1. Trang Chủ
  2. Kinh tế - Thương mại
  3. Bài tập học kì 2 môn Luật dân sự: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật

Bài tập học kì 2 môn Luật dân sự: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật

tài liệu tìm hiểu về lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mời các bạn cùng tham khảo tài liệu để nắm chi tiết nội dung nghiên cứu. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự TSBD Tài sản bảo đảm TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn 1 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong điều kiệ

Thể loại Tài liệu miễn phí Kinh tế - Thương mại

Số trang 19

Ngày tạo 5/20/2020 4:04:03 AM +00:00

Loại tệp DOCX

Kích thước 0.51 M

Tên tệp

Tải Bài tập học kì 2 môn Luật dân sự: Thế chấp nhà ở h... (.pdf)

Xem mẫu

  1. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT                          BLDS  Bộ luật dân sự TSBD  Tài sản bảo đảm TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai  NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai TCTD Tổ chức tín dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn 1
  2. ĐẶT VẤN ĐỀ       Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch   dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì vấn đề tạo ra các hành   lang pháp lý phù hợp để cho việc thuận lợi khi chúng ta công nhận những loại  tài sản hình thành trong tuơng lai để đưa vào lưu thông trong các mối quan hệ  dân sự, thương mại. Thế chấp đuợc coi là một trong những công cụ  pháp lý   hữu hiệu để  hạn chế  những rủi ro để  hạn chế  trong quan hệ  vay vốn, tín   dụng. Tài sản dùng để  thế  chấp rất đa dạng có thể  là động sản, bất động  sản, tài sản hữu hình, vô hình, tài sản hình thành trong tuơng lai…Trong thế  chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế  chấp nhà  ở  hình thành trong  tuơng lai là điển hình và phổ biến hiện nay. Thực tiễn hiện này các quy định  pháp lý còn chưa rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ  hành lang pháp lý vững chắc   để  bảo vệ  quyền lợi của các bên trong quan hệ  giao dịch thế  chấp tài sản  hình thành trong tuơng lai mà cụ thể là thế chấp nhà ở hình thành trong tương  lai. Việc nghiên cứu một cách có hệ  thống khoa học các quy định pháp luật  về thế  chấp nhà  ở  hình thành trong truơng lai và việc đưa vào thực tiễn phù  hợp với các giao lưu dân sự  và kinh tế là hết sức cấp thiết. Chính vì vậy em   xin lựa chọn đề  tài số  5 để  phân tích làm bài tập học kì:  " Thế chấp nhà ở   hình thành trong tương lai ­ bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật".  Em  mong muốn những ý kiến đóng góp của em sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa   các quy định của pháp luật hiện hành về  thế  chấp nhà  ở  hình thành trong   tương lai. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH  TRONG TƯƠNG LAI I. Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai  2
  3. 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai       Ngày 24/11/2015 Quốc hội ban hành Bộ luật Dân sự 2015 đã làm sáng tỏ  thêm khái niệm về tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế­xã hội hiện nay.  BLDS 2015 khẳng định:       Thứ nhất, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và  động sản có thể là tài sản hiện có và TSHTTTL [3, khoản 2 Điều 105];       Thứ hai, TSHTTTL là một loại tài sản được điều chỉnh trong BLDS. Theo  đó, Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:      “1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở   hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.      2.Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:  a) Tài sản chưa hình thành;  b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau  thời điểm xác lập giao dịch”.       So với quy định tại Điều 1 Nghị  định số  11/2012/NĐ­CP về  sửa đổi, bổ  sung một số  điều của Nghị  định số  163/2006/NĐ­CP về  giao dịch bảo đảm   thì: Tài sản hình thành trong tương lai mở rộng hơn, bao gồm cả tài sản chưa   hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.1      Căn cứ vào các khái niệm trên có thể rút ra một vài đặc điểm của  TSHTTTL như sau:       Thứ nhất, TSHTTTL là một loại tài sản mang tính chất đặc thù có những  điểm khác biệt so với tài sản hiện hữu. TSHTTTL không chỉ có lợi ích tham  gia vào các giao dịch dân sự như thế chấp để bảo đảm cho khoản vay mà còn  1 Tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản nào https://kiemsat.vn/tai­san­hinh­thanh­trong­tuong­lai­ la­nhung­tai­san­nao­46158.html (19/12/2016) 3
