Xem mẫu
- nghiªn cøu - trao ®æi TS. TrÇn Quang Huy * 1. Th t c hành chính v t ai xin thuê t g m: 1) ơn xin thuê t theo Nhìn chung các nhà u tư nư c ngoài m u (do s tài nguyên và môi trư ng cung trong hơn 20 năm qua u có tâm lí quan c p); 2) B n sao gi y ch ng nh n u tư có ch ng th c c a công ch ng nhà nư c; 3) D ng i v th t c hành chính Vi t Nam, c bi t là trong lĩnh v c u tư. Cho n nay, án u tư. các nhà ho ch nh chính sách cũng chưa - S tài nguyên và môi trư ng có trách ưa ra mô hình chu n các th t c c n ph i nhi m ti p nh n h sơ, th m nh h sơ, làm trư c khi c p gi y ch ng nh n u tư trích l c h sơ a chính ho c trích o a cho n khi ưa d án vào v n hành trên m t chính khu t xin thuê, xác nh m c thu b ng ã ư c Nhà nư c Vi t Nam cho thuê. ti n thuê t và các th t c trình u ban Th t c xin gi y phép u tư s ti p c n nhân dân c p t nh quy t nh vi c cho nhà trư c hay th t c v u tư thuê t. t ai s th c hi n trư c? V nguyên t c, khi trao gi y ch ng - Trao quy t nh cho thuê t cho nhà nh n u tư cho nhà u tư nư c ngoài, cơ u tư, i di n s tài nguyên và môi trư ng kí h p ng thuê t v i nhà u tư nư c quan có th m quy n c p gi y ch ng nh n u tư ã ph i th m nh nhu c u s d ng ngoài (h p ng thuê t theo m u do s tài nguyên và môi trư ng cung c p). Th i gian t c a d án ( i m a kho n 1 i u 30 Ngh bàn giao t cho nhà u tư nhanh hay ch m nh c a Chính ph s 181/2004/N -CP ph thu c vào t ã ư c gi i phóng m t ngày 29/10/2004 v thi hành lu t t ai). Do ó, trong d án u tư, v n b ng hay chưa? Theo quy nh t i i m a và t ai ph c v cho d án ã ư c nhà u tư trình i m b kho n 2 i u 122 Lu t t ai năm ư c xem xét ch p nh n bày, gi i trình 2003, t ng th i gian th c hi n các th t c trư c khi c p gi y ch ng nh n u tư. B i hành chính trong trư ng h p t ã gi i v y, các th t c hành chính v t ai s phóng m t b ng là 20 ngày ( t ã gi i phóng m t b ng ư c hi u là t không còn th c hi n ngay sau khi trao gi y ch ng nh n u tư cho nhà u tư. Th t c ó bao g m: b t c ai ang s d ng có th gây khó khăn - Nhà u tư nư c ngoài n p 2 b h sơ cho nhà u tư, s n sàng chuy n giao t Nhà xin thuê t n s tài nguyên và môi trư ng nư c cho nhà u tư). i v i t chưa ư c nơi th c hi n d án u tư. Theo quy nh t i * Trư ng i h c Lu t Hà N i i u 122 Lu t t ai năm 2003, b h sơ 26 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
- nghiªn cøu - trao ®æi Nam t o i u ki n cho nhà u tư nư c gi i phóng m t b ng thì có thêm th i gian và th t c thu h i t t phía Nhà nư c. Do ó, ngoài l a ch n m t cách phù h p v i năng theo quy nh t i i m a, i m b và i m c l c tài chính ho c theo nguy n v ng c a kho n 3 i u 122 Lu t t ai năm 2003 thì nhà u tư. Như v y, so v i nhà u tư Vi t Nam, các nhà u tư nư c ngoài có nhi u t ng th i gian cho các th t c v xin thuê t s l a ch n hơn khi s d ng t dư i hình ít nh t là 40 ngày. - Nhà u tư nư c ngoài không ph i tr th c thuê. Tuy nhiên, c n lưu ý r ng vi c ti n b i thư ng khi thu h i t. Trách nhi m tr ti n thuê t theo hình th c hàng năm b i thư ng thu c v phía Vi t Nam. hay tr ti n m t l n s nh hư ng tr c ti p - Nhà u tư nư c ngoài ư c c p gi y n các quy n và l i ích c a nhà u tư. ch ng nh n quy n s d ng t và ư c phép Ngư i Vi t Nam có câu: “ti n nào c a y”, i u ó