- Trang Chủ
- Báo cáo khoa học
- Báo cáo nghiên cứu khoa học: PHÂN TÍCH TÍNH CHẤT KINH TẾ - KỸ THUẬT - XÃ HỘI CỦA MỘT SỐ MẪU NHÀ Ở CHO SINH VIÊN, CÔNG NHÂN VÀ NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
Xem mẫu
- PHÂN TÍCH TÍNH CHẤT KINH TẾ - K Ỹ THUẬT - XÃ HỘ I CỦA MỘT SỐ MẪU
NHÀ Ở CHO SINH VIÊN, CÔNG NHÂN VÀ NGƯỜ I CÓ THU NHẬP TH ẤP
TS. NGUYỄN HUYÊN, KTS. TRỊNH ANH TUẤN
KTS. TRỊNH THU HƯƠNG
Viện KHCN Xây dựng
1. Giới thiệu
L uật Nhà ở đ ã đư ợ c Qu ốc h ội thông qua nă m 2005, quy đị nh rõ về 4 lo ại nhà ở c ơ bản là nhà ở
th ư ơng m ại, nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ, trong đ ó nhà ở xã h ội là loại hình nhà m ớ i
ở n ư ớ c ta hi ệ n nay. Đặ c đi ể m nổi bật của Luật Nhà ở là khuyế n khích phát triển nhà ở xã h ội v ới vai
trò ch ủ đạ o của Nhà nư ớc và đây chính là ư u đi ể m lớ n c ủ a ch ế đ ộ phúc l ợi xã h ội.
V ề khái ni ệ m nhà ở xã hội, còn nhi ề u quan ni ệ m khác nhau như: nhà ở giá rẻ, nhà ở c ho ngư ờ i
thu nh ậ p th ấp. Nhìn chung, theo Luật Nhà ở, Nhà ở x ã h ội dành cho đ ối tư ợ ng thu nh ập thấ p và có
khó kh ăn về n hà ở. Đ ối t ư ợng này có thể đư ợc thuê hoặc thuê mua nhà ở theo nguyên t ắc đư ợc h ỗ trợ
tạ o d ự ng nhà ở.
T heo k ết quả điề u tra c ủa B ộ X ây dự ng mớ i công bố thì hi ện chỉ c ó 22% trong t ổng s ố gầ n 3 triệu
họ c sinh, sinh viên đ ư ợ c ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong t ổ ng s ố 1 triệ u lao đ ộng trực tiế p và khoả ng
1,2 – 1,5 tri ệu lao đ ộng gián tiếp có chỗ ở; chỉ c ó khoả ng 2/3 trong t ổng s ố 2 triệu cán b ộ, công ch ức
tự lo đư ợ c nhà ở c ho mình, s ố c òn l ại (chủ yế u tậ p trung ở các đô thị l ớ n, phải ghép h ộ, ở n hờ , ở tạ m).
Đ ể tạo bư ớc đột phá thự c s ự trong chính sách phát triể n nhà ở cho đ ối t ư ợng có thu nhập thấp,
cu ối tháng 3 vừ a qua, B ộ Xây dự ng đã chính thứ c trình Chính ph ủ phư ơng án c ụ t hể và đã đư ợ c thông
qua. Mụ c tiêu c ủ a phư ơng án này là trong vòng 6 n ăm nữ a, 60% s ố sinh viên, 50% công nhân lao
độ ng c ũng như cán b ộ c ó thu nhậ p bình quân dư ới 1,5 triệ u đồ ng/tháng s ẽ có nhà ở.
T hự c hi ện các ch ủ t rư ơng c ủa Đ ả ng, Nhà nư ớc, Chính ph ủ v ề các vấ n đề nhà ở xã hộ i, B ộ Xây
dự ng đã có nhi ều hoạt đ ộng nghiên cứ u, h ội thảo xung quanh vấ n đề này. Sau đ ây là m ột vài phân tích
tính kinh tế, kỹ thuật và xã hội c ủa m ột số thiết k ế điể n hình và thi ết kế m ẫu nhà ở cho sinh viên, công
nhân và ngư ời có thu nhập thấp do B ộ X ây d ự ng công bố. Ph ạm vi nghiên cứ u về t ính ch ất kỹ t huật
tro ng bài này chỉ là làm rõ khía c ạ nh chuyên môn v ề gi ải pháp quy hoạch và ki ế n trúc c ủa công trình.
