- Trang Chủ
- Báo cáo khoa học
- Báo cáo Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
Xem mẫu
- nghiªn cøu - trao ®æi
ThS. NguyÔn ThÞ Dung *
I. M B O TÍNH MINH B CH C A h u toàn dân v t ai. Cũng tương t như
TH TRƯ NG B T NG S N TRONG Vi t Nam, t ai thu c s h u toàn dân,
PHÁP LU T M T S NƯ C TRÊN TH GI I Nhà nư c giao cho các t ch c, cá nhân s
1. Pháp lu t v th trư ng B S d ng theo hình th c c p t (giao t không
Trung Qu c thu ti n s d ng t), xu t như ng t (giao
Tháng 4 năm 1988, Qu c h i Trung t có thu ti n s d ng t) và cho thuê t.
Qu c ã s a i Hi n pháp trong ó b sung Trong các văn b n lu t, quy t c và i u
quy n chuy n như ng quy n s d ng t l cơ b n v th trư ng B S như Lu t h p
theo quy nh c a pháp lu t và h y b quy ng, Lu t th a k , Lu t b o lãnh, Lu t qu n
nh c m cho thuê t. Cùng v i vi c s a lí t ai, Lu t qu n lí nhà t quy nh v
i Hi n pháp, H i ng nhà nư c Trung qu n lí chuy n như ng tài s n nhà t, quy
Qu c ã ban hành quy ch t m th i v vi c nh v qu n lí d ch v trung gian nhà t
giao và chuy n như ng quy n s d ng t c a thành ph (2)… thì B lu t tài s n ư c
c a nhà nư c t i ô th , kh ng nh quy n coi là n n t ng c a h th ng pháp lu t Trung
s d ng t có th chuy n như ng b ng h p Qu c. B lu t tài s n ã th hi n rõ s hoàn
ng, u th u và u giá. ó là nh ng cơ thi n các i u ki n liên quan t i tài s n ó
s quan tr ng, t n n t ng u tiên cho b o m vi c b o v quy n tài s n b ng cách
vi c thi t l p khung kh pháp lí i v i th ưa ra nh nghĩa v các lo i tài s n khác
trư ng B S Trung Qu c. nhau t ó mà thi t l p nên tr t t th trư ng
T i i u 2 Lu t qu n lí t ai c a nư c và tính an toàn trong quan h thương m i.
C ng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1999(1) i u này ư c th c hi n b i s chi ph i c a
kh ng nh ch công h u xã h i ch m t nguyên t c quan tr ng mà ng c ng
nghĩa v t ai c a nư c C ng hoà nhân s n Trung Qu c ã th c hi n, ó là thay i
dân Trung Hoa g m ch s h u toàn dân t vi c lo i b tài s n riêng trên quy mô r ng
và ch s h u t p th c a ngư i lao ng. sang vi c gi gìn và tuy t i b o v tài s n
Quy n s h u t ai thu c s h u toàn dân riêng. Trên cơ s ó mà quy ph m hoá các
là s h u nhà nư c do Qu c v vi n thay hành vi giao d ch i v i tài s n là B S làm
m t nhà nư c th c hi n. Quy n s d ng t cho ho t ng c a th trư ng B S áp ng
ai có th ư c chuy n như ng theo lu t ư c tính minh b ch trong h th ng pháp lu t.
nh. Quy nh này ã m b o cho s v n
hành c a th trư ng quy n s d ng t - h t
* Gi ng viên chính Khoa pháp lu t kinh t
nhân c a th trư ng B S trong ch s Trư ng i h c Lu t Hà N i
18 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
- nghiªn cøu - trao ®æi
N u nhìn nh n m t cách t ng th thì kí, có nghĩa là chưa m b o s rõ ràng v
pháp lu t v th trư ng B S nhà t c a các quy n và không i u ki n ư c
Trung Qu c bao g m ba ph n chính: tham gia vào các giao d ch trong th trư ng.
