Xem mẫu
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM VÀ CHI N LƯ C CÔNG TY
Hà N i, tháng 10/2011 -1-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
1. ðánh giá v th trư ng b t ñ ng s n vi t nam
Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ñang trong giai ño n suy thoái. Vi c suy thoái này không ph i là s ki n b t ng , mà vi c suy thoái ñã ñư c báo trư c t r t s m,và có nh ng d u hi u bi u hi n rõ nét. V m t ñ a lý, suy thoái th hi n s m nh t TP H Chí Minh, lan ra Hà N i. V m t s n ph m, suy thoái b t ñ u t phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao c p, r i ñ n là chung cư bình dân, ñ t n n d án, và k t thúc ñ t th cư. Th trư ng b t ñ ng s n suy thoái do nguyên nhân n i b ngành là ch y u, còn các y u t bên ngoài ngành ch ñóng vai trò làm ch t xúc tác. Nguyên nhân bên trong là s phát tri n không ki m soát trong lĩnh v c b t ñ ng s n ñã phát v m c ñ h p d n c a c u trúc ngành. Th ph m phá v m c ñ h p d n c u trúc ngành ñ n c t phía doanh nghi p, cũng như t phía khách hàng. 1.1 T ng quan v khách hàng: Căn c vào m c ñích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ñu i m c ñích s d ng, khách hàng ñ u tư theo ñu i m c ñích l i nhu n. a) ð c ñi m khách hàng tiêu dùng: Th i gian ñưa ra quy t ñ nh mua b t ñ ng s n thư ng lâu do khách hàng c n nhi u th i gian ñ tìm hi u v các giá tr s d ng c a s n ph m. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nh p tăng làm nhi u ngư i trư c ñây không ñ ti m ñ mua thì bây gi có th mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân cơ h c t các ñ a phương v các thành ph . S n ph m b t ñ ng s n mu n tăng giá b n v ng thì c n có quy mô khách hàng tiêu dùng ñ l n và quy mô tăng d n theo th i gian. Do ñó, khách hàng tiêu dùng là n n t ng thành công c a d án b t ñ ng s n.
b) ð c ñi m khách hàng ñ u tư:
Quy t ñ nh giao d ch b t ñ ng s n b chi ph i nhi u b i ñ ng cơ l i nhu n, và có th ph t l các ñ c ñi m k thu t c a s n ph m. Do ñó, so v i khách hàng tiêu dùng, khách hàng ñ u tư luôn là ngư i ñi trư c trong vi c mua bán b t ñ ng s n. ðư ng c u c a khách hàng ñ u tư là ñư ng c u ngư c t c là giá càng cao thì lư ng c u càng l n. C u khách hàng ñ u tư r t nh y c m v i các thông tin bi u hi n là lư ng c u ñ u tư s dao ñ ng r t m nh v i m i thông tin liên quan. Vì c u ñ u tư luôn dao ñ ng, nên c u th trư ng cũng dao ñ ng theo, t o ra các chu kỳ cho th trư ng b t ñ ng s n. C u ñ u tư làm th trư ng b t ñ ng s n b méo mó.
-2-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty 1.2 T ng quan v các doanh nghi p: Trong th trư ng b t ñ ng s n, các doanh nghi p ñóng vai trò là bên cung. L i nhu n cao trong giai ño n ñ u c a ngành b t ñ ng s n là ñ ng l c l n khuy n khích các doanh nghi p m i xâm nh p ngành, khuy n khích các doanh nghi p cũ m r ng quy mô. Trong khi nh ng hàng rào ngăn c n xâm nh p ngành như v n, th trư ng, ngu n tài nguyên ñ t ….trong giai ño n ñ u là không ñ cao d n ñ n quá nhi u công ty xâm nh p ngành b t ñ ng s n. H u qu c a phát tri n t này d n ñ n lư ng cung tăng lên nhanh chóng, ñây là m trong các nguy cơ ti m n gây ra suy thoái th trư ng b t ñ ng s n. 1.3 Gi i thích th tr ng bñs vi t nam giai ño n 2008- 2011 và d ñoán th tr ng trong nh ng năm t i b ng mô hình cung c u. M t chu kỳ b t ñ ng s n