2. Mô tả khái quát về 2 mẫu công trình được phân tích
C ó hai mẫ u công trình đã đ ư ợ c thiết kế că n cứ t rên Quy ết đị nh số 131/Q Đ- BXD và 14/2008/Q Đ-
BXD về vi ệc ban hành thiết kế đi ể n hình c ủ a B ộ X ây dự ng dành cho sinh viên và công nhân.
2.1. M ẫu ký túc xá (quy mô 1000 sinh viên)
C ác khố i chứ c nă ng
Ký túc xá sinh viên có 4 kh ối chức nă ng chính: Kh ối nhà ở; Khối qu ả n lý hành chính - kỹ thu ật;
K hố i phục vụ sinh hoạt; Kh ối sân vư ờn, c ông trình thể d ục thể t hao - v ăn hoá.
B ố cục mặt bằ ng cần linh ho ạt để phù h ợp vớ i yêu c ầu c ủa từ ng hình thức c hủ đầ u tư: Nhà nư ớc,
Tư nhân hoặc Nhà nư ớc + Tư n hân.
Các dây chuy ền công n ăng đư ợ c xây d ự ng trên cơ s ở k ết h ợp th ực tế với các xu hư ớng phát triển
trong tư ơ ng lai, như tăng diệ n tích ở, nâng cao đ iề u kiệ n và môi tr ư ờ ng số ng nhằ m đ em lại sự ti ện
l ợi cho ng ư ời s ử dụ ng công trình, đ áp ứ ng đ ư ợ c nhu c ầ u phát triển c ủa xã hội và khả nă ng quả n lý
c ủa chủ đầu t ư .
Qui mô c ủa dự án
Di ệ n tích khu đất: 12480 m2
Di ệ n tích xây d ự ng: 5000 m2
M ật độ xây dự ng: 40 %
Số tầ ng cao khối ở : 7
Tầ ng áp Số sinh Chỉ tiêu dt ở Chỉ tiêu dt phụ
Modul
Ghi chú
(m2/sinh viên) (m2/ sinh viên)
dụng phòng viên
3 6,7 3,3 Khép kín
a1
Tầ ng 2-7
3900x8700
4 5,0 1.8 Khép kín
a2
Tầ ng 2-7 8 8,7 2,6 Khép kín
7200x8400
Gi ải pháp ki ến trúc, quy hoạ ch
- K hu ký túc xá g ồm 3 khối công trình chính (2 khối nhà ở cao 7 tầng, kẹ p giữa là khố i nhà ă n +
câu lạc bộ c ao 2 tầng).
Phía sau các kh ối công trình là h ệ thố ng sân th ể thao gồ m 2 sân bóng r ổ, 1 khu thể t hao trong nhà
(sân cầu lông và bàn bóng bàn).
M ỗi kh ối nhà ở b ố trí cho 500 sinh viên, tuỳ theo tỷ lệ sinh viên nam /nữ mà c ó thể b ố trí phân
khu t heo tầng ho ặc theo đ ơn nguyên.
Tầng 1 sử d ụng để x e và bố trí các phòng : qu ản lý nhà, phòng khách và các phòng dịch vụ (tạp
hoá, y tế), sân trong.
Tầng 2 đ ến 7, m ỗi tầng gồ m phòng a1 dùng cho 3 đến 4 sinh viên, phòng a2 dùng cho 8 sinh viên
có v ệ sinh riêng, chung logia phơ i quầ n áo. M ỗi t ầng có m ột p hòng sinh hoạ t chung.