úng trong trư ng h p các nhà u th c hi n các quy n c a mình theo úng các tư l a ch n hình th c thuê t nào khi th c quy nh c a pháp lu t t ai ( i u 118 - i u 120 Lu t t ai năm 2003). hi n d án t i Vi t Nam. Ví d , doanh 2. Hình th c s d ng t c a nhà u nghi p có v n u tư nư c ngoài A có lĩnh tư nư c ngoài v c kinh doanh là b t ng s n tr ti n thuê t cho Nhà nư c v i hình th c hàng năm Theo quy nh t i i u 33, i u 34 và i u 35 Lu t t ai năm 2003, hình th c và doanh nghi p có v n u tư nư c ngoài B cùng chung lĩnh v c kinh doanh b t ng s d ng t nói chung i v i t t c các nhà u tư trong nư c và nhà u tư nư c ngoài s n nhưng tr ti n thuê t m t l n cho Nhà nư c. V y i m khác nhau khi cung ra là: 1) Giao t không thu ti n s d ng t; ngoài th trư ng các s n ph m căn h cao 2) Giao t có thu ti n s d ng t và 3) c p, nhà chung cư, bi t th , văn phòng c a Cho thuê t. Tuy nhiên, theo thông l qu c t và quy nh hi n hành c a Lu t t ai, 2 doanh nghi p trên là gì? Có th th y r ng Nhà nư c Vi t Nam áp d ng hình th c thuê doanh nghi p A c h ư c phép cho thuê t i v i nhà u tư nư c ngoài s d ng các s n ph m làm ra mà không ư c bán t Vi t Nam. Song các nhà u tư nư c như doanh nghi p B. Như v y, doanh nghi p B v a bán, v a ư c quy n cho thuê khi ngoài c n bi t r ng vi c thuê t Vi t Nam ư c th c hi n dư i hai d ng c th , hoàn thành các s n ph m b t ng s n c a cho thuê tr ti n thuê hàng năm ho c cho mình theo quy nh c a pháp lu t t ai thuê tr ti n thuê m t l n cho Nhà nư c. và pháp lu t v kinh doanh b t ng s n. Nhà u tư nư c ngoài không b ép ph i tr Các phân bi t x y ra khi l a ch n hình th c s d ng t là như v y cho nên khi ti n thuê b ng hình th c c nh mà h có quy n l a ch n (kho n 3 i u 108 Lu t t ti p c n t ai, doanh nghi p c ó v n u ai năm 2003). i u ó có nghĩa là tr ti n tư nư c ngoài th c hi n d án t i Vi t theo phương th c hàng năm hay m t l n là Nam c n hi u g c r c a hình th c thuê t do nhà u tư quy t nh, Nhà nư c Vi t l a ch n cho phù h p. t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 27
- nghiªn cøu - trao ®æi 3. Quy n s d ng t c a doanh nghi p u tư kinh doanh b t ngoài s d ng t có v n u tư nư c ngoài ng s n thì ch ư c phép cho thuê nhà , Dư i góc quy n c a ngư i s d ng văn phòng ã ư c xây d ng. t, doanh nghi p có v n u tư nư c ngoài i v i trư ng h p nhà u tư nư c ư c b o h các quy n chung như m i t ngoài khi thuê t và tr ti n thuê m t l n cho Nhà nư c thì giá tr quy n thuê t ư c ch c, cá nhân Vi t Nam ang s d ng t t ai năm 2003). Tuy ( i u 105 Lu t tính vào giá tr các giao d ch c a h . i u ó nhiên, như ã có nghĩa là theo quy nh t i kho n 3 i u c p m c 2 v hình th c thuê t c a nhà u tư nư c ngoài, các 119 Lu t t ai năm 2003, các nhà u tư quy n c th c a nhà u tư ph thu c r t có các quy n sau: l n vào vi c tr ti n thuê t cho Nhà nư c - Chuy n như ng quy n s d ng t thuê và khu v c mà nhà u tư s d ng t là t i và tài s n u tư trên t thuê trong th i h n khu công nghi p, khu công ngh cao, khu thuê t; kinh t hay ngoài các khu v c ó. Do v y, - Cho thuê l i quy n s d ng t thuê và t i i u 119, i u 120 Lu t t ai năm tài s n ã u tư trên t; 2003 quy nh v các quy n c a nhà u tư - Th ch p quy n s d ng t thuê và tài s n u tư trên