ñư c ñánh d u b ng 3 ñi m: Mo là ñi m b t ñ u; t Mo ñ n M1 là giai ño n tăng giá do ñ u cơ, trong ñó M1 là ñi m k t thúc ñ u cơ; t M1 ñ n M2 là giai ño n suy thoái, trong ñó M2 là ñi m k t thúc suy thoái. M t chu kỳ kéo dài t 4-6 năm, ñi m Mo x y ra vào năm 2008, ñi m M1 x y ra kho ng tháng 6 năm 2011, d a ñoán ñi m M2 s x y ra vào năm 2013 ( như v y c n kho ng 2 năm n a ñ b t ñ u chu kỳ m i). Vi c ñ n nhanh hay ch m là do các ch t xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô v tài chính, pháp lu t, m c ñ hoàn thi n cơ s h t ng…Dư i ñây s gi i thích th trư ng b t ñ ng s n hi n t i b ng mô hình cung c u:
-3-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
P D1 S0 D2 M1 D0 P2 Po M0 M2 S1 S2
P1
Qo
Q2
Q1
P
Mô hình cung c u th trư ng bds Vi t Nam t 2008- 2011 d a ñoán ñ n năm 2013
-4-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
a) ði m xu t phát Mo:
Th trư ng b t ñ ng s n ban ñ u cân b ng Mo, b t ñ u t cu i 2008 ñ u 2009. ðư ng cung là So ch do m t vài doanh nghi p ñ m nhi m. ðư ng c u là Do ch có khách hàng tiêu dùng. ði m cân b ng Mo, giá giao d ch trên th trư ng là Po
b) Giai ño n tăng giá do ñ u cơ: ði m cân b ng d ch chuy n t Mo ñ n M1
Vì c u tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng d n t Po. Nh ng ngư i mua trư c ñây thu ñư c l i nhu n nh tăng giá. M c l i nhu n này ñ l n ñ khuy n khích khách hàng ñ u tư tham gia th trư ng làm lư ng c u ti p t c tăng, nên giá ti p t c tăng. Giá càng tăng thì l i nhu n càng l n, càng khuy n khích các nhà ñ u tư m i tham gia, khuy n khích các nhà ñâu tư cũ mua nhi u hơn. Ngoài ti n t có, các nhà ñ u tư huy ñ ng thêm v n t các t ch c tín d ng, và t tín d ng ñen. Các y u t trên làm c u ñ u tư tăng liên t c nên c u th trư ng cũng tăng làm cho giá b t ñ ng s n b ñ y lên cao, vư t xa Po. Ngu n ti n tài tr là có h u h n nên c u ñ u tư không th tăng mãi, do ñó ñư ng c u th trư ng d ch ñ n D1 là d ng l i, khi không còn ti n ñ mua thêm. Trong th i gian c u ñ u tư tăng thì cung th trư ng cũng tăng. ð c ñi m cung b t ñ ng s n là có ñ tr nên cung b t ñ ng s n tăng ch m hơn c u trong giai ño n ñ u: Cung b t ñ ng s n ch d ch t So ñ n S1 là d ng l i ði m M1 là ñi m cân b ng ng n h n, là ñi m v th trư ng, x y ra vào kho ng th i ñi m tháng 6 năm 2011. T i ñi m cân b ng M1, giá b t ñ ng s n tăng lên cao nh t là P1. T i ñi m M1 c u không th tăng ti p, trong khi cung v n ti p t c tăng, do ñó giá b t ñ u gi m, nguy cơ suy thoái xu t hi n. Th i gian c n thi t th trư ng di chuy n t Mo ñ n M1 là t 2-3 năm, t kho ng 2008 ñ n kho ng tháng 6 năm 2011
c) Giai ño n suy thoát th trư ng b t ñ ng s n: ði m cân b ng d ch chuy n t chuy n giao s n ph m t khách hàng ñ u tư sang khách hàng tiêu dùng. M1 ñ n M2. Giai ño n
Th trư ng ñang ñi m cân b ng M1, nhà nư c áp d ng chính sách th t ch t tín d ng. Các khách hàng ñ u tư t ng huy ñ ng v n t các t ch c tín d ng b ép bán ñ tr g c và lãi. C u ñ u tư b t ñ u gi m xu ng làm c u th trư ng gi m, giá b t ñ ng s n b t ñ u gi m, nhưng t c ñ gi m giá chưa l n. Giá gi m, m c tiêu l i nhu n không còn, các nhà ñ u tư h t ñ ng l c l i th trư ng. Áp l c tr g c, tr lãi, và áp l c b o toàn v n ñã thúc ñ y các nhà ñ u tư tìm cách ch y kh i th trư ng b t ñ ng s n. Nhi u nhà ñ u tư không ch u n i áp l c tr -5-
