Xem mẫu
- Định giá đất đai/Bất động sản
Nguyễn Duy Thiện
(BTC)
- Khái niệm
Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác
với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời
được
Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995
Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
bao gồm:
Đất đai,
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
- Các đặc trưng của bất động sản
Là tài sản cố định không thể di, dời được
Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị
+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,
thửa đất
+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của
đất đai là độc nhất, vô nhị.
+ Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách
quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô
chênh lệch I.
+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt
quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất
động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động
sản
- Các quyền, lợi ích về bất động sản
Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng
cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể
chế và pháp nhân
Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)
trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII”
quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác .
Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:
Quyền sử dụng tài sản
Quyền thu lợi tức từ tài sản
Quyền định đoạt tài sản
Quyền có tài sản (chiếm hữu)
Quyền đòi lại tài sản
Các quyền khác mà luật pháp cho phép
- Các quyền, lợi ích về bất động sản
Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.
Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự
chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được
pháp luật bảo vệ.
Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác.
Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có
trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một
ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi
sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay
sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất một cách bình thường”.
- Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp
luật Việt nam
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản
được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà
trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê
trong thời hạn thuê đất.
- Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp
luật Việt nam
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông,
lâm nghiệp có quyền:
+ Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn.
+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất có quyền:
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết
cấu hạ tầng trên đất
+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được
giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.
- Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp
luật Việt nam
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất có quyền:
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử
dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất
+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất được giao để vay vốn
sản xuất kinh doanh.
- Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS
Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa
quan trọng trong định giá. Một bất động sản hữu
ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị bất
động sản chỉ thực hiện được thông qua trao đổi,
chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển
giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển
giao được là ngoài tính hữu dụng còn phải gắn
với những quyền năng nhất định. Quyền năng
gắn với bất động sản nhiều hay ít là do pháp luật
của mỗi quốc gia quy định và chúng được thực
hiện bằng việc bảo đảm bởi quyền lực của nhà
nước. Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài
sản là một nội dung không thể thiếu của quá
trình định giá bất động sản.
- Đặc trưng
Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm
Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.
Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:
Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao
quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái
chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và
bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là người
sở hữu đất đai.
Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng
đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn
liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu
năm…)
- Những đặc trưng của thị trường bất động sản
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Đặc điểm của thị trường cạnh tranh hoàn hảo: 4 yếu tố:
Sản phẩm giống nhau (homogeneous).
Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua,
người bán là những người chấp nhận giá.
Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất,
người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất.
Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua vừa
là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ, đối xứng.
Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi thửa
đất là độc nhất vô nhị …
- Các loại thị trường bất động sản
1. Thị trường nhà ở: là loại thị trường mà chủ thể
giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở. Ở Việt Nam, thị trường
BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực
sau:
Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: chủ thể của
loại thị trường này có các đặc điểm:
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
đất, trong đó quyền sử dụng đất là riêng biệt (ví
dụ).
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung (ví
dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất).
- Các loại thị trường bất động sản
Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể: chủ thể của
loại thị trường này có các đặc điểm:
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất
(ví dụ nhà tập thể đơn vị bộ đội phân cho các
thành viên).
+ Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử
dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá nhân
tự xây)
Thị trường nhà ở thuộc sở hữu hỗn hợp
Thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: chủ thể
của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp quốc
doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất xây dựng
nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị trường này
là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở.
- Các loại thị trường bất động sản
2. Thị trường công trình thương mại, dịch vụ:
đây là loại thị trường phong phú, đa dạng và rất
phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu, khách sạn,
văn phòng… Mục đích sử dụng của loại bất
động sản này hỗn hợp, không rành mạch (ví dụ:
nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn kết hợp siêu
thị, văn phòng…). Đặc điểm của loại BĐS này là
thường ở các vị trí rất thuận tiện, có khả năng
sinh lợi cao; chúng luôn được cải tạo thay thế
theo thị hiếu khách hàng, thị trường.
- Các loại thị trường bất động sản
3. Thị trường các công trình công
nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư
(trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước
là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên
thuê; khách thể giao dịch trên thị trường là
quyền sử dụng đất thuê và các công trình
công nghiệp gắn với đất thuê.
- Các loại thị trường bất động sản
Thị trường quyền sử dụng đất nông
nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ yếu là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân; khách thể tham gia thị trường là
quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối và quyền sử
dụng công trình, cây lâu năm gắn liền với
đất.
- Các loại thị trường bất động sản
5. Thị trường BĐS sử dụng vào mục
đích đặc biệt: trường học, bệnh viện,
cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít
giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều
trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái tạo
để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị tài
sản của cơ quan, tổ chức tại một thời điểm
nào đó…
- Các khái niệm về định giá
Có 2 khái niệm về định giá tài sản:
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định.
Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem xét
đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu
tố căn bản của thị trường.
- Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác
a. Giống nhau: đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước lượng
giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác định khi
chúng tham gia vào một thị trường xác định.
b. Khác nhau:
Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá và hàng hóa trong
kinh tế chính trị học:
Hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử
dụng. Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong hàng
hóa (lao động sống + quá khứ).
Tài sản đất đai không phải là hàng hóa xét theo nghĩa trên vì đất
đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra
đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô
(tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật
không có giá trị thành vật truyền tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển
tải gọi là “giá đất”. Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết tinh lao
động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ trạng thái
“đất thô” sang đất “thành phẩm”.
- Định giá đất
Đất đai là một tài sản và là một tài sản
đặc biệt.
Là một tài sản thông thường, đất đai có
đầy đủ các thộc tính của một tài sản,
gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu
cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu
của con người, có đặc trưng giá trị và là
đối tượng trong các giao dịch dân sự. Là
một tài sản nên việc định giá đất về
nguyên tắc cũng giống như định giá các
hàng hóa thông thường.
nguon tai.lieu . vn
