- Trang Chủ
- Công nghệ - Môi trường
- BÁO CÁO TỐT NGHIỆP: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Xem mẫu
- TRƯỜNG ………………….
KHOA……………………….
----- -----
CHUYÊN ĐỀ
Đề tài:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI
ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
- HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KH Ê THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1 .1. Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy đ ịnh của Bộ luật dân sự và pháp
lu ật về đất đai.
1.1.2. Các hình thức chuy ển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các b ên chuyển giao đất
và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển
quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được qu y định
trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai .
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được
chuyển nhượng trả tiền cho ngư ời chuyển nhượng.
* Cho thuê quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho b ên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thu ê.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế
chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở n hưng thực chất là th ế chấp cả về đất ở.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo
d i chúc ho ặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật
về đất đai.
1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuy ển quyền sử dụng
đất
* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ
khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về
đ ất đai.
1
- + Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và ch ỉ được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn đ ược chuyển quyền sử dụng còn lại.
+ Tuân th ủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử
dụng đúng mục đích.
* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến
h ành làm thủ tục tại UBND th ành phố thuộc tỉnh, th ị xã, quận huyện. Đối với
chuyển nhượng phải làm th ủ tục tại UBND th ành phố trực thuộc trung ương.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên tho ả thuận
thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được
lập th ành văn bản có chứng thực của U ỷ b an nhân dân có th ẩm quyền (trừ văn
b ản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo lu ật thừa kế). Giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1 .2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở
đô thị
1.2.1 . Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn
Đất đô thị là đ ất thuộc các khu vực nội th ành, nội thị xã, thị trấn được quy
hoạch sử dụng để xây dựng nh à ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an
n inh, và các mục đích khác. Ngo ài ra, theo quy đ ịnh tại Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đ ất ngoại th ành, ngoại thị xã,
những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để phát triển đô thị th ì cũng đư ợc tính vào đ ất đô thị.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
th ấp trên th ế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của
d ân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ
tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng th êm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang
gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về
đ ịa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính
những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thu ẫn giữa cung và cầu về đất đai
các đô th ị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn đư ợc cập
nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác qu ản lý:
* Xác định địa giới h ành chính
Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.
Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện
thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa
giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới h ành chính các cấp trong phạm vi cả
nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới h ành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy
2
- đ ịnh về kỹ thuật và đ ịnh mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập
hồ sơ địa giới h ành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện
việc xác định địa giới h ành chính trên thực địa, lập hồ sơ đ ịa giới hành chính
trong phạm vi địa phương.
* Lập và qu ản lý hồ sơ địa giới hành chính
Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc th ành lập đơn vị
h ành chính ho ặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)
- Bản đồ địa giới hành chính: là b ản đồ thể hiện các mốc địa giới h ành
chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới h ành chính
- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường
đ ịa giới h ành chính
- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính
- Biên b ản xác nhận mô tả đư ờng địa giới hành chính
- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính
- Biên b ản bàn giao mốc địa giới hành chính
- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới
Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Hồ sơ đ ịa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó,
Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường
Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp
xác nh ận, hồ sơ địa giới h ành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ
Nội vụ xác nhận
Uỷ ban nhân dân xã, phư ờng, thị trấn quản lý mốc địa giới h ành chính trên
thực địa tại địa ph ương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch ph ải báo cáo Uỷ ban nhân
d ân cấp trên trực tiếp
* Lập và qu ản lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.
Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ
đ ịa chính trong phạm vi cả nước
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo
sát, đo đạc, lập và qu ản lý bản đồ địa chính địa phương
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan qu ản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trư ờng), huyện, quận
(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và b ản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Là một nội dung quan trọng của quản lý Nh à nước về đất đai. Trên cơ sở
n ày, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất
lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo
3
- đ ất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa
phương.
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đ ến
đ ịa ph ương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc
toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai
và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đự ơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đ ích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.