t thuê v i các phân bi t h t s c rõ ràng. C th : vay v n c a các t ch c tín d ng ư c phép ho t ng t i 3.1. Quy n s d ng t c a t ch c, cá nhân nư c ngoài khi th c hi n d án u tư Vi t Nam; - Góp v n b ng quy n s d ng t thuê t i Vi t Nam Lư ng quy n và giá tr th c hi n quy n và tài s n ã u tư h p tác s n xu t kinh c a nhà u tư nư c ngoài s ư c b o h doanh theo quy nh c a pháp lu t Vi t Nam; trên cơ s l a ch n vi c tr ti n theo hình - Có quy n bán ho c cho thuê nhà th c hàng năm ho c m t l n. Do v y, trong trong trư ng h p nhà u tư nư c ngoài trư ng h p tr ti n thuê hàng năm, các ư c thuê t kinh doanh nhà . doanh nghi p có v n u tư nư c ngoài ch V i các quy nh trên có th th y r ng ư c b o h các quy n liên quan n các tài khi nhà u tư l a ch n vi c tr ti n thuê s n thu c s h u doanh nghi p ã ư c u m t l n cho Nhà nư c, h s có m t s l i tư trên t. Giá tr quy n s d ng t thuê tr th nh t nh: 1) ư c b o h y các ti n hàng năm không ư c tính trong các quy n quan tr ng nh t c a ngư i s d ng giao d ch c a nhà u tư. V y nên, h có t v i 2 lư ng giá tr là quy n s d ng t quy n bán các tài s n u tư trên t thuê thuê và giá tr tài s n thu c s h u c a cho i tác Vi t Nam ho c nư c ngoài khác, doanh nghi p ã u tư trên t; 2) L i th có quy n th ch p tài s n vay v n c a các v ti n thuê t r v i giá c n nh trong t ch c tín d ng ư c phép ho t ng t i th i gian dài. Ví d , nhà u tư thuê t th i i m năm 2008, ơn giá thuê t s do Vi t Nam, góp v n b ng tài s n liên doanh. Trong trư ng h p nhà u tư nư c u ban nhân dân c p t nh quy t nh d a 28 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
- nghiªn cøu - trao ®æi trên cơ s Ngh nh c a Chính ph s khu kinh t chính là giao d ch dân s v t ai. Do v y, nhà u tư nư c ngoài thuê l i 142/2005/N -CP ngày 14/11/2005 v thu ti n thuê m t t, m t nư c t i th i i m t ư c b o h các quy n tương t như năm 2008. N u thuê t t i th i i m năm trư ng h p thuê t t Nhà nư c Vi t Nam 2009 thì áp giá theo khung giá năm 2009. v i các quy n như ã tr ti n thuê t m t l n cho Nhà nư c Vi t Nam. Nên hi u r ng theo quy nh hi n hành, 4. Các quy nh v s d ng t trong khung giá thuê t có s bi n ng hàng khu công nghi p, khu công ngh cao và năm theo xu hư ng tăng lên. Do ó, giá t khu kinh t thuê cũng tăng lên hàng năm, i u ó không Thông thư ng, Nhà nư c Vi t Nam t o có l i cho doanh nghi p tr ti n thuê hàng năm nhưng l i có l i i v i doanh nghi p i u ki n cho t ch c, cá nhân nư c ngoài u tư kinh doanh trong khu công nghi p, tr ti n thuê m t l n. khu công ngh cao và khu kinh t . Do ó, 3.2. Quy n s d ng t c a t ch c, cá nhân nư c ngoài trong khu công nghi p, khu c n n m v ng m t s quy nh v s d ng t trong các khu v c kinh t c bi t này. công ngh cao, khu kinh t Tương t như quy n s d ng t c a t Trư c h t, c n th y ư c s khác nhau ch c, cá nhân nư c ngoài khi th c hi n d nh t nh trong cơ ch ti p c n t ai gi a u tư t i Vi t Nam trong khu công án vi c thuê t trong khu công nghi p v i khu nghi p, khu công ngh cao và khu kinh t , công ngh cao, khu kinh t . Trong khi t i u tư nư c khu công nghi p, nhà u tư nư c ngoài thuê quy n s d ng t c a nhà ngoài cũng phân bi t theo cơ ch tr ti n t tr c ti p t u ban nhân dân c p t nh ho c thuê l i