  4. xác định được giá trị bằng tiền thông qua các tài liệu như bản vẽ thiết kế,  hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu hay chi phí nguyên vật liệu xây  dựng...      Thứ hai, chưa được hình thành tại thời điểm giao dịch hoặc đã được hình  thành nhưng chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu. Chính những đặc  tính này mà mức độ rủi ro trong các giao dịch của TSHTTTL sẽ cao hơn so  với tài sản hiện hữu.       Thứ ba, điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế  hơn tài sản hiện có thông thường. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có  hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên TSHTTTL chỉ được sử  dụng trong một số giao dịch dân sự nhất định.2 2. Nhà ở hình thành trong tương lai a. Khái niệm      Khoản 1, điều 3, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT­NHNN­BXDBTP­ BTNMT định nghĩa là: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong  quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây  dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành  việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác  gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).      Khoản 9 điều 13 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong  tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiêm   thu đưa vào sử dụng”  2 Tài sản hình thành trong tương lai https://www.saovietlaw.com/kien­thuc­luat­dan­su/tai­san­hinh­thanh­ trong­tuong­lai/ (15/07/2018) 4
  5.      Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra định  nghĩa liên quan như sau “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai  là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được  nghiệm thu đưa vào sử dụng” [ Khoản 3, 4 Điều 3].      Như vậy, NƠHTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá tình  hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng  thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa xác lập quyền sở  hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được HTTTL và thuộc  quyền sở hữu của chủ thể xác định.3 3. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối  tượng của hợp đồng thế chấp     Thứ nhất, nhà ở đó phải đang trong quá trình xây dựng.      Thứ hai, chưa có văn bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.     Thứ ba, về mặt sở hữu thì nhà ở đó đang trong quá trình hoàn thành thủ tục  cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu  NƠHTTTL. II. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 1. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai         Hiện nay chưa có khái niệm cụ  thể  về  thế  chấp TSHTTTL mà từ  khái   niệm thế chấp của BLDS 2015 thì ta hiểu thế chấp TSHTTTL như sau: Thế  chấp TSHTTTL là việc bên thế  chấp dùng tài sản được hình thành từ  vốn   vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp  tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối   3 Tuấn Đạo Thanh và Phạm Thu Hằng (2015), Bàn về tài sản hình thành trong tương lai trong dự thảo bộ  luật hình sự , Tọa đàm 8/6/2015 dự án Jica 5
  6. tượng phải đăng ký quyền sở  hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch   phải bảo đảm thì tài sản đó chưa được đăng ký theo quy định của pháp luật  để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia. 2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai     Khái niệm thế chấp nhà  ở hình thành trong tương lai. Theo quy định pháp  luật hiện hành thì chưa có khái niệm cụ thể về thế chấp NƠHTTTL. Do vậy   căn cứ  vào các đặc điểm khái niệm của thế  chấp nhà  ở  hình thành trong  tương lai là một dạng của tài sản hình thành trong tương lai cho nên khái   niệm cũng có sự tương đồng với khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong   tương lai. Đó là: “Việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang  trong giai đoạn hình thành hoặc đã hình thành nhưng đang được tiến hành làm   thủ  tục đăng ký quyền sở  hữu và bàn giao sử  dụng để  bảo đảm thực hiện   nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không  chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp”. Như vậy với đặc điểm là tài sản   đang trong giai đoạn hình thành, đang xây dựng thì về mặt thực tế thì tài sản  này đang nằm trên giấy tờ, thiết kế của chủ đầu tư. Việc bên nhận thế chấp  sẽ căn cứ vào các giấy tờ pháp lý, giấy tờ xây dựng và năng lực của chủ đầu  tư để xác định tính thực tế của dự án này trong việc hình thành tài sản mà bên   thế chấp đem đi thế chấp. Các giấy tờ  thường được bên nhận thế  chấp yêu   cầu cung cấp như: : Hợp đồng mua bán nhà, phiếu thu, Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, bản thiết kế  ngôi nhà được cơ  quan có thẩm quyền cấp  phép…Đối với trường hợp nhà ở đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở  hữu. Về mặt thực tế thì tài sản đã thành hình, đã tồn tại. Nhưng tài sản là bất  động sản việc quản lý nhà nước về  các thủ  tục pháp lý liên quan tới sở  hữu  chặt chẽ do vậy việc hoàn thành việc sở hữu nhà ở là thời điểm ngôi nhà trên  hoàn thành và thuộc quyền sở  hữu đầy đủ  nhất. Còn đối với việc không  chuyển giao cho bên nhận thế chấp thì quy định này trong trường hợp tài sản   6