Phân h ạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện
dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử
dụng…
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban
h ành dưới dạng quy trình, quy ph ạm làm cho h ệ thống yếu tố kỹ thuật giống
nhau, quy trình, ch ỉ tiêu phân h ạng, định giá đất đư ợc thống nhất, và qu y trình
thực hiện cũng được thống nhất.
Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất
đ ai quy định tại điều 53 Luật đất đai
Bản đồ quy hoạch sử dụng đ ất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ
đ ịa chính gọi là b ản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này
trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất của địa ph ương.
* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.
Đăng kí đất đai
Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà n ước
về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan qu ản lý nhà nước có thể nắm
được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành ph ần kinh tế, các ngành kinh
tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng
kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tư ợng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai.
Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất
đ ai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất
+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi th ực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền
sử dụng đất.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính
4
- Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính
của địa phương m ình. Hồ sơ đ ịa chính bao gồm:
+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đ ất của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đư ợc cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối
với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng
thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể m à giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên
một người hay nhiều người.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, th ành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngư ời Việt Nam định cư ở nước
n goài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đ ình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngo ài mua nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.
Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai đ ược
tiến hành 5 năm một lần.
Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đ ất đai của địa
phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài
n guyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Đây là m ột khâu quan trọng m à Nhà nư ớc cần phải quan tâm đến vì đất đai
được coi là một tài sản đ ặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi
m à ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài th ị trường đất
đ ai n ằm ngo ài tầm kiểm soát của Nh à nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.
* Công tác qu ản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại
chương IV lu ật đất đai. Thông qua đó Nh à nước thực hiện quản lý, giám sát việc
thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.
1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn b ản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ
chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà
nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: ngh ị định, nghị quyết, chỉ thị, thông
tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những
5
- m ặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc
b an hành các văn b ản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nh ằm
đ iều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực
h iện đúng pháp luật.
Nhà nước đã công nh ận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều
n ày đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi
động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên m ảnh đất được
giao. Kinh tế h àng hoá ngày càng phát triển theo xu h ướng phát triển của đất
nước đòi hỏi h ành lang pháp lý ph ải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị
trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó . Vì thế
công tác quản lý đư ợc thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:
- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp đư ợc cấp giấy
chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan qu ản lý đất đai, trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban
thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đư ợc xác lập trước ngày
01/07/1991 và ngh ị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của
Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
- Ngh ị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi h ành lu ật đất đai 2003
Theo kho ản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ
b an hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dư ới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo
thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,
n gày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được
quy ho ạch phát triển thành th ị xã, thành phố không cho phép chuyển nh ượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dư ới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây d ựng đồng bộ hạ tầng theo
dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét
phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng
đ ất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đ ã nêu ở trên, trường
h ợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư th ì chủ đầu tư phải
hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận đư ợc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đ ình, cá
nhân.
- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,
n guyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.
6
- - Nghị định 84/2007/NĐ – CP n gày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đ ất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy đ ịnh, từ ngày
1 /1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế...) không được giao dịch,
th ế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà).
- Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đ ất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.
- Qu yết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân th ành phố Đà
Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh
vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.
Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách
nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối
với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ
gia đ ình, cộng đồng dân cư (đất nh à th ờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức
sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển như ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn
b ằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
vi ph ạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
Môi trường về việc ban h ành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đ ất.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thu ế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Chính sách tài chính về đất đai đư ợc coi là hoàn thiện, ngo ài việc đảm bảo
các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế đ ược
đ ầu cơ đ ất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những
n gười đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đ ình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng
đ ất:
Nhà nước giao đất cho tổ ch ức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đ ình, cá nhân trả lại đất cho Nh à nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
đ ất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,
ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngo ại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột
7
- với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nư ớc cho thuê đất có chuyển nhượng qu yền
sử dụng đất thu ê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đ ã được cơ
quan nhà nước có th ẩm quyền phê duyệt.
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật m à đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống th ì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
th ể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi
nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mới.
