Xem mẫu
- 1
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS
CHUYÊN ĐỀ
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phạm Văn Bình
Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp
Phó Trưởng Bộ môn Định giá Tài sản
- 2
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ
KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ
I.
I. II.
II. III.
III. IV.
IV. V.
V. VI.
VI. VII.
VII.
Giớii
Giớ Vai trò Nguyên Điều kiện Kinh
Vai trò Nguyên Điều kiện Kinh Trách
Trách Đạo
Đạo
thiệu về
thiệu về của
của tắc
tắc kinh doanh nghiệm
kinh doanh nghiệm nhiệm
nhiệm đức
đức
dịch vụ
dịch vụ ngườii hoạt động & yêu cầu của
ngườ hoạt động & yêu cầu của nghề
nghề nghề
nghề
định giá
định giá định giá định giá chuyên một số
định giá định giá chuyên một số nghiệp nghiệp
nghiệp nghiệp
BĐS
BĐS BĐS
BĐS BĐS
BĐS môn
môn nước
nước
- 3
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT NGHỀ TRONG NỀN KTTT
Được mọi người cần, nhưng không thể tự làm và người
ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc
đó;
Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là
cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;
Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người
làm công việc đó và được pháp luật cho phép…
- I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
1.Trước năm 1986.
- Trước năm 1945: xuất hiện khá sớm nhưng chưa
thành 1 nghề.
- Từ 1945 – 1986:
+ Chức năng định giá: Bộ Vật tư.
+ Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và
tư liệu sản xuất chủ yếu.
+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Việc định giá trị tài sản theo giá thị trường không
xuất hiện và không có ý nghĩa.
- I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
2. Giai đoạn 1986 – đến nay:
- Nhu cầu định giá theo giá thị trường đã xuất hiện và ngày
càng tăng:
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính
thuế…
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính.
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê.
+ Định giá TSVH, thương hiệu và uy tín kinh doanh.
- Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nước ngoài.
- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước.
- Mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với tư cách là Thông tấn viên.
- 6
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BẤT ĐỘNG SẢN)
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài
sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định rõ.
Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định
- 7
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
NHƯ VẬY, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BĐS):
- Là công việc ước tính.
- Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- 8
II./ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BĐS
C¸c ®Þnh g i¸ ChuyÓn g iao
the o luËt ph¸p quyÒn s ë h÷u
§Þnh g i¸ Mô c ®Ýc h ®Þnh g i¸ Tµi c hÝnh
tµi s ¶n c «ng ty bÊt ®é ng s ¶n vµ tÝn dô ng
Ph¸t triÓn B§S Cho thuª
vµ ®Çu t the o hîp ®ång
- 9
III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BĐS
1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều
8 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn
kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động
sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan,
trung thực và tuân thủ pháp luật.
- III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 10
BĐS
2. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
Sö dông tè t nhÊt
vµ hiÖu qu¶ nhÊt
Cung c Çu Thay thÕ
C¸c nguyªn t¾c
c¬b¶n
Dù kiÕn c ¸c kho¶n
§ãng gãp
lîi Ýc h t¬ng lai
- 1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ… 11
(tiếp)
MỘT TÀI SẢN COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU
QUẢ NHẤT:
Tài sản được sử dụng có thể được trên thực tế;
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý;
Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chính;
- 12
1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ
NHẤT
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Con người luôn có xu hướng tìm Mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đưa lại các lợi
cách khai thác một cách tối đa lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ
ích của tài sản. được thừa nhận trong điều kiện
sử dụng một cách tốt nhất và
hiệu quả nhất.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những l ợi ích c ủa vi ệc sử d ụng
đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hi ệu quả
nhất.
- 13
2 NGUYÊN TẮC THAY THẾ
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Những người mua thận trọng sẽ
Giá trị của một tài sản có thể
không trả nhiều tiền hơn để mua
một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn được đánh giá thông qua chi phí
ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có
để có một tài sản tương đương.
một tài sản tương tự như vậy.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí s ản xuất c ủa các
tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá.
+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách đi ều chỉnh s ự khác
biệt giữa các loại tài sản.
- 14
3 NGUYÊN TẮC DỰ KIẾN CÁC KHOẢN LỢI ÍCH TƯƠNG
LAI
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản được quyết Phải dự kiến được các khoản lợi
định bởi những lợi ích mà nó sẽ ích trong tương lai mà tài sản có
mang lại cho người sử dụng. thể mang lại cho chủ thể làm cơ
sở để ước tính giá trị tài sản.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các kho ản
lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự đ ể
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá tr ị
của tài sản.
- 15
4 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Khi kết hợp với tài sản khác thì Giá trị của một tài sản hay của một
tổng giá trị của nó sẽ cao hơn bộ phận cấu thành một tài sản phụ
tổng giá trị của các tài sản đơn thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt
lẻ (theo lý thuyết hệ thống). của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản thay đổi như thế nào.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài s ản riêng
lẻ lại với nhau.
- 16
5 NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc:
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất
của việc định giá trị tài sản là dựa Định giá một tài sản phải đặt nó
vào giá trị thị trường. Giá trị thị trong sự tác động của các yếu tố
trường của tài sản lại tỷ lệ thuận cung cầu.
với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với
yếu tố cung.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.
- 17
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,
đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định
của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định
giá bất động sản.
- 18
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN
2. Yêu cầu chuyên môn của người định giá
Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm
để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một
tiêu chuẩn chuyên nghiệp được thừa nhận.
- Chấp nhận nhiệm vụ:
- Sự trợ giúp từ bên ngoài:
- Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc:
- 19
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC
15
§ an M¹ch
10 Ph¸p
5 Ai Len
0 ý
%
-5 1998 1999 2000 2001 2002 PhÇ Lan
n
-10 § øc
-15 Anh
N¨ m
Tăng trưởng nhà ở tại một số nước châu Âu
- 20
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC
12000000
10000000
8000000
m2
6000000 Cung
CÇu
4000000
2000000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Tõ n¨ m 1992 - 2.000
Cung cầu về cao ốc văn phòng tại Malaysia
nguon tai.lieu . vn