  7. đã hình thành về mặt thực tế nhưng chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng   nhận quyền sở hữu.4 3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai       Về chủ thể của quan hệ thế chấp NƠHTTTL thường thì phạm vi hẹp hơn  đối với các quan hệ thế chấp khác.           Bên thế  chấp NƠHTTTL:  Thường bên thế  chấp NƠHTTTL ngoài thỏa  mãn điều kiện về năng lực chủ  thể khi tham gia giao dịch thì phải thuộc đối  tượng   có   quyền   sở   hữu   NƠHTTTL   do   vậy   không   phải   ai   cũng   sở   hữu  NƠHTTTL.       Bên nhận thế chấp NƠHTTTL:  Do hợp đồng thế chấp chỉ được ký khi có  hợp đồng tín dụng nên bên nhận thế chấp cũng chủ yếu các tổ chức có chức  năng theo quy định pháp luật là có chức năng cho vay. Mặt khác NƠHTTTL là  tài sản đặc biệt có giá trị lớn kèm theo đó là các rủi ro đối với việc hình thành  trong tương lai và đề phòng rủi ro xảy ra cho các tổ  chức tín dụng thì không  phải tổ chức tín dụng nào cũng được tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL. Mà  phải các tổ chức tín dụng đủ điều kiện và được sự cho phép của cơ quan nhà  nước có thẩm quyền mới được tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL. Do vậy  đã hạn chế đi số lượng bên nhận thế chấp NƠHTTTL.        Không có sự  chuyển giao tài sản và các bên cũng không sử  dụng nhà  ở   đang thế  chấp để  sinh lợi: Do chưa có tại thời điểm thế  chấp chỉ  là tài sản   hình thành trên giấy tờ  hay đang quá trình xây dựng, hình thành do vậy công  năng chủ yếu của ngôi nhà không được sử dụng được do vậy về mặt sinh lợi   từ tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai hầu như không phát huy được.  4. Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 4Phạm Ngọc Trâm(2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ  từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội. 7
  8.       Căn cứ  và đặc điểm của nhà  ở  thì chúng ta có thể  phân chia thành Thế  chấp căn hộ  chung cư  hình thành trong tương lai. Thế  chấp biệt thự  hình   thành trong tương lai và thế chấp nhà liền kề hình thành trong tương lai.          Căn cứ  vào thủ  tục và tiến độ  triển khai xây dựng và bàn giao nhà thì   chúng ta có thể phân chia thành: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã  hoàn thành xây dựng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở  hữu và Thế  chấp nhà  ở  hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xây dựng và chưa có   giấy chứng nhận quyền sở hữu. (Ví dụ: Hiện nay mua nhà chung cư theo tiến   độ xây dựng của dự án khi chủ đầu tư xây đến tầng nào thì bên mua sẽ phải  đóng góp tiền vào theo tiến độ  dự  án theo thông báo của chủ  đầu tư  do vậy   đây là dạng điển hình của nhà ở hình thành trong tương lai). CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP VỀ  VẤN ĐỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI I. Quy định của pháp luật về tài sản thế chấp là nhà ở hình thành  trong tương lai ­ Thứ nhất, nhà ở đó phải chưa hình thành, đang hình thành hoặc đã được hình   thành tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.  ­ Thứ  hai, Tại thời điểm xác lập giao dịch NƠHTTTL chưa có giấy chứng  nhận quyền sở hữu, chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, chủ thể xác  lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch thế chấp tài sản.  1. Quy định của pháp luật về  hợp đồng thế  chấp nhà  ở  hình thành   trong tương lai 1.1. Nghĩa vụ được bảo đảm trong hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành   trong tương lai  8
  9.     Nghĩa vụ  được bảo đảm là nghĩa vụ  trả  tiền của khách hàng vay đối với   TCTD phát sinh từ  HĐTD được giao kết giữa các bên. Như  vậy, nghĩa vụ  được bảo đảm chính là nghĩa vụ của bên khách hàng vay tiền.       Nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của khách  hàng vay đối với TCTD. Khác với các hợp đồng vay thông thường thì cho vay  theo hình thức cấp tín dụng luôn bao gồm việc trả lãi 1.2. Hình thức và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế  chấp   nhà ở hình thành trong tương lai        Hình thức của hợp đồng thế  chấp nhà ở  hình thành trong tương lai Hợp   đồng thế  chấp NƠHTTTL phải được lập thành văn bản. Văn bản đó có thể  là hợp đồng riêng biệt hoặc có thể  ghi ngay trong điều khoản của HĐTD,   trong đó vừa quy định về quyền và nghĩa vụ  của các bên giao kết hợp đồng,   đồng   thời   quy   định   luôn   việc   thế   chấp   tài   sản.   