1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
cho các đối tượng
Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
các ho ạt động đư ợc thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho
công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục h ành chính. Quy trình quản lý sẽ
tập trung ở các khâu:
* Xác nhận tình trạng pháp lý nh à đ ất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.
Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện
trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác
nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực
h iện giao dịch hay không.
* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nh à nước (Uỷ ban
nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã n ơi có đ ất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp lu ật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các
b ên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy
đ ịnh của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền
của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của
h ợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền đ ược giao dịch của
các bên.
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước
b ạ và 4% thuế chuyển quyền).
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy
trình th ực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà
nước.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền
sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi
8
- có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất
tự nguyện nộp thuế chuyển qu yền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thu ế về loại đất, diện tích,
vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi
làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan
đ ến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngư ời nhận quyền sử dụng
đ ất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã đ ược nộp đủ.
* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng
thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng
thực của cơ quan qu ản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
m ới, trư ờng hợp nh à có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của
giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê
d ài h ạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh th ì ông B sẽ đứng tên
chủ quyền sở hữu nhà, xư ởng đó. Trường hợp nh à có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nh à ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định
60).
1 .2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện
đ ịnh kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).
Nội dung của công tác thanh tra:
- Thanh tra việc quản lý nh à nước về đất đai của các cấp chính quyền
- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với h ành vi vi phạm pháp luật
đ ất đai.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai
thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nh à, h ợp đồng
thuê nhà, mượn nh à, đổi nh à, h ợp đồng gửi nh à, h ợp đồng uỷ quyền trong các
giao dịch về nhà.
- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly
hôn, thừa kế.
- Tranh chấp liên quan đ ến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai th ì thẩm quyền giải quyết tranh chấp
về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có
th ẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất m à người sử dụng đất
9
- không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền.
Cụ thể:
Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các
tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các
tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của m ình.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh
chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đ ình, cá nhân nếu các tổ
chức đó thuộc quyền quản lý của m ình ho ặc trung ương.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất m à người
sử dụng đất đ ã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh
chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh
chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện
h ành.
10
- Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHÊ
2 .1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích
9 ,28km2, phía bắc giáp vịnh Đà n ẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Ho à Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn
chung đ ịa h ình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần
về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh
Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam
Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.
Quận Thanh Kh ê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu
mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường h àng không, nhìn
rộng h ơn th ì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nư ớc nằm ở trên trục giao thông
Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đ ường sắt và đường hàng không.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết
* Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam n ên có một mùa mưa và một mùa khô.
Th ỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.
Nhiệt độ trung bình hàng n ăm 26,60C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và
mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12. Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông
Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt
xuống thấp 15,10C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt
độ từ 340C đ ến 38 0C, có khi tăng lên 400C.
* Lượng mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12. Mưa tập trung cao nhất vào các
tháng 10, 11 trong năm. Thời điểm n ày thư ờng xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏng
đường xá cản trở giao thông và sản xuất. Lư ợng m ưa trung bình hàng năm
1 .747mm, cao nh ất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.
11
- Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh Khê
Bảng 1
STT Chỉ tiêu Giá trị Đ.vị tính
I Nhiệt độ
0
Nhiệt độ trung b ình trong n ăm
1. 26,6 C
0
Nhiệt độ cao nhất trong năm
2. 38 C
0
Nhiệt độ thấp nhất trong năm
3. 15,1 C
II Mưa
Lượng mưa trung bình trong n ăm
1. 1.747 mm
Lượng mưa cao nh ất trong năm
2. 3.307 mm
Số ngày mưa trung bình trong n ăm
3. 147 ngày
Độ ẩm tương đối trung bình trong năm 86 %
III
* Địa chất thuỷ văn
Ph ần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc
phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công
trình. Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và
một số hồ điều tiết. Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm
n guồn nước.