Th nh t là các quy nh v qu n lí giao Th ba là các quy nh pháp lu t, quy t c
d ch, phát tri n ngành nhà t. Trong ó quy và i u l cơ b n v th trư ng B S. Theo
nh v bi n pháp chuy n như ng B S, m u quy nh c a Lu t qu n lí nhà t thành ph
h p ng bán nhà, các hành vi giao d ch nhà nư c C ng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành
mà xí nghi p kinh doanh B S ư c phép tháng 7/1994, nhi m v qu n lí th trư ng
th c hi n hình th c bán u giá quy n s nhà t bao g m: xây d ng cơ quan qu n lí
d ng t, qua ó thúc y s phát tri n lành th trư ng nhà t, tăng cư ng qu n lí vĩ mô
m nh ngành nhà c a thành ph , làm s ng c a cơ quan qu n lí hành chính v i th
ng th trư ng B S. trư ng nhà t và xây d ng hoàn thi n các
i u áng chú ý là pháp lu t Trung Qu c lo i pháp quy v qu n lí th trư ng nhà t.
nghiêm c m vi c mua bán cho thuê, th ch p M t y u t cũng r t ư c chú tr ng trong
i v i nhà t không h p pháp, quy nh vi c pháp lu t v th trư ng B S c a Trung Qu c
th m tra, xem xét tính rõ ràng c a giao d ch, là quy nh v d ch v trung gian nhà t
i u ph i giá c nhà t ch y u d a vào giá g m: ho t ng tư v n nhà t, nh giá nhà
chu n nhà t các lo i c a nhà nư c cung t và môi gi i nhà t. Ch t lư ng ho t ng
c p thông tin cho các bên giao d ch và b o c a các lo i hình d ch v này s tác ng
m thu thu cho nhà nư c. ây là i u ki n không nh n s an toàn và n nh c a th
quan tr ng m b o cho s an toàn cho các ch trư ng B S. B i v y các t ch c này ư c
th tham gia giao d ch trong th trư ng B S. t dư i s qu n lí c a cơ quan ch qu n
Th hai là các quy nh qu n lí các hành chính xây d ng thu c qu c v vi n qu n
quy n v nhà t, ch y u c p v n lí i v i d ch v trung gian tài s n xây d ng
ăng kí nhà t như là bi n pháp quy t nh trên toàn qu c. Cơ quan ch qu n hành chính
cho s rõ ràng, công khai, minh b ch i v i xây d ng t nh, khu t tr , thành ph tr c
các tài s n nhà t, qua ó mà m b o s an thu c, huy n, th có th m quy n qu n lí công
toàn cho các i tư ng tham gia giao d ch? tác d ch v trung gian tài s n nhà t trong
i u này th hi n trong hàng lo t các quy khu v c hành chính ó. Nh ng v n liên
nh v ăng kí nhà t; làm rõ các v n quan n cơ c u t ch c, trình nghi p v
có liên quan trong ăng kí nhà t; quy nh c a nhân viên ho t ng trong lĩnh v c này
c p ăng kí nhà t sau khi bán nhà công và vi c x ph t khi th c hi n không úng
h u; x lí các v n liên quan n vi c các quy nh c a pháp lu t cũng ư c quy
ăng kí nhà t sau khi bán nhà công h u; nh r t ch t ch . Như v y, v cơ b n có th
quy nh có liên quan n vi c làm th t c nh n th y Trung Qu c khuôn kh pháp
ăng kí c m c nhà c a cá nhân, quy nh lu t là y u t hàng u hình thành và
v ăng kí quy n s h u nhà t thu c di n phát tri n th trư ng B S và nh ng quy
bán u giá... Nh ng quy nh nói trên cho nh trong ó u hư ng t i s m b o các
th y b t kì tài s n nào n u chưa ư c ăng y u t minh b ch, an toàn cho th trư ng,
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 19
- nghiªn cøu - trao ®æi
th hi n qua các quy nh và v n quy n các giao d ch và tính minh b ch c a th
s h u, quy n s d ng tài s n, ph m vi, i trư ng B S, các công vi c v quy ho ch và
tư ng quy n mua bán, c m c , cho thuê... xác nh ch s h u t ng th a t, t ng
th t c và h p ng th c hi n các giao d ch. B S ư c c bi t chú tr ng.