Hộp   đồng   thế   chấp  NƠHTTTL phải được công chứng, chứng thực và phải tiến hành đăng ký   giao dịch đảm bảo.         Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế  chấp nhà  ở  hình thành   trong   tương   lai   Thời   điểm   phát   sinh   hiệu   lựa   của   hợp   đồng   thế   chấp  NƠHTTTL là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.  1.3. Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai        Hợp đồng thế chấp NƠHTTTL bắt buộc phải có các nội dung được quy  định tại điều 121 Luật Nhà ở 2014; Điều 4, 5 Thông tư số 26/2015/TT­NHNN   và phần tiểu mục 3, mục 3, chương XV, phần thứ ba c ủa BLDS 2015 v ề th ế  chấp tài sản.  1.4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai  9
  10.      Bên nhận thế chấp là các TCTD đáp ứng các điều kiện mà nhà nước quy  định để được nhận thế chấp NƠHTTTL.       Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình hoặc của bên thứ  ba để  bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ  phát sinh từ  HĐTD. Trong giao  dịch thế chấp NƠHTTTL, bên thế chấp có thể  là tổ  chức, cá nhân xây dựng   NƠHTTTL  trên thửa  đất  hợp pháp của mình hoặc tổ  chức, cá  nhân mua   NƠHTTTL trong dự  án đầu tư  xây dựng nhà  ở  đáp  ứng điều kiện về  năng  lực chủ thể được quy định tại điểm a khoản 1 điều 177 BLDS 2015.5 II. Bất cập về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai        Thứ nhất, về phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong   tương lai. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà  ở  2014 thì vốn sử  dụng cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động  thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh,  liên kết của các tổ  chức, hộ  gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như  vậy được thể  hiện thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự  án  chưa đáp ứng các điều kiện để  bán nhà ở  hình thành trong tương lai (thường   là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các chủ  đầu tư  sẽ  tổ  chức bán hàng với các phương thức như  ký kết huy động vốn  góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ  tiến hành ký kết hợp đồng mua bán  nhà ở hình thành trong tương lai chính thức.         Mặc dù Nghị  định 99/2015/NĐ­CP cũng nêu rõ chủ  đầu tư  không được  phân chia sản phẩm nhà  ở  hoặc để   ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền   mua nhà  ở  hoặc để  phân chia quyền sử  dụng đất trong dự  án cho bên được   huy động vốn, tuy nhiên, phương thức này thật sự chưa có quy định một cách  chi tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có   5 Bình luận khoa học những điểm mới bộ Luật dân sự 2015 của PGS.TS. Đỗ Văn Đạt 10
  11. xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên  sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra.        Thứ hai, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở  hình thành trong tương lai. Về vấn đề này, như đã phân tích ở trên, được quy   định rất rõ tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị  định 99/2015/NĐ­CP hướng  dẫn thi hành luật nhà ở, theo đó trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được  hồ sơ  đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ  có đủ  giấy tờ  theo quy định tại điểm này thì Sở  Xây dựng phải có văn bản  thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ  sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường   hợp chủ  đầu tư  đã gửi hồ  sơ  nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà   Sở  Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ  điều kiện được   bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê  mua nhà  ở  hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về  việc  bán, cho thuê mua nhà  ở  này; Sở  Xây dựng phải chịu trách nhiệm về  việc   thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho  thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.       Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014  quy định  cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản  cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn   15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.        Như vậy, có thể  thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy   định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về  việc thẩm định xem chủ  đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như  vậy nhằm đề  cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế  rủi ro cho khách  hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở  hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết  11
