Xem mẫu
- 7/30/2012
Mục tiêu
1. Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu
tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản.
2. Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư.
3. Kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành,
chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất
động sản đầu tư.
4. Trình bày và công bố thông tin trên báo cáo tài chính
1 2
MT 1: Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận
Chuẩn mực kế toán liên quan là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở
hữu, hàng hóa bất động sản
• VAS 05 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Bất động sản đầu tư là:
quyền sử dụng đất, nhà (hoặc một phần của nhà),
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
• VAS 03 – TSCĐ HỮU HÌNH
do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo
• VAS 04 – TSCĐ VÔ HÌNH hợp đồng thuê tài chính nắm giữ
• VAS 02 – HÀNG TỒN KHO nhằm mục đích
thu lợi từ việc cho thuê
chờ tăng giá
• IAS 40 INVESTMENT PROPERTIES
3 4
Ví dụ bất động sản đầu tư Không phải bất động sản đầu tư
• Quyền sử dụng đất nắm giữ mà chưa xác định rõ mục • Bất động sản đầu tư không phải để:
đích sử dụng trong tương lai; – Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa,
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản
thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp lý; hoặc
đồng thuê hoạt động; – Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông
– Bao gồm cả nhà để trống trong khi chờ được cho thuê hoạt thường
động
• BĐS đầu tư đang được xây dựng lại
– Để tiếp tục sử dụng là BĐS đầu tư
5 6
1
- 7/30/2012
Không phải BĐSĐT Không phải BĐSĐT
Bên đi thuê TS
để bán trong kỳ hoạt động chủ sở hữu được xây dựng (theo hợp đồng Đang được
Cho nhân viên ở
kinh doanh thông thường sử dụng cho bên thứ ba thuê hoạt động) xây dựng
Hàng tồn kho TSCĐ Hợp đồng xây dựng
Thuê tài sản TSCĐ TSCĐ
VAS 02 VAS 03, VAS 04 VAS 15
Khi xây dựng xong:
BĐSĐT
7 8
Trường hợp đặc biệt
Phân loại BĐS BĐS sử dụng cho 2 mục đích
• DN đang xây dựng chung cư với mục đích để bán. • Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:
Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được phân loại là – một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động
gì? hoặc chờ tăng giá, và
– một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ
• DN đang xây dựng tòa nhà văn phòng với mục đích hoặc cho quản lý
để cho thuê. Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được
phân loại là gì? Cho thuê
• DN là nhà thầu đang xây dựng công trình cho chủ đầu
tư (mục đích khi xây dựng xong để cho thuê). Trong
quá trình xây dựng, ở góc độ nhà thầu, tòa nhà được
phân loại là gì? Văn phòng và
cửa hàng
9 10
Trường hợp đặc biệt BĐS sử dụng cho 2 mục đích – Có thể tách riêng
BĐS sử dụng cho 2 mục đích (Có thể tách riêng để bán hoặc cho thuê tài chính)
• Nếu những phần tài sản này được bán
riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một Chủ sở hữu Cho
hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), sử dụng thuê
doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài
sản này một cách riêng rẽ.
TSCĐ BĐSĐT
11 12
2
- 7/30/2012
Trường hợp đặc biệt BĐS sử dụng cho 2 mục đích
BĐS sử dụng cho 2 mục đích Không thể tách riêng
• Trường hợp các phần tài sản này không Không đáng kể
thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản
Sử dụng
đầu tư - khi phần được nắm giữ để phục Cho thuê BĐSĐT
vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch
vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là
phần không đáng kể.
Sử dụng Cho thuê
TSCĐ
13 14
Trường hợp đặc biệt
Phần không đáng kể?
Dịch vụ cung cấp kèm theo
Thông tư 161/2007/TT-BTC: Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho
những người sử dụng bất động sản:
• Trường hợp bất động sản không bán được riêng •Nếu phần dịch vụ là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả
rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản
quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì đầu tư.
hạch toán là bất động sản đầu tư. •Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng
thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người
• Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có trên 80% thuê văn phòng
diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới
20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì
toà nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu
tư.
15 16
Trường hợp đặc biệt Trường hợp đặc biệt
Dịch vụ cung cấp kèm theo Dịch vụ cung cấp kèm theo
• Nếu phần dịch vụ là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch Không đáng kể
toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
• Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch
Dịch vụ
đi kèm
Cho thuê BĐSĐT
vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng
trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán
là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
Dịch vụ Cho
TSCĐ
đi kèm thuê
17 18
3
- 7/30/2012
Trường hợp đặc biệt
MT2: Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
Dịch vụ cung cấp kèm theo
Khách sạn: Điều kiện ghi nhận
•Tự quản lý => là TSCĐ Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài
•Thuê dịch vụ quản lý – xem xét: sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chỉ là nhà đầu tư thụ động => BĐS ĐT (a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
– Chịu rủi ro đáng kể đối với dòng tiền => TSCĐ lai; và
Trường hợp khó xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất (b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần công bố điều xác định một cách đáng tin cậy.
kiện lựa chọn trên thuyết minh BCTC
19 20
Xác định giá trị ban đầu Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu
• BĐSĐT xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá • Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ,
• Nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên
quan trực tiếp ban đầu.