+ Tài nguyên đất
Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006
Đất chuyên dùng Đất nông nghiệp Đất chưa sử dụng
Đất ở
(ha) (ha) (ha) (ha)
420.80 385.5 18.03 24.21
Qua bảng trên ta th ấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ
trọng lớn so với đất nông nghiệp và đ ất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận
Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần
vào sự phát triển chung của thành phố.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành
* Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Trong điều kiện quy hoạch chưa ổn định nhưng công nghiệp – tiểu thủ công
n ghiệp trên đ ịa b àn vẫn giữ nhịp độ khá tốt. Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặt
h àng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu ngư ời tiêu dùng.
* Ngành dịch vụ - thương mại
12
- Hoạt động dịch vụ - thương m ại có bước phát triển đáp ứng ngày m ột tốt
h ơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chú
trọng. Sự phát triển đô thị hoá hình thành các tuyến phố mới, các loại h ình d ịch
vụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v…phát triển
tương đối đa dạng, phong phú.
* Ngành nông nghiệp
Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,
tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi ngành
n ghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang hướng
nuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh. Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh nhưng
chủ trương phát triển ngành thu ỷ sản đ ược quan tâm và hỗ trợ tạo điều kiện cho
n gư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng h ình thức cải tạo tàu thuyền cũ, kết hợp và
đóng thuyền mới đ ưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 m ã lực đạt tỷ lệ ngày
càng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh b ắt xa bờ.
+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống
* Dân số
- Mật độ dân số
Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số qu ận Thanh Khê là 163.678 người,
chủ yếu là dân thành th ị. Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km2. Bên cạnh
đó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối ch ênh lệch, ph ường
đông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 ngư ời.
Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005
Bảng 2
STT Đơn vị hành chính Dân số trung bình Mật độ dân số
(người/km2)
(người)
Phường An Kh ê
01 17.126 8 .107
Phường Ho à Khê
02 12.466 8 .862
Phường Thanh Khê Tây
03 13.177 11.072
Phường Thanh Khê Đông
04 11.625 14.106
Phường Xuân Hà
05 17.971 21.651
Phường Tam Thuận
06 18.725 37.450
Phường Vĩnh Trung
07 18.379 35.344
Phường Tân Chính
08 16.033 43.332
Phường Thạc Gián
09 18.392 23.579
Phường Chính Gián
10 19.786 26.737
(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005)
- Tỷ lệ phát triển dân số
Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệ
sinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29%. Nhìn chung các ph ường trong toàn quận có mật
độ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hư ớng phát
triển không gian đô thị các khu dân cư nội thị đư ợc h ình thành sự dịch chuyển
d ân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vực
n goại th ành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư.
13
- * Lao động và việc làm
Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trong
độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số. Tổng số lao động làm việc
trong các ngành ngh ề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,
lâm, thu ỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm
25.5% và ngành thương m ại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.
Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Kh ê dồi d ào, là điều kiện thuận lợi để
quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, lực lư ợng lao
động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp. Do vậy, trong tương lai cần có
chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hư ớng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu
vào, đầu ramới có thể đáp ứng đư ợc nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –
khoa học kỹ thuật.
+ Cơ sở vật chất kỹ thuật
* Giao thông
Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phong
phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc
đ i lại vận chuyển hàng hoá.
Hàng không: Quận Thanh Kh ê n ằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía
Tây Bắc. Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba
đường băng bằng b ê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m2. Trong đó sân
b ay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha. Đó chính là một lợi thế của
quận xét về mặt giao thông.
Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài b ờ biển 4,287 km trải d ài trên 4
phường: Thanh Kh ê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thu ận. Đây là cửa
n gõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương. Thanh Khê hiện
không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.
Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn qu ận có ga Đà Nẵng, to àn bộ diện tích sử
dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển h ành khách, vận
chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di
chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung
tâm thành phố.
Đường bộ: Quốc lộ 1A chạy qua địa phận Thanh Khê từ ngã ba Huế đến
h ết địa b àn phường An Khê. Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - Hùng
Vương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương – Ông Ích
Khiêm. Có th ể nói đây là huyết mạch giao thông của quận.
