Xem mẫu
- NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Khoa Kinh Tế Phát Triển
Đại học Kinh tế TP.HCM
Giảng viên: Trần Tiến Khai
Trần Tiến Khai 1
- Chương 7.
Tài trợ và thế chấp BĐS
Trần Tiến Khai 2
- 1. Giới thiệu
Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay
nợ;
Người mua nhà: thiếu tiền mặt;
Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu
tư;
Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm
vật thế chấp;
Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía
cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản;
Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng;
Trần Tiến Khai 3
- 1. Giới thiệu
Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp
luật từng nước.
Điều kiện cho vay thế chấp:
khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và
nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay.
và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp
tài sản cho món tiền nợ.
Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các
điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off
early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late
payments), v.v.
Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure).
Trần Tiến Khai 4
- 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự
Điều 346
1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản
là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền
2. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ
trường hợp có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp
hoặc người thứ ba giữ.
3. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được
thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ
được bảo đảm…,
Trần Tiến Khai 5
- 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự
Điều 347 quy định về hình thức thế
chấp tài sản, cụ thể là:
1. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn
bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng
nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng
thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định.
2. Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất
động sản có đăng ký quyền sở hữu.
Trần Tiến Khai 6
- 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự
Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế
chấp bất động sản;
Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên
nhận thế chấp bất động sản;
Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận
thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản
thế chấp để thực hiện nghĩa vụ…
Trần Tiến Khai 7
- 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự
Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều
727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
(Điều 728).
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai”.
Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền
sử dụng đất ở (Điều 730).
Trần Tiến Khai 8
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
1. Lãi suất (interest rate) và trả lãi (interest
charges)
Lãi suất thường được tính theo năm
Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất
năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân
đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance)
tính theo tháng trả lãi.
Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân
đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng
tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500
ngàn đồng.
Trần Tiến Khai 9
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
2. Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates)
Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ
biến đối với các tài sản thế chấp thương
mại.
Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh
(ARM – adjustable rate mortgage).
Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản +
lãi suất biên
Trần Tiến Khai 10
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay
đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh.
Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn
người vay không tác động đến được.
Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu
kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc
Hoa Kỳ ấn định.
Trần Tiến Khai 11
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
Lãi suất biên (Margin): là thành phần cộng
thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho
vay.
Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và
theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của
món vay.
Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên
suốt kỳ hạn trả nợ.
Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với
phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào
khoảng 2,75%.
Trần Tiến Khai 12
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
Giới hạn lãi suất (Rate caps): áp dụng để hạn
chế các thay đổi trong lãi suất điều chỉnh ARM.
Giới hạn kỳ hạn (periodic caps) hạn chế các
thay đổi về lãi suất từ ngày thay đổi đến lần kế
tiếp.
Giới hạn chung (overall caps) hạn chế sự thay
đổi trong suốt cả thời gian trả nợ.
Lãi suất ưu đãi (Teaser rates): là mức lãi suất
được giảm; thường là 1-2% thấp hơn tổng của
chỉ số lãi suất và lãi suất biên.
Trần Tiến Khai 13
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
Giới hạn trả nợ (Payment caps): nhằm hạn chế
mức chi trả nằm trong một giới hạn nhất định.
Ví dụ: áp dụng giới hạn trả nợ 5% cho mức trả
hàng năm là 1.000 USD, số tiền phải trả cho
năm thứ hai tối đa là 1.050 USD, bất kể lãi suất
thực (chỉ số lãi suất cộng lãi suất biên) tăng bao
nhiêu đi nữa.
Trần Tiến Khai 14
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
3. Trả nợ vay
Trả nợ theo tháng.
Trả góp đều hàng tháng với mức chi trả
bằng nhau (fully amortizing): một phần lãi
+ một phần vốn cho tới khi hết nợ.
Trả với các mức khác nhau ở từng giai đoạn
(partially amortizing)
Trần Tiến Khai 15
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
4. Kỳ hạn
15-30 năm ở các nước phát triển;
Việt Nam: ngắn hạn (dưới 3 năm); trung hạn
(3-5 năm), dài hạn (5-10 năm);
5. Quyền trả nợ trước hạn (right of
prepayment)
Quyền trả nợ trước hạn và phí trả vốn vay trước
hạn.
Trần Tiến Khai 16
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
5. Phí trả nợ trước hạn (prepayment penalty)
tính phí theo tỷ lệ số dư nợ vào thời điểm trả
trước hạn.
người vay phải trả thêm một số tiền tương ứng
với giá trị hiện tại của thu nhập có được từ tiền
lãi của người cho vay bị mất đi do người vay trả
nợ trước hạn (yield maintenance prepayment
penalty).
người vay phải trả tương ứng số tiền mất đi
bằng trái phiếu Kho bạc (áp dụng ở Hoa Kỳ).
Trần Tiến Khai 17
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
6. Tiền phạt chậm trả (Late fees)
Đây là vấn đề khá quan trọng trong khế ước vay
nợ.
Phí phạt chậm trả vốn thường rất cao, đến 4-
5% mức chi trả ở các tháng chậm trễ.
Ở Việt Nam, một vài ngân hàng áp dụng mức
150% lãi suất cho vay tính theo số vốn phải trả
theo kỳ hạn nhưng chưa được trả.
Trần Tiến Khai 18
- 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS
1. Trách nhiệm cá nhân (Personal
Liability)
Khi người vay ký tên vào khế ước vay
nợ, có nghĩa là bắt đầu có trách nhiệm
về pháp lý.
Khi rơi vào hoàn cảnh “vỡ nợ”, hay được
gọi cách khác là “không có khả năng chi
trả - default” thì người vay có thể bị kiện
ra tòa, hoặc bị tịch biên tài sản thế
chấp.
Trần Tiến Khai 19
- 4. Cơ chế cho vay thế chấp
1. 5 đặc trưng của 1 món vay
1. Số lần trả, tần suất trả (tháng, năm)
2. Số dư nợ (loan balance) ở bất kỳ lúc nào
3. Suất sinh lợi của người cho vay (lender’s yield)
4. Chi phí vay hiệu quả của người vay (borrower’s
effective borrowing cost)
5. Giá trị hiện tại (present value) của món nợ.
Trần Tiến Khai 20
nguon tai.lieu . vn