Xem mẫu

  1. Thẩm định giá căn bản
  2. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN Chương 1 - Tổng quan về thẩm định giá Chương 2 - Cơ sở giá trị của thẩm định giá Chương 3 - Các nguyên tắc thẩm định giá Chương 4 - Các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá Chương 5 - Quy trình thẩm định giá Chương 6 - Báo cáo thẩm định giá Trang 1
  3. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản CHÖÔNG 1 - TOÅNG QUAN VEÀ THAÅM ÑÒNH GIAÙ I- THẨM ĐỊNH GIÁ Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. 1. Khái niệm thẩm định giá Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 về giá: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. 2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Việt Nam Góp phần quản lý việc mua sắm và chuyển nhượng, cho thuê,… tài sản công. Góp phần thu hút đầu tư nước ngoài. Thúc đẩy thị trường tài sản phát triển. 3. Mục đích thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau. Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường, giá trị thanh lý… Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau, cụ thể: Chuyển nhượng quyền sở hữu như mua bán, liên doanh Các mục đích của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách Bảo hiểm, thế chấp Thực hiện các lệnh của tòa án, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính, định giá trị chứng khoán, khiếu nại, phá sản doanh nghiệp,… 4. Đối tượng của thẩm định giá - Tài sản Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trang 2
  4. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 4 loại sau: ­ Bất động sản; ­ Động sản; ­ Doanh nghiệp; ­ Các quyền tài sản. 4.1. Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Xác định và nhận diện bất động sản hợp pháp: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở. 4.2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.... Xác định và nhận diện động sản hợp pháp: Đối với động sản là máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…: căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… của tài sản. Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để xác minh. Trang 3
  5. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 4.3. Doanh nghiệp Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước. Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh. 4.4. Các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền tài sản được gọi là tài sản thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình. Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao nhất. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó. Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ: - Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý. - Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê...), quyền chọn mua, bán. Trang 4
  6. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản - Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu. II- THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ – ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Thẩm định viên về giá Với tư cách chuyên nghiệp, thẩm định viên về giá phải vượt qua những kỳ kiểm tra nghiêm ngặt về đào tạo, huấn luyện, năng lực và kỹ năng chuyên môn. Họ cũng phải thể hiện và tuân thủ quy tắc hành nghề (đạo đức và năng lực) và những tiêu chuẩn thực hành chuyên nghiệp và tuân thủ các nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá được thừa nhận. Thẩm định viên giá chuyên nghiệp là người có kiến thức cơ bản về thị trường tài sản, nắm bắt được tác động qua lại cuả các bên tham gia thị trường và do đó có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất được người mua và người bán tài sản trên thị trường chấp nhận nhằm tránh tình trạng xác định giá trị thiếu chính xác. 2. Đạo đức hành nghề thẩm định giá 2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá sau: 1. Tiêu chuẩn đạo đức: a) Độc lập; b) Chính trực; c) Khách quan; d) Bí mật; e) Công khai, minh bạch. 2. Trình độ chuyên môn: a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; b) Tư cách nghề nghiệp; c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn. 2.2. Nội dung chi tiết đạo đức hành nghề thẩm định giá 1. Tiêu chuẩn đạo đức: Trang 5
  7. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản a) Độc lập: Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên: - Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá. - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá. - Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng. - Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó. b) Chính trực: Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. c) Khách quan: Trang 6
  8. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước. - Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành một dịch vụ thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực. d) Bí mật: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. e) Công khai, minh bạch: - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. - Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. 2. Trình độ chuyên môn: a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: - Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ Trang 7
  9. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá. b) Tư cách nghề nghiệp: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá hoặc Hiệp hội thẩm định viên về giá. c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành. III- THỰC TRẠNG NGÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 1. Những mặt tích cực và thuận lợi Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý có nhiều thuận lợi. Tuy ra đời muộn nhưng đã bắt đầu tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới Được sự hỗ trợ của Nhà nước TĐG mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. 2. Những mặt hạn chế và khó khăn Do mới bắt đầu xây dựng nên trình độ thấp so với các nước khu vực và thế giới, thị trường còn nhỏ bé. Nguồn nhân lực còn thiếu. Các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các Tiêu chuẩn thẩm định giá chưa hoàn chỉnh. Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập. Trang 8