Trong những năm gần đây các trục đường chính trên đ ịa b àn quận đ ã được
n âng cấp mở rộng và m ở mới các đ ường như: Nguyễn Văn Linh, Lê Đình Lý,
Nguyễn Tất Th ành. Ngoài ra, trong những năm qua địa bàn qu ận là một trong
những quận nằm trong diện quy hoạch chỉnh trang đô thị n ên mạng lưới giao
thông trong địa bàn dân cư được bố trí rất thuận lợi cho việc đi lại, làm ăn của
nhân dân.
+ Công trình xây dựng
* Hệ thống cấp n ước
Địa b àn quận Thanh Kh ê đư ợc cấp nước tập trung từ hai nguồn nước của
h ai nhà máy do công ty cấp nước th ành phố Đà Nẵng quản lý, đó là nhà máy
nước Cầu Đỏ và nhà máy nước sạch sân bay. Trong thời gian qua, do nhu cầu
14
- nước sạch trong dân cư nên thành phố đã đầu tư cải tạo các đư ờng ống dẫn nước
và th ực hiện chương trình nước sạch đến địa bàn dân cư. Song, hiện nay trên địa
b àn quận, số địa bàn dân cư chưa được sử dụng nước sạch rải rác ở các phường
như: An Khê, Thanh Khê Tây, Thạc Gián.
* Hệ thống thoát n ước: Hệ thống thoát nước củ a qu ận nói riêng và của
thành phố nói chung, nếu đánh giá từ năm 2002 trở về trước thì hệ thống thoát
nước không đủ năng lực, nhiều khu vực chưa có hệ thống thoát nước, hệ thống
mương cống thu gom kém, việc đấu nối các hệ thống chưa đồng bộ, mương thoát
nước nhỏ không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dẫn đến hiện tư ợng ngập úng ở nhiều
n ơi vào mùa mưa. Nư ớc thải công nghiệp của nhà máy nhựa, nhà máy đông lạnh,
nước thải của bệnh viện quận, trạm xá và các cơ sở sản xuất của tư nhân không
được xử lý mà trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và của quận
d ẫn đến ô nhiễm nguồn nước.
Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố đư ợc sự đồng ý của chính
phủ, đ ã phê duyệt công trình mở rộng dự án thoát nước và vệ sinh thành phố,
nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gom nước thải cho các khu vực
quận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn.
* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia
500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA).
Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA – 11035/6KV. Tổng số trạm biến áp
tiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV.
Bên cạnh đó, lư ới điẹn chiếu sáng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyến
đường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đư ờng kiệt, hẻm mà trong
th ời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dân
cùng làm.
* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thế chung của bưu điện th ành
phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫn
chất lượng.
+ Tình hình văn hoá xã hội
Trong những năm qua, văn hoá xã hội đư ợc Đảng, chính quyền tập trung
chỉ đạo và chủ động hơn, phấn đấu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiện
công bằng xã hội.
* Công tác giáo dục đào tạo
Trong tương quan chung, giáo dục đào tạo của quận đ ã có bư ớc phát triển
rõ nét, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ dạy và học được tăng cường, chất lượng ở
các ngành học, bậc học đều được nâng lên. Thực hiện chính sách xã hội hoá giáo
dục, toàn dân chăm lo sự nghiệp giáo dục, duy trì kết quả phổ cập giáo dục chống
mù chữ. Việc chuẩn hoá đội ngũ giáo viên được coi trọng, từng bước đáp ứng đòi
hỏi của ngành và yêu cầu của xã hội.
Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm học 2005 – 2006
- Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo
- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo.
- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với
347 lớp với 12.565 học sinh và 479 giáo viên. Hàng năm t ỷ lệ đỗ tốt nghiệp
100%.
15
- - Bậc trung học cơ sở: có 10 trường với 278 lớp với 11.668 học sinh và 544
giáo viên.
- Bậc trung học phổ thông: 2 trư ờng – 1 trư ờng công lập, 1 trường tư thục
với 93 lớp có 4.821 học sinh và 194 giáo viên.