t t nhà u tư phát tri n h thuê. ó là quy n s d ng t theo hình th c tr ti n thuê hàng năm và quy n s d ng t t ng khu công nghi p thì t i khu công ngh cao, khu kinh t , nhà u tư nư c ngoài theo hình th c tr ti n thuê m t l n c a nhà u tư. Tuy nhiên, c n lưu ý r ng không ch thuê t t ban qu n lí khu công ngh cao, có vi c ti p c n t ai c a doanh nghi p khu kinh t ho c thuê l i t t t ch c phát nư c ngoài t Nhà nư c, t ban qu n lí khu tri n h t ng khu công ngh cao, khu kinh t . Như v y, ban qu n lí khu công ngh cao, công ngh cao, khu kinh t mà còn thuê l i u tư xây d ng k t c u h khu kinh t là ch th ư c Nhà nư c giao t t các ch th t ng Vi t Nam ho c nhà u tư nư c ngoài m t l n cho toàn b v n t và h có quy n khác. Do ó, quy n s d ng t c a các ch giao t, cho thuê l i t. Trong ti p c n t th thuê l i t c n ư c hi u th t chính xác. ai, nhà u tư nư c ngoài liên h v i ban Th c ch t vi c thuê l i t ã phát tri n h qu n lí các khu công ngh cao, khu kinh t t ng c a nhà u tư Vi t Nam ho c nhà u ư c hư ng d n th t c hành chính v tư nư c ngoài khác v i t ch c, cá nhân thuê t, không ph i liên h v i s tài nư c ngoài u tư vào s n xu t kinh doanh nguyên và môi trư ng nơi có khu công ngh trong khu công nghi p, khu công ngh cao, cao, khu kinh t . t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 29
- nghiªn cøu - trao ®æi Theo quy nh t i các i u 90, 91 và 92 năm ho c tr ti n thuê t m t l n cho Nhà Lu t t ai năm 2003 ư c chi ti t hoá t i nư c Vi t Nam, ư c hư ng các quy n c a các i u 84, 85 và 86 Ngh nh c a Chính ngư i s d ng t trong khu công nghi p, ph s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 khu công ngh cao, khu kinh t phù h p v i hư ng d n thi hành Lu t t ai thì nhà u vi c l a ch n hình th c tr ti n thuê. tư nư c ngoài khi s d ng t t i các khu Ban qu n lí khu công ngh cao, khu kinh công nghi p, khu công ngh cao, khu kinh t t có quy n cho thuê t i v i nhà u tư bao g m: 1) Nhà u tư nư c ngoài phát nư c ngoài. Nhà u tư nư c ngoài có nhu tri n h t ng, kinh doanh k t c u h t ng khu c u s d ng t ho c th c hi n d án t i các công nghi p, khu công ngh cao, khu kinh t khu công ngh cao, khu kinh t s ph i liên thông qua vi c chuy n như ng, cho thuê, h tr c ti p v i ban qu n lí và ư c hư ng cho thuê l i t ã phát tri n h t ng; 2) T dn y các th t c có liên quan v thuê ch c, cá nhân nư c ngoài u tư s n xu t t n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng kinh doanh trong khu công nghi p, khu công t. Th t c hành chính m t c a cũng ư c ngh cao, khu kinh t . Nhà nư c Vi t Nam áp d ng tri t t i các khu công nghi p, khu c bi t khuy n khích và kêu g i nhà u tư công ngh cao và khu kinh t . nư c ngoài thuê t c a Nhà nư c u tư 5. V n nh n chuy n như ng quy n phát tri n h t ng t i các khu v c kinh t c s d ng t c a nhà u tư nư c ngoài t bi t này và có chính sách ưu ãi u tư i t ch c kinh t Vi t Nam v i nhà u tư v ti n thuê t. Trong th i Trong b i c nh khó khăn v kinh t toàn gian qua, các doanh nghi p Nh t B n r t c u nói chung và Vi t Nam nói riêng, các quan tâm n khu công ngh cao Hoà L c, doanh nghi p c a Vi t Nam luôn khó khăn Hà N i v i nhu c u và mong mu n u tư v v n trong quá trình tri n khai th c hi n xây d ng k t