• Không bao gồm chi phí khi mới đưa bất động sản
giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động • Việc tính khấu hao BĐSĐT cũng tuân theo các
sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình quy định về trích khấu hao đối với TSCĐ hữu
thường theo dự kiến;
• Không bao gồm chi phí không bình thường về hình và vô hình
nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực
khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu
tư.
21 22
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
Bất động sản
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh chủ sở hữu sử dụng Hàng tồn kho
TS trong giai đoạn
đang xây dựng
trong kỳ (TSCĐ)
• Trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn tạo
ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ
mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được
ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư. bất động sản bất động sản bất động sản
đầu tư đầu tư đầu tư
23 24
4
- 7/30/2012
Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động • Doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang
hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử
sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai
hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ cho mục đích bán.
• Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động
của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi sản đầu tư mà không có giai đoạn nâng cấp thì doanh
nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất
động sản đầu tư cho tới khi nó được bán
trị hay để lập báo cáo tài chính.
25 26
MT3: Kế toán các trường hợp liên
Bán/Thanh lý quan đến bất động sản đầu tư
• Một bất động sản đầu tư không còn được trình • Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
bày trong Bảng cân đối kế toán: • Tài khoản 2147 – Hao mòn lũy kế - bất động
– sau khi đã bán sản đầu tư
– hoặc sau khi không còn được nắm giữ lâu dài và • Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh bất
xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương
động sản đầu tư
lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.
• Số lãi hoặc lỗ từ việc thanh lý được ghi nhận là
thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh trong kỳ
27 28
Mua BĐSĐT BĐSĐT do tự xây dựng
Nợ TK 217 (+TS) • Trong quá trình xây dựng:
Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 111, 112 (-TS)
Nợ TK 241 (+TS)
Có TK 331 (+NPTRA) Có TK 111, 112, 152, 331, 334
• Mua trả góp:
• Xây dựng hoàn thành:
Nợ TK 217 (+TS): giá mua trả ngay
Nợ TK 133 (+TS): VAT tính trên giá trả ngay Nợ TK 217 (+TS)
Nợ TK 242 (+TS): lãi trả góp Có TK 241 (-TS)
Có TK 111, 112 (-TS)
Có TK 331 (+NPTRA)
29 30
5
- 7/30/2012
331 242 635 BĐSĐT từ thuê tài chính
Traû goùp Laõi traû goùp Phaân boå
• BĐSĐT từ đi thuê tài chính
111,112,331,. 133 Nợ TK 217 (+TS)
Có TK 342 (+NPTRA)
Mua 217-BÑS ÑT theo giá thấp hơn giữa:
– giá trị hợp lý của tài sản, và
– giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê
241 tối thiểu
(sẽ tìm hiểu ở chương Thuê tài sản)
Taäp hôïp
Hoàn thành
CP
XDCB 31 32
Ví dụ Sau khi ghi nhận ban đầu
DN mua một lô đất với giá 1.500 trđ. Lệ phí • Khấu hao bất động sản đầu tư:
trước bạ 20 trđ, thuế chuyển quyền sử dụng đất Nợ TK 632 (+CP, -VCSH)
50 trđ. Phí môi giới 20 trđ. DN chi 15 trđ để làm Có TK 2147 (-TS)
hàng rào xung quanh lô đất.
Tất cả đã thanh toán qua chuyển khoản.
DN dự tính nắm giữ chờ tăng giá để kiếm lời.
33 34
Cho thuê bất động sản đầu tư
Sau khi ghi nhận ban đầu (cho thuê hoạt động)
• Sửa chữa: • Doanh thu cho thuê:
Nợ TK 632 (+CP, -VCSH) Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)
Nợ TK 133 (+TS) Có TK 5117 (+DT, +VCSH)
Có TK 111, 112 (-TS)/ Có TK 331 (+NPTRA) Có TK 33311 (+NPTRA)
• Nâng cấp: • Chi phí liên quan:
Nợ TK 217 (+TS) Nợ TK 632 (CP, - VCSH)
Nợ TK 133 (+TS) Nợ TK 133 (+TS)
Có TK 241 (-TS) Có TK 111, 112 (-TS)
Có TK 111, 112 (-TS)/ Có TK 331 (+NPTRA) Có TK 331 (+NPTRA)
35 36
6
- 7/30/2012
Ví dụ Bán/Thanh lý bất động sản đầu tư
DN tính thuế GTGT theo pp khấu trừ trong tháng có • Giảm BĐSĐT:
tình hình sau: Nợ TK 632 (CP, -VCSH)
1. Thu tiền mặt từ việc cho thuê căn nhà làm văn Nợ TK 214
phòng trong tháng giá chưa thuế 12tr, VAT 10%. Có TK 211 (-TS)
Biết NG 960tr, TG sd 10 năm.