  12. khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ­CP lại quy  định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách   nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ  đầu tư  “chịu   trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tô khác nhau và rủi ro lớn vẫn   thuộc về khách hàng. Thứ ba, về mâu thuẫn trong việc quy định hình thức trách nhiệm do vi phạm   hợp đồng. Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014  thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng,   bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ  thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển   nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản   do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18   Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp đồng mua   bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ  hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề  bồi thường thiệt hại không  “phải có”. Như  vậy, có thể  thấy chính trong nội tại Luật Kinh doanh bất  động sản đã có sự mâu thuẫn. Phạt và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp   đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Nếu bồi thường thiệt hại là trách  nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp các tổn thất đã gây   ra thì phạt hợp đồng là việc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn  lại nếu có vi phạm hợp đồng. Về  bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất  răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ  hợp  đồng, trong khi  đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất  đền bù đắp   những tổn thất đã gây ra. Theo quy định tại khoản 3 Điều 418 BLDS năm 2015 thì: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận   về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên   12
  13. vi phạm nghĩa vụ  chỉ  phải chịu phạt vi phạm”.  Như  vậy, đối chiếu với quy  định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt   như  quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ  chịu phạt mà không phải chịu  bồi thường. Qua ví dụ trên, có thể thấy rằng, khoản tiền bồi thường thiệt hại cũng không   hề nhỏ, nếu thời hạn bàn giao nhà chậm bị  kéo dài thì khoản tiền đó có thể  lớn hơn nhiều. Theo đó, tác giả  đề  xuất sửa đổi bổ  sung Điều 18 Luật Kinh  doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề  thỏa thuận bồi thường trong hợp đồng. Thứ tư, về vấn đề quy định tài khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán tài  sản hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản  năm 2014 quy định chủ  đầu tư  dự  án bất động sản trước khi bán nhà ở  hình  thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ  năng lực thực   hiện bảo lãnh nghĩa vụ  tài chính của chủ đầu tư  đối với khách hàng khi chủ  đầu tư  không bàn giao nhà  ở  theo đúng tiến độ  đã cam kết với khách hàng.  Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh trên thực tế  chủ  yếu là bảo lãnh đối vật, có   nghĩa chủ  đầu tư  phải có tài sản để  bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh.   Thực tế  cho thấy, các chủ  đầu tư  thường thế  chấp chính dự  án đang xây  dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Đối với những trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ  đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương   lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài  khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền   của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh   đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư  trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng. 13
  14. Đó là vấn đề  lý luận và cần được thực hiện. Tuy nhiên, thực tế  cho thấy   nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở  ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ  đầu tư  thế  chấp và   dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy   cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.  