Trong ho t ng c a th trư ng B S, Quy ho ch là khâu trư c tiên ph i làm
nhà nư c c bi t chú tr ng v n nh giá c. Quy ho ch g m quy ch hư ng d n xây
t và quy nh r t nghiêm ng t v trình d ng và quy ho ch chi ti t. Quy ho ch do
nghi p v c a t ch c nh giá t… qua ó chính quy n a phương m nh n b t bu c
mà t o d ng môi trư ng pháp lí cho s v n ph i có s tham c a c ng ng dân cư. Th i
hành c a th trư ng B S. gian xem xét, cân nh c thông qua quy ho ch
2. Pháp lu t v th trư ng B S C ng kéo dài t 5 - 7 năm. Sau khi ư c thông qua
hoà Liên bang c quy ho ch có hi u l c và không ư c thay i.
a. V khung kh pháp lu t Như v y, s n nh v quy ho ch là y u
Pháp lu t c a C ng hoà Liên bang c t quan tr ng m b o cho s an toàn i
quy nh quy n có nhà c a công dân. Theo v i các giao d ch B S.
ó t và nhà, các công trình xây d ng Công vi c ti p theo là xác nh ch s
không tách r i nhau. Nhà t ư c mua bán h u, ây cũng là khâu h t s c quan tr ng:
theo nguyên t c th trư ng. i u XIV o xác nh và hoàn tr tài s n cho ch cũ, x
lu t cơ b n c a C ng hoà Liên bang c lí lo i tài s n không rõ ch , tư nhân hoá
quy nh quy n s h u t và quy n th a k B S trư c ây và v n qu n lí tài s n sau
xây d ng ư c Nhà nư c b o m.(3) khi chuy n i s h u. Bên c nh vi c xác
Th trư ng B S c ư c i u ch nh l p hình th c, s h u tư nhân v B S còn
b i nhi u o lu t như o lu t t ai, o có hình th c s h u nhà nư c và s h u
lu t cư trú, o lu t v xây d ng nhà , o h p tác xã. B S thu c s h u nhà nư c
lu t v quy n th a k xây d ng, o lu t v s ư c mua bán theo lu t công. Th trư ng
h u nhà ... Các quy ch v mua bán, môi gi i nhà , văn phòng và t kinh doanh ư c
và xây d ng, các quy nh v xác nh giá tr th c hi n theo lu t tư.
B S v thuê nhà, các quy nh hư ng d n vi c c. Các bên tham gia th trư ng, bao g m:
tính giá y theo nguyên t c th trư ng, Chính ph v i toàn b t ch c các c p c a h
các quy nh có liên quan n xác nh l i vai th ng này, pháp nhân, th nhân và công dân
trò c a quy ho ch, s tham gia c a c ng ng m b o tính pháp lí cho các giao
vào quy ho ch… Có th th y rõ pháp lu t v d ch, m i ngư i u có th truy c p các
th trư ng B S c tương i hoàn ch nh, thông tin v h sơ a b và s d ng các d ch
m b o cho các giao d ch ư c th c hi n v như: Giám nh giá, công ch ng và các
trên cơ s pháp lí y , rõ ràng và c th . d ch v t các t ch c môi gi i.
b. i tư ng mua bán trên th trư ng - Các thông tin v a chính, a b và
B S bao g m ba lo i ch y u là: t, t có ăng kí a b :
công trình và quy n th a k xây d ng c các B S nhà, t u ăng kí
mb o tin c y, s an toàn cho thông qua h th ng a b . Vi c l p b n
20 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
- nghiªn cøu - trao ®æi
a chính và a b do các cơ quan có ch c i u này cũng ch ng t vai trò c a t ch c
năng m nhi m. Trong a b có ghi rõ vi c môi gi i trong ho t ng c a th trư ng.