Nhìn chung, ch ất lượng dạy và h ọc ở các trường ngày càng được nâng lên,
m ạng lưới trường lớp được sắp xếp hợp lý hơn, sự phối hợp giữa ngành giáo dục
với Hội khuyến học, Hội từ thiện, Uỷ ban dân số - gia đ ình và trẻ em tạo điều
kiện thuận lợi cho nhiều học sinh diện chính sách, học sin h nghèo, học sinh mồ
côi vượt khó đến trư ờng.
* Công tác y tế
Công tác bảo vệ chăm sóc sức khoẻ nhân dân có nhiều chuyển biến tích
cực, công tác phòng chống dịch bệnh đư ợc triển khai đạt hiệu quả, không để lây
lan trên đ ịa b àn diện rộng, hoàn thành các chỉ tiêu, giảm tỷ lệ trẻ em d ưới 5 tuổi
suy dinh dưỡng. Cơ sở vật chất và các trang thiết bị của mạng lưới y tế được
quan tâm và đ ầu tư đúng m ức, đảm bảo chất lư ợng khám chữa bệnh nhân dân
trong quận, đội ngũ cán bộ y tế phường đạt chuẩn quốc gia.
* Công tác văn hoá thể thao
Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dụng đời sống văn hoá ở khu dân cư”
có một số kết quả đáng khích lệ, việc xây dựng gia đình văn hoá, cơ quan văn
hoá, khu dân cư văn hoá đều đạt chỉ tiêu về số lượng mục tiêu. Xây dựng th ành
phố năm không được triển khai sâu rộng, tạo chuyển biến tích cực trên địa bàn
quận.
* Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với
đất đai
Là một quận trọng tâm của thành phố, quận Thanh Khê có những bước phát
triển rõ nét cả về kinh tế - văn hoá – xã hội, cùng với sự phát triển xây dụng các
khu dân cư, xây d ựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương m ại và sự phát triển dân số, tất cả những
vấn đề trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên đ ịa bàn
quận.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển các
n gành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫn
đ ến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổi
n gành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuất
nông nghiệp.
Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sức
ép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an to àn xã hội. Mặt khác, công
tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm
còn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trên
đ ịa b àn quận trong thời gian qua. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất
đ ai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp.
2.2. Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê
2 .2.1. Tình hình chung
16
- Biến động đất đa i trên địa bàn quận 2005 - 2007
Bảng 3
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh (Tăng+,
giảm-)
Diện Tỷ Diện Tỷ Diện Tỷ 06/05 07/06
trọng trọng trọng
tích tích tích
(ha) (%) (ha) (%) (ha) (%)
Tổng diện tích 920.34 100 930.03 100 927.49 100 +9.69 -2.54
đất trên địa
bàn quận:
1. Đất phi 731.08 79.44 759.32 81.64 885.24 95.44 +28.24 +125.92
nông nghiệp
311.80 33.88 347.19 37.33 457.06 49.28 + 35.39 + 109.87
1.1. Đất ở đô
thị
1.2. Đất 419.28 45.56 412.13 44.31 385.5 41.56 -7.15 -26.63
chuyên dùng
1.3. Đất tôn 6.04 0.66 6.74 0.72 6.74 0.73 +0.7 0
giáo tín
ngưỡng
1.4. Đất nghĩa 9.99 1.09 8.61 0.93 4.55 0.49 -1.38 -4.06
trang nghĩa
địa
1.5. Đất sông 4.73 0.51 8.05 0.87 31.38 3.38 +3.32 +23.33
suối và mặt
nước chuyên
dùng
2 .Đất nông 137.42 14.93 123.77 13.31 18.03 1.94 -13.65 -105.74
nghiệp
3 .Đất chưa sử 51.84 5.63 47.21 5.08 24.21 2.61 -4.63 -23
dụng
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,
cụ thể:
+ Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 35.39 ha, tức là tăng 3.45 %
+ Năm 2007 tăng so với năm 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 %
Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do qu ận Thanh Kh ê đ ã đ ẩy mạnh công tác
đô thị hoá, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm
đ ảm bảo giải quyết nhu cầu nh à ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và
đ ây chính là xu thế phát triển chung của th ành phố Đà Nẵng để trở thành trung
tâm thương m ại của miền Trung.