c u h t ng và các xí nghi p các d án u tư. c bi t trong lĩnh v c có s n ph m công ngh cao chính là xu t kinh doanh b t ng s n, n u không có v n phát t vi c khuy n khích c a Nhà nư c u tư các d án s r t khó ư c tri n khai Vi t Nam. i u ó là c n thi t b i l các n cùng. Nhi u t ch c kinh t c a Vi t doanh nghi p nư c ngoài có ưu th l n v Nam ư c giao các d án u tư, song v i v n mà trong u tư xây d ng k t c u h ngu n v n t có h n h p trong b i c nh các t ng, y u t v n óng vai trò quy t nh. ngân hàng si t ch t vi c cho vay u tư M t khác, nhà u tư nư c ngoài có nhi u kinh doanh thì các doanh nghi p Vi t Nam u tư phát tri n h t ng, có kinh nghi m v ng trư c nguy cơ không th tri n khai d kh năng áp d ng công ngh cao khi xây án. Như v y, hàng lo t d án u tư trong d ng k t c u h t ng khu công nghi p, khu lĩnh v c b t ng s n không th tri n khai công ngh cao, khu kinh t . ho c không th th c hi n n cùng do Nhà u tư nư c ngoài có quy n l a u tư, không ư c phép không có v n ch n hình th c thuê t tr ti n thuê hàng 30 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
- nghiªn cøu - trao ®æi phân lô bán n n, không ư c phép huy - D án u tư k t c u h t ng khu công ng v n c a khách hàng n u chưa hoàn nghi p, khu ch xu t, c m công nghi p và thành u tư cơ s h t ng c a d án ho c khu công nghi p t p trung khác có cùng ch là khu nhà ph i có n n móng công trình s d ng; - D án u tư thu c khu công ngh cao, theo quy nh c a pháp lu t v nhà , v ng trư c khó kinh doanh b t ng s n. khu kinh t ; khăn ó, v n chuy n như ng quy n s - D án u tư k t c u h t ng khu ô d ng t t các d án u tư c a doanh th , khu dân cư nông thôn; - D án u tư s n xu t kinh doanh; nghi p Vi t Nam cho các doanh nghi p có v n u tư nư c ngoài chính là kh năng - D án u tư xây d ng nhà ã hoàn thành u tư xây d ng ng b h t ng dùng duy nh t c u các doanh nghi p trong nư c. M t khác, ây cũng chính là cơ h i chung c a d án. c a các nhà u tư nư c ngoài có ư c d Vi c nh n chuy n như ng quy n s án t nhà u tư Vi t Nam. Qua kh o sát, d ng t c a các d án u tư nói trên ph i u tư Singapore, H ng Kông, các nhà tuân th các quy nh c a pháp lu t t ai Malaysia, Indonesia hi n ang th c hi n và pháp lu t v kinh doanh b t ng s n ng th i lưu ý các trư ng h p sau: các d án t i thành ph H Chí Minh, Hà Th nh t, n u như các t ch c kinh t N i, à N ng u r t tha thi t v i các lo i d án này, b i l h u h t nh ng khó khăn c a Vi t Nam ư c Nhà nư c giao t có thu ư c quy n s ti n s d ng t ho c nh n chuy n như ng v th t c hành chính u tư xây d ng công quy n s d ng t mà ti n tr cho Nhà nư c, d ng t, th t c v trình ã ư c nhà u tư Vi t Nam gi i ti n tr cho vi c nh n chuy n như ng không quy t n tho và không còn vư ng m c v có ngu n g c t ngân sách nhà nư c thì khi m t gi y t , th t c. i u khó khăn duy chuy n như ng d án, giá tr quy n s d ng t ư c tính chung trong t ng giá tr c a nh t mà h không th ti p t c th c hi n d h p ng chuy n như ng d á n; nhà u tư án ó là do không có v n làm công trình. Cho nên, v i kh năng ti m tàng v v n, nư c ngoài l p t h t c thuê t và không các nhà u tư nư c ngoài hoàn toàn có cơ ph i tr ti n thuê t cho Nhà nư c Vi t ón nh n các d án u tư mà Nam. Lí do v vi c nhà u tư nư c