mô t tài s n, ch s h u, các quy n năng, - Các quy nh v cách th c giao d ch:
nh ng h n ch và nghĩa v t n ng liên Các giao d ch như mua, bán, cho thuê
quan n tài s n. M i ch th tham gia th u ph i th c hi n thông qua h p ng theo
trư ng u có quy n ti p c n thông tin này. giá tho thu n và b t bu c ph i qua công
H sơ a b ư c lưu t i các cơ quan toà án. ch ng. H p ng ch k t thúc khi ch m i
- Các thông tin v giá do h i ng nh ư c ăng kí vào s a b t i toà án
giá th c hi n. H i ng g m nh ng ngư i có tránh u cơ. Lu t pháp nư c c quy nh
chuyên môn và có kinh nghi m ho t ng ngư i mua B S, n u sau ó bán l i B S này
trong th trư ng như các ki n trúc sư, kĩ sư trong vòng 10 năm, k t khi tr thành ch
a chính, thương gia B S, th c hi n vi c s h u thì ngư i này ph i n p m t lo i thu
th ng kê giá c mua bán; xác nh giá nh g i là thu u cơ. Các nghĩa v tài chính
hư ng. Cung c p thông tin giá cho th trư ng, ph i th c hi n khi ti n hành các giao d ch
thu th p các d li u c n thi t xác nh giá, cũng ư c quy nh r t c th g m: thu
xác nh giá c c th . i tư ng c a d ch v chuy n như ng t 3,5%; l phí công ch ng,
giám nh giá là ngư i mua, ngư i bán, ngư i l phí toà án ăng kí vào s a b l,8 - 2%;
c n giá qu c h u hoá, ngư i c n bi t giá l phí môi gi i (2 tháng ti n thuê nhà, ho c 4 - 6%
ki n t ng. i tư ng giám nh g m: t giá tr h p ng). i v i t công, khi bán
ai, nhà , quy n xây d ng, di n tích cho nhà nư c xây d ng cơ s h t ng, phân lô và
thuê văn phòng kinh doanh. cũng bán theo giá th trư ng. Như v y, bên
M c ích c a lo i ho t ng này là nh m c nh vi c chú tr ng xây d ng khung kh
t o ra s minh b ch c a th trư ng. c bi t pháp lu t cho th trư ng B S m b o tôn
là m b o cho ho t ng giám nh giá tr ng nh ng nguyên t c khách quan c a th
trong Lu t v xây d ng nhà . trư ng, h n ch t i a s can thi p khác nhau
- Các t ch c môi gi i kinh doanh B S có th d n n s phát tri n méo mó c a th
có th ư c thành l p t do ho c môi gi i trư ng thì nhà nư c v n c n tr c ti p can
theo t ch c ư c pháp lu t th a nh n. Ngh thi p vào th trư ng B S. áng chú ý là các
môi gi i ã có t r t lâu i và ư c pháp chính sách thu , phí, quy nh giá tr n, quy
lu t b o h thông qua Hi n pháp nư c Ph nh ch ng u cơ và các chính sách h tr
t năm 1900. i v i ngh môi gi i t do, nhà b ng cách xác nh quy n s h u nhà
khi c p gi y phép hành ngh pháp lu t không , h tr ti t ki m xây d ng, h tr xây d ng
òi h i ph i có trình chuyên môn, còn nhà cho thuê, h tr c i t o b o dư ng nhà
tr thành thành viên c a Hi p h i môi gi i t o ra s minh b ch c a th trư ng B S.
thì trình chuyên môn là i u ki n b t bu c. 3. Pháp lu t v th trư ng B S M
Trên th c t , s h p ng giao d ch thông Pháp lu t th trư ng B S M t n t i
qua môi gi i t do chi m kho ng 30%, trên cơ s nh ng o lu t c a 50 bang khác
thông qua môi gi i có t ch c kho ng 50%, nhau. V i ph m vi s như v y nên
còn l i 20% thông qua hình th c t mua bán. chuyên này ch c pm ts y ut ư c
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 21
- nghiªn cøu - trao ®æi
pháp lu t M c bi t chú tr ng và th hi n ranh gi i, a ch các bên giao d ch, phương
ư c tính minh b ch cho s phát tri n c a th c thanh toán, các i u kho n ph (quy n
th trư ng B S. s h u b o hi m, thu , d bi n ngoài tình
a. Các quy n v t ai M hu ng d tính…).
