Báo cáo Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

nghiªn cøu - trao ®æi 1. Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ths. NguyÔn ThÞHång Nhung* yêu cầu của xã hội trong việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (BĐS) nói Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền chung và thị trường QSDĐ nói riêng ngày sử dụng đất (QSDĐ) được quan niệm là cách càng năng động và có tổ chức. thức, trình tự cơ quan nhà nước có thẩm Khác với động sản, QSDĐ, BĐS khi chuyển quyền công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ nhượng từ chủ thể này sang chủ thể khác của người sử dụng đất và là cách thức do pháp luật quy định mà các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Nghiên cứu các quy định hiện hành về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau đây: 1) Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan này có chức năng quản lí nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đồng thời là chủ thể quản lí nhà nước đối với đất đai, Nhà nước quy định các thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ và thông qua việc thực hiện các thủ tục này nhằm quản lí, kiểm soát những giao dịch về chuyển QSDĐ trong xã hội; 2) Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là những nghĩa vụ pháp lí bắt buộc các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước; tổ chức, cá nhân SDĐ phải thực hiện trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ; 3) Trong điều kiện kinh tế thị trường, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo hướng công khai, minh bạch và đơn giản cho người sử dụng đất khi thực hiện chuyển QSDĐ nhằm đáp ứng 34 không thể thực hiện thông qua việc “mua -bán”, di dời chính bản thân hàng hoá BĐS (vật) mà là việc tiến hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Bên cạnh đó, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí nên việc quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là rất cần thiết nhằm đạt được những mục đích bảo đảm an toàn về mặt pháp lí cho các bên khi tham gia các giao dịch về chuyển QSDĐ, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường QSDĐ. Hơn nữa, quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ đất đai; bởi lẽ, thông qua việc thực hiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm được những biến động trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở đó kịp thời chỉnh lí bản đồ, hồ sơ địa chính cho phù hợp với thực tiễn. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ * Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 nghiªn cøu - trao ®æi là nội dung cơ bản của pháp luật đất đai. Chế hạn chế được các giao dịch “ngầm”, giảm định này ngày càng được hoàn thiện trong thiểu rủi ro cho khách hàng và ngăn ngừa bối cảnh Nhà nước ta nhận thức sâu sắc ý được các hoạt động tăng giá ảo v.v.. Tìm nghĩa của việc cải cách hành chính và thực thi chương trình tổng thể về cải cách hành chính (trong đó có cải cách hành chính về đất đai). Luật đất đai năm 2003 đã có một chương đề cập thủ tục hành chính về đất đai (Chương V. Thủ tục hành chính trong quản lí và sử dụng đất đai). Các quan điểm của Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung và về giao dịch QSDĐ nói riêng đã được thể chế hoá trong các quy định của Luật đất đai hiểu các quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể xác lập được quy trình chuyển nhượng này như sau: Trước hết, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ, BĐS phải cung cấp toàn bộ thông tin đầy đủ, chính xác về QSDĐ và tài sản trên đất để niêm yết tại sàn giao dịch BĐS. Khi các thông tin về BĐS thoả mãn nhu cầu của khách hàng, nhân viên môi giới BĐS sẽ tổ chức cho khách hàng và năm 2003, Luật nhà ở năm 2005, Luật sửa chủ SDĐ gặp gỡ, thoả thuận về các điều đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v.. Trong chuyển khoản của hợp đồng. Trường hợp các bên đạt được thoả thuận thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đàm phán, kí kết với sự tư vấn, giúp đỡ của nhân viên sàn giao dịch BĐS. nhượng QSDĐ, các nội dung về thủ tục Khi các bên đã hoàn tất thủ tục giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể, tường minh trong Luật đất đai năm 2003 đi liền với việc đổi mới hệ thống cơ quan thực thi các thủ tục hành chính theo cơ chế một mối, “một cửa”. Về cơ bản thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tại văn phòng chuyển nhượng QSDĐ tại sàn giao dịch BĐS thì người quản lí, điều hành sàn sẽ xác nhận việc giao dịch qua sàn giao dịch. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đàm phán, kí kết tại sàn giao dịch BĐS; các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đăng kí QSDĐ. Thống nhất việc cấp giấy QSDĐ) phải thực hiện thủ tục công chứng chứng nhận chung cho QSDĐ và các tài sản hợp đồng tại cơ quan công chứng. Trường gắn liền với đất. 2. Nội dung cơ bản của pháp luật về hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bên có QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đình, cá nhân được lựa chọn hình thức công trong kinh doanh bất động sản Để bảo đảm tính công khai minh bạch và chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi ngăn ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia có đất. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao dịch kinh doanh BĐS, Luật kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công BĐS năm 2006 đã quy định tổ chức, cá nhân nghệ cao thì xác nhận tại ban quản lí khu kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Thông tin về QSDĐ minh bạch sẽ t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 Theo Điều 41, Điều 57 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi 35 nghiªn cøu - trao ®æi hành Luật đất đai thì cơ quan đăng kí giao đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng dịch QSDĐ là văn phòng đăng kí QSDĐ. cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lí giấy chứng nhận. Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ thì hồ sơ được chuyển tiếp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thông báo cho các bên giao dịch thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng kí QSDĐ trao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Thời hạn thực hiện các thủ tục trên không quá 09 ngày, không kể thời gian người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Đối với việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại khác. Luật nhà ở năm 2005 không quy định vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở. Đối với nhà ở, công trình xây dựng thì pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng kí mà chỉ cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí. Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”, “giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS”. Đây là những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS. Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa 36 số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho cả nhà và đất. Bộ tài nguyên và môi trường là cơ quan phát hành mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện. Các cơ quan này được phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận. Đối với nhà ở, tài sản khác trên đất, UBND cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ xác nhận quyền sở hữu vào giấy chứng nhận khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng QSDĐ làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nộp tại văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất. Sau đó, văn phòng đăng kí QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để trình cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh sau khi thẩm tra hồ sơ sẽ gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính đến văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện để hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận. Sau t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 nghiªn cøu - trao ®æi đó gửi giấy chứng nhận cho văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh để trao giấy chứng nhận tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển các bộ, ngành có liên quan trước khi trình nhượng BĐS. Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm sao y bản chính (đóng dấu của Thủ tướng xem xét, quyết định. Trường hợp doanh nghiệp trong nước chuyển nhượng dự văn phòng đăng kí) đối với giấy chứng nhận án cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài phải lập gắn liền với đất có nội dung chứng nhận thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nếu bên quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất để gửi cho cơ quan quản lí nhà nước có liên quan để đáp ứng yêu cầu quản chuyển nhượng dự án BĐS là tổ chức kinh tế Việt Nam đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì nhà đầu tư nước ngoài làm thủ tục lí nhà nước của từng ngành. Khi chuyển thuê đất và không phải trả tiền thuê. Nếu bên nhượng QSDĐ, các bên phải thực hiện nghĩa Việt Nam được giao đất không thu tiền sử vụ nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS của doanh nghiệp thì trình tự, thủ tục có những khác biệt nhất định so với chuyển nhượng từng mảnh đất, từng BĐS riêng biệt: Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án thì dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân khác mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải làm thủ tục thuê đất và phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho Nhà nước Việt Nam. Thực tế cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường cần rất nhiều vốn đầu tư. Việc kinh doanh BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi sẽ do UBND cấp tỉnh xem xét, giải quyết; ro, khó khăn khi thị trường BĐS “đóng Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Chủ đầu tư gửi hồ sơ băng” hoặc khi nền kinh tế suy thoái. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng trước nguy cơ có thể bị thu hồi dự án hay rơi vào tình trạng phá sản. Việc cho phép chuyển nhượng dự xin chuyển nhượng dự án đến UBND cấp án đầu tư nhằm bảo đảm cho việc thực hiện tỉnh nơi có dự án. Trong thời hạn 45 ngày, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời về việc cho phép hoặc không cho phép dự án đạt hiệu quả cao, tránh để dự án rơi vào tình trạng quy hoạch “treo”. Trên thực tế việc chuyển nhượng dự án của các chủ đầu chuyển nhượng toàn bộ dự án. tư trong nước thường gặp nhiều khó khăn Trước khi ra quyết định cho phép chuyển như: Phần lớn dự án đều chưa thực hiện nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển xong khâu bồi thường giải toả, chưa đầy đủ nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn về thủ tục pháp lí, trong khi các nhà đầu tư trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng nước ngoài thường yêu cầu phải bàn giao thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan. Đối với các dự án do Thủ t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 “đất sạch” và dự án phải minh bạch về pháp lí. Bên cạnh đó, thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp, có quá nhiều sự can thiệp hành 37 nghiªn cøu - trao ®æi chính vào việc chuyển nhượng dự án. Đối chọn công chứng nhà nước hoặc chứng thực với các nhà đầu tư nước ngoài sau khi được của UBND cấp xã cho việc chứng thực hợp phép nhận chuyển nhượng dự án phải làm đồng. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 93 Luật nhà thủ tục thuê đất của Nhà nước Việt Nam. Những phức tạp về thủ tục hành chính và cơ chế thực thi đã ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư nói ở năm 2005 lại quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của uỷ chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông của các doanh nghiệp. 3. Một số hạn chế, bất cập và giải pháp thôn”. Tiếp đó, ngày 13/6/2006 Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Thông hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT nhượng QSDĐ, BĐS xác định phòng công chứng hoặc UBND cấp Thực hiện chủ trương cải cách thủ tục xã có thể chứng nhận hợp đồng về BĐS. hành chính, các quy định về thủ tục chuyển Nhưng Nghị định của Chính phủ số nhượng QSDĐ, BĐS luôn được rà soát, sửa 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 quy định đổi, bổ sung theo hướng đơn giản hoá và góp phần xây dựng thị trường QSDĐ có tổ chức, về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí quy định: minh bạch. Những cải cách chủ yếu về vấn Phòng tư pháp quận, huyện, thị xã, thành đề này bao gồm quy định một trong những phố thuộc tỉnh và UBND xã, phường, thị điều kiện chuyển QSDĐ là người sử dụng trấn có thẩm quyền chứng thực các loại giấy đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đẩy tờ, tài liệu (không có thẩm quyền chứng thực mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về BĐS). Như vậy, QSDĐ trong cả nước; thành lập, kiện toàn các văn phòng đăng kí QSDĐ với chức năng là cơ quan dịch vụ công thực hiện đăng kí các giao dịch về QSDĐ; tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ cùng với việc ban hành Luật công chứng và Nghị định của Chính phủ số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 về chứng thực thì pháp luật đã có sự tách bạch rõ ràng giữa hoạt động công chứng và hoạt động chứng thực nhưng phải qua sàn giao dịch BĐS; quy định thống Luật đất đai lại cho phép chứng thực hợp nhất cấp chung một giấy chứng nhận cho đồng về chuyển nhượng QSDĐ. QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất v.v. Tuy vậy, vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về thủ tục hành chính làm cản trở các hoạt động Một số quy định không rõ ràng và thiếu tính khả thi. Ví dụ: Khoản 10 Điều 2 Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày chuyển nhượng QSDĐ; cụ thể: 27/1/2006 quy định “hợp đồng… chuyển Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng nhượng BĐS phải có chứng nhận của công chứng nhà nướchoặc chứng thực của UBND chuyển nhượng QSDĐ mâu thuẫn, không xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham thống nhất. Theo khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ thì họ được lựa 38 gia là hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 ... - tailieumienphi.vn