ngoài hil n doanh nghi p Vi t Nam g p khó khăn. Tuy không ph i n p ti n thuê t cho Nhà nư c nhiên, c n ph i hi u r ng không ph i b t c Vi t Nam khi l p th t c t huê t có th d án nào c a doanh nghi p Vi t Nam g p hi u là doanh nghi p Vi t Nam ã th c khó khăn cũng ư c phép chuy n như ng nghĩa v tài chính i v i Nhà hi n y cho nhà u tư nư c ngoài. Các d án mà nư c Vi t Nam. nhà u tư nư c ngoài nh n chuy n như ng Th hai, trư ng h p t ch c kinh t Vi t Nam ư c Nhà nư c giao t không thu ti n quy n s d ng t ch có th là: t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 31
- nghiªn cøu - trao ®æi t ho c nh n chuy n như ng cho Nhà nư c không có ngu n g c t ngân s d ng sách nhà nư c v i th i h n s d ng t n quy n s d ng t mà ti n tr có ngu n g c t ngân sách nhà nư c thì giá tr quy n s nh lâu dài thì khi nhà u tư nư c ngoài d ng t không tính chung trong t ng giá tr bán nhà, h không ph i n p ti n chênh l nh c a h p ng chuy n như ng d án, nhà u gi a ti n thuê t và ti n s d ng t. Theo tư nư c ngoài l p th t c thuê t và tr ti n quy nh t i kho n 1 i u 32 Ngh nh c a thuê t cho Nhà nư c Vi t Nam v i m t Chính ph s 84/2007/N -CP ngày 25/5/2007 trong hai s l a ch n là tr ti n thuê hàng quy nh b sung v vi c c p gi y ch ng năm ho c tr ti n thuê m t l n. nh n quy n s d ng t, thu h i t, th c Th ba, c n phân bi t v n th i h n hi n quy n s d ng t, trình t th t c b i khi l p th t c thuê t c a nhà u tư nư c thư ng, h tr , tái nh cư khi Nhà nư c thu ngoài khi nh n chuy n như ng d án có s h i t và gi i quy t khi u n i v t ai thì khi nhà u tư nư c ngoài th c hi n d án d ng t c a doanh nghi p Vi t Nam. N u như vi c s d ng t c a doanh nghi p Vi t u tư xây d ng nhà bán ho c cho thuê thu c trư ng h p tr ti n thuê m t l n ho c Nam là có th i h n thì th i h n s d ng t c a doanh nghi p có v n u tư nư c ngoài thông qua trúng u giá t do Nhà nư c t là th i gian còn l i c a th i h n trư c khi ch c, ph i n p ti n thuê t m t l n tương chuy n như ng. Ví d , doanh nghi p Vi t ương v i s ti n s d ng t ph i n p như Nam có th i h n s d ng t ư c giao là 50 doanh nghi p Vi t Nam ư c giao t có thu năm, h s d ng ư c 10 năm và sau ó ti n s d ng t. chuy n như ng d án cho nhà u tư nư c Vn n p ti n thuê t m t l n cho ngoài thì th i h n thuê t c a nhà u tư nhi u d án nhà c a doanh nghi p nư c nư c ngoài là 40 năm k t th i i m kí k t ngoài trong th i gian v a qua có nhi u sai h p ng chuy n như ng d án. N u vi c s sót t cách tính toán c a phía Vi t Nam mà ơn c liên quan n công ti liên doanh d ng t c a t ch c kinh t Vi t Nam là n nh lâu dài thì khi chuy n như ng d án Ciputra v i di n tích thuê trên 322 ha tr ti n u tư cho nhà u tư nư c ngoài, th i h n thuê t vào cu i năm 2004 làm thi t h i cho ng.(1) Do thuê t là 70 năm. Nhà u tư nư c ngoài ngân sách nhà nư c trên 3000 t ư c gia h n th i h n thuê t nhi u l n, v y, c n ph i hi u r ng s ti n s d ng t m i l n không quá 70 năm và nhà u tư n p m t l n và s ti n thuê t n p m t l n nư c ngoài không ph i n p ti n thuê t cho cho 50 năm thuê không b ng nhau trên cùng th i gian ư c gia h n. m t di n tích. ã nhi u khi ngư i ta l m Th tư, trong trư ng h p nh n chuy n tư ng là b ng nhau. Theo quy nh t i kho n như ng d án c a t ch c kinh t Vi t Nam 1 i u 4 Ngh nh c a Chính ph s u tư xây d ng nhà bán ho c cho thuê 142/2005/N -CP ngày 14/11/2005 v thu ti n thuê m t t, m t nư c thì ơn giá thuê mà t ch c kinh t ã tr ti n s d ng t 32 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