- Quy n s h u B S bao g m quy n s - Quy n ăng kí t ai: N u mua t mà
h u t và các tài s n g n li n v i t. không ăng kí thì có th b ngư i bán t th
Quy n ng s h u là quy n s h u t hai gây thi t h i, vì v y ngư i mua t ph i
c a t hai ngư i tr lên, như cùng nhau i thuê làm ngay các th t c ăng kí t ai.
t và tài s n. Khi m t trong hai ngư i ó ch t b. V ho t ng môi gi i B S
thì quy n l i hoàn toàn thu c v ngư i kia mà Môi gi i là b ph n c a kinh doanh B S.
không ư c th a k cho con cháu. Quy n Môi gi i B S bao g m: i di n, môi gi i
s h u không th phân chia là s h u chung ư c ch o có ti n hoa h ng, ch y u
c a v ch ng, không th chia ra ư c tr phi trong vi c bán, trao i, cho thuê, thuê, u tư
m t ngư i ch t, li hôn ho c hai bên có tho tài chính ho c qu n lí B S ho c m t cơ h i
thu n chuy n như ng. Lu t pháp M quy nh kinh doanh. V i th trư ng B S phát tri n
quan h gi a ch t và ngư i thuê là tương như M thì ho t ng môi gi i gi v trí h t
i chi ti t. Ngư i thuê không có t mà ch s c quan tr ng. Trên kh p 50 bang u có
có m t s quy n l i, ng th i còn ph i mang nh ng o lu t công nh n s h p pháp c a
quy n l i l i cho ch t. Thuê mư n là có kì nh ng ngư i bán và nh ng ngư i môi gi i
h nc nh, n u quá m t năm thì ph i tho vi c mua bán B S. Công vi c c a nh ng nhà
thu n b ng h p ng, quá h n thì quan h môi gi i B S là thu x p ngư i mua và
thuê mư n m c nhiên h t hi u l c. ngư i bán g p nhau, t o i u ki n thu n l i
- V quy n a d ch (quy n s d ng ph n cho vi c trao i tài s n. Quá trình này ư c
t ti p giáp c a ngư i khác s d ng t pháp lu t quy nh r t ch t ch . B i v y
c a mình m t cách thu n l i) ư c hình thành không ph i ai cũng ư c phép hành ngh môi
b ng các văn b n tho thu n theo m t h th ng gi i giao d ch B S. Ch nh ng ngư i cam k t
pháp lu t nh m t o thu n l i t i a cho vi c ch u trách nhi m trong vi c mua bán, trao i
s d ng t mà v n m b o ư c s h n B S m i ư c g i là ngư i môi gi i. H ph i
ch m t cách t i a vi c xâm h i n l i ích qua m t s khoá ào t o và d các kì thi c p
c a nh ng ngư i s d ng t xung quanh. gi y ch ng ch hành ngh .(4) Yêu c u này
- Quy n chuy n như ng t ai ư c nh m lo i b nh ng nhà môi gi i có hành vi
pháp lu t b o m b ng các h p ng mua gian l n, không trung th c ho c không
bán. Quy n s h u có th mua bán ư c là trình . th c hi n công vi c, ngư i môi
quy n mà ngư i mua có th yên tâm ti p gi i c n thư ng xuyên làm vi c v i các
nh n mà không b r i ro v t t ng. Khi t chuyên gia khác trong vi c kinh doanh B S:
ã ư c ăng kí theo pháp lu t thì quy n s ngư i nh giá, nhân viên tr c a, kĩ sư, ki n
h u t m i có th ư c giao d ch. M i giao trúc sư, các nhà th u, các cơ quan báo cáo tín
d ch u ph i ư c th hi n thông qua h p d ng, lu t sư, k toán. i u kho n c a h p
ng v i nh ng n i dung c th như: v trí, ng môi gi i k t thúc vào n a êm c a m t
22 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
- nghiªn cøu - trao ®æi
ngày c th . Vi c miêu t tài s n càng chính nguy h i do lũ l t.
xác càng t t, s chính xác trong miêu t - V h p ng: Các i u kho n cơ b n ư c
tránh nghi ng v vi c th c hi n h p ng quy nh h t s c c th , y và chi ti t.