  10. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản IV- HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở CÁC NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM 1. Thế giới Năm 1981, thế giới đã thành lập Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (International Valuation Standard Committee - IVSC). Mục đích của Ủy ban là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá. Văn phòng thẩm định giá Úc (Australia Valuation Organization - AVO) là cơ quan lớn nhất nước Úc, cố vấn về giá cả một cách độc lập và chuyên nghiệp, lúc đầu cho Chính phủ Liên bang và ngày càng mở rộng ra các chính quyền tiểu bang, lãnh thổ và địa phương, các tổ chức và cơ quan, và cả khu vực tư nhân. 2. Khu vực Hiệp hội các nước Đông Nam Á (Association of Southeast Asian Nations - ASEAN) cũng đã thành lập Hiệp hội thẩm định viên ASEAN (Asean Valuer Association - AVA). - Đây là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập năm 1981, văn phòng đặt tại Kualar Lumpur, Malaysia. - Hội nghị Thẩm định viên ASEAN được tổ chức luân phiên 2 năm một lần tại các nước thành viên. - Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực. Việt Nam: Thẩm định giá cũng đã tồn tại khách quan trong đời sống xã hội từ rất lâu, nhưng thể hiện rõ nét từ sau khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn đổi mới là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nứơc theo định hướng xã hội chủ nghĩa. - Việt Nam là thành viên của Hiệp hội thẩm định viên ASEAN từ ngày 08/06/1997 và đã tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ngày 01/06/1998 với tư cách là hội viên thông tấn. - Vai trò quản lý của Nhà nước Trang 9
  11. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Nhà nước chỉ định giá một số ít sản phẩm quan trọng, còn giá cả của hầu hết hàng hoá dịch vụ khác do người mua và người bán thoả thuận trên cơ sở những tín hiệu khách quan của thị trường. Từ đó, thẩm định giá thể hiện rõ nét với tư cách là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về giá cả; đồng thời là công cụ khách quan, độc lập phục vụ cho các nhu cầu đa dạng của nền kinh tế thị trường. - Chức năng của thẩm định giá: Từ những năm đầu thập niên 90 của thế kỷ XX, hoạt động thẩm định giá nước ta đã thể hiện rõ các chức năng sau: + Giúp cho việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn của ngân sách Nhà nước và đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau của nền kinh tế thị trường. + Kết quả thẩm định giá làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án CPH DNNN, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn NSNN, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,… và đã góp phần tránh thất thoát nguồn vốn ngân sách nhà nước. - Nước ta đã học tập những kiến thức lý luận và thực tiễn về thẩm định giá của các nước khu vực như Malaysia, Singapore và đặc biệt là Thái Lan. Nước ta là nước đang phát triển, có nhiều đặc điểm tương tự Trung Quốc và Thái Lan về điều kiện phát triển kinh tế; nên việc học tập và vận dụng thực tiễn thẩm định giá của Trung Quốc và Thái Lan vào thực tế nước ta sẽ nhanh chóng và hiệu quả V- TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 1.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS 1- Cơ sở thị trường của thẩm định giá. IVS 2- Cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá. IVS 3- Báo cáo thẩm định giá. 1.2. Ứng dụng thẩm định giá quốc tế IVA 1- Thẩm định giá để thực hiện báo cáo tài chính IVA 2- Thẩm định giá cho mục đích cho vay Trang 10
  12. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 1.3. Các hướng dẫn Hướng dẫn 1: Thẩm định giá bất động sản Hướng dẫn 2: Thẩm định giá lợi ích cho thuê Hướng dẫn 3: Thẩm định giá nhà máy và thiết bị Hướng dẫn 4: Thẩm định giá tài sản vô hình Hướng dẫn 5: Thẩm định giá động sản Hướng dẫn 6: Thẩm định giá doanh nghiệp Hướng dẫn 7: Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm định giá Hướng dẫn 8: Cách tiếp cận chi phí để thực hiện báo cáo tài chính-(DRC) Hướng dẫn 9: Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường Hướng dẫn 10: Thẩm định giá tài sản trong nông nghiệp Hướng dẫn 11: Soát xét việc thẩm định giá Hướng dẫn 12: Thẩm định giá tài sản giao dịch đặc biệt Hướng dẫn 13: Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế Hướng dẫn 14: Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai khoáng 2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 2.1. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi như sau: Tiêu chuẩn số 01: TĐGVN 01 - Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 03: TĐGVN 03 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 04: TĐGVN 04 - Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản. 2.2. Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu và tên gọi như sau: Tiêu chuẩn số 02: TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 05: TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn số 06: TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Trang 11
  13. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 2.3. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) có số hiệu và tên gọi như sau: Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh Tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - Phương pháp chi phí Tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập Tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư Tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - Phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn số 12: TĐGVN 12 - Phân loại tài sản. Trang 12
  14. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản CHÖÔNG 2 - CÔ SÔÛ GIAÙ TRÒ CUÛA THAÅM ÑÒNH GIAÙ I- MỘT SỐ KHÁI NIỆM 1. Thị trường a) Định nghĩa Thị trường là một môi trường trong đó sự trao đổi hàng hoá hay dịch vụ giữa người mua và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá cả. Khái niệm thị trường chỉ ra rằng hàng hoá và dịch vụ có thể được trao đổi giữa người bán và người mua mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động cuả mình. b) Đặc điểm Thị trường có thể bao gồm số lượng đáng kể ngưới mua và người bán, hay có thể theo tính chất mà hạn chế số người tham gia. Thị trường trong đó tài sản được trưng bày để bán mà không co sự ngăn cấm nào. Thị trường có thể là thị trường điạ phương, thị trường trong vùng, thị trường quốc gia hoặc thị trường quốc tế. 2. Giá cả a) Định nghĩa Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. b) Đặc điểm Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được giữ bí mật. Do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. Tuy nhiên, nhìn chung giá cả thể hiện giá trị tương đối căn cứ vào hàng hoá hoặc dịch vụ do người mua hoặc người bán quan tâm trong từng trường hợp nhất định. Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá. Trang 13
  15. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản 3. Chi phí a) Định nghĩa Chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. b) Đặc điểm - Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất, khác biệt với trao đổi. - Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua. c) Các loại chi phí Việc ước tính chi phí cho một tài sản có thể dưạ vào chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế. - Chi phí tái tạo là chi phí để tạo ra một bản sao của một tài sản hiện hữu, sử dụng cùng thiết kế và nguyên vật liệu tương tự. - Chi phí thay thế phản ánh chi phí tạo ra một tài sản có cấu trúc và tính hữu dụng tương tự với thiết kế và vật liệu theo thị trường hiện hành. 4. Giá trị a) Định nghĩa Giá trị là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người bán hàng hoá hoặc dịch vụ xác định. b) Đặc điểm Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để trả đối với hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu chủ hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thời điểm thẩm định giá. II- CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường: Thẩm định giá tài sản trên cơ sở thị trường giả định các giao dịch trên thị trường không bị hạn chế bởi những lực lượng phi thị trường. Thẩm định giá tài sản trên cơ sở phi thị trường sử dụng những phương pháp xem xét đến tính hữu dụng kinh tế hay chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua hay bán bởi các bên tham gia thị trường, hay ảnh hưởng của những điều kiện bất thường và không đúng cách của thị trường. Trang 14
  16. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Thẩm định giá tài sản dựa trên hai cơ sở giá trị: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). III- GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01): Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. 1. Định nghĩa Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. "Thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản. "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản. "Và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. 2. Yêu cầu Khi thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường. Trang 15
  17. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản IV-GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG (GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG) LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02): Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. 1. Định nghĩa “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường” Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. 2. Yêu cầu Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan. 3. Các loại giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế... 3.1. Giá trị tài sản trong sử dụng Định nghĩa: Là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt. Lưu ý: TĐV cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường. 3.2. Giá trị tài sản có thị trường hạn chế Trang 16
  18. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Định nghĩa: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. 3.3. Giá trị tài sản chuyên dùng Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. 3.4. Giá trị doanh nghiệp Định nghĩa Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: - Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp: + Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; + Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có. - Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả. 3.5. Giá trị thanh lý Định nghĩa: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động. 3.6. Giá trị tài sản bắt buộc phải bán Trang 17
  19. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép. 3.7. Giá trị đặc biệt Định nghĩa: Là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một hoặc nhiều tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường. Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản. 3.8. Giá trị đầu tư Định nghĩa Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. Đặc điểm - Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định. - Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể. 3.9. Giá trị bảo hiểm Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm. 3.10. Giá trị để tính thuế Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. 3.11. Giá trị thế chấp Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản bằng cách phân tích những khía cạnh có thể chứng Trang 18
  20. Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản minh được trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, việc sử dụng hiện tại của tài sản và việc sử dụng thay thế thích hợp của tài sản. Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Trang 19
nguon tai.lieu . vn