- nghiªn cøu - trao ®æi cách ây 8 năm,(3) vi c cho phép ngư i nư c t m t năm ư c tính b ng 0,5% giá t ngoài ư c mua nhà t i Vi t Nam là chính theo m c ích s d ng t thuê do u ban nhân dân c p t nh quy nh. Như v y, t i sách h p d n c a Nhà nư c ta. cùng th i i m cho cùng m t di n tích có Tuy nhiên, không ph i t t c 81.000 ngư i nư c ngoài ang sinh s ng, h c t p, i u ki n t nhiên xã h i gi ng nhau thì ngư i n p ti n s d ng t ph i n p m t kinh doanh t i Vi t Nam u có quy n s kho n ti n cao g p 200 l n so v i ngư i thuê t i Vi t Nam mà ngư i nư c h u nhà t tr ti n thuê hàng năm. T th c t ó, ngoài ph i áp ng các i u ki n nh t nh trong các d án nhà , nhà u tư nư c ngoài m i ư c mua nhà. Ngh quy t c a Qu c khi tr ti n thuê t cho Nhà nư c Vi t Nam h i s 19/2008/QH 12 ngày 3/6/2008 nư c thì s ti n ó tương ương v i ti n s d ng C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam l n t tr ti n m t l n cho Nhà nư c. u tiên chính th c hoá vi c cho phép ngư i 6. Quy nh v cho phép ngư i nư c nư c ngoài ư c mua nhà t i Vi t Nam. ngoài mua nhà t i Vi t Nam Theo ó, có 5 nhóm i tư ng ư c phép T trư c n nay, ngư i nư c ngoài lưu mua nhà như sau: - Cá nhân ngư i nư c ngoài có u tư trú t i Vi t Nam dù ng n h n hay dài h n u thuê nhà t i Vi t Nam. H ph i b ra tr c ti p t i Vi t Nam; - Cá nhân ngư i nư c ngoài có công m t kho n ti n khá l n thanh toán ti n óng góp cho Vi t Nam ư c Nhà nư c t ng thuê nhà t i Vi t Nam. T i Hà N i, n u nhà do t ch c nư c ngoài u tư xây d ng thì thư ng huân chương, huy chương, cá nhân giá cho thuê kho ng 1400 - 2000 USD/căn nư c ngoài có óng góp c bi t cho Vi t h /tháng, nhà do t ch c trong nư c xây Nam theo quy nh c a Chính ph . d ng thì kho ng 700 - 1000 USD/căn h /tháng. - Cá nhân nư c ngoài ang làm vi c trong các lĩnh v c kinh t , xã h i có trình V i giá cho thuê nhà trung bình trong th i gian là 5 năm s ng Vi t Nam, ngư i nư c i h c ho c tương ương tr lên và t ngư i có ki n th c, kĩ năng c bi t mà Vi t ngoài ph i tr m t kho n ti n thuê kho ng 50.000 USD. B i v y, v i m t căn h ti n Nam có nhu c u; nghi trung bình kho ng 70.000 USD/căn, sau - Cá nhân ngư i nư c ngoài k t hôn v i 5 năm s d ng ch c n thu h i 70% giá tr công dân Vi t Nam; ban u (kho ng 50.000 USD) cũng th y u tư nư c - Doanh nghi p có v n ư c vi c mua nhà t i Vi t Nam gi m b t ngoài ang ho t ng t i Vi t Nam, không m t kho n chi phí áng k cho ngư i nư c có ch c năng kinh doanh b t ng s n, có ngoài n làm vi c t i Vi t Nam.(2) Do ó, nhu c u v nhà cho nh ng ngư i ang làm cùng v i vi c cho phép ngư i Vi t Nam nh vi c t i doanh nghi p ó. cư nư c ngoài ư c phép mua nhà, s h u i tư ng Bên c nh vi c quy nh v ư c phép mua nhà t i Vi t Nam, Ngh nhà và quy n s d ng t t i Vi t Nam t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 33