môi gi i thi u trung th c. Ph n l n các thành Có th th y r ng, pháp lu t v th trư ng
ph M u có h i ngh nghi p giúp cho B S M là h th ng pháp lu t s ,c
nh ng ngư i môi gi i B S hành ngh . th và h t s c chi ti t. m b o tính minh
c. V công khai thông tin trong giao d ch b ch cho th trư ng B S, pháp lu t v th
B S là nhà và các i u kho n cơ b n c a trư ng B S trên toàn liên bang và t ng
h p ng bang u chú tr ng t i vi c công nh n s
Công khai thông tin là y u t quy t nh h p pháp c a nh ng ngư i bán và ngư i môi
s tư ng minh c a m t giao d ch B S và gi i, vi c mua B S, vi c công khai thông tin
c a th trư ng B S. Trong lu t pháp c a h u và nh ng chi ti t c th trong h p ng.
h t các bang trên nư c M , vi c công khai Th c t cho th y s rõ ràng, c th ó là y u
thông tin ư c quy nh là y u t b t bu c t m b o an toàn cho giao d ch v B S.
cho hai i tư ng là bên bán - ngư i ư c u II. NH NG KINH NGHI M CHO VI T
quy n và công khai thông tin liên quan n NAM TRONG VI C M B O TÍNH
khu v c thu c trách nhi m c a bang. MINH B CH C A TH TRƯ NG B S
Trong ph n 1 i u 102.3 B lu t dân s
b t kì qu c gia nào c bi t là các qu c
bang California(5) yêu c u ngư i bán B S
gia có n n kinh t th trư ng, th trư ng B S
ph i cho bên mua văn b n cung c p nh ng
cũng óng vai trò quan tr ng trong quá trình
thông tin c th liên quan n tình tr ng tài
phát tri n c a toàn b n n kinh t , thúc y s
s n. Vi c cung c p này nêu ra nh ng v n
phát tri n bên trong c a các lo i th trư ng
n m trong s hi u bi t c a bên bán và nhà
khác như th trư ng s c lao ng, th trư ng
môi gi i; nh ng v n d a trên s ki m tra
v n. Y u t công khai minh b ch c a th
c n th n h p lí v i tài s n. Yêu c u công
trư ng B S ư c coi là chìa khoá cho s
khai thông tin này áp d ng i v i b t kì s
th c hi n thành công các vai trò ó, là h
chuy n giao nào theo h p ng bán, trao i,
bán t tr góp, cho thuê ho c b t kì m t s th ng pháp lu t y , rõ ràng và n nh,
l a ch n nào khác. quy ho ch s d ng t kh thi, công khai, giá
Trách nhi m chu n b và bàn giao thông t ư c xác nh phù h p v i giá th trư ng
tin là c a bên bán và ngư i ư c u quy n. ho c theo giá th trư ng, có cơ ch nh giá
Bên mua ph i nh n ư c thông tin càng s m chính xác; m i th a t ang s d ng ph i
càng t t trư c khi sang tên ho c trư c khi ư c nhà nư c công nh n v m t pháp lí, d
th c hi n h p ng. Vi c cung c p thông tin dàng ăng kí quy n s h u i v i m i tài
liên quan n các khu v c thu c trách nhi m s n g n li n v i t và ăng kí giao d ch khi
c a bang như thông báo v v trí có bom th c hi n các quy n i v i B S; thông tin
mìn. Thông tin v nh ng nguy h i v a v B S y , chính xác, công khai và m i
ch t và khu v c có th có ng t, thông tin ch th có nhu c u u ư c quy n ti p c n.
v s nguy h i c a môi trư ng, v khu v c Trư c h t, vi c t o khuôn kh pháp lí
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 23
- nghiªn cøu - trao ®æi
thích ng v i các nguyên t c th trư ng là m b o s n nh và an toàn cho th trư ng.