Thứ năm, cần có quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, đảm bảo lợi   ích cho khách hàng và chủ đầu tư. Nhìn dưới góc độ  của bên bán, thị  trường bất động sản luôn luôn biến động  những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước…là   khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng  thì khá bất lợi cho chủ  đầu tư  mà vấn đề  cũng không được giải quyết một   cách tốt nhất. CHƯƠNG   3:   ĐỊNH   HƯỚNG   HOÀN   THIỆN   PHÁP   LUẬT   VỀ   THẾ  CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Đề xuất giải pháp cho những bất cập nêu trên: ­ Bất cập thứ nhất: Em cho rằng, khi đã quy định hợp đồng mua bán nhà  ở hình thành trong tương lai thì cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc  chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; hoặc cần quy định chi  tiết hơn nữa về vấn đề hợp đồng góp vốn đối với cá nhân, hộ gia đình. ­ Bất cập thứ hai:  Em đề xuất tăng thời gian thẩm định cho cơ  quan có  thẩm quyền (20 ngày làm việc hoặc 30 ngày) và quy định cụ  thể  trách  nhiệm của cơ  quan này để  việc thẩm định được đảm bảo, đảm bảo  cho   khách   hàng   giao   kết   mua   nhà   ở   hình   thành   trong   tương   lai   với  những chủ đầu tư uy chấp hành đúng quy định. Trường hợp không tăng  thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất bỏ  quy định về việc thẩm định nêu trên để khách hàng nâng cao ý thức, tìm  14
  15. hiểu thật kĩ các thông tin trước khi kí hợp đồng mua bán nhà  ở  hình  thành trong tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh. ­ Bất cập thứ  ba: Em xin đề  xuất sửa đổi bổ  sung Điều 18 Luật Kinh   doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn   đề thỏa thuận bồi thường trong hợp đồng. ­ Bất cập thứ tư: Em nghĩ cần quy định trực tiếp vấn đề này vào Luật để  tránh việc chủ  đầu tư  không thực hiện theo những gì đã cam kết với  ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. ­ Bất cập thứ năm: Trong các lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro  như kinh doanh bất động sản, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách   nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh một cách hợp lý để  có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả. Ngoài ra, em xin nêu một số giải pháp khác để  khắc phục những bất cập   trong vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 2. Hoàn thiện hệ  thống quy định pháp luật về  thế  chấp nhà  ở  hình  thành trong tương lai       Hoàn thiện các quy định về  thế  NƠHTTTL đảm bảo sự  phù hợp, thống  nhất, đồng bộ và tạo ra sự thông suốt giữa các văn bản có liên quan, tránh sự  chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng khi áp dụng. Xây dựng pháp luật  phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước khi ban hành những quy định pháp  luật này cần phải tính toán, đo lường kỹ càng tất cả các vấn đề có liên quan.6 3. Tăng cường phối hợp giữa các bộ  ngành chức năng có liên quan  trong việc xây dựng và thực thi pháp luật 6 Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai https://tapchitoaan.vn/bai­viet/kinh­ te/mot­so­bat­cap­ve­hop­dong­mua­ban­nha­o­hinh­thanh­trong­tuong­lai (22/03/2018) 15
  16.       Các bộ, ban, ngành có liên quan phải có sự  phối kết hợp trong xây dựng  pháp luật, tăng cường sự  chỉ  đạo, giám sát việc thực thi các quy định này,  tránh tình trạng mỗi địa phương, đơn vị  có một cách hiểu và áp dụng khác  nhau. 4. Hoàn   thiện   quy   định  về   trình  tự  thủ  tục  thế  chấp  nhà   ở  hình  thành trong tương lai ­ Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình   thành trong tương lai: Các Bộ, ban ngành có liên quan phải nhanh chóng  phối hợp với Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành những hướng  dẫn   cụ   thể,   chi   tiết   về   thủ   tục   công   chứng   hợp   đồng   thế   chấp  NƠHTTTL tránh tình trạng từ  chối tiếp nhận hồ  sơ  công chứng hợp  đồng thế chấp với lý do chưa có hướng dẫn cuae Bộ chủ quản. ­ Hoàn thiện các quy định về  đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế   chấp nhà  ở  hình thành trong tương lai:  Phải có sự  thống nhất và liên  kết chặt chẽ trong việc cung cấp thông tin giữa Trung tâm đăng ký giao   dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm và Văn phòng  đăng ký quyền sử dụng đất ở, nhà ở. Tăng cường sự kiểm tra, giám sát  hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm sớm phát hiện và xử lý kịp   thời các sai phạm của các cá nhân, tổ chức đặc biệt là cơ quan đăng ký  giao dịch bảo đảm đồng thời nâng cao tính minh bạch và công khai  trong trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.7 5. Nâng cao hơn nữa vai trò của ngân hàng nhà nước Việt Nam trong   việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành  trong tương lai 7 Thực trạng và kiến nghi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án kinh doanh bất động   sản http://tkshcm.edu.vn/tin­tuc/thuc­trang­va­kien­nghi­ve­the­chap­nha­o­hinh­thanh­trong­tuong­lai­trong­ cac­du­an­kinh­doanh­bat­dong­san­3266.html (26/06/2017) 16