Giao thông t heo phư ơ ng đứ ng gồ m 2 c ầ u thang máy, 2 c ầ u t hang bộ, k ết nố i vớ i hành lang r ộ ng,
đả m bả o thoát ng ư ời khi có sự cố. Giao thông theo ph ư ơng ngang g ồ m 2 hà nh lang trong r ộ ng 2.1m
đư ợc kết h ợp v ới không gian thông tầ ng. Mái sử dụ ng tấ m l ợp sinh thái để c hiế u sáng và thông gió tự
nhiên cho hành lang trong và các phòng ở.
Các phòng ở chính đư ợc b ố t rí chủ yế u theo hư ớng B ắc – Nam, phù hợ p v ới khí h ậu Việt N am.
Mộ t s ố yế u t ố kỹ t huật khác
Kích thư ớc cử a phòng ở: 900x2400, kích thư ớc cử a phòng WC: 750x2400, và kích thư ớc cửa
phòng sinh hoạt chung: 1200x2400; C hi ều cao tầ ng: 3,4 - 3,6 m.
Cách bố trí các chứ c năng c ủ a t ừ ng tầ ng đ ư ợc b ố trí như trong các bả n vẽ s au:
Phối c ả nh t ổng thể c ông trình
- Mặ t bằ ng t ầ ng 1
Mặ t bằng t ầng 2 - 6
- Mặ t bằng t ầng 7
M ặt đứ ng công trình
2.2. Phương án nhà ở công nhân - đơn nguyên ở cao 4 tầng
- Ph ối cả nh công trình
C ác khố i chức nă ng
Đư ợc thiết kế trên dây chuyề n công năng cơ bả n của căn hộ ở, tầng ở, đ ơn nguyên ở v à
dây chuy ền công nă ng liên hệ giữ a đ ơn nguyên ở này vớ i các đơ n nguyên ở khác, v ới các
khu công c ộng như ch ợ, nhà tr ẻ, trư ờ ng h ọc, thể dụ c thể t hao, khu công viên cây xanh, …
Bố cục mặt b ằng cầ n linh hoạt để phù h ợp vớ i y êu c ầu c ủa từ ng hình thứ c ch ủ đ ầ u tư : Nhà
nư ớc; Tư nhân; Nhà nư ớ c + T ư n hân.
Các dây chuyề n công nă ng đư ợ c xây dự ng trên c ơ s ở kết hợ p th ực tế vớ i các xu hư ớng
phát tri ển trong t ư ơng lai, nhằ m đem lại sự tiện lợ i cho ng ư ời sử dụ ng công trình, đáp ứ ng
đư ợ c nhu c ầ u phát triển c ủa xã hội và khả năng qu ản lý c ủa chủ đầ u t ư.
Q ui mô c ủ a dự án
+ Di ệ n tích khu đất: 17496 m2
- + T ổ ng di ện tích xây dự ng: 7062 m2 (6 đơ n nguyên)
+ Di ệ n tích xây d ự ng 1 đơ n nguyên ở: 1177 m2
+ Mật đ ộ xây dự ng: 40 % ; S ố t ầng cao: 4 t ầng
Gi ả i pháp quy hoạ ch
Khu đất xây dự ng nằ m trong m ặt bằ ng tổ ng th ể đã đư ợc quy hoạch c ủa khu công nghiệ p
Vi ệt H ư ơ ng -tỉ nh Bình Dư ơ ng, có đ ầy đủ ch ức nă ng nh ư m ột khu đô thị m ớ i bao g ồm đất
xây d ự ng nhà ở c ông nhân, đất trư ờ ng họ c và ch ợ, đất cây xanh, đất th ể dụ c th ể thao,.. v ới
mụ c đích phục vụ t ối đa chất lư ợng s ố ng cho công nhân khu công n ghiệp này. T ổ ng thể c ó 6
đơn nguyên ở c ao 4 tầ ng, m ỗi đơ n nguyên có 48 c ă n h ộ ph ục vụ c ho 288 công nhân.