y u t quan tr ng nh t hình thành và phát N u qu n lí t t giá t s phòng ư c s
tri n th trư ng B S, trong ó quy nh các tăng giá t bi n, phòng n n u cơ t ai
v n cơ b n như: C u trúc quan h s h u, và góp ph n xây d ng th trư ng B S công
quy n s h u tài s n, B S, ph m vi, i khai, minh b ch và khách quan. B i v y, cơ
tư ng c a các giao d ch B S, th t c, h p quan hành chính Vi t Nam c n ph i gi m
ng và các bi n pháp th c hi n giao d ch. thi u s can thi p vào giá t, xã h i hoá h
i u quan tr ng là khuôn kh pháp lí này th ng nh giá t; m b o h th ng nh giá
ph i tôn tr ng các nguyên t c c a th trư ng, ph i tuân th nguyên t c trung th c, công
t o ra s bình ng gi a các ch th tham gia b ng, công khai; có ch ch ng nh n tư
và rút lui kh i th trư ng. C nh tranh công cách nhân viên nh giá; xây d ng ch
khai, h n ch s can thi p c a nhà nư c. M c phân tích giá B S c a th trư ng d báo
dù v y, theo kinh nghi m c a các nư c như bi n ng giá c cung c p cho các giao d ch.
C ng hoà Séc, C ng hoà liên bang c, Y u t quan tr ng quy t nh t i tính
Trung Qu c, Singapore... thì nhà nư c v n minh b ch v h th ng pháp lu t và cơ ch
c n tác ng vào th trư ng trên m t s v n th c hi n pháp lu t c a th trư ng B S
nh t nh như i u ti t xã h i thông qua Vi t Nam trong giai o n hi n nay là ph i
chính sách thu , phí, quy nh giá tr n, h tr làm cho quy nh v giá t c a Nhà nư c
nhà cho nh ng ngư i có thu nh p th p. th c s sát v i giá th trư ng, ti n t i xây
gi cho s tác ng c a nhà nư c không làm d ng cơ ch m t giá t. C n ph i xem ây
phương h i t i th trư ng thì các chính sách là tiêu chu n xác nh tính minh b ch c a
t ai và chính sách B S ph i th t s nh t th trư ng B S Vi t Nam, c bi t là trong
quán. S t n t i c a cơ ch xây d ng và giai o n h i nh p kinh t qu c t hi n nay.
thông qua lu t t o i u ki n cho vi c níu Th ba, c n thi t l p h th ng thông tin
kéo quy n l c gi a các b , ngành trong b công khai, minh b ch, có kh năng ti p c n v i
máy hành chính như Vi t Nam hi n nay m i i tư ng trong xã h i, như thông tin v
c n ph i hoàn toàn ch m d t thì m i có th quy ho ch, thông tin a chính, h sơ, t ai,
m b o s nh t quán, minh b ch cho h tình tr ng pháp lí c a B S, thông tin giá c .
th ng pháp lu t v th trư ng B S. Th c t cho th y tính n nh, công khai
Th hai, t o i u ki n cho th trư ng trong quy ho ch là s m b o quan tr ng
quy t nh giá c B S theo nguyên t c c nh cho y u t minh b ch c a th trư ng B S.
tranh. Song m b o y u t h p lí, Thông thư ng quy ho ch s d ng t các
tin c y, vi c xác nh giá c òi h i ph i có qu c gia do các c p chính quy n m nhi m
các t ch c tư v n cho các bên giao d ch, cơ và có s tham gia b t bu c c a c ng ng
quan nh giá ho c cơ quan th m nh giá dân cư khi ã ư c thông qua thì không th
B S. i v i th trư ng B S còn phát tri n thay i. Do v y, mu n hư ng t i s minh
m c h n ch như Vi t Nam thì vi c tham b ch th trư ng B S, Vi t Nam c n ph i
kh o nh ng kinh nghi m c a Trung Qu c nâng cao ch t lư ng trong vi c thi t l p, quy
trong vi c qu n lí giá t là r t c n thi t ho ch s d ng t, tăng tính kh thi, chi ti t
24 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
- nghiªn cøu - trao ®æi
hoá quy ho ch. Theo kinh nghi m c a các nh t các thông tin c n thi t v các quy n liên
nư c trên th gi i thì vi c công khai h sơ quan t i t và nhà trên m t lo i gi y ch ng
ăng kí là m t trong các l i ích mà h th ng nh n là y u t quan tr ng cho vi c th c hi n
ăng kí có th t o ra thúc y th trư ng các giao d ch ư c thu n l i và ơn gi n
B S phát tri n. có h th ng ăng kí có trong v n tìm ki m các thông tin.