  17.      Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phát huy hơn nữa vị trí trung tâm của   mình trong loại giao dịch này. Sớm đưa ra hướng dẫn cụ  thể  về  cơ  chế  thế  chấp NƠHTTTL cho các TCTD, đồng thời phải tìm ra giải pháp giải quyết   được vướng mắc trong thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp.      Phải có hướng dẫn cụ thể việc sau khi cho vay thì ngân hàng phải làm như  thế nào để có thể giám sát được tài sản thế chấp, bổ sung các quy định biện  pháp chế tài về việc nếu chủ dự án làm sai sẽ  xử lý như  thế  nào, nhằm hạn  chế gian lận trong các giao dịch liên quan đến dự án chung cư.8 KẾT LUẬN      Với xã hội ngày càng phát triển khái niệm tài sản không ngừng mở rộng và  các quy định pháp luật không ngừng ra đời để phù hợp với thực tế cuộc sống   và điều chỉnh các quan hệ xã hội mới phát sinh. Việc quy định cụ thể việc thế  chấp nhà  ở  hình thành trong tương lai nhằm tạo căn cứ  pháp lí hợp pháp và  nhằm thúc đẩy quá trình lưu thông các giao dịch trong quan hệ dân sư, kinh tế  trong nền kinh tế thị trường. Những nghiên cứu về thế chấp nhà ở hình thành   trong tương lai được trình bày trong tiểu luận nhằm mục đích hệ  thống các  quy định của pháp luật có liên quan đến vấn đề  này, đồng thời chỉ  ra những  vướng mắc, bất cập khi áp dụng trong thực tế. Trên cơ  sở  đó, em xin mạnh   dạn đưa ra một vài đề  xuất, kiến nghị  cho việc ban hành các văn bản quy   phạm pháp luật và cơ chế để thực thi pháp luật. Những giải pháp đối với các  bên tham gia giao dịch. Hi vọng những nghiên cứu trong tiểu luận,  ở mức độ  nào đó sẽ  góp phần hoàn thiện chế  định thế  chấp nhà  ở  hình thành trong  tương lai tại Việt Nam. Do khả năng nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế  nên tiểu luận không tránh khỏi thiếu sót. Em kính mong nhận được sự  quan   tâm, góp ý và hướng dẫn của các thầy cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn. 8 Một số vấn đề pháp lí về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại  https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot­so­van­de­php­l­ve­the­chap­nh­o­hnh­thnh­trong­tuong­ lai­tai­ngn­hng­thuong­mai/ (15/03/2017) 17
  18. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 1. Bộ luật dân sự 2015  2. Luật Nhà ở 2014 3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 4. Nghị định số 11/2012/NĐ­CP về sửa đổi, bổ sung một số điềucủa nghị  định số  163/2006/NĐ­CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của chính phủ về  giao dịch bảo đảm 5. Nghị định 99/2015/NĐ­CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một  số điều luật nhà ở 6. Thông tư số 26/2015/TT­NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp  và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành  trong tương lai   7. Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT­NHNN­BXDBTP­BTNMT hướng dẫn  thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại nghị  định 71/2010/ NĐ­CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định  chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. NGUỒN KHÁC  1. Tuấn Đạo Thanh và Phạm Thu Hằng (2015), Bàn về tài sản hình thành  trong tương lai trong dự thảo bộ luật hình sự , Tọa đàm 8/6/2015 dự án  Jica. 2. Bình luận khoa học những điểm mới bộ Luật dân sự 2015 của PGS.TS.  Đỗ Văn Đạt 18
  19. 3. Phạm Ngọc Trâm(2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong trong tương  lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc  sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội. 4. Tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản nào  https://kiemsat.vn/tai­san­hinh­thanh­trong­tuong­lai­la­nhung­tai­san­ nao­46158.html (19/12/2016) 5. Tài sản hình thành trong tương lai https://www.saovietlaw.com/kien­ thuc­luat­dan­su/tai­san­hinh­thanh­trong­tuong­lai/ (15/07/2018) 6. Thực trạng và kiến nghi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai  trong các dự án kinh doanh bất động sản http://tkshcm.edu.vn/tin­ tuc/thuc­trang­va­kien­nghi­ve­the­chap­nha­o­hinh­thanh­trong­tuong­ lai­trong­cac­du­an­kinh­doanh­bat­dong­san­3266.html (26/06/2017) 7. Một số vấn đề pháp lí về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại   ngân hàng thương mại  https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot­so­van­de­php­l­ve­ the­chap­nh­o­hnh­thnh­trong­tuong­lai­tai­ngn­hng­thuong­mai/  (15/03/2017) 8. Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai  https://tapchitoaan.vn/bai­viet/kinh­te/mot­so­bat­cap­ve­hop­dong­mua­ ban­nha­o­hinh­thanh­trong­tuong­lai (22/03/2018) 19
nguon tai.lieu . vn
Thạc sĩ - Tiến sĩ - Cao học Công nghệ thông tin Kinh tế - Thương mại Tài chính - Ngân hàng Kiến trúc - Xây dựng Điện-Điện tử-Viễn thông Cơ khí - Chế tạo máy Công nghệ - Môi trường Báo cáo khoa học Quản trị kinh doanh Khoa học xã hội Khoa học tự nhiên Nông - Lâm - Ngư Y khoa - Dược