- nghiªn cøu - trao ®æi BÀN V NH NGH ĨA KH NG B ... quy t c a Qu c h i kh ng nh th i gian s (ti p theo trang 9) h u nhà t i a c a ngư i nư c ngoài là 50 Như v y, i tư ng tác ng c a hành vi c u năm k t khi ư c c p gi y ch ng nh n thành t i kh ng b là các m c tiêu dân s , quy n s h u nhà , quy n s d ng t . c ng ng dân cư ho c nh ng ngư i không Ngư i nư c ngoài s h u nhà t i Vi t tr c ti p tham gia chi n s , nh ng ngư i Nam ch ư c phép bán, t ng cho nhà sau ư c hư ng b o h qu c t . Trong th c t có 12 tháng k t ngày ư c c p các gi y t trư ng h p s t n công nh m vào m c tiêu h p pháp v nhà , t (tr các cá nhân có h n h p, có c quân s và dân s , ví d toà lí do c bi t không th lưu trú t i Vi t Nam nhà có c cơ quan quân s và các t ch c thì ư c bán nhà trư c th i h n). Ngư i thương m i ho c tàu bay có c các nhân viên nư c ngoài sau khi h t th i h n s h u nhà quân s và dân thư ng thì vi c c ý m cu c t i Vi t Nam thì sau th i h n 12 tháng ph i t n công m c dù bi t r ng cu c t n công ó bán ho c t ng cho nhà . có kh năng gây thương vong cho thư ng Th i i m ngư i nư c ngoài chính th c dân ho c gây hư h i cho các m c tiêu dân s ư c phép mua nhà t i Vi t Nam là t i tư ng tác ng là hành vi kh ng b . V ngày 1/1/2009 và trong cùng m t th i i m, hành vi kh ng b cũng c n phân bi t v i t i ngư i nư c ngoài ch ư c phép s h u m t ph m chi n tranh, ví d t i i m a kho n 3 căn nhà ho c căn h chung cư do t ch c i u 8 Quy ch Rome v Toà án hình s u tư xây d ng. kinh t qu c t quy nh i tư ng c a các hành vi Như v y, ây là chính sách quan tr ng và c u thành t i ph m chi n tranh là c ng ng h p d n cho ngư i nư c ngoài có nhu c u lưu dân cư ho c nh ng thư ng dân không tr c trú lâu dài t i Vi t Nam h c t p, nghiên ti p tham gia chi n s , tuy nhiên nh ng hành c u và u tư t i Vi t Nam. Chính sách này vi này ph i ư c th c hi n như m t ph n ư c ngư i nư c ngoài sinh s ng, làm ăn t i trong k ho ch ho c chính sách ho c ư c Vi t Nam hoan nghênh, phù h p v i các th c hi n trên quy mô l n và áp d ng trong chu n m c qu c t và th hi n mong mu n “xung t vũ trang có tính qu c t ”. c a nư c ta h i nh p ngày càng sâu r ng T s phân tích trên, theo tác gi bài trong i s ng chính tr và kinh t th gi i./. vi t, kh ng b là hành vi gây thi t h i (ho c e do gây thi t h i) nghiêm tr ng n tính (1).Xem: “Tu n t i xét l i ti n s d ng tca m ng, s c kho , tài s n c a ngư i dân và các Ciputra”, Dothi.Net, ngày 31/5/2007. m c tiêu dân s khác gây ho ng lo n trong (2).Xem: Lu t s a i, b sung m t s i u c a Lu t t ai năm 1993 (ngày 29/6/2001) và Ngh nh c a c ng ng dân cư nh m t ư c m c ích Chính ph s 81/2001/N -CP ngày 5/11/2001 v vi c chính tr (ép bu c chính ph , t ch c, cá nhân cho phép ngư i Vi t Nam nh cư nư c ngoài mua hành ng ho c không ư c th c hi n hành nhà t i Vi t Nam. ng nào ó; vì lí do tôn giáo; tư tư ng…) (3).Xem: T p chí ph n Vi t Nam cu i tu n, s ra do các cá nhân ho c t ch c th c hi n./. ngày 16/8/2007, tr. 5. 34 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009
Chính trị học
Báo chí - Truyền thông
Xã hội học
Giáo dục học
Tâm lý học
Lịch sử - Văn hoá
Triết học
Ngôn ngữ học
Thư viện thông tin
Văn học nước ngoài
Ngư nghiệp
Hành chính - Pháp luật
Địa lý - Địa danh
Văn học Việt nam
Lịch sử Đảng
CNXH - KH
Tư Tưởng HCM
Ngụ ngôn - Cổ tích
Ca dao - Tục ngữ
Hoá học
Sinh học
Y khoa - Dược
Kinh tế học