Gi ả i pháp kiế n trúc khố i nhà ở
Tầng 1 không bố trí căn hộ ở mà dành cho các không gian công c ộng như : C ửa hàng và
nhà ăn, bư u điệ n, đi ể m khai thác internet - ph ục vụ cho nhữ ng sinh hoạt th ư ờng ngày c ủ a
công nhân.
Tầng 2, 3, 4 là tổ h ợp của mẫu căn hộ a1.1 cho 6 ngư ời, các căn hộ có dạng bán khép kín.
Mỗi căn hộ đều có wc và ban công ph ơi khép kín b ố trí riêng biệt theo tầng cho c ả 2 k hu công
nhân nam và công nhân nữ. Các căn hộ đư ợc thi ết kế thông gió và chi ếu sáng t ự nhiên, phù
hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam. Giao thông theo phư ơng đứng gồm 2 cầu thang bộ kết
hợp với sảnh tầng. Giao thông theo phư ơng ngang bằng hành lang giữa rộng 2.4m, đả m bả o
thoát ngư ời khi có sự cố trong công trình.
C ác yế u t ố k ỹ t hu ật khác:
Kích thư ớ c cử a đi 1200x2400;
Kích thư ớ c cử a sổ: 9 00X2400 và 1200x1600
Kích thư ớ c cử a đi phòng WC: 650x2100
Kích thư ớ c cử a đi phòng sinh hoạt chung: 1200x2400 .
Chi ều cao tầ ng: 3,6 m.
- 3. Phân tích tính chất kỹ thuật
Hai mẫ u công trình dành cho sinh viên, công nhân đã đư ợ c thi ết k ế vớ i các khô ng gian sinh ho ạt
(như k hông gian ă n, ng ủ n gh ỉ, h ọc tậ p và các sinh ho ạt cá nhân khác) dựa trên nghiên c ứ u c ơ bản xuất
phát từ quan điể m n hân tr ắc h ọc c ủa ngư ời Vi ệt Nam trong độ t u ổi lao độ ng.
Bên cạ nh đ ó v ấ n đề về thông gió và che n ắng t ự n hiên c ũ ng đ ư ợc nghiên c ứ u hợ p lý như xử lý các
khoả ng sân trong, lõi sinh thái cho t ừ ng công trình.
Hai m ẫu thi ết kế này đề u đ ã đư ợ c nghiên cứ u giải pháp quy hoạch t ổ ng m ặt bằ ng tư ơ ng đố i toàn
di ện khi b ố trí các không gian cả nh quan và công trình h ợp lý để mang đế n cho dự á n các không gian
cảnh quan đẹp, môi tr ư ờng vi khí hậ u trong lành, chố ng ồn, ch ống b ụi trong giao thông và tă ng vẻ
sinh đ ộng trong các không gian ngo ại thất.
4. Phân tích tính chất xã hội
Trong quá trình phát triển, các đô thị thu hút lực lư ợng lao động ngày càng nhiều, đó là công nhân
cho các khu công nghiệp - sản xuất - công nhân làm công tác dịch vụ trong đô thị và học sinh sinh viên
(HSSV) cùng với sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn vào thành thị... Lực lượng này phát triển rất nhanh
nên nhu cầu chỗ ở ngày càng gay gắt, bên c ạnh đó là các công trình công ích xã hội như: y tế - gi ải trí -
đi lại, trong đó yếu tố thu
nh ập và tính ổ n đị nh c ủa môi trư ờng số ng chi ph ố i rất nhiều đế n các nhu cầ u trên. Nhu c ầ u này chi ếm
tỷ tr ọng l ớn tro ng xã h ội.
Nh ư vậy vi ệc đẩ y m ạ nh phát triển nhà ở c ho các đối tư ợ ng là học sinh, sinh viên, công nhân và
ng ư ời có thu nhậ p th ấp tại khu vự c đô thị là hết sứ c cầ n thi ết do đây là các đ ối tư ợng đặc biệt khó
kh ăn, không có điề u ki ệ n tự t ạo lậ p nhà ở nếu không có sự h ỗ tr ợ củ a Nhà nư ớc.