17
- 2.2.2. Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địa
bàn quận.
Bảng 4
Ch ỉ tiêu Diện tích (ha) Tỷ trọng (%)
Tổng diện tích đất ở đô thị: 420.80 100
1 . Phường An Khê 105.14 24.98
2 . Phường Xuân Hà 88.58 21.05
3 . Phường Tam Thuận 41.70 7 .97
4 . Phường Thanh Khê Đông 33.54 7 .85
5 . Phường Thanh Khê Tây 33.03 7 .84
6 . Phường Thạc Gián 28.51 6 .75
7 . Phường Chính Gián 26.94 6 .40
8 . Phường Tân Chính 22.14 5 .26
9 . Phường Vĩnh Trung 21.09 5 .01
10. Phường Hoà Khê 20.13 4 .78
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét:
Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự ch ênh
lệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phư ờng có sự tập
trung đ ất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diện
tích đất ở đô thị thấp nhất.
Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đất
nông nghiệp, đất trồng cây hoa m àu, đất ở. Do quá trình đô thị hoá, quy hoạch
phát triển các khu dân cư, tái định cư; đ ất nông nghiệp, đất trồng cây hoa m àu
d ần chuyển sang đất ở n ên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm.
Đối với phư ờng Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trước
đ ây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở th ì đất nông nghiệp nay cũng dần
chuyển sang đất ở. Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Th ành hình thành nên thì
d iện tích đất nông nghiệp càng bị thu hẹp. Tuy nhiên, chủ trương của quận cũng
như thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồn
cung lương thực và cây hoa màu cho địa phương.
Các phư ờng còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu. Nhìn chung, đ iều kiện
sống tại các phư ờng tương đối tốt. Đư ờng phố hầu hết đều được tráng nhựa; các
khu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, ga tàu, siêu thị, công
viên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp,
thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.
2.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua.
2.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thời
g ian qua.
18
- Bảng 5
Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh
Số hồ Số hồ Số hồ
% % % 06/05 07/06
sơ sơ sơ
Tổng số hồ sơ 2168 100 2214 100 2667 100 46 453
đăng ký chuyển
quyền sử dụng
đ ất:
Phường An Kh ê 407 18.77 414 18.69 459 17.21 7 45
Phường Thanh 391 18.03 397 17.93 442 16.57 6 45
Khê Tây
Phường Xuân Hà 294 13.56 299 13.50 344 12.89 5 45
Phường Hoà Khê 200 9.22 205 9.25 260 9.75 5 55
Phường Thanh 199 9.17 200 9.03 245 9.18 1 45
Khê Đông
Phường Thạc Gián 190 8.76 195 8.80 236 8.84 5 41
Phường Chính 181 8.34 187 8.44 249 9.33 6 62
Gián
Phường Vĩnh 164 7.56 168 7.59 217 8.13 4 49
Trung
Phường Tam 128 5.90 132 5.96 178 6.67 50 46
Thu ận
Phường Tân 57 2.62 60 2.71 80 2.99 23 20
Chính
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét:
Năm 2005 – 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắn g do th ị
trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quận
chưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng nh ư Sở Tài
n guyên Môi trư ờng, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặp
nhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, ph ải xử lý qua nhiều cấp gây mất
th ời gian. Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thực
h iện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động.
Năm 2007, tình hình đăng ký giao d ịch chu yển quyền sử dụng đất tăng cao,
lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm
2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê,
Thanh Khê Tây là nh ững nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất.
Nguyên nhân:
+ Đối với phường An Kh ê là phường có diện tích lớn nhất trên địa b àn
quận, ngoài đất ở còn có đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa m àu Nhưng do quy
hoạch phát triển các khu dân cư cũng như tốc độ đô thị hoá cao nên đất nông
19
nguon tai.lieu . vn
