¹n vµ trong dµi h¹n.
§é co gi·n cña cÇu B§S trong dµi h¹n Ýt h¬n trong ng¾n h¹n. Do trong ng¾n h¹n,
gi¸ B§S t¨ng lªn nhiÒu ngêi sÏ t¹m g¸c l¹i viÖc mua bÊt ®éng s¶n, nªn cÇu gi¶m
m¹nh. Nhng trong dµi h¹n, do nhu cÇu thay thÕ, n©ng cÊp B§S t¨ng lªn mµ cÇu
hµng n¨m vÒ B§S l¹i t¨ng lªn. §©y lµ ®iÒu tr¸i ngîc h¼n víi hµng ho¸ th«ng
thêng. H×nh vÏ minh ho¹ nh sau:
Trong ®ã:
DSR
Gi¸
DSR: §êng cÇu trong
c¶
ng¾n h¹n.
DLR DLR: §êng cÇu trong
dµi h¹n.
Sè lîng
H×nh 6: §êng cÇu trong ng¾n h¹n vµ dµi h¹n
Gi¸ c©n b»ng trong thÞ trêng B§S kh«ng chØ phô thuéc vµo sù thay ®æi cña
lîng cung vµ cÇu mµ cßn phô thuéc nhiÒu vµo ®é co gi·n cña chóng. Trong dµi
h¹n, ®é co gi·n cña c¶ cung vµ cÇu ®Òu lín, nªn mét sù thay ®æi nhá trong lîng
cung sÏ lµm thay ®æi m¹nh trong lîng cÇu vµ do ®ã gi¸ c¶ c©n b»ng sÏ Ýt thay ®æi
so víi trong ng¾n h¹n. Tuy nhiªn, lîng B§S cò n¸t, hao mßn cã nhu cÇu thay thÕ
vµ n©ng cÊp lín nªn cÇu B§S trong dµi h¹n vÉn lín h¬n trong ng¾n h¹n.
I.8. Quan hÖ gi÷a thÞ trêng B§S víi c¸c thÞ trêng kh¸c.
ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng, thÞ
trêng nµy cã mèi liªn hÖ víi nhiÒu thÞ trêng kh¸c nh: thÞ trêng hµng ho¸ vµ
dÞch vô, thÞ trêng tµi chÝnh, thÞ trêng søc lao ®éng...
Mèi quan hÖ víi hµng ho¸ dÞch vô thÓ hiÖn ë chç thÞ trêng B§S cung cÊp B§S
(lµ mét ®Çu vµo) cho c¸c Doanh nghiÖp s¶n xuÊt hµng ho¸. ThÞ trêng hµng ho¸ l¹i
cung cÊp trë l¹i c¸c nguyªn vËt liÖu cho thÞ trêng B§S ®Ó ®Çu t ph¸t triÓn B§S,
mèi quan hÖ gi÷a hai thÞ trêng nµy cßn biÓu hiÖn ë chç khi thÞ trêng s«i sôc c¸c
nhµ ®Çu t bÞ thu hót nhiÒu vµo ®©y nªn vèn dµnh cho thÞ trêng hµng ho¸ bÞ gi¶m
®i.
ThÞ trêng tµi chÝnh bao gåm: thÞ trêng vèn, thÞ trêng tiÒn tÖ, thÞ trêng chøng
kho¸n; thÞ trêng nµy tho¶ m·n nhu cÇu vÒ vèn cña c¸c chñ thÓ trong nÒn kinh tÕ
trong ®ã cã chñ ®Çu t kinh doanh B§S vµ nh÷ng ngêi cã nhu cÇu vèn ®Ó mua
B§S. Sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S phô thuéc rÊt nhiÒu vµo sù ph¸t triÓn cña thÞ
20
- Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
trêng tµi chÝnh, ngîc l¹i thÞ trêng B§S ph¸t triÓn qu¸ møc sÏ g©y tæn h¹i cho thÞ
trêng tµi chÝnh. ThÞ trêng chøng kho¸n cã t¸c dông c©n b»ng l¹i thÞ trêng vµ
trong mét chõng mùc nhÊt ®Þnh thÞ trêng chøng kho¸n cã t¸c dông gh×m sù bïng
næ cña thÞ trêng B§S. NÕu nh thÞ trêng B§S ®ang trong c¬n sèt mµ thÞ trêng
chøng kho¸n còng rÊt hÊp dÉn th× ngêi ta híng sù chó ý sang c¶ thÞ trêng chøng
kho¸n. ViÖc qu¶n lý tèt thÞ trêng tµi chÝnh sÏ gãp phÇn lµm m¹nh thÞ trêng B§S,
bëi lÏ nÕu c¸c ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông qu¶n lý vµ gi¸m s¸t chÆt chÏ viÖc
sö dông c¸c kho¶n tiÒn ®· cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S vay th× hä kh«ng
thÓ sö dông kho¶n tiÒn ®· vay ®Ó ®Çu c¬ ®Êt ®ai kiÕm lêi.
ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn m¹nh sÏ lµm tèc ®é chu chuyÓn vèn nhanh vµ hiÖu
qu¶ ®ång vèn sÏ t¨ng cao thóc ®Èy c¸c thÞ trêng cïng ph¸t triÓn.
II- Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, ph©n lo¹i ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C)
®Êt ®ai ë níc ta.
II.1. Kh¸i niÖm.
Ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®Êt ®ai lµ ho¹t ®éng trao ®æi ®Êt ®ai nh»m môc ®Ých
kiÕm lêi b»ng c¸ch khai th¸c chªnh lÖch gi¸ ®Êt ®ai theo thêi gian hoÆc theo ®èi
tîng mua.
Gi¸ chªnh lÖch ë ®©y lµ møc chªnh lÖch gi÷a gi¸ thÞ trêng víi gi¸ trÞ sö dông
thùc tÕ mµ ®Êt ®ai mang l¹i.
Nh vËy, ®Êt ®ai tham gia H§§C lµ ®Êt ®ai kh«ng ®îc dïng vµo môc ®Ých tho¶
m·n nhu cÇu x©y dùng nhµ ë hoÆc phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh cña chÝnh ngêi
mua mµ nã bÞ n»m chê khi lªn gi¸ th× b¸n ®Ó thu lêi vµ ®Êt ®ai bÞ mua ®i b¸n l¹i
nhiÒu lÇn. Nh÷ng ®Êt ®ai ®îc mua nhng cha sö dông ngay mµ chê mét thêi gian
míi ®îc ®a vµo sö dông vµ ngay c¶ khi gi¸ t¨ng lªn ngêi ta còng kh«ng cã nhu
cÇu b¸n th× ®Êt ®ã kh«ng coi lµ ®èi tîng cña H§§C ®Êt ®ai.
VÝ dô nh sau:
Mét gia ®×nh cã con thi ®ç vµo mét trêng ®¹i häc ë Tp. HCM vµ gia ®×nh ®ã ®·
mua s½n mét c¨n hé ë gÇn trêng cho con c¸i cña hä khi b¾t ®Çu nhËp häc sÏ sö
dông ®Ó ë, trong thêi gian chê nhËp häc gi¸ c¶ ®· t¨ng lªn nhiÒu nhng mµ hä
kh«ng b¸n th× B§S cña hä kh«ng coi lµ tµi s¶n bÞ sö dông vµo ®Çu c¬ vµ ®Êt cã c¨n
hé ®ã kh«ng coi lµ ®Êt ®ai cña H§§C.
II.2. §Æc ®iÓm cña ho¹t ®éng ®Çu c¬.
1. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai lµ ho¹t ®éng tr¸i ph¸p luËt.
§©y lµ mét ho¹t ®éng g©y ra nhiÒu t¸c h¹i cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nªn
c¸c níc trªn thÕ giíi lu«n lu«n t×m c¸c biÖn ph¸p nh»m h¹n chÕ t×nh tr¹ng nµy
(c¸c t¸c h¹i ta sÏ xÐt ë phÇn sau nµy). C¸c biÖn ph¸p h¹n chÕ t×nh tr¹ng nµy ®Òu
®îc thÓ chÕ ho¸ b»ng c¸c v¨n b¶n luËt vµ díi luËt. H§§C lµ ho¹t ®éng bÞ nghiªm
cÊm.
21
nguon tai.lieu . vn