Ta có thể n hậ n thấ y hai mẫ u nhà trên đây đã đ áp ứng đư ợ c h ầ u hết các nhu c ầ u v ề nhà ở, các tiện
ích xã h ội (do hai m ẫu này đề u đư ợ c thiết kế trong khu vự c đ ã đ ư ợ c quy hoạch hợ p lý) bên cạ nh đ ó
còn đáp ứ ng các tiêu chuẩ n số ng của ng ư ời dân. Nế u đư ợ c thực hi ện, chúng sẽ đem l ại môi tr ư ờ ng
s ống v ới nhiều ti ện ích xã hội cho ngư ờ i s ử dụ ng.
5. Phân tích tính chất kinh tế
Việc đ ẩy mạ nh phát triển nhà ở cho các đố i tư ợ ng là h ọc sinh, sinh viên, công nhân lao độ ng,
ng ư ời c ó thu nhập thấp tại khu vự c đô thị nêu trên là hết sứ c cầ n thiết do đây là các đối tư ợng đặc bi ệt
khó khă n, không có điều ki ệ n t ự tạo lậ p nhà ở n ếu không có sự h ỗ t rợ của Nhà nư ớ c. Các c ơ ch ế,
chính sách nh ằm đ ẩy mạ nh phát triển nhà ở c ho các đối tư ợ ng này đ ư ợ c tri ển khai m ộ t cách nhanh
chóng trong tình hình hiệ n nay, ngoài việc giải quyết bức xúc về n hà ở cho các đ ối tư ợ ng đã nêu, còn
có ý nghĩ a thiết thực góp ph ần ngă n chặ n suy giả m kinh tế, thúc đẩ y sản xu ất và kinh doanh, kích c ầu
đầ u tư và tiêu dùng, bảo đả m an sinh xã hội như c hủ trư ơ ng c ủa Chính ph ủ.
- H ai mẫu nhà đư ợ c phân tích ở đây về cơ bả n phù h ợp vớ i các tiêu chí về kinh tế dành cho c ông
nhân, HSSV m ớ i ra tr ư ờ ng hay cán b ộ c ông nhân viên (CBCNV ) tuy nhiên trên thự c tế vẫ n còn khá
nhi ề u bất cập t ại hai khía c ạ nh s au đây.
- Về phía ch ủ đầu tư k hi đ ầ u tư vào phân khúc thị t rư ờng nhà ở t hu nh ập thấ p tuy đư ợ c hư ở ng
nh ữ ng c ơ c hế ư u đãi như mi ễn tiề n sử dụ ng đất, tiề n thuế đất trong ph ạm vi dự án và đư ợc áp dụ ng
thuế suất ưu đãi thuế giá tr ị gia tă ng ở mứ c cao nh ất (0%) ngoài ra còn đ ư ợ c h ỗ t rợ tín dụ ng vớ i lãi
s uất ư u đãi...Như ng t ới nay, phân khúc thị trư ờng này vẫn còn nhi ều rào cả n khiế n t ỷ l ệ n gư ời có thu
nh ập th ấp ti ếp cận và đ ư ợc hư ở ng nh ữ ng ư u đ ãi c ủa Nhà n ư ớc vẫn còn quá ít. Khi chỉ ra nguyên nh ân
của vấ n đề, một đại di ệ n của C ục Qu ản lý nhà và thị trư ờng B ất độ ng s ản (B ộ Xây dự ng) cho rằng,
không phải doanh nghi ệ p nào c ũng m ặn mà v ới d ự án xây dự ng nhà giá r ẻ, nhà ở xã h ội. Lý do là
doanh nghiệ p gặ p phải vấ n đề t hủ tục phứ c tạ p, rườ m rà và c ơ chế xin – cho đối vớ i các dự á n nhà giá
rẻ. Trong khi đó l ợi nhuậ n từ m ả ng thị trư ờ ng này không nhi ề u nh ư thị trư ờ ng nhà ở cao c ấp dù ti ề m
nă ng ít. Đ ối v ới ngu ồn vố n, mặ c dù t ổng vố n lư u thông qua chư ơng trình kích c ầ u c ủa Chính ph ủ từ
các gói h ỗ tr ợ là tư ơ ng đối l ớn, song các doanh nghi ệ p này vẫ n ph ản ánh, tình tr ạ ng khó ti ếp cận do
th ủ t ụ c thẩ m đị nh và sự t hậ n tr ọng trong việ c vay thế c hấ p bằ ng Bất đ ộng sả n củ a các ngân hàng.