• Doanh thu bán BĐSĐT
2. Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (đã phát hành
hóa đơn GTGT) giá chưa thuế 30tr, VAT 10%, Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)
biết NG 360tr,TG sd 10 năm Có TK 5117 (DT, +VCSH)
3. Thu TM cho thuê xe tải tháng này 4tr,VAT 10%. Có TK 33311 (+NPTRA)
Biết NG 120tr, TG sd 5năm
37 38
KT baùn/ thanh lyù BÑS ÑT
217 2147 632 5117 111,112,131 Ví dụ
Khi Ñònh kyø
baùn/ trích KH 1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn)
thlyù trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán
33311 kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách
GTCL
(nguyên giá) 1.000 trđ. . Chi phí môi giới 10 trđ.
111,112,. 2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa
hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của
CP cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có
baùn/ nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi
thlyù phí môi giới 10 trđ.
133
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
39 40
Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng
• Từ TSCĐ sang BĐSĐT:
Bất động sản
TS trong giai đoạn
Nợ TK 217 (+TS)
chủ sở hữu sử dụng Hàng tồn kho Có TK 211, 213 (-TS)
đang xây dựng
(TSCĐ)
Nợ TK 2141, 2143 (+TS)
Có TK 2147 (-TS)
Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ • Từ BĐSĐT sang TSCĐ:
Nợ TK 211, 213 (+TS)
Có TK 217 (-TS)
bất động sản bất động sản bất động sản Nợ TK 2147(+TS)
đầu tư đầu tư đầu tư
Có TK 2141, 2143 (-TS)
41 42
7
- 7/30/2012
KT , BÑS ÑT do chuyeån ñoåi muïc ñích sdg
Chuyển đổi mục đích sử dụng (2a) (2b)
211,213 217 2147 2141,2143
Từ BĐSĐT sang hàng hóa BĐS:
• Chi phí sửa chữa, nâng cấp trước khi bán: (1a) (1b)
Nợ 154, 217 (+TS)
Có TK 111, 112, 331 (3)
1567
• Chuyển BĐSĐT sang hàng hóa BĐS: (4a) 632
Nợ TK 1567 (+TS): giá trị còn lại 152,334,1
Nợ TK 2147 (+TS) 11,331.. 154 (4d)
Có TK 217 (-TS) (4b) (4c) Khi baùn
43 44
MT4: Trình bày và công bố thông tin
Ví dụ
trên báo cáo tài chính
DN tính VAT theo pp khấu trừ có tình hình sau:
(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
1. DN có 1 cửa hàng đang sử dụng để giới thiệu sản phẩm. Tháng 2,
DN đóng cửa cửa hàng và đang tìm người thuê lại. Biết NG 1,2 tỷ (b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản
đồng (gồm giá trị QSD đất 660 triệu đồng), hao mòn lũy kế 200
triệu đồng. đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;
2. DN đang có 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. (c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm
Tháng 2, DN chấm dứt hợp đồng thuê. Tháng 3, DN bắt đầu sử
dụng nhà kho này để chứa hàng của DN. Biết NG 800 tỷ đồng đầu kỳ và cuối kỳ;
(gồm giá trị QSD đất 700 triệu đồng), hao mòn lũy kế 60 triệu
đồng. (d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng
3. DN đang có 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. Hết trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất
hợp đồng cho thuê nhà, DN lấy lại và triển khai mục đích bán. Chi
tiền mặt sửa chữa nhà 50 triệu đồng. Biết NG 1,6 tỷ đồng (gồm giá động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử
trị QSD đất 860 triệu đồng), hao mòn lũy kế 300 triệu đồng. dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động
kinh doanh thông thường;
45 46
Trình bày và công bố thông tin Trình bày và công bố thông tin
trên báo cáo tài chính trên báo cáo tài chính
e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho (i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời
thuê bất động sản (…) điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được
dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh
chữa bất động sản đầu tư; nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất
động sản đầu tư.
47 48
8
- 7/30/2012
Năm
2010
BẢNG CÂN ĐỐI KÉ TOÁN HỢP NHẤT
ĐVT: VNĐ
49 50
51 52
53
9
nguon tai.lieu . vn