th cung c p h sơ ăng kí m t cách chính Trung Qu c, gi y ch ng nh n quy n s
xác v tình tr ng hi n h u c a B S c n có d ng t và các giao d ch khác i v i t
các quy nh b t bu c các bên tham gia ăng ai u ư c ăng kí t i cơ quan qu n lí t
kí giao d ch c a h , n u không l i ích c a h ai a phương. Trong th i gian t i, pháp
s l p t c b xâm h i khi có các quan h lu t Vi t Nam c n có nh ng quy nh xoá b
ch ng l n (Ví d như quy nh v ăng kí tình tr ng không th ng nh t i v i vi c
giao d ch M ). B ng cách ó nh ng ngư i ăng kí ban u. t có nhà ư c ăng kí
tham gia th trư ng s coi vi c ăng kí giao theo Lu t nhà , còn các lo i t khác ư c
d ch, ăng kí tình tr ng pháp lí c a B S như ăng kí theo Lu t t ai. Chưa có các quy
là nhu c u t thân b o v l i ích c a mình nh v ăng kí các công trình không ph i là
ch không ph i là bi n pháp qu n lí c a Nhà nhà . B i nh ng t n t i này không th có
nư c. Và như v y hi u qu s càng t ư c trong h th ng pháp lu t có tính minh b ch.
n u chi phí cho vi c ăng kí là không l n. Th tư, c n t o i u ki n cho các
Cũng b ng cách ó mà lo i b th trư ng chuyên gia có trình chuyên môn cao trong
không chính th c. Thêm vào ó thì vi c ơn lĩnh v c B S tham gia làm quy ho ch s
gi n hoá th t c ăng kí và các phê duy t d ng t, xây d ng các chính sách v giá
c n thi t trong quy trình ăng kí - v i u t, nh giá t. B i ho t ng c a các lo i
này thì h th ng ăng kí b ng khoán Torrens chuyên gia này s tác ng không nh và
c a Australia và m t s qu c gia khác ã th trong nh ng i u ki n nh t nh còn quy t
hi n r t rõ tính ưu vi t c a nó. Trong h nh n s v n hành và phát tri n c a th
th ng Torrens, h sơ ăng kí ư c mô t trư ng B S như tư v n quy ho ch chuyên
th a t, quy n s h u th a t và các l i gia nh giá B S, công ch ng viên, lu t sư
ích khác liên quan n th a t… t t c các và c bi t là các nhà môi gi i B S.
thông tin y v các l i ích hi n h u i (Xem ti p trang 37)
v i t ng th a t, m b o tin c y vào
tình tr ng pháp lí và tình tr ng th c t c a
quy n i v i th a t. Khi quy nh v (1), (2).Xem: B xây d ng - C c qu n lí nhà, T p h p
m t s văn b n pháp quy v th trư ng b t ng s n
ăng kí ư c b o m th c hi n s tăng nhà t nư c C ng hoà nhân dân Trung Hoa.
cư ng tính minh b ch cho các l i ích i v i (3).Xem: B k ho ch và u tư, Vi n nghiên c u
các giao d ch B S. M t ngư i có quan tâm qu n lí kinh t trung ương, Báo cáo k t qu t kh o
t i m t th a t nào ó có th tra c u thông sát v th trư ng b t ng s n t i C ng hoà Liên
bang c và C ng hoà Séc.
tin v b ng khoán c a th a t ó t i văn (4), (5).Xem: Real Estate Guide of California, Hư ng
phòng ăng kí c a ơn v hành chính liên d n Lu t b t ng s n bang California, ph n III, Biên
quan. Bên c nh vi c ăng kí thì v n th ng d ch: Công ti tư v n u tư Th ch và c ng s .
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 25
nguon tai.lieu . vn
