Xem mẫu
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm cơ bản.
1.1 Bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát
triển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận,
nhưng BĐS cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia
khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước.
Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được định
nghĩa là tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở và công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái
niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.2 Thị trường BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa.
Cùng với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành:
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự
quản lý của nhà nước.
Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho
1
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
rằng chỉ có nhà đất mới đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy
nhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận
của hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàm
nhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưa
đủ.
1.3 Thị trường vốn BĐS
Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn
nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực
hiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS.
BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường
là vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị
trường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi
ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao.
2.Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn Bất động sản
2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân
Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có
thể huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất
trí của đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay
cá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn
của dự án. Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn
lớn, dồi dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào
tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường
BĐS là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào
bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều
dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm .
Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐS
và thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên
2
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
các ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự án
trước khi cho vay. Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các
khoản vay kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh
tế thế giới gần đây với sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín
dụng BĐS cao đã khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên
khó khăn.
2.3. Trái phiếu Bất động sản
Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp
cũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy
động vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối
tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp
lý cũng không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài
sản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc.
Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác.
Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy
đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái
phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong
việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và
gốc.
2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản
Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất
động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ
có giá. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như
cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia
quản lý đầu tư.
Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư
vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai
thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động
sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những
3
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán
được đảm bảo bằng bất động sản,..
2.5.Vốn đầu tư nước ngoài
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá
hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà
đầu tư nước ngoài mà cụ thể là các DN nước ngoài, các qũy đầu tư... với nguồn
vốn dồi dào và dài hạn để liên kết, liên doanh với các DN trong nước. Thông qua
sự hợp tác này, các DN BĐS trong nước sẽ giải được bài toán về vốn kinh
doanh, còn các NĐT nước ngoài thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư.
Thị trường BĐS tại Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng, có
tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào hấp dẫn tại châu Á hiện nay, là thị trường đầy hứa
hẹn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư lâu dài.Việc các qũy đầu tư nước
người hướng vào thị trường BĐS Việt Nam có thể xem như một nguồn sinh lực,
bơm vốn cho các dự án đang dở dang hoặc những dự án còn nằm trên giấy.
3. Vai trò vị trí của thị trường vốn bất động sản
3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải
xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
3.2. Thị trường vốn BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
4
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về
vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3.3. Phát triển và quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề
phát triển thị trường vốn BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề
lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy
hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản
lý thị trường vốn BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai
3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường vốn BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường vốn BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để
từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
5
- Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH
18E
vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các
khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến
năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30%
các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không
thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và
pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ
thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường
BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
3.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các
thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS nhà ở, bình ổn thị trường
nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong
những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường vốn BĐS.
6
nguon tai.lieu . vn