nguon tai.lieu . vn
T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM VÀ CHI N LƯ C CÔNG TY
Hà N i, tháng 10/2011 -1-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
1. ðánh giá v th trư ng b t ñ ng s n vi t nam
Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ñang trong giai ño n suy thoái. Vi c suy thoái này không ph i là s ki n b t ng , mà vi c suy thoái ñã ñư c báo trư c t r t s m,và có nh ng d u hi u bi u hi n rõ nét. V m t ñ a lý, suy thoái th hi n s m nh t TP H Chí Minh, lan ra Hà N i. V m t s n ph m, suy thoái b t ñ u t phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao c p, r i ñ n là chung cư bình dân, ñ t n n d án, và k t thúc ñ t th cư. Th trư ng b t ñ ng s n suy thoái do nguyên nhân n i b ngành là ch y u, còn các y u t bên ngoài ngành ch ñóng vai trò làm ch t xúc tác. Nguyên nhân bên trong là s phát tri n không ki m soát trong lĩnh v c b t ñ ng s n ñã phát v m c ñ h p d n c a c u trúc ngành. Th ph m phá v m c ñ h p d n c u trúc ngành ñ n c t phía doanh nghi p, cũng như t phía khách hàng. 1.1 T ng quan v khách hàng: Căn c vào m c ñích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ñu i m c ñích s d ng, khách hàng ñ u tư theo ñu i m c ñích l i nhu n. a) ð c ñi m khách hàng tiêu dùng: Th i gian ñưa ra quy t ñ nh mua b t ñ ng s n thư ng lâu do khách hàng c n nhi u th i gian ñ tìm hi u v các giá tr s d ng c a s n ph m. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nh p tăng làm nhi u ngư i trư c ñây không ñ ti m ñ mua thì bây gi có th mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân cơ h c t các ñ a phương v các thành ph . S n ph m b t ñ ng s n mu n tăng giá b n v ng thì c n có quy mô khách hàng tiêu dùng ñ l n và quy mô tăng d n theo th i gian. Do ñó, khách hàng tiêu dùng là n n t ng thành công c a d án b t ñ ng s n.
b) ð c ñi m khách hàng ñ u tư:
Quy t ñ nh giao d ch b t ñ ng s n b chi ph i nhi u b i ñ ng cơ l i nhu n, và có th ph t l các ñ c ñi m k thu t c a s n ph m. Do ñó, so v i khách hàng tiêu dùng, khách hàng ñ u tư luôn là ngư i ñi trư c trong vi c mua bán b t ñ ng s n. ðư ng c u c a khách hàng ñ u tư là ñư ng c u ngư c t c là giá càng cao thì lư ng c u càng l n. C u khách hàng ñ u tư r t nh y c m v i các thông tin bi u hi n là lư ng c u ñ u tư s dao ñ ng r t m nh v i m i thông tin liên quan. Vì c u ñ u tư luôn dao ñ ng, nên c u th trư ng cũng dao ñ ng theo, t o ra các chu kỳ cho th trư ng b t ñ ng s n. C u ñ u tư làm th trư ng b t ñ ng s n b méo mó.
-2-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty 1.2 T ng quan v các doanh nghi p: Trong th trư ng b t ñ ng s n, các doanh nghi p ñóng vai trò là bên cung. L i nhu n cao trong giai ño n ñ u c a ngành b t ñ ng s n là ñ ng l c l n khuy n khích các doanh nghi p m i xâm nh p ngành, khuy n khích các doanh nghi p cũ m r ng quy mô. Trong khi nh ng hàng rào ngăn c n xâm nh p ngành như v n, th trư ng, ngu n tài nguyên ñ t ….trong giai ño n ñ u là không ñ cao d n ñ n quá nhi u công ty xâm nh p ngành b t ñ ng s n. H u qu c a phát tri n t này d n ñ n lư ng cung tăng lên nhanh chóng, ñây là m trong các nguy cơ ti m n gây ra suy thoái th trư ng b t ñ ng s n. 1.3 Gi i thích th tr ng bñs vi t nam giai ño n 2008- 2011 và d ñoán th tr ng trong nh ng năm t i b ng mô hình cung c u. M t chu kỳ b t ñ ng s n ñư c ñánh d u b ng 3 ñi m: Mo là ñi m b t ñ u; t Mo ñ n M1 là giai ño n tăng giá do ñ u cơ, trong ñó M1 là ñi m k t thúc ñ u cơ; t M1 ñ n M2 là giai ño n suy thoái, trong ñó M2 là ñi m k t thúc suy thoái. M t chu kỳ kéo dài t 4-6 năm, ñi m Mo x y ra vào năm 2008, ñi m M1 x y ra kho ng tháng 6 năm 2011, d a ñoán ñi m M2 s x y ra vào năm 2013 ( như v y c n kho ng 2 năm n a ñ b t ñ u chu kỳ m i). Vi c ñ n nhanh hay ch m là do các ch t xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô v tài chính, pháp lu t, m c ñ hoàn thi n cơ s h t ng…Dư i ñây s gi i thích th trư ng b t ñ ng s n hi n t i b ng mô hình cung c u:
-3-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
P D1 S0 D2 M1 D0 P2 Po M0 M2 S1 S2
P1
Qo
Q2
Q1
P
Mô hình cung c u th trư ng bds Vi t Nam t 2008- 2011 d a ñoán ñ n năm 2013
-4-
T ng quan v th trư ng bds Vi t Nam và Chi n lư c công ty
a) ði m xu t phát Mo:
Th trư ng b t ñ ng s n ban ñ u cân b ng Mo, b t ñ u t cu i 2008 ñ u 2009. ðư ng cung là So ch do m t vài doanh nghi p ñ m nhi m. ðư ng c u là Do ch có khách hàng tiêu dùng. ði m cân b ng Mo, giá giao d ch trên th trư ng là Po
b) Giai ño n tăng giá do ñ u cơ: ði m cân b ng d ch chuy n t Mo ñ n M1
Vì c u tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng d n t Po. Nh ng ngư i mua trư c ñây thu ñư c l i nhu n nh tăng giá. M c l i nhu n này ñ l n ñ khuy n khích khách hàng ñ u tư tham gia th trư ng làm lư ng c u ti p t c tăng, nên giá ti p t c tăng. Giá càng tăng thì l i nhu n càng l n, càng khuy n khích các nhà ñ u tư m i tham gia, khuy n khích các nhà ñâu tư cũ mua nhi u hơn. Ngoài ti n t có, các nhà ñ u tư huy ñ ng thêm v n t các t ch c tín d ng, và t tín d ng ñen. Các y u t trên làm c u ñ u tư tăng liên t c nên c u th trư ng cũng tăng làm cho giá b t ñ ng s n b ñ y lên cao, vư t xa Po. Ngu n ti n tài tr là có h u h n nên c u ñ u tư không th tăng mãi, do ñó ñư ng c u th trư ng d ch ñ n D1 là d ng l i, khi không còn ti n ñ mua thêm. Trong th i gian c u ñ u tư tăng thì cung th trư ng cũng tăng. ð c ñi m cung b t ñ ng s n là có ñ tr nên cung b t ñ ng s n tăng ch m hơn c u trong giai ño n ñ u: Cung b t ñ ng s n ch d ch t So ñ n S1 là d ng l i ði m M1 là ñi m cân b ng ng n h n, là ñi m v th trư ng, x y ra vào kho ng th i ñi m tháng 6 năm 2011. T i ñi m cân b ng M1, giá b t ñ ng s n tăng lên cao nh t là P1. T i ñi m M1 c u không th tăng ti p, trong khi cung v n ti p t c tăng, do ñó giá b t ñ u gi m, nguy cơ suy thoái xu t hi n. Th i gian c n thi t th trư ng di chuy n t Mo ñ n M1 là t 2-3 năm, t kho ng 2008 ñ n kho ng tháng 6 năm 2011
c) Giai ño n suy thoát th trư ng b t ñ ng s n: ði m cân b ng d ch chuy n t chuy n giao s n ph m t khách hàng ñ u tư sang khách hàng tiêu dùng. M1 ñ n M2. Giai ño n
Th trư ng ñang ñi m cân b ng M1, nhà nư c áp d ng chính sách th t ch t tín d ng. Các khách hàng ñ u tư t ng huy ñ ng v n t các t ch c tín d ng b ép bán ñ tr g c và lãi. C u ñ u tư b t ñ u gi m xu ng làm c u th trư ng gi m, giá b t ñ ng s n b t ñ u gi m, nhưng t c ñ gi m giá chưa l n. Giá gi m, m c tiêu l i nhu n không còn, các nhà ñ u tư h t ñ ng l c l i th trư ng. Áp l c tr g c, tr lãi, và áp l c b o toàn v n ñã thúc ñ y các nhà ñ u tư tìm cách ch y kh i th trư ng b t ñ ng s n. Nhi u nhà ñ u tư không ch u n i áp l c tr -5-