- Về p hía ngư ờ i dân, nhi ều ngân hàng c ũ ng có nhữ ng chư ơ ng trình cho ngư ời mua nhà t rả g óp t ới
15 thậ m chí 20 nă m vớ i lãi su ất hợ p lý. Tuy nhiên , c ông nhân, HSSV ra trư ờng hay CBCNV nếu mua
nhà trả g óp, ngoài các thủ tục chứ ng minh để đư ợ c vay v ốn thì khoả n lãi suất trong vòng 15 đ ến 20
nă m c ũng là m ộ t khoả n l ớn khiế n ngư ời dân ng ần ng ại.
N h ư vậ y, nhà ở xã h ội là m ột v ấ n đ ề cấp bách trong c hính sách v ề n hà ở c ủa nư ớ c ta hiện nay.
M ụ c tiêu không ph ải là mớ i, như ng giải pháp để th ực hi ện vẫ n còn đ ang là thử nghi ệ m, trong sự lúng
túng c ủa c ơ ch ế t hị trư ờng. Vi ệc giải quy ết nhữ ng mâu thuẫ n gi ữa lợi ích đầu tư và trách nhiệ m c ủa
N hà nư ớc để đ áp ứng nhu cầ u ở xã hội không ph ải là việ c m ột s ớ m mộ t chiề u, đòi hỏi sự q uan tâm
thích đáng c ủ a toàn xã hội./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. N GUY Ễ N VI Ệ T CHÂU. H ư ớ ng t ới các gi ải pháp ki ến trúc tối ư u để phát triển nhà ở cho công
n hân, sinh viên và ngư ời có thu nh ập thấ p. T uyể n tập báo cáo h ội thả o “ Các gi ải pháp xây dự ng
đ ể phát tri ển nhà ở c ho công nhân, sinh viên và ng ườ i có thu nh ập thấ p” , X uân Mai, Hà N ội, 16/
7/2009.
2. Vi ệ n Kinh tế xây dự ng- B ộ X â y dự ng. Một số n ội dung về lập và qu ản lý chi phí đầ u tư xây dự ng
D ự án cho sinh viên, công nhân và ngư ờ i có thu nh ập thấp. T uy ển tậ p báo cáo hội th ảo “ Các gi ả i
p háp xây d ự ng để p hát triể n nhà ở cho công nhân, sinh viên và ng ườ i có thu nhậ p th ấp ”, X uân
M ai , Hà N ội, 16/ 7/2009.
3. C ục Qu ả n lý nhà và thị trư ờng bất độ ng sản. V ề mộ t s ố c ơ chế, chính sách nh ằm đẩy mạ nh phát
t riển Nhà ở cho h ọc sinh, sinh viên và ngư ời có thu nhậ p thấp. T uy ển t ậ p báo cáo h ội thả o “ Các
gi ải pháp xây dự ng để p hát triển nhà ở c ho công nhân, sinh viên và ngườ i có thu nh ập thấ p” ,
X uân Mai, Hà N ội, 16/ 7/2009.
4. Các m ẫu nhà đư ợc thiết kế đi ể n hình c ủa B ộ Xây d ự ng dành cho sinh viên và công nhân :
M ẫu nhà Ký túc xá 116 - 0 3- 06 và M ẫu nhà ở công nhân- đơ n nguyên ở cao 4 tầ ng: 1.1- 03- 07.
nguon tai.lieu . vn
