Xem mẫu
- CĂN CỨ VÀ
CÁC NGUYÊN TẮC
ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
- 1.CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Căn cứ vào bản thân bất động sản
• Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị
bất động sản
• Công dụng và khả năng duy trì lợi ích đó
• Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý
• Vị trí và các tác động của vị trí
- 1.2. Căn cứ vào thị trường
• Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của
các BĐS
• Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị
trường BĐS
• Đặc điểm của các lực lượng cung cầu:
độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư
- 1.3. Căn cứ vào pháp luật
• Các quy định hiện hành của pháp luật về
các quyền năng đối với BĐS
• Những xu hướng thay đổi của pháp luật
• Chính sách và thái độ của địa phương
• Luật pháp về công tác định giá và mục
đích định giá
- 2.CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ
2.1. Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
nhất,
• Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi
BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập
ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài
liên tục
- Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng, thu
nhập
- Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng
thu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất.Thời
gian thu nhập kéo dài
- Khả thi về kỹ thuật:Thỏa mãn các tiêu chuẩn
lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước
- 2.2. Nguyên tắc cung cầu
• Giá cả BĐS là kết quả của cân bằng cung-
cầu=> cần lấy thời điểm cân bằng cung
cầu để xác định giá.
• Cần điều chỉnh theo xu hướng mất cần
bằng cung cầu
• Phải dự báo trước các nhân tố làm thay
đổi quan hệ cung cầu trên thị trường
- 2.3. Nguyên tắc phù hợp
• Giá trị BĐS được tạo ra và duy trì khi các đặc
tính của BĐS phù hợp với cầu thị trường: tập
quán sử dụng, khai thác,thị hiếu
• Phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu
quả nhất cho tất cả các bộ phận cấu thành BĐS
• Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi
trường và quần thể BĐS xung quanh
- 2.4. Nguyên tắc thay thế
• Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có
thể thay thế cho nhau
• Giá trị BĐS được xác định bởi sự tác động
qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế
cho nhau
• Sử dụng các yếu tố thay thế khi có tính
tương đồng
- 2.5.Nguyên tắc thay đổi
• Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do tác
động của:
– Thay đổi về công năng của BĐS
– Thay đổi về yếu tố cấu thành BĐS
– Thay đổi về các điều kiện sử dụng
– Thay đổi theo thời gian
– Thay đổi cuả điều kiện trên thị trường: Thay đổi của
những nhân tố xã hội, kinh tế, các chính sách và
pháp luật của Nhà nước, những vấn đề môi trường
– Thay đổi các lợi ích kỳ vọng trong tương lai
=> Định giá cần dự báo được các thay đổi
- 2.6. Nguyên tắc cân bằng
• Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu
tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân
bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận
biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS
• Cân đối trong bản thân bất động sản: giữa công
trình và đất,giữa các bộ phận cấu thành, giữa
chất lượng xây dựng và thiết bị
• Cân đối giữa BĐS với các yêu tố bên ngoài: các
dịch vụ và các tiện ích
- 2.7. Nguyên tắc đóng góp
• Giá trị của 1bộ phận cụ thể trong BĐS được đo
lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn
bộ BĐS
• Sự có mặt hay thiếu vắng của 1 bộ phận cấu
thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặc giảm
• Khi thay đổi các yếu tố thì giá trị của BĐS thay
đổi
• Đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực đang có
BĐS
- 2.8. Nguyên tắc cạnh tranh
• Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh
• Tính cạnh tranh của thị trường làm giảm lợi
nhuận và tính độc quyền
• Cạnh tranh giữa cung, cầu và trong nội bộ cung
hoặc cầu, giữa những tác nhân tham gia thị
trường
• Cạnh tranh về mục đích sử dụng BĐS có thể
làm tăng giá trị BĐS.
• Các lợi thế đặc biệt của BĐS làm tăng giá trị
BĐS
- 2.9 Nguyên tắc dự báo
• Giá trị của BĐS có thể được xác định
bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai.
• Dự báo các lợi ích có thể nhận được từ
quyền sở hữu, sử dụng BĐS trong tương
lai
• Dự kiến thị phần của những người tham
gia thị trường
- 2.10. Nguyên tắc nhất quán
• Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy
tác dụng trong 1 mục đích thống nhất,
không thể tách riêng từng bộ phận khi
định giá mà không xem xét đến mối quan
hệ với các bộ phận khác.
• Nhất quán trong đánh giá BĐS mục tiêu
với các BĐS so sánh.
• Nhất quán trong đánh giá các yếu tố bên
ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát
triển kinh tế, xã hội,
- 2.11. Nguyên tắc thực tế
• Dựa vào khả năng thực tế cuả BĐS có dự
báo nhưng không suy diễn
• Dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn
trong mua, bán, trao đổi.
• Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị
trường thừa nhận
- 2.12. Nguyên tắc ngoại ứng
• Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu
tố bên ngoài nó
• Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng
chịu tác động ngoại ứng của bản thân
BĐS
• Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu
cực
